張洪

摘要：隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)也在不斷發(fā)展，競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，同時(shí)面臨的問(wèn)題也在日益增加，稅收風(fēng)險(xiǎn)隨之產(chǎn)生。本文首先闡述了企業(yè)稅收風(fēng)險(xiǎn)的定義，其次分析了房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的稅收風(fēng)險(xiǎn)，最后提出相應(yīng)的管控策略，保證房地產(chǎn)企業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);企業(yè);稅收;風(fēng)險(xiǎn);策略

一、前言

所謂的企業(yè)稅收風(fēng)險(xiǎn)，指的是納稅人對(duì)于稅收法規(guī)的理解不到位或者沒(méi)有采取相關(guān)的稅收風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避措施，進(jìn)而導(dǎo)致相應(yīng)的失敗，并且需要付出相應(yīng)的代價(jià)的一種風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)稅收相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)原因有很多，比如相關(guān)內(nèi)部管理不健全，納稅人的綜合素質(zhì)比較低以及缺乏稅收籌劃管理概念等。

二、房地產(chǎn)公司的相關(guān)稅收風(fēng)險(xiǎn)

隨著房地產(chǎn)企業(yè)不斷發(fā)展壯大，相關(guān)稅收風(fēng)險(xiǎn)也愈加明顯，只有了解如何應(yīng)對(duì)這些稅收風(fēng)險(xiǎn)，才能提高其整體的相關(guān)競(jìng)爭(zhēng)力。

（一）房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)內(nèi)部管理不健全

房地產(chǎn)企業(yè)是暴力行業(yè)，其行業(yè)為實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益的增長(zhǎng)，一方面從土地容積率和用途上入手，這樣就使實(shí)際信息與用戶獲得的信息出現(xiàn)較大差異;另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度不夠健全，這樣使財(cái)務(wù)工作無(wú)法正常開展，從而產(chǎn)生了稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。面對(duì)此狀，房地產(chǎn)企業(yè)不能準(zhǔn)確核算土地增值稅、企業(yè)所得稅，由于對(duì)利潤(rùn)的考慮，就會(huì)導(dǎo)致躲避土地增值稅及企業(yè)所得稅。部分企業(yè)管理者甚至認(rèn)為，稅收和清算是財(cái)務(wù)部門的事情，但是如果僅僅依靠財(cái)務(wù)部，就難以讓公司其他部門配合，難以完成對(duì)土地增值稅清算和所得稅匯算的工作。

雖然大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)開始建立起稅收風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)控管理約束機(jī)制，但還存在稅控與經(jīng)營(yíng)脫節(jié)，大部分都以經(jīng)營(yíng)為主，許多制度規(guī)定無(wú)法正常執(zhí)行。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)納稅人的綜合素質(zhì)比較低

在房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)中，納稅人經(jīng)常會(huì)接觸到稅收法規(guī)。由于總體的質(zhì)量比較低劣，他們無(wú)法及時(shí)以及全面地了解有關(guān)的稅收法律法規(guī)。有時(shí)，由于納稅人對(duì)相關(guān)的稅法不能夠正確的理解，這將會(huì)給公司帶來(lái)非常大的稅收風(fēng)險(xiǎn)。盡管房地產(chǎn)企業(yè)并沒(méi)有進(jìn)行非法經(jīng)營(yíng)，但是由于納稅人的自身素質(zhì)比較低，經(jīng)常會(huì)發(fā)生一些逃稅或者漏稅的相關(guān)行為。因此，房地產(chǎn)企業(yè)如果想要防范相應(yīng)的稅收風(fēng)險(xiǎn)，就需要不斷的提高納稅人員的整體相關(guān)素質(zhì)[3]。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)缺乏稅收籌劃意識(shí)

在實(shí)際工作中就發(fā)現(xiàn)一些房地產(chǎn)企業(yè)，尤其是中小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)，無(wú)法正確理解稅收籌劃，把偷稅當(dāng)作稅收籌劃的目標(biāo)。稅收籌劃對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)是重要的稅收指導(dǎo)依據(jù)，房地產(chǎn)企業(yè)在土地轉(zhuǎn)讓、開發(fā)經(jīng)營(yíng)、銷售房產(chǎn)各個(gè)環(huán)節(jié)都會(huì)涉及。因此，房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)人在這些業(yè)務(wù)發(fā)生前的稅收籌劃相當(dāng)重要。但是目前很多房地產(chǎn)企業(yè)還比較被動(dòng)，稅收籌劃意識(shí)非常薄弱，無(wú)法合理控制稅負(fù)。還有一些企業(yè)管理者稅收思路錯(cuò)誤，不按時(shí)預(yù)繳土地增值稅及企業(yè)所得稅等，認(rèn)為土地增值稅可以等清算再繳，預(yù)售的樓盤可以等出售再繳企業(yè)所得稅，認(rèn)為這樣延遲繳稅有利于企業(yè)，殊不知這樣有稅收風(fēng)險(xiǎn)，極有可能需要繳納稅收滯納金。

