房地產(chǎn)企業(yè)成本內(nèi)部控制及風(fēng)險(xiǎn)管理

劉霞

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) ? 成本內(nèi)部控制 ? 風(fēng)險(xiǎn)管理

一、房地產(chǎn)各業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)成本控制目標(biāo)

（一）拿地階段

近幾年來(lái)隨著房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，拿地成本逐年攀升，拿地方式推陳出新，因此房地產(chǎn)企業(yè)在拿地階段要結(jié)合不同的拿地方式準(zhǔn)確的測(cè)算出項(xiàng)目的拿地成本，能夠及時(shí)合理的預(yù)估出目標(biāo)利潤(rùn)率，將拿地成本作為工程造價(jià)的重要指標(biāo)及該項(xiàng)工程是否能取得較大經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)的基礎(chǔ)。

（二）開(kāi)發(fā)建設(shè)階段

房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)階段的成本控制目標(biāo)有以下幾個(gè)：一是保證項(xiàng)目合同能夠按期保質(zhì)的執(zhí)行，避免出現(xiàn)由于延誤工期導(dǎo)致的成本上升及法律風(fēng)險(xiǎn);二是避免出現(xiàn)由于領(lǐng)用不合格的回收材料、采購(gòu)原材料不及時(shí)等導(dǎo)致的成本增加問(wèn)題;三是避免由于施工方案變化所導(dǎo)致的工程物資成本、人工成本的增加。

（三）竣工驗(yàn)收階段

房地產(chǎn)企業(yè)竣工驗(yàn)收階段成本控制的主要目標(biāo)有：一是對(duì)項(xiàng)目竣工結(jié)算書(shū)的價(jià)格進(jìn)行嚴(yán)格的審核，這也是歸集計(jì)量項(xiàng)目成本的主要數(shù)據(jù)基礎(chǔ);二是保證成本歸集核算的完整性和準(zhǔn)確性，這也是工程結(jié)算是否真實(shí)的關(guān)鍵條件之一。

二、各業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)成本費(fèi)用控制存在的主要問(wèn)題及風(fēng)險(xiǎn)分析

（一）拿地階段

一些房地產(chǎn)企業(yè)在拿地階段成本費(fèi)用控制的主要問(wèn)題體現(xiàn)在不能很好的管控土地成本，對(duì)拿地情況和土地規(guī)劃條件等方面缺乏事前的調(diào)研評(píng)估和可行性的分析，經(jīng)常發(fā)生高價(jià)拿地的問(wèn)題，導(dǎo)致土地成本高于周邊樓盤(pán)，后期銷(xiāo)售在價(jià)格方面競(jìng)爭(zhēng)力不足。

拿地階段過(guò)程中主要面臨的風(fēng)險(xiǎn)有以下幾個(gè)：房地產(chǎn)企業(yè)在拿地階段的重點(diǎn)是對(duì)項(xiàng)目整體盈利情況、現(xiàn)金流情況等進(jìn)行測(cè)算，在進(jìn)行項(xiàng)目測(cè)算過(guò)程中應(yīng)綜合考慮售價(jià)、建安成本、資金缺口融資計(jì)劃及融資成本、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)等，如果各項(xiàng)成本出現(xiàn)較大偏差，就會(huì)導(dǎo)致拿地決策上的失誤，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)面臨較大的成本風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)加強(qiáng)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，結(jié)合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境及企業(yè)財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行資金預(yù)算，關(guān)注公司資金是否能維持正常運(yùn)轉(zhuǎn)，如果出現(xiàn)問(wèn)題有無(wú)應(yīng)對(duì)措施，如果出現(xiàn)資金鏈斷裂問(wèn)題，將導(dǎo)致公司發(fā)生致命的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（二）開(kāi)發(fā)建設(shè)階段

