物業(yè)管理成本的控制原則與措施

陶軍偉

摘? ? 要：本文探討了物業(yè)管理成本的控制原則，提出了物業(yè)管理企業(yè)開展成本的控制，可以事先限制各項(xiàng)費(fèi)用和消耗的發(fā)生，有計(jì)劃地控制成本的形成，使成本不超過預(yù)先制定的標(biāo)準(zhǔn)，達(dá)到降低成本，提高效率和效益的目的。

關(guān)鍵詞：物業(yè)管理;成本控制;原則;措施

一、物業(yè)管理成本控制原則

（一）全面控制原則

全面控制是全員和全過程成本控制的結(jié)合。具體而言，一方面，成本控制是全員控制，應(yīng)充分調(diào)動(dòng)物業(yè)管理企業(yè)全體職工控制成本的積極性，積極發(fā)動(dòng)每位職工參加成本控制活動(dòng)，要求人人、事事、時(shí)時(shí)都要按照定額、標(biāo)準(zhǔn)、預(yù)算或成本目標(biāo)實(shí)行有效的成本控制。充分發(fā)揮廣大職工的主觀能動(dòng)性，是降低成本的關(guān)鍵。另一方面，成本控制還應(yīng)貫穿于物業(yè)管理成本形成的全過程，而不僅僅是對部分費(fèi)用支出的控制。要努力形成一個(gè)完整的成本控制體系，使影響成本形成的所有因素都處于嚴(yán)密控制之下。

（二）講求經(jīng)濟(jì)效益原則

成本控制應(yīng)與提供適當(dāng)數(shù)量與質(zhì)量的物業(yè)管理服務(wù)相結(jié)合，不能為控制而控制，即不能單純地強(qiáng)調(diào)降低成本而不提供或少提供服務(wù)，或者說，絕不能片面地追求成本的降低而忽視服務(wù)的數(shù)量和質(zhì)量。成本控制應(yīng)以相同服務(wù)數(shù)量與水平下成本最小化，或相同成本水平下服務(wù)數(shù)量和質(zhì)量最大化為目標(biāo)。這一目標(biāo)是經(jīng)濟(jì)效益原則在物業(yè)管理成本控制中的具體體現(xiàn)。如果成本控制不能體現(xiàn)以上要求，則實(shí)際成本支出雖然不超過成本目標(biāo)，也不能認(rèn)為實(shí)現(xiàn)了成本控制的目的。

（三）責(zé)權(quán)利相結(jié)合原則

明確的職責(zé)、適宜的權(quán)限和相應(yīng)的利益，是任何管理工作取得成功的基礎(chǔ)。為此，成本的控制中，應(yīng)明確規(guī)定各部門和有關(guān)人員應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任，賦予其相應(yīng)的權(quán)限，并通過考核其責(zé)任履行情況，予以相應(yīng)的獎(jiǎng)罰。需要注意的是，企業(yè)及各級成本控制主體的管理權(quán)限、應(yīng)承擔(dān)的經(jīng)濟(jì)責(zé)任，以及物質(zhì)利益三者，應(yīng)正確地結(jié)合起來，這樣，才能充分調(diào)動(dòng)職工降低成本，加強(qiáng)成本控制的積極性和主動(dòng)性，也才能使成本控制的目標(biāo)及相應(yīng)的管理措施真正落到實(shí)處。

（四）例外管理原則

例外管理原則是指物業(yè)管理企業(yè)在全面控制的基礎(chǔ)上，對那些重要的、不正常的、不符合常規(guī)的關(guān)鍵性成本差異（例外情況）集中精力重點(diǎn)處理，深入分析、追根究底、查明原因，并及時(shí)采取措施進(jìn)行控制解決。例外原則有時(shí)也稱為重要性原則，它主要應(yīng)用于成本的事中控制中，是保證成本有效控制的重要手段。

二、物業(yè)企業(yè)管理成本控制措施

（一）科學(xué)決策，降低決策成本

物業(yè)企業(yè)承接物業(yè)管理項(xiàng)目或放棄某項(xiàng)物業(yè)管理項(xiàng)目，都需要進(jìn)行充分的論證決策。從廣義的角度看，物業(yè)企業(yè)成本還包括企業(yè)在經(jīng)營決策中所付出的代價(jià)，這部分代價(jià)是否值得，取決于企業(yè)決策是否正確，如果企業(yè)決策失誤，必然會導(dǎo)致不必要的企業(yè)成本支出。如何才能科學(xué)決策：一要建立健全企業(yè)決策制度，建立一套民主的、科學(xué)的企業(yè)決策制度和程序，使企業(yè)決策有法可依、有章可循。關(guān)鍵是要建立職能部門參與、專家咨詢與企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)相結(jié)合的科學(xué)決策機(jī)制，堅(jiān)持實(shí)行重大問題和重大事項(xiàng)集體討論、民主決策制度，強(qiáng)化企業(yè)決策可行性的專業(yè)論證，推進(jìn)企業(yè)決策的民主化。二要強(qiáng)化監(jiān)督，實(shí)現(xiàn)對企業(yè)決策權(quán)力和決策過程的有效制約。這種監(jiān)督和制約，不僅要在制度規(guī)范上確立下來，而且要在企業(yè)權(quán)力分配和組織體系中確立下來，企業(yè)的董事會、監(jiān)事會要對經(jīng)營決策的監(jiān)督起到積極作用。三要建立企業(yè)決策責(zé)任制度，使企業(yè)決策者對自己的決策承擔(dān)責(zé)任，用法律責(zé)任來進(jìn)行約束，不斷培育、提高和優(yōu)化企業(yè)決策者的責(zé)任感，使企業(yè)決策失誤減至最低程度。

