每一個(gè)地方，都有它的獨(dú)特氣質(zhì);

每一個(gè)地方，都應(yīng)該有一張名片。

美景如畫(huà)，生態(tài)宜居，是從古至今人們對(duì)江蘇的鮮明印象。水，造就了江蘇特有的氣質(zhì)。這種氣質(zhì)，像長(zhǎng)江一樣奔騰不息、勇往直前，像大運(yùn)河一樣不舍晝夜、負(fù)重前行，像大海一樣胸襟博大、開(kāi)放包容。

如今，在胸襟博大、開(kāi)放包容的江蘇大地上，在1000余名沿江人、400多個(gè)不舍晝夜的奮斗苦干下，“海派太倉(cāng) 綠色田園”的沙溪服務(wù)區(qū)以滿谷滿倉(cāng)豐收糧倉(cāng)的形式，矗立在江蘇大地上，完成了華麗變身。

立足轉(zhuǎn)型思路，沿江公司在改造升級(jí)之路上行穩(wěn)致遠(yuǎn)。

自信策劃，在全面評(píng)估中挖掘特色元素

2015年、2016年，江蘇交通控股有限公司連續(xù)發(fā)文，要求經(jīng)營(yíng)10年以上的服務(wù)區(qū)全部進(jìn)行功能改造，提升服務(wù)區(qū)服務(wù)質(zhì)量和經(jīng)營(yíng)效益。經(jīng)過(guò)5年的持續(xù)打造，“雙提升”工程效果十分明顯，涌現(xiàn)出一大批特色服務(wù)區(qū)，可謂百花齊放、百家爭(zhēng)鳴。

前有標(biāo)兵，后有追兵，沿江公司全面評(píng)估自身?xiàng)l件，通過(guò)策劃主題、打造特色、科學(xué)規(guī)劃三個(gè)方面對(duì)沙溪服務(wù)區(qū)這個(gè)“黃金區(qū)位”進(jìn)行深度挖掘。

一是主題提煉。沙溪服務(wù)區(qū)地處太倉(cāng)，是江蘇離上海最近的服務(wù)區(qū)，與上海文化同源，人文相通，加上古鎮(zhèn)沙溪地處江南，結(jié)合二期田園文旅項(xiàng)目，提出“海派太倉(cāng)·田園沙溪”的主題，突顯智慧時(shí)尚的海派風(fēng)華和清新俊逸的田園特色。

二是特色深化。太倉(cāng)一地，因吳王及春申君在此設(shè)立糧倉(cāng)而得名“太倉(cāng)”，又是鄭河七下西洋的起錨地，沿江公司緊扣這一歷史背景和“一帶一路”的國(guó)家戰(zhàn)略，形成“天下良倉(cāng) 海絲千年”的創(chuàng)意。在服務(wù)區(qū)建筑設(shè)計(jì)上以五個(gè)糧倉(cāng)為元素，在文化環(huán)境設(shè)計(jì)和業(yè)態(tài)特色上以海洋和萬(wàn)國(guó)貿(mào)易貫穿始終，以此增加沙溪服務(wù)區(qū)辨識(shí)度，提升知名度。

三是科學(xué)規(guī)劃。在業(yè)態(tài)布局策劃上，力求體現(xiàn)自身特色，做到科學(xué)專業(yè)。圍繞“多元業(yè)態(tài)”及“文化體驗(yàn)”，形成一樓重經(jīng)營(yíng)、二樓重引流、二期重協(xié)同的商業(yè)與文旅相融合的完整布局。

自主招商，在統(tǒng)籌服務(wù)中放大經(jīng)濟(jì)效益

自主招商，最能貼近實(shí)際，于統(tǒng)籌服務(wù)中放大經(jīng)濟(jì)效益。而且，從更長(zhǎng)遠(yuǎn)的角度來(lái)考慮，服務(wù)區(qū)發(fā)展的核心競(jìng)爭(zhēng)力也在于專業(yè)化的自營(yíng)團(tuán)隊(duì)。因此，我們通過(guò)堅(jiān)持五大原則、平衡五類業(yè)態(tài)，實(shí)現(xiàn)了三大突破。