開(kāi)發(fā)建設(shè)階段成本費(fèi)用控制的主要問(wèn)題體現(xiàn)在設(shè)計(jì)方案大多數(shù)是由供應(yīng)商提供，缺乏與成本、銷(xiāo)售、工程等部門(mén)的協(xié)調(diào)，因此這就導(dǎo)致工程設(shè)計(jì)方案單一，加大了對(duì)總體方案對(duì)比的難度，不能從中選擇最優(yōu)秀的成本控制方案。同時(shí)開(kāi)發(fā)建設(shè)階段未對(duì)目標(biāo)成本進(jìn)行嚴(yán)格管控，導(dǎo)致拿地測(cè)算目標(biāo)成本與項(xiàng)目實(shí)際開(kāi)發(fā)成本產(chǎn)生重大偏差。

開(kāi)發(fā)建設(shè)階段主要面臨的風(fēng)險(xiǎn)有以下幾個(gè)：在項(xiàng)目建設(shè)階段中，規(guī)劃設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在房屋建筑面積設(shè)計(jì)不合理、戶(hù)型設(shè)計(jì)以及戶(hù)型比例不合理、小區(qū)容積率設(shè)計(jì)不合理、小區(qū)綠化率設(shè)計(jì)不合理等，可能導(dǎo)致項(xiàng)目銷(xiāo)售去化問(wèn)題，同時(shí)為了提高客戶(hù)接受度后期通過(guò)簽證變更方式調(diào)整也將增加成本。在項(xiàng)目建設(shè)階段，施工進(jìn)度風(fēng)險(xiǎn)是一種常見(jiàn)的風(fēng)險(xiǎn)之一，導(dǎo)致施工風(fēng)險(xiǎn)的原因包括工程施工資金注入不足或者不及時(shí)、施工隊(duì)伍專(zhuān)業(yè)素養(yǎng)難以滿(mǎn)足施工進(jìn)度要求、施工質(zhì)量問(wèn)題所導(dǎo)致的返工現(xiàn)象引發(fā)工期拖延以及一些不可抗力因素。

（三）竣工驗(yàn)收階段

在工程竣工驗(yàn)收前未對(duì)工程成本進(jìn)行結(jié)算審計(jì)，且在竣工結(jié)算之后未對(duì)成本進(jìn)行全方位的分析，不能及時(shí)的總結(jié)成本管理過(guò)程中存在的問(wèn)題，導(dǎo)致下個(gè)項(xiàng)目成本控制問(wèn)題還會(huì)出現(xiàn)，嚴(yán)重影響到房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的水平。在竣工驗(yàn)收階段主要的成本控制風(fēng)險(xiǎn)有：虛列項(xiàng)目建設(shè)成本、決算失真等風(fēng)險(xiǎn)。

三、基于成本管理對(duì)內(nèi)部控制體系優(yōu)化的建議

（一）提升防范成本控制風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)和理念

房地產(chǎn)企業(yè)的管理者要認(rèn)識(shí)到在成本控制過(guò)程中也會(huì)面臨一定的風(fēng)險(xiǎn)，需要樹(shù)立起防范成本控制風(fēng)險(xiǎn)的先進(jìn)理念，要認(rèn)識(shí)到成本控制風(fēng)險(xiǎn)是無(wú)處不在的，是不可回避的，只能通過(guò)科學(xué)合理的方法減少成本控制風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)也要通過(guò)宣傳教育的方式讓企業(yè)內(nèi)部員工認(rèn)識(shí)到成本控制風(fēng)險(xiǎn)的嚴(yán)重性，這樣才能對(duì)成本控制風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行事前的預(yù)測(cè)和控制，降低房地產(chǎn)企業(yè)在成本控制過(guò)程中發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)，減少一些不必要的損失。