（二）以客戶為中心，追求合理的盈利

優(yōu)質(zhì)服務(wù)不僅能夠贏得滿意和忠實(shí)的客戶，而且創(chuàng)造越來越大的利潤。物業(yè)企業(yè)的一切經(jīng)營活動(dòng)必須以客戶為中心，為客戶提供價(jià)值對等的優(yōu)質(zhì)服務(wù)，才能贏得客戶尊重。物業(yè)管理的對象是物業(yè)，服務(wù)的對象是人，是集管理、服務(wù)、經(jīng)營一體的有償勞動(dòng)。從這一點(diǎn)來看，物業(yè)管理是一種社會有償服務(wù)性行業(yè)。物業(yè)管理的性質(zhì)決定了物業(yè)企業(yè)的經(jīng)營方針必須是保本求利，服務(wù)社會。但是，物業(yè)管理是一種企業(yè)行為。企業(yè)是以營利為目的的經(jīng)濟(jì)組織，所以物業(yè)管理不能只講社會效益、環(huán)境效益，而忽視經(jīng)濟(jì)效益。經(jīng)濟(jì)效益是企業(yè)賴以生存的基礎(chǔ)。如果一個(gè)企業(yè)組織長期經(jīng)營虧損，其生存將會受到嚴(yán)重威脅，那么也就無從談?wù)撎峁﹥?yōu)質(zhì)服務(wù)了。所以物業(yè)企業(yè)必須以客戶為中心，提供質(zhì)價(jià)相等的服務(wù)，追求合理的盈利。

（三）系統(tǒng)分析成本發(fā)生的全過程

物業(yè)企業(yè)降低成本不僅僅指降低服務(wù)成本，還包括其他作業(yè)成本。如企業(yè)的拓展、營銷、管理、資金等成本。降低成本不僅是降低企業(yè)自身的成本，還應(yīng)考慮供應(yīng)商的成本。如果自身的成本降低了，而供應(yīng)商的成本增加了，并不能給企業(yè)帶來長遠(yuǎn)的利益。成本就像u形管中的水銀，壓縮這邊則那邊就會增加。單純考慮降低某項(xiàng)成本而不顧及其他成本的反應(yīng)，這種成本的節(jié)約永遠(yuǎn)不會在利潤中有所體現(xiàn)。

（四）要靠自身的力量，持續(xù)降低單位成本

隨著市場競爭的加劇，物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)呈現(xiàn)單邊下滑的趨勢越來越明顯，多種因素會導(dǎo)致成本不斷上升。降低成本不是物業(yè)企業(yè)應(yīng)對物價(jià)上漲等因素的權(quán)宜之計(jì)，而是企業(yè)的根本方針，應(yīng)持續(xù)不斷地進(jìn)行。成本降低是沒有止境的，是無終點(diǎn)的旅行，企業(yè)必須宜早進(jìn)行。物業(yè)企業(yè)的成本控制必須走內(nèi)涵式發(fā)展的道路，從企業(yè)內(nèi)部著手，比如采購材料實(shí)行統(tǒng)一定點(diǎn)、定價(jià)、定時(shí)結(jié)算;減少不必要的機(jī)構(gòu)、部門或崗位;嚴(yán)格控制固定資產(chǎn)的購置和日常費(fèi)用開支;精簡會議內(nèi)容，縮短會議時(shí)間，在成本控制中就會收到事半功倍的效果。

（五）細(xì)節(jié)決定成敗，完善細(xì)節(jié)管理

物業(yè)管理是微利企業(yè)，其效益是摳出來的，所以在服務(wù)過程中就必須完善細(xì)節(jié)管理，更多地關(guān)注成本管理的細(xì)節(jié)，克服成本管理中的“跑冒滴漏”現(xiàn)象，要將成本管理責(zé)任到人，各班組要建立日常消耗和費(fèi)用臺賬;不同崗位、不同工種要制定相應(yīng)的勞動(dòng)定額標(biāo)準(zhǔn)，定期進(jìn)行績效考核，與部門和員工的獎(jiǎng)金和工資掛鉤。

三、結(jié)束語

物業(yè)管理的總成本與物業(yè)管理面積是呈正比例關(guān)系，與經(jīng)營能力的利用率呈反比例關(guān)系。市場的不斷拓展，管理面積加大，人力、財(cái)力等配置不斷增加，總成本也會隨業(yè)務(wù)的擴(kuò)大而增加;但是經(jīng)營能力的利用率提高了，單位管理面積的成本就下降了。真正的降低成本是指降低物業(yè)管理的單位成本，只有單位成本下降了，才是真正意義的成本降低。在人力資源的綜合利用方面、管理項(xiàng)目的投入和維修改造方面將公司的資源用到了極致，不僅大大節(jié)約了經(jīng)營成本，而且降低了管理風(fēng)險(xiǎn)，提高了經(jīng)濟(jì)效益。