一是堅(jiān)持五大原則：

（1）公共性原則，堅(jiān)持服務(wù)區(qū)的公共屬性，貫穿招商始終;

（2）差異化原則，它的兩層含義是指與其他服務(wù)區(qū)要形成差異，避免新的同質(zhì)化和業(yè)態(tài)間、商戶間要差異經(jīng)營(yíng)、不相重疊，避免無(wú)序競(jìng)爭(zhēng);

（3）特色化原則，結(jié)合服務(wù)區(qū)所處地域、路段流量等特點(diǎn)，打造特色，如浮生季·江南好物集合店，太倉(cāng)國(guó)際名品工廠店等;

（4）經(jīng)濟(jì)性原則，作為經(jīng)營(yíng)性企業(yè)，經(jīng)濟(jì)效益永遠(yuǎn)是最重要的考量點(diǎn)之一。

（5）多層次原則，滿足各個(gè)層次的消費(fèi)需要。在大部分服務(wù)區(qū)選擇整體外包的情況下，沙溪服務(wù)區(qū)依然堅(jiān)持中餐自營(yíng)，目的就是托底民生，用物美價(jià)廉的快餐滿足大眾的基本需要。

二是平衡五類業(yè)態(tài)：

（1）租金業(yè)態(tài)，即創(chuàng)效業(yè)態(tài)，非國(guó)際知名品牌但具有較好的品質(zhì)并能承擔(dān)高租金的商戶，如超市、美食廣場(chǎng)、小吃等;

（2）形象業(yè)態(tài)，即大型國(guó)際連鎖品牌，提升現(xiàn)有品牌格局，做到形象、效益兩不誤;

（3）引流業(yè)態(tài)，即定位于吸引流量的業(yè)態(tài)。最典型的例子就是星巴克;

（4）特色業(yè)態(tài)，引入蘇州特色品牌，以絲綢、核雕、老字號(hào)等資源，打造蘇州悠久歷史文創(chuàng)產(chǎn)品體驗(yàn)店;

（5）公共業(yè)態(tài)，提供公共服務(wù)，強(qiáng)調(diào)公共屬性，如：ETC充值點(diǎn)、母嬰室、開(kāi)水間、志愿者服務(wù)站、地方文化展廳等。

三是實(shí)現(xiàn)三大突破：

沙溪服務(wù)區(qū)租金總額達(dá)到6000萬(wàn)元，單店租金達(dá)到1220萬(wàn)元，經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)待二期全部完成后將突破40個(gè)，這三個(gè)突破均刷新了全國(guó)服務(wù)區(qū)行業(yè)紀(jì)錄。

自建團(tuán)隊(duì)，在改革規(guī)范中培育核心能力

沿江公司探索市場(chǎng)化、專業(yè)化的管理路徑，通過(guò)自建團(tuán)隊(duì)、提煉標(biāo)準(zhǔn)，來(lái)培育核心競(jìng)爭(zhēng)力，防范發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)。

一是引入市場(chǎng)機(jī)制。嘗試建立項(xiàng)目職業(yè)經(jīng)理人制度，引進(jìn)專業(yè)經(jīng)營(yíng)人才，用專業(yè)的人做專業(yè)的事;同時(shí)，探索市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)機(jī)制，試點(diǎn)經(jīng)營(yíng)人員競(jìng)爭(zhēng)性薪酬制度，用市場(chǎng)的手段激活服務(wù)區(qū)經(jīng)營(yíng)。