（二）通過(guò)完善的內(nèi)部管理制度加強(qiáng)成本控制

建立健全完善的內(nèi)部管理制度，落實(shí)成本管理跟蹤監(jiān)督措施，有效進(jìn)行成本控制。

1、建立完善的成本控制責(zé)任制度

首先，建立目標(biāo)成本管理制度，按產(chǎn)品形態(tài)及定位制定目標(biāo)成本限額（即標(biāo)準(zhǔn)成本），從項(xiàng)目拿地開(kāi)始明確項(xiàng)目及產(chǎn)品定位，明確適用的目標(biāo)成本限額，并對(duì)應(yīng)至合約規(guī)劃，在執(zhí)行過(guò)程中有效進(jìn)行成本管控，根據(jù)實(shí)際情況不斷優(yōu)化目標(biāo)成本，提高公司產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)力，為客戶(hù)提供優(yōu)質(zhì)且高性?xún)r(jià)比的產(chǎn)品，為企業(yè)創(chuàng)造更多利潤(rùn)。

其次，建立成本偏差考核制度，目標(biāo)成本執(zhí)行過(guò)程中應(yīng)對(duì)成本偏差進(jìn)行考核，正負(fù)偏差均應(yīng)有獎(jiǎng)懲，定期公布考核結(jié)果，將考核結(jié)果與成本控制人員的工資績(jī)效掛鉤，獎(jiǎng)勵(lì)能夠認(rèn)真完成成本控制人為的員工，處罰不能夠完成成本控制任務(wù)的部門(mén)和個(gè)人，這樣能夠調(diào)動(dòng)起員工參與成本控制的積極性，實(shí)現(xiàn)成本控制的全員參與。同時(shí)應(yīng)對(duì)成本差異原因進(jìn)行分析，以便對(duì)不利的差異采取措施消除，對(duì)有利的差異充分挖掘降低成本及節(jié)約費(fèi)用的潛力。

2、建立完善內(nèi)部控制制度加強(qiáng)成本監(jiān)督

房地產(chǎn)企業(yè)的管理者需要通過(guò)強(qiáng)有力的內(nèi)部控制制度來(lái)加強(qiáng)對(duì)成本的控制監(jiān)督，同內(nèi)部控制制度來(lái)做對(duì)成本的事前計(jì)劃、事中監(jiān)督和事后總結(jié)分析工作。

事前計(jì)劃首先應(yīng)了解市場(chǎng)情況，確定產(chǎn)品定位，對(duì)初步設(shè)計(jì)方案成本進(jìn)行分析優(yōu)化，合理制定項(xiàng)目的目標(biāo)成本，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在拿地階段就要結(jié)合市場(chǎng)實(shí)際情況和客戶(hù)需求，對(duì)項(xiàng)目成本進(jìn)行事前的計(jì)劃，制定出科學(xué)合理的成本預(yù)算方案。

事中監(jiān)督既要保證控制成本的各項(xiàng)措施要得到認(rèn)真的執(zhí)行，還要對(duì)后續(xù)成本數(shù)據(jù)信息進(jìn)行分析，并提出合理的成本控制建議，招采部門(mén)應(yīng)對(duì)供應(yīng)商進(jìn)行調(diào)研，選擇有實(shí)力的施工單位和供應(yīng)商，并制定科學(xué)合理的采購(gòu)計(jì)劃，材料入庫(kù)應(yīng)進(jìn)行檢驗(yàn)，確認(rèn)無(wú)誤后方可驗(yàn)收并投入使用，確保材料供應(yīng)商及時(shí)供應(yīng)材料且且滿(mǎn)足施工質(zhì)量要求，在滿(mǎn)足日常生產(chǎn)需要的情況下，降低訂購(gòu)、管理庫(kù)存成本。制定項(xiàng)目工期，并加強(qiáng)對(duì)施工單位的管理，確保施工單位按進(jìn)度進(jìn)行施工，減少項(xiàng)目簽證變更導(dǎo)致的成本增加。

