疫情之下地產(chǎn)行業(yè)前景

正處于仲春時(shí)節(jié)，晝漸長(zhǎng)、夜?jié)u短的自然現(xiàn)象逐漸開(kāi)始分化。

開(kāi)年起起伏伏，2月經(jīng)歷了國(guó)內(nèi)疫情集中爆發(fā)、生產(chǎn)幾乎停滯，3月全球疫情升溫、美股熔斷后股市全面下跌、房企銷售繼續(xù)下滑，給人一種“山雨欲來(lái)”的慌亂，不安的情緒持續(xù)蔓延開(kāi)來(lái)。

在突發(fā)性事件發(fā)生之后，對(duì)于行業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)的影響與判斷顯得更為重要。除了做客博鰲房地產(chǎn)論壇，2020年度論壇再次邀請(qǐng)了巴曙松教授發(fā)表一席演講，詳解疫情之下，未來(lái)房地產(chǎn)的演變及新趨勢(shì)。

還是帶著那一副眼鏡，巴曙松身著西裝革履地出現(xiàn)在視頻的另一端，這場(chǎng)演講持續(xù)了將近一個(gè)多小時(shí)。在這60分鐘、近1萬(wàn)字的演講里，巴曙松想要傳達(dá)的初心，是希冀未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)能更為健康地發(fā)展。

事實(shí)上，國(guó)內(nèi)的疫情正在好轉(zhuǎn)，房企們基本全面復(fù)工、線上售樓備受關(guān)注、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)也在不斷推進(jìn)、物管赴港上市潮愈演愈烈。

若把視野拉遠(yuǎn)，放置整個(gè)大的經(jīng)濟(jì)環(huán)境之下，巴曙松認(rèn)為“房地產(chǎn)本身處于調(diào)整轉(zhuǎn)型的階段，此次疫情加速了房地產(chǎn)行業(yè)洗牌，力度將比2019年更大?！?/p>

加速洗牌的一年

查理·芒格曾說(shuō)，經(jīng)濟(jì)學(xué)教授的思想是最經(jīng)濟(jì)的，用事實(shí)、數(shù)據(jù)去推敲那些有如金科玉律般的觀點(diǎn)。在每一次聽(tīng)巴曙松的演講時(shí)，基本三句不離數(shù)據(jù)分析。他首要提及的一點(diǎn)是，疊加疫情的因素，今年房地產(chǎn)去化壓力加大、依賴銷售回款，其次是資產(chǎn)負(fù)債率基本處于一個(gè)歷史的高位。

巴曙松認(rèn)為，從2015年到現(xiàn)在，房屋新開(kāi)工面積處于穩(wěn)步上升，而商品房銷售從2017年到現(xiàn)在是穩(wěn)中趨跌。一邊是新開(kāi)工面積在上升，一邊是商品房銷售面積穩(wěn)中趨跌。截止到2019年12月份，全國(guó)商品住宅開(kāi)工的庫(kù)存大概在29.4億平方米，但平均的去化周期在23.5個(gè)月。在行業(yè)高速發(fā)展之下，房企們的發(fā)展也受到擠壓。巴曙松表示，2020年是一個(gè)洗牌的年份，而疫情加速了洗牌，且洗牌力度比2019年更大。他列出一組數(shù)據(jù)顯示，2019年公告破產(chǎn)的房地產(chǎn)企業(yè)528家，到2020年1至2月，已經(jīng)公告破產(chǎn)的房地產(chǎn)企業(yè)是100家。按這個(gè)趨勢(shì)計(jì)算，其它條件不變，可以預(yù)見(jiàn)2020年房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)600至700家。債務(wù)方面，疫情會(huì)使高負(fù)債率、高杠桿率的運(yùn)作模式受到比較大的沖擊。

