上海老洋房，不是你想買就能買

陳超

前段時間熱播的《安家》，講述了男女主人公徐文昌和房似錦，作為“安家天下”房產(chǎn)中介為社會各界人士購買不動產(chǎn)的故事。

話說，電視劇中2019年左右的某日，房似錦作為房產(chǎn)中介探訪到本市老靜安區(qū)周邊有一處保存完好的老洋房——建于解放前的向公館。公館內(nèi)只居住有耿運來夫婦二人。耿運來夫婦是世代繼承爺爺輩作為向公館的管家，幫助老資本家向家看守房屋的仆人。后來，徐文昌通過海外私人偵探，查出向公館的后人，在荷蘭出生的海外華僑子女向先生具有繼承權(quán)，多方聯(lián)絡(luò)向先生回國交易老洋房，最終林茂根老板跳開中介自行與向先生在房地產(chǎn)交易中心完成過戶交易的事情。雖然其間還有其他個人恩怨糾紛，但其中有幾個非常巨大的歷史性錯誤，在這里與讀者一一分析。

首先，向先生是一個從未來華的外籍華僑后代，劇中介紹他是首次到中國。那么，作為一個在歐洲出生的華僑第三代，根據(jù)中國現(xiàn)行國籍法，他根本沒有中國國籍，他作為外國人，是如何不需要公證，取得祖父在上海的房產(chǎn)繼承權(quán)的？就算向先生在中國駐荷蘭使館備案了歐盟國家的遺產(chǎn)繼承公證法律文書，在中國境內(nèi)繼承不動產(chǎn)，也要根據(jù)不動產(chǎn)所在地法律進行公證認(rèn)證。在毫無法律手續(xù)的情節(jié)下，向先生如何讓上海的房地產(chǎn)交易中心順利為其辦出不動產(chǎn)權(quán)證？難道向先生不需要符合上海市的不動產(chǎn)權(quán)買賣限制要求？沒有中國國籍，沒有上海戶籍，沒有上海居住證，沒有上海社保和五年交稅記錄，甚至沒有在上海的企業(yè)法人資格，他是如何在短短的一個月內(nèi)，就合法取得上海房產(chǎn)的所有權(quán)證的？

其次，按照劇情，向家老宅是一棟獨立的保存完好的市區(qū)內(nèi)老洋房，極有可能還是優(yōu)秀歷史文化建筑。眾所周知，我國公私合營在1954年就已完成。1956年國務(wù)院《關(guān)于目前城市私有房屋基本情況及社會主義改造的意見》已經(jīng)明確將城市私有房屋由國家贖買進行國有化的操作，1964年《關(guān)于私有出租房屋社會主義改造問題的報告》《關(guān)于對港澳同胞出租房屋進行社會主義改造問題的報告》等一系列政策之下，向家老宅無論如何都不可能繼續(xù)歸屬于離開中國的老資本家名下，最有可能的情況無非是兩種：一是被劃歸國有機關(guān)企業(yè)使用，二是成了72家房客的典型代表。

再次，《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》自1994年7月5日出臺之后，我國的城市不動產(chǎn)權(quán)管理就已經(jīng)走向了正軌，不動產(chǎn)權(quán)的繼承與歸屬，在撇開歷史文物保護法律關(guān)系調(diào)整的前提下，交易過戶、買賣典當(dāng)都已經(jīng)經(jīng)過了二十多年的法制化進程。2007年城市房地產(chǎn)法又經(jīng)歷過大修，如今的城市不動產(chǎn)交易，有著一整套嚴(yán)格的法律流程。繼承公證，或者析產(chǎn)訴訟，都必須由不動產(chǎn)所在地公證機關(guān)或者人民法院通過法律程序決定，絕對不是一個中介機構(gòu)可以解決的。在《安家》電視劇中，即便向家后人想回國繼承解放前的不動產(chǎn)，也至少需要通過上述煩瑣的法律流程。其間還會牽涉到不動產(chǎn)權(quán)的諸多歷史糾紛，沒有一個龐大法律團隊的經(jīng)年累月析產(chǎn)操作，老洋房的交易難如登天。正如《安家》劇中主人公徐文昌所述，上海現(xiàn)存的老洋房僅有4000到5000幢，市場可售的老洋房非常少，大約只有100套，而符合能夠馬上轉(zhuǎn)手條件的老洋房也就10套左右。因為其中95%的老洋房所有權(quán)仍然由國家所有，只有大約200幢老洋房是私有（這些極有可能還是紅色資本家后代所持有的經(jīng)過政策允許國家返還的不動產(chǎn)）。在上海市中心產(chǎn)權(quán)清晰的老洋房最多不超過100幢。突如其來憑空變出一幢可以交易的老洋房，無論在歷史上，還是在法律上，都是不可能的。哪怕是再牛的資本家及其后代，哪怕是再富有的商人，也不是能出錢就能買的。

編輯：陳侃 ?hastingschen@163.com