二是建設(shè)三支隊(duì)伍。第一是招商隊(duì)伍，在現(xiàn)有人員中整合資源，明確招商經(jīng)理、招商主管、合同法務(wù)等人員，組織專業(yè)培訓(xùn)，同時(shí)在招商實(shí)踐中不斷積累總結(jié)，打造符合服務(wù)區(qū)招商的專業(yè)團(tuán)隊(duì);第二是經(jīng)營(yíng)隊(duì)伍，作為自營(yíng)+品牌服務(wù)區(qū)，必須有一支專業(yè)化的經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)。通過(guò)自主培養(yǎng)與市場(chǎng)化引進(jìn)相結(jié)合，選強(qiáng)配優(yōu)營(yíng)銷人才、餐飲人才和廚師、信息技術(shù)等專業(yè)人才;第三是管理隊(duì)伍，打造基礎(chǔ)好、懂管理、有激情的管理團(tuán)隊(duì)。

三是提煉十項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)。走標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化管理道路，引進(jìn)專業(yè)的咨詢機(jī)構(gòu)，將以往做法提煉固化并與專業(yè)理念相結(jié)合，形成包括招商手冊(cè)、餐飲管理手冊(cè)、服務(wù)規(guī)范手冊(cè)等在內(nèi)的十項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)化管理手冊(cè)，涵蓋了服務(wù)區(qū)經(jīng)營(yíng)管理的方方面面。最終達(dá)到“任何人加入經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)，都能依據(jù)手冊(cè)快速成為行家里手”的標(biāo)準(zhǔn)。

自我運(yùn)營(yíng)，在角色轉(zhuǎn)變中與商戶共成長(zhǎng)

當(dāng)僅僅提供加油、如廁、簡(jiǎn)餐等服務(wù)的服務(wù)區(qū)華彩蝶變?yōu)殒敲廊f(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的大型商業(yè)綜合體時(shí)，公眾對(duì)服務(wù)區(qū)的需求也會(huì)隨之水漲船高。如何既滿足大眾對(duì)出行的更高期待，更在見(jiàn)證中國(guó)高速路網(wǎng)由大到強(qiáng)轉(zhuǎn)變中作出沿江應(yīng)有的貢獻(xiàn)，是擺在沿江人面前的又一道“必答題”，也是“加分題”。

一是人員重構(gòu)，科學(xué)管控。智慧化的建設(shè)、綠色主題打造以及業(yè)態(tài)創(chuàng)新等目標(biāo)，均對(duì)服務(wù)區(qū)傳統(tǒng)的管理架構(gòu)提出了要求。沿江公司通過(guò)重新架構(gòu)人員、組建監(jiān)管調(diào)度班、實(shí)行服務(wù)領(lǐng)班制、加強(qiáng)數(shù)字巡查等方式，特別是通過(guò)對(duì)商戶統(tǒng)一收銀系統(tǒng)的監(jiān)管稽查，實(shí)現(xiàn)了主動(dòng)、提前、有效管控。

二是流程再造，強(qiáng)化效能。針對(duì)“硬件”提檔升級(jí)后的服務(wù)區(qū)，“軟件”即服務(wù)、管理質(zhì)量，經(jīng)營(yíng)效益、效能等方面的提升隨之迫在眉睫。公司通過(guò)全面梳理管理流程中不適應(yīng)、不滿足、不先進(jìn)的重要節(jié)點(diǎn)，如實(shí)施統(tǒng)一收銀后，如何全面做到應(yīng)收盡收;綠色節(jié)能系統(tǒng)反哺服務(wù)區(qū)后，如何對(duì)比結(jié)算等問(wèn)題，加以重新規(guī)劃，從而在成本、品質(zhì)、服務(wù)和時(shí)效上達(dá)到重大改進(jìn)，實(shí)現(xiàn)全局最優(yōu)。

三是角色轉(zhuǎn)變，一體共贏。在租金模式上，均采用保底加提成的模式，保證正常租金收入的同時(shí)，分享商戶的經(jīng)營(yíng)發(fā)展成果;同時(shí)，切實(shí)扮演好經(jīng)營(yíng)的組織者和服務(wù)者角色，把商戶的經(jīng)營(yíng)和發(fā)展作為本職工作。引入現(xiàn)代商業(yè)營(yíng)銷理念，專門(mén)組建營(yíng)銷小組，策劃針對(duì)性營(yíng)銷方案，為商戶經(jīng)營(yíng)創(chuàng)造更好的環(huán)境，合力爭(zhēng)創(chuàng)共贏的經(jīng)營(yíng)效益和社會(huì)形象。