巴曙松提到，2020年房企境內(nèi)債券、海外發(fā)債、信托等，預(yù)計(jì)債務(wù)達(dá)1.46萬(wàn)億元，債務(wù)壓力的峰值在今年7月份，該月房地產(chǎn)到期的債務(wù)是1490億元。他表示，今年房地產(chǎn)債務(wù)到期規(guī)模比2019年還有進(jìn)一步的提升。基于現(xiàn)金流和到期債權(quán)考慮，房企必須要找到新的融資產(chǎn)品，或加速現(xiàn)金流的回籠。開(kāi)年至今，因央行多次下調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率、向市場(chǎng)投放資金及地方出臺(tái)信貸支持等政策，房企發(fā)債迎來(lái)了窗口期，而融資大部分用途為借新還舊，償還存量債務(wù)為主。市場(chǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，1月內(nèi)房股海外債規(guī)模創(chuàng)新高，為1267億元，同比增長(zhǎng)83%，為10年以來(lái)單月最高規(guī)模。而信用債整體融資成本為5%，公司債、中票、短期融資券、ABS的發(fā)行利率均較過(guò)去半年的平均利率有明顯下降，其中疫情防控債更是低于同期債項(xiàng)的利率水平。幾百年前，煉金術(shù)士夢(mèng)想把鉛變成金子。幾百年后，開(kāi)發(fā)商希冀能在房地產(chǎn)這個(gè)賺錢的行業(yè)中找尋新的出路。

對(duì)此，巴曙松總結(jié)了在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)新特點(diǎn)及發(fā)展趨勢(shì)，在疊加疫情的影響下，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的十個(gè)新變化。巴曙松認(rèn)為，首先房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策和房?jī)r(jià)進(jìn)入雙穩(wěn)周期，而房企高速增長(zhǎng)需求最快的時(shí)候已經(jīng)過(guò)去了，逐步進(jìn)入到存量市場(chǎng)。他同時(shí)提到，我國(guó)總體上告別了住房的嚴(yán)重短缺，但實(shí)際上中高收入階層在改善住房條件方面的需求，使房地產(chǎn)市場(chǎng)形成一個(gè)增量紅利。這部分增量紅利在受疫情影響之后的表現(xiàn)尤為明顯，人們的觀念、生活方式、對(duì)所居住的城市在疫情和公共醫(yī)療方面提出了更高的要求，也會(huì)帶來(lái)增量需求的變化和分化。除此之外，租賃市場(chǎng)總體發(fā)展不足，流動(dòng)人口較大的一二線城市的租房供應(yīng)不足，租房需求大。房地產(chǎn)市場(chǎng)不僅僅是不斷開(kāi)發(fā)房子，租和售怎么同時(shí)開(kāi)發(fā)，同時(shí)得到很好的發(fā)展，這是值得我們思考的。隨后，巴曙松還從供求結(jié)構(gòu)總結(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的另一個(gè)重要特點(diǎn)，即從原來(lái)的賣方市場(chǎng)慢慢轉(zhuǎn)向買方市場(chǎng)，定價(jià)的話語(yǔ)權(quán)在逐步轉(zhuǎn)到買方市場(chǎng)。這在中國(guó)很多的商品領(lǐng)域早就出現(xiàn)過(guò)，只不過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的稍微晚一些。

2萬(wàn)億平米物管蛋糕與線上交易新趨勢(shì)

巴曙松在演講中，關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)出現(xiàn)的十個(gè)變化中提到，老舊小區(qū)的改造和物業(yè)服務(wù)的需求，在疫情之后應(yīng)該會(huì)有一個(gè)比較強(qiáng)的爆發(fā)。他指出，物業(yè)管理是一個(gè)發(fā)展非常快速的行業(yè)，在管面積約200億平方米，可能未來(lái)整個(gè)行業(yè)規(guī)模，有物業(yè)管理需求的會(huì)達(dá)到1萬(wàn)億平方米，從未來(lái)拓展的趨勢(shì)看，有望達(dá)到2萬(wàn)億平方米，因此空間巨大。在此之前，物管行業(yè)掀起的上市潮以及獲超額認(rèn)購(gòu)的跡象早已顯現(xiàn)。從資本市場(chǎng)的反應(yīng)來(lái)看，今年疫情的爆發(fā)，對(duì)物業(yè)股的影響頗小，反而成為房地產(chǎn)行業(yè)中堅(jiān)挺的一支軍隊(duì)。

