吳紅平

【摘? 要】近年來，我國經(jīng)濟發(fā)展速度加快，人民生活水平隨之提升。我國的房地產(chǎn)行業(yè)成為支柱產(chǎn)業(yè)，其能夠推動我國經(jīng)濟及社會的發(fā)展，優(yōu)化人們的居住環(huán)境，推進城鎮(zhèn)化進程。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)是我國房地產(chǎn)的重要組成部分?，F(xiàn)階段，因為各方面經(jīng)濟利益的沖突，其面臨嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。因此，應(yīng)重視商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目中的風(fēng)險管理。論文分析了商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目的風(fēng)險管理問題，并根據(jù)這些問題提出有效的應(yīng)對策略。

【Abstract】In recent years， the speed of China's economic development is accelerating， and people's living standards have been improved together with it. China's real estate industry has become a pillar industry， which can promote China's economic and social development， optimize people's living environment， and promote the process of urbanization. Commercial real estate development is the important part of real estate in China. At this stage， because of the conflict of economic interests in all aspects， it is facing severe challenges. Therefore， we should pay attention to the risk management of commercial real estate development projects. This paper analyzes the problems of the risk management of commercial real estate development projects， and puts forward effective countermeasures according to these problems.

【關(guān)鍵詞】商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目;風(fēng)險管理;財務(wù)風(fēng)險

【Keywords】commercial real estate development projects; risk management; financial risk

【中圖分類號】F293.35? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?【文獻標(biāo)志碼】A? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?【文章編號】1673-1069（2020）03-0021-02

1 引言

近年來，我國的城市化進程不斷加快，同時，政府大力調(diào)控整治住宅地產(chǎn)領(lǐng)域，出現(xiàn)了商業(yè)地產(chǎn)越來越吸引房地產(chǎn)開發(fā)商以及機構(gòu)投資者的現(xiàn)象，商業(yè)地產(chǎn)成為現(xiàn)階段房地產(chǎn)的開發(fā)熱點。然而商業(yè)地產(chǎn)是一個復(fù)雜的地產(chǎn)開發(fā)和商業(yè)經(jīng)營兩個高風(fēng)險領(lǐng)域的復(fù)合型地產(chǎn)形態(tài)，特別是城市綜合體下的大規(guī)模商業(yè)地產(chǎn)項目，在其長期獲取效益時，與普通住宅項目及商業(yè)項目相比存在更高的風(fēng)險。這種情況下，在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)過程中，應(yīng)對其來自內(nèi)部及外部的風(fēng)險進行準(zhǔn)確的評價和辨識，同時，應(yīng)開展有效科學(xué)的項目風(fēng)險管理工作，這也是管理大規(guī)模商業(yè)地產(chǎn)項目的主要內(nèi)容。

2 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險管理的問題

2.1 財務(wù)風(fēng)險方面

在投資方面，房地產(chǎn)行業(yè)具備的主要特點有投資額度較大、變現(xiàn)能力較低和回收期較長等，這種情況會使房地產(chǎn)行業(yè)面臨一定的財務(wù)風(fēng)險。例如，負債率風(fēng)險，因為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的自有資金比較少，資金主要來源為銀行信貸，導(dǎo)致企業(yè)產(chǎn)生較高的資產(chǎn)負債率，當(dāng)實際收益不符合預(yù)期收益時，那么企業(yè)面臨的風(fēng)險是償還債務(wù)。此外，還存在一定的政策風(fēng)險，通貨膨脹也會對其造成影響，部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在建材和勞動力成本支出方面有上升趨勢，加上國家控制調(diào)整房市，利率及政策會出現(xiàn)變動，基于這一情況，企業(yè)向銀行償還貸款會增加其負債率，也會削減投資者對于房屋購買的興趣，企業(yè)會面臨嚴(yán)重的財務(wù)風(fēng)險。

2.2 決策階段風(fēng)險方面

①開發(fā)的地理位置出現(xiàn)風(fēng)險。房地產(chǎn)項目是不具備移動性的，所以選用商業(yè)地產(chǎn)項目的開發(fā)位置將會直接影響商業(yè)地產(chǎn)項目的開發(fā)情況，內(nèi)部及外部很多因素會影響地理位置的選用，各類風(fēng)險隨之出現(xiàn)。面對這種情況，開發(fā)商應(yīng)仔細對各方面因素進行衡量再選擇地理位置[1]。②開發(fā)時機存在風(fēng)險。每個行業(yè)的發(fā)展周期性不相同，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)也是如此，商業(yè)地產(chǎn)項目在開發(fā)時主要有四個周期性階段，分別為高峰階段、收縮階段、低谷階段及恢復(fù)階段。確定開發(fā)時機時，開發(fā)商對于開發(fā)時機影響因素沒有進行有效衡量，項目將會處于低谷期。③開發(fā)項目的可行性風(fēng)險。選擇的開發(fā)項目是否具有可行性，將會在很大程度上影響開發(fā)項目的穩(wěn)步推進，如果沒有充分研究開發(fā)項目的可行性，將會造成開發(fā)項目中斷，甚至出現(xiàn)終止的情況。