自加壓力，在探索嘗試中打造鮮明標(biāo)簽

其中一個(gè)標(biāo)簽是“綠色”，沙溪是全國(guó)第一個(gè)綠色恒溫節(jié)能服務(wù)區(qū)。

清潔能源綜合互補(bǔ)系統(tǒng)。引進(jìn)國(guó)家千人計(jì)劃項(xiàng)目，采用多種清潔能源綜合互補(bǔ)系統(tǒng)，為服務(wù)區(qū)提供一個(gè)恒溫的舒適空間，打造四季如春的服務(wù)區(qū)，更關(guān)鍵的是能耗卻能下降50%。在提供更優(yōu)質(zhì)體驗(yàn)的同時(shí)，有效降低運(yùn)營(yíng)成本。

一體化污水循環(huán)利用系統(tǒng)。面對(duì)環(huán)保要求越來(lái)越高的新形勢(shì)，采用清華大學(xué)的一體化污水綜合循環(huán)利用系統(tǒng)，并采取“租轉(zhuǎn)售”模式，防范了環(huán)保風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)大幅降低了長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)成本。同時(shí)，與清華環(huán)境研究院簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，共同開(kāi)展廚余氣爆、雨水回用、智慧光伏等后續(xù)綠色技術(shù)合作，推進(jìn)綠色服務(wù)區(qū)建設(shè)。

另一個(gè)標(biāo)簽是“文旅”，打造全國(guó)第一個(gè)超500畝田園綜合體旅游目的地服務(wù)區(qū)。創(chuàng)新落地科技文旅項(xiàng)目。聯(lián)合太倉(cāng)市政府和全國(guó)知名的數(shù)字科技公司共同出資打造“海絲千年”主題科技文旅項(xiàng)目，應(yīng)用最新的科技手段再現(xiàn)太倉(cāng)江尾海頭、萬(wàn)國(guó)貿(mào)易以及海上絲路的神奇風(fēng)情，有展示、有體驗(yàn)、有互動(dòng)、有購(gòu)物、有娛樂(lè)，用較小的資金撬動(dòng)政府、民營(yíng)資本，筑巢引鳳，聚光引流，無(wú)論是科技文旅項(xiàng)目本身，還是三方合作模式，都將是沙溪服務(wù)區(qū)作出的有益探索;積極推進(jìn)田園文旅項(xiàng)目。借助二期250畝的田園地塊，引入社會(huì)資本和專業(yè)力量，開(kāi)發(fā)國(guó)防主題的田園文旅項(xiàng)目。與一期綜合體形成錯(cuò)位互補(bǔ)的一體化發(fā)展體系，最終形成功能齊全、配套完備、特色鮮明的田園綜合體+旅游目的地服務(wù)區(qū)格局，吸引流量，提升效益;借助外界力量開(kāi)展商業(yè)運(yùn)作。沙溪服務(wù)區(qū)探索多方合作的方式，其目的不僅僅是引入社會(huì)資本，降低投資風(fēng)險(xiǎn)，更重要的是借助政府的資源和社會(huì)專業(yè)力量開(kāi)展商業(yè)運(yùn)作。接下來(lái)的兩個(gè)文旅項(xiàng)目將由太倉(cāng)旅游局主導(dǎo)申請(qǐng)國(guó)家A級(jí)景區(qū)，并作為愛(ài)國(guó)主義教育基地，引入固定客流量，加上專業(yè)化的科技公司的技術(shù)開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)公司的專業(yè)運(yùn)營(yíng)，必將探索出服務(wù)區(qū)經(jīng)營(yíng)又一新模式。