【摘要】在現(xiàn)在的中國經(jīng)濟中，匯率市場與房地產(chǎn)市場是不可或缺的兩個重要組成部分。自從2005年中國進行了匯率制度改革以后，人民幣匯率與房地產(chǎn)價格之間的波動趨勢引起了許多學(xué)者的注意，人民幣匯率波動對房地產(chǎn)價格的影響成為了學(xué)界的一大研究熱點。本文通過理論分析研究人民幣匯率變動對我國房價的影響。

【關(guān)鍵詞】人民幣匯率;房價;匯率改革

1、引言

2005年7月21日，我國進行了人民幣匯率制度市場化過程中里程碑式的改革。在這之前，由于我國所實行的是固定匯率制度，人民幣匯率一直不會產(chǎn)生很大的變動。而在匯率改革之后，我國的匯率制度變成了浮動匯率制度，人民幣從那時起也會受到市場的影響，根據(jù)由不同的貨幣按一定的百分比進行組合而成的貨幣組合來調(diào)節(jié)自身匯率。不同的金融市場之間存在著緊密的聯(lián)系。因此，只要其中一個金融市場的資產(chǎn)價格發(fā)生了變化，其他市場必定會對其變化有所反應(yīng)。房地產(chǎn)價格與匯率正是如此。人民幣匯率與房地產(chǎn)價格都是金融市場的重要組成部分，也是能在中國大街小巷耳熟能詳?shù)膬蓚€話題。在眾多能夠影響我國金融乃至整個經(jīng)濟體系的變量當(dāng)中，作為金融市場中兩大話題的人民幣匯率與房地產(chǎn)價格必不可少。基于長期以來對這兩個變量的觀察，兩者的變動之間存在的關(guān)系有待考證。因此考察這兩個變量之間的關(guān)系迫在眉睫。

2、匯率變化直接對房地產(chǎn)需求構(gòu)成影響

2.1預(yù)期效應(yīng)

預(yù)期效應(yīng)是指，當(dāng)某種貨幣被認為在未來有升值的可能性時，投資者會傾向保留該種貨幣，而避免兌換成其他貨幣。而持有貨幣意味著投資者將失去持有貨幣期間的這些貨幣所能帶來的收益，因此投資者會選擇投資的方式來減少這種損失，例如購買金融產(chǎn)品。在考慮投資什么時，房地產(chǎn)是備受投資者青睞的一種方式，因其收益不受其他因素影響、尤其是在匯率上漲時，投資者還能夠同時獲得匯率以及房價變動所帶來的兩份收益。因此，當(dāng)匯率上漲和預(yù)期上漲時，人們會選擇將持有的該國貨幣投資到房地產(chǎn)市場，房地產(chǎn)的需求會顯著增加。

2.2財富效應(yīng)

財富效應(yīng)一般分為兩種影響途徑：（1）通過影響跨進資本的流入或者流出。本幣升值或貶值會導(dǎo)致境外資本進入或進出本國，對市場上投資和套利產(chǎn)生影響，引起人民幣匯率的波動。因此，當(dāng)本幣升值時，良好的升值預(yù)期導(dǎo)致“熱錢”大量流入，資產(chǎn)價格隨之上漲。資產(chǎn)價格上漲后，投資者因預(yù)感自己的資產(chǎn)價格能夠升值而對看好未來走向，投資者消費增長又進一步刺激了房地產(chǎn)的市場需求，房價在原來基礎(chǔ)上又上一層樓。（2）通過影響商品的資產(chǎn)價格。當(dāng)本幣的匯率不再穩(wěn)定時，以該貨幣作為計價單位的資產(chǎn)價值也會偏離穩(wěn)態(tài)，本國居民因他們手上所持有的資產(chǎn)升值或者貶值而改變其消費和投資行為，房地產(chǎn)也不例外，其資產(chǎn)價格也會相應(yīng)地做出反應(yīng)。例如，當(dāng)本幣變得更加值錢之后，本國商品在出口的時候競爭力下降，無法達到從前的出口規(guī)模，商品堆積在國內(nèi)導(dǎo)致國內(nèi)消費者消費不完，此時商品的價格開始下降，本國居民購買力過剩，因此會選擇將過剩的購買力投資到房地產(chǎn)領(lǐng)域，房價上漲。