（四）稅務(wù)政策研究不足，執(zhí)行不到位

稅務(wù)政策研究不足，房地產(chǎn)企業(yè)涉及多種稅收，政策經(jīng)常修訂，前一個(gè)政策還未理解透徹，新政策又立馬公布，另財(cái)務(wù)人員無(wú)力應(yīng)付，有些政策尚有稅收爭(zhēng)議稅務(wù)機(jī)關(guān)尚缺乏統(tǒng)一認(rèn)識(shí)，對(duì)企業(yè)就更難適從了。

比如，近些年來(lái)國(guó)家稅務(wù)總局就公布了多項(xiàng)關(guān)于營(yíng)改增后不動(dòng)產(chǎn)銷售稅收繳交問(wèn)題的政策。財(cái)稅[2016]36號(hào)具體規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售房地產(chǎn)老項(xiàng)目，以及一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動(dòng)產(chǎn)，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，應(yīng)以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，按照3%的預(yù)征率在不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)征稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)項(xiàng)納稅申報(bào)?！眹?guó)家稅務(wù)總局公告[2016]18號(hào)規(guī)定“一般納稅人應(yīng)在取得預(yù)收款的次月納稅申報(bào)期向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款?！睂?duì)于這兩個(gè)政策，繳交機(jī)構(gòu)就存在爭(zhēng)議，許多房地產(chǎn)企業(yè)并沒(méi)有及時(shí)的關(guān)注其行業(yè)增值稅政策，沒(méi)有及時(shí)與稅務(wù)局溝通協(xié)商，導(dǎo)致后期給企業(yè)帶來(lái)稅收風(fēng)險(xiǎn)。

另外，預(yù)繳季度企業(yè)所得稅時(shí)，國(guó)家有規(guī)定可以扣除那些符合條件的以前年度未彌補(bǔ)虧損額。但由于規(guī)定的內(nèi)容不夠充分，許多公司對(duì)相應(yīng)的法律法規(guī)了解得不是很透徹，因此大多數(shù)公司都沒(méi)有扣除以前年度虧損，這樣企業(yè)就多繳了相應(yīng)的企業(yè)所得稅。

（五）廣泛的商業(yè)活動(dòng)增加了相應(yīng)的稅收風(fēng)險(xiǎn)

隨著相關(guān)企業(yè)的不斷發(fā)展以及壯大，稅收風(fēng)險(xiǎn)始終貫穿于相應(yīng)的生產(chǎn)，加工以及銷售的全過(guò)程當(dāng)中?，F(xiàn)代企業(yè)正在進(jìn)行相應(yīng)的跨行業(yè)發(fā)展，有很多都形成了相關(guān)的集團(tuán)公司，因此公司的業(yè)務(wù)活動(dòng)就變得比較多樣化。正是由于企業(yè)在朝著多元化的路線發(fā)展，企業(yè)在相應(yīng)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中就涉及到了稅收的方方面面，比如相關(guān)的增值稅，相關(guān)的企業(yè)所得稅，企業(yè)重組以及關(guān)聯(lián)交易稅等，這些無(wú)疑就增加了企業(yè)的相關(guān)稅收風(fēng)險(xiǎn)[4]。

三、相應(yīng)的對(duì)策

近些年來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)一直都在迅速的發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)是中國(guó)地方政府最主要的收入來(lái)源之一。但由于房地產(chǎn)企業(yè)存在很多的問(wèn)題，比如稅收風(fēng)險(xiǎn)，因此，只有不斷提高房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對(duì)稅收風(fēng)險(xiǎn)的能力，才可以保障其處于一種比較穩(wěn)定，健康的發(fā)展?fàn)顟B(tài)當(dāng)中。

（一）建立健全稅收風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)控管理

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)建立健全組織架構(gòu)建設(shè)，提升企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中的執(zhí)行效率，降低企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，增強(qiáng)企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)能力。就稅收風(fēng)險(xiǎn)而言，應(yīng)加強(qiáng)各部門對(duì)合同的簽訂、履約等行為與稅務(wù)的統(tǒng)籌管理，杜絕在簽訂合同過(guò)程中給企業(yè)帶來(lái)的相應(yīng)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。在內(nèi)控制度中應(yīng)明確業(yè)財(cái)融合，財(cái)務(wù)與業(yè)務(wù)部門要及時(shí)核對(duì)本期業(yè)務(wù)，以財(cái)務(wù)角度分析相關(guān)活動(dòng)是否存在稅收風(fēng)險(xiǎn)。

（二）提高領(lǐng)導(dǎo)者以及納稅人的整體素質(zhì)

因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)通常會(huì)存在比較多的業(yè)務(wù)，并且交易過(guò)程也非常復(fù)雜。因此，預(yù)防以及控制稅收風(fēng)險(xiǎn)是非常必要的。在房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)中，除稅務(wù)會(huì)計(jì)之外，企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)很多時(shí)候?yàn)榱吮苊舛愂诊L(fēng)險(xiǎn)，必須要具備較高的綜合素質(zhì)，必須要充分掌握相關(guān)的法律法規(guī)，只有這樣，才可以更好的規(guī)避相應(yīng)的稅收風(fēng)險(xiǎn)，否則一切都是假空談。房地產(chǎn)稅務(wù)會(huì)計(jì)應(yīng)持續(xù)學(xué)習(xí)有關(guān)的法律法規(guī)以及具體的新知識(shí)，以便于他們更好地規(guī)避稅收風(fēng)險(xiǎn)[5]。