在巴曙松看來(lái)，一個(gè)專業(yè)、有效率的物業(yè)管理，不僅能提升小區(qū)的生活品質(zhì)和公共服務(wù)能力，它還可以附加很多金融、公共服務(wù)等等相關(guān)配套能力。通過(guò)這次疫情可以看出，物業(yè)管理的效率高低、好壞與否，在應(yīng)對(duì)沖擊方面都有天壤之別。近期房企陸續(xù)召開(kāi)業(yè)績(jī)會(huì)，包括佳源國(guó)際、越秀地產(chǎn)等也傳出分拆物業(yè)上市的信號(hào)。今年以來(lái)，正榮服務(wù)、金融街物業(yè)、宋都服務(wù)、燁星集團(tuán)等已經(jīng)遞交招股書(shū)，弘生活、朗詩(shī)物業(yè)、卓越物業(yè)、世茂服務(wù)等亦有赴港上市的動(dòng)態(tài)。另一方面，老舊小區(qū)的改造愈發(fā)得到重視。

巴曙松稱，像北京、廣州、天津這些發(fā)展比較久的城市，已有一大批房子的年齡超過(guò)30年，占比非常高，對(duì)這一部分老舊小區(qū)進(jìn)行更新改造需求也非常大。事實(shí)上，各個(gè)城市，尤其是在廣東的東莞、惠州、深圳、佛山、增城等地不斷推出舊改地塊，不斷加大舊改力度。此前曾有碧桂園中標(biāo)佛山大瀝鎮(zhèn)及南海里水鎮(zhèn)舊改、奧園啟動(dòng)珠海舊改項(xiàng)目、鴻榮源東莞深圳兩地舊改前期服務(wù)商等等。

另一方面，在競(jìng)爭(zhēng)激烈的房企銷售領(lǐng)域，即使是很小的機(jī)會(huì)，也會(huì)有人在跟蹤。國(guó)內(nèi)疫情使得線下售樓部暫停關(guān)閉，線上就會(huì)成為房企的主戰(zhàn)場(chǎng)。巴曙松認(rèn)為，線上的最大化效應(yīng)，就使得整個(gè)房子的交易流程縮短，進(jìn)而推動(dòng)新的交易規(guī)則產(chǎn)生和交易流程的透明化，提高效率，使得新的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)逐步產(chǎn)生，推動(dòng)市場(chǎng)秩序的健康。具體而言，線上銷售客觀上帶來(lái)的是大量交易前中后期的信息虛擬化，要求房產(chǎn)銷售人員完善售前的流程，進(jìn)而帶動(dòng)全流程的精細(xì)化服務(wù)。而流程的分化、細(xì)化就可能激發(fā)出一些新的業(yè)態(tài)，新產(chǎn)品、新物種的出現(xiàn)。

演講接近尾聲，巴曙松也明確了這一點(diǎn)，如果疫情再持續(xù)一段時(shí)間，那些不能適應(yīng)轉(zhuǎn)換的房企可能就會(huì)被淘汰。當(dāng)市場(chǎng)恢復(fù)之后，業(yè)務(wù)量就會(huì)集中到能適應(yīng)這個(gè)新業(yè)態(tài)的開(kāi)發(fā)商的競(jìng)爭(zhēng)份額里。“所以我們能看到疫情前后，在新業(yè)態(tài)和舊業(yè)態(tài)的適應(yīng)能力這一個(gè)指標(biāo)，即對(duì)線上化趨勢(shì)的適應(yīng)能力和把握能力，成為開(kāi)發(fā)商洗牌的一個(gè)很重要的影響因素?！?（本文作者系中國(guó)銀行業(yè)協(xié)會(huì)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家、北大匯豐金融研究院執(zhí)行院長(zhǎng);文章來(lái)源：微信公眾號(hào)“觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體”）