2.3流動性效應(yīng)

匯率變化對房價的影響中能存在該效應(yīng)的原因是境外資本能在房地產(chǎn)市場進行投機活動。當(dāng)本國貨幣預(yù)期升值或貶值時，外國投資者會改變其持有的貨幣結(jié)構(gòu)，此時本國房產(chǎn)市場的交易變動過大，本國的房地產(chǎn)市場供給和需求關(guān)系劇烈波動因此而產(chǎn)生巨大的變化，房價也會因此而上漲或下跌。例如，當(dāng)本幣被認為會更加值錢時，國外投資者會將提高該貨幣在所有持有貨幣中的比例，并購置國內(nèi)的房地產(chǎn)，如此一來，國內(nèi)房地產(chǎn)的需求在短期內(nèi)必定會上升，而由于房地產(chǎn)建設(shè)屬于長期項目，它的輸出短期內(nèi)是不會劇烈變動的，房地產(chǎn)市場現(xiàn)有的庫存逐漸無法滿足人們的需求，房價因此上漲。

3、匯率變化間接對房地產(chǎn)需求構(gòu)成影響

3.1信貸擴張效應(yīng)

信用擴張效應(yīng)即本幣匯率的上漲或下跌會導(dǎo)致國際資本的大量流入或流出，從而影響著本國進出口、國民消費等各項經(jīng)濟活動。因此當(dāng)一國貨幣匯率發(fā)生劇烈波動時，會因為可能導(dǎo)致通貨膨脹或者通貨緊縮而造成該國的經(jīng)濟也產(chǎn)生相應(yīng)的波動。為了保證一國的匯率水平在合理的范圍內(nèi)變動，貨幣當(dāng)局通常會進行適當(dāng)?shù)呢泿耪邅砭S穩(wěn)。

3.2通貨膨脹效應(yīng)

通貨膨脹效應(yīng)是國家為應(yīng)對前景被看好的本國貨幣匯率而做出的一系列為維持本國貨幣匯率穩(wěn)定的措施會因為引起短期內(nèi)市場上所流通的本國貨幣增多而導(dǎo)致的通貨膨脹。而通貨膨脹會導(dǎo)致持有該貨幣的投資者擔(dān)心手上持有的貨幣會變得不值錢，因此他們會選擇購買能讓貨幣保值的資產(chǎn)（此時房地產(chǎn)這種實物資產(chǎn)最搶手），造成短時間內(nèi)大量的貨幣涌入不動產(chǎn)領(lǐng)域，房價因此上漲。

結(jié)論：

人民幣匯率、短期國際資本流入以及房地產(chǎn)價格三者存在長期的均衡穩(wěn)定關(guān)系。人民幣變值錢和國際資本短時間內(nèi)大量進入國內(nèi)都能推動我國的房地產(chǎn)價格。短期國際資本流入是人民幣匯率上升引起房價上升的通道之一，即人民幣如果更加值錢了，短時間內(nèi)“熱錢”就會更多地流入國內(nèi)，從而導(dǎo)致過多的境外資本流入不動產(chǎn)領(lǐng)域，房地產(chǎn)需求因在較短時間內(nèi)快速增加而推動資產(chǎn)價格的上升。但是，短期國際資本流入對房價的正相關(guān)作用遠不如人民幣匯率明顯，這可能是因為人民幣升值主要還是可以通過其他渠道（例如貨幣供應(yīng)量）引起房價的上升。

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作者簡介：

杜思訪（1983.6），性別：男，民族：漢，籍貫：河南淮陽，學(xué)歷：在職研究生，就職單位：華南理工大學(xué)工商管理學(xué)院，職稱：高級工程師，主要研究方向或從事工作：工程項目管理。