事后總結(jié)和分析要對(duì)目標(biāo)成本和實(shí)際成本存在的差異進(jìn)行分析，并找出改進(jìn)的方法，具體數(shù)來(lái)就是房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目竣工之后，要全方位的分析項(xiàng)目成本，找出成本預(yù)算與實(shí)際成本之間的存在的差異，這樣可以為下一個(gè)項(xiàng)目的成本預(yù)算提供重要的參考依據(jù)，提高成本預(yù)算方案的科學(xué)合理性，降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的生產(chǎn)成本。

在成本管理過(guò)程中明確崗位責(zé)任制，不相容崗位之間相互分離，落實(shí)好各個(gè)部門(mén)的工作職責(zé)，可以在出現(xiàn)成本控制問(wèn)題時(shí)及時(shí)找出相關(guān)責(zé)任人，只有各個(gè)部門(mén)嚴(yán)格按照制度流程工作，才可以對(duì)成本進(jìn)行更好的管控，提升成本控制的工作效率。

房地產(chǎn)企業(yè)只有通過(guò)內(nèi)部控制制度來(lái)提升成本監(jiān)督的效果，例如預(yù)算制度、授權(quán)審批制度等方法，才能夠保證成本控制得到認(rèn)真的執(zhí)行，實(shí)現(xiàn)降低成本的效果。

（三）價(jià)值工程在成本控制中的應(yīng)用

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該注重設(shè)計(jì)前期的產(chǎn)品、成本、效果的研究，對(duì)客戶(hù)的需求進(jìn)行充分的調(diào)查，按照客戶(hù)需求來(lái)進(jìn)行市場(chǎng)和項(xiàng)目的定位，對(duì)項(xiàng)目材料進(jìn)行合理的選擇，分別在基礎(chǔ)設(shè)計(jì)、戶(hù)型設(shè)計(jì)、景觀(guān)空間設(shè)計(jì)、苗木配置設(shè)計(jì)等專(zhuān)業(yè)領(lǐng)域上尋求品質(zhì)與成本、客戶(hù)敏感點(diǎn)與企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)理論和項(xiàng)目可實(shí)施性的平衡點(diǎn)，降低客戶(hù)非敏感的項(xiàng)目成本，將成本放在客戶(hù)要求較高的方面，這樣既可以滿(mǎn)足客戶(hù)需求，又可以控制好成本。

（四）提高成本控制的信息化水平，利用大數(shù)據(jù)加強(qiáng)成本數(shù)據(jù)分析

現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)已經(jīng)進(jìn)入到了大數(shù)據(jù)時(shí)代，因此房地產(chǎn)企業(yè)要提升成本控制的信息化水平，通過(guò)大數(shù)據(jù)來(lái)加強(qiáng)對(duì)成本數(shù)據(jù)的分析力度，例如建立供應(yīng)商庫(kù)，通過(guò)對(duì)供應(yīng)商履約能力、材料質(zhì)量、服務(wù)水平等進(jìn)行評(píng)估篩選出優(yōu)秀供應(yīng)商。同時(shí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要在內(nèi)部建立數(shù)據(jù)庫(kù)，通過(guò)數(shù)據(jù)庫(kù)來(lái)對(duì)各環(huán)節(jié)成本數(shù)據(jù)進(jìn)行對(duì)比分析，也可與標(biāo)桿企業(yè)數(shù)據(jù)進(jìn)行對(duì)比分析，及時(shí)找出成本差異，實(shí)現(xiàn)降低成本提高經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)的經(jīng)營(yíng)目的。

四、結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)在各個(gè)階段有著不同的成本控制目標(biāo)和風(fēng)險(xiǎn)，因此房地產(chǎn)企業(yè)的管理者要從不同階段的成本控制目標(biāo)和風(fēng)險(xiǎn)出發(fā)，結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)的實(shí)際情況，積極采用科學(xué)合理的措施來(lái)優(yōu)化內(nèi)部控制體系，這樣才能更好地控制好成本，提升自身的利潤(rùn)空間，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的健康長(zhǎng)期可持續(xù)發(fā)展。

參考文獻(xiàn)

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