2.3 預(yù)期收益風(fēng)險方面

①融資的風(fēng)險。開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)投入大量資金，對于這一問題開發(fā)商比較關(guān)注，商業(yè)地產(chǎn)項目的開發(fā)在這一階段易出現(xiàn)風(fēng)險危機，例如，出現(xiàn)開發(fā)商融資造成投入自有資金而不確定回報利益，或出現(xiàn)資金缺乏而不能開展項目后期工作的情況。特別是現(xiàn)階段我國融資環(huán)境有待改善，在這時開發(fā)商應(yīng)準(zhǔn)確認識和規(guī)避融資風(fēng)險。②開發(fā)土地的風(fēng)險。我國法律規(guī)定一切經(jīng)營性土地都應(yīng)在招標(biāo)拍賣的方式下獲得。但是部分政治和市場因素會影響土地開發(fā)，在開發(fā)土地期間經(jīng)常會出現(xiàn)購買風(fēng)險和成本激增風(fēng)險。③開發(fā)手續(xù)的風(fēng)險。國家應(yīng)出臺政策來控制調(diào)整房產(chǎn)開發(fā)市場。房產(chǎn)開發(fā)市場處于緊縮狀態(tài)，同時，不斷出臺新的政策，這造成在前期準(zhǔn)備階段開發(fā)商手續(xù)方面會出現(xiàn)一些風(fēng)險，只要調(diào)整就會在很大程度上影響開發(fā)項目的進行。④合同簽訂的風(fēng)險。建設(shè)工程會涉及很多人，使開發(fā)項目合同會變得更加復(fù)雜[2]。此外，各方存在利益關(guān)系，合同中會存在一些隱藏風(fēng)險，如合同條款不齊全，或存在違約責(zé)任與風(fēng)險規(guī)避等陷阱。

2.4 建設(shè)期間成本管控風(fēng)險方面

①成本方面會出現(xiàn)風(fēng)險。開發(fā)商開發(fā)項目衡量的標(biāo)準(zhǔn)主要是成本投入及利益獲取間的差值，然而在開發(fā)期間一般會產(chǎn)生許多成本風(fēng)險，項目成本隨之不斷增加。例如，圖紙更改風(fēng)險、材料價格更改風(fēng)險、環(huán)境更改風(fēng)險和違約賠償風(fēng)險等。②質(zhì)量方面會出現(xiàn)風(fēng)險?，F(xiàn)階段，我國對房地產(chǎn)項目的質(zhì)量提出很高的要求，相關(guān)法律法規(guī)和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)等材料對開發(fā)項目質(zhì)量的要求不斷提高，因為施工期間施工人員、施工設(shè)備等因素可能誘發(fā)工程質(zhì)量風(fēng)險，對開展后續(xù)工作造成影響。③工期方面會出現(xiàn)風(fēng)險。因為開發(fā)項目工期較長，存在一些前述風(fēng)險與突發(fā)性事件，在合同規(guī)定的工期內(nèi)難以交工，這被稱作工期風(fēng)險，進而出現(xiàn)違約賠償?shù)那闆r。

3 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險管理的有效對策

3.1 應(yīng)對財務(wù)風(fēng)險的對策

規(guī)避財務(wù)風(fēng)險是房地產(chǎn)企業(yè)需要做到的一項任務(wù)[3]。①企業(yè)應(yīng)開展多元融資，并持續(xù)優(yōu)化自身融資結(jié)構(gòu)，促進企業(yè)上市，并利用發(fā)行股票、商業(yè)投資及信托等方式來融資。此外，應(yīng)合理增加企業(yè)自身的房產(chǎn)持有量，通過商業(yè)房產(chǎn)或商業(yè)酒店的形式，確保項目資金鏈條的可持續(xù)性。②與其他企業(yè)緊密合作。一線城市在資金方面的要求較高，拿地時可與其他企業(yè)合作，共同進行開發(fā)，使財務(wù)風(fēng)險分散，保證企業(yè)現(xiàn)金流穩(wěn)定。③企業(yè)應(yīng)加強對房地產(chǎn)政策的敏感性，充分考慮投資問題，選擇的項目與投資能力應(yīng)相吻合，以有效規(guī)避財務(wù)風(fēng)險。

3.2 應(yīng)對決策階段風(fēng)險的對策

①對所選擇開發(fā)地區(qū)位置產(chǎn)生的風(fēng)險因素來源進行分析，減少地理位置出現(xiàn)的風(fēng)險，應(yīng)構(gòu)建開發(fā)地區(qū)選擇的風(fēng)險防范機制。開發(fā)商應(yīng)根據(jù)其社會、環(huán)境、政策以及經(jīng)濟等因素選擇區(qū)位，防止在這一過程中出現(xiàn)風(fēng)險。②商業(yè)房產(chǎn)開發(fā)項目應(yīng)在投資高峰期、恢復(fù)期大力投資[4]。開發(fā)商應(yīng)準(zhǔn)確分析開發(fā)的時機，有效識別風(fēng)險，確定開發(fā)時機中的高峰期或者恢復(fù)期進行項目的入場準(zhǔn)備，這一分析應(yīng)具有專業(yè)性，以避免開發(fā)商在收縮期或低谷期開發(fā)商業(yè)項目，可避免實際風(fēng)險。③研究開發(fā)項目的可行性。在開發(fā)項目的過程中房地產(chǎn)商都應(yīng)仔細研究項目的可行性，應(yīng)根據(jù)商業(yè)開發(fā)項目構(gòu)的建可行性研究相應(yīng)機制，利用這一機制來衡量項目開發(fā)的可行性。

3.3 應(yīng)對預(yù)期收益風(fēng)險的對策

①構(gòu)建前端控制融資機制。避免融資過程產(chǎn)生風(fēng)險，開發(fā)商應(yīng)建立前端控制融資機制，開發(fā)商利用前端控制可監(jiān)控融資過程中的參與人員、融資計劃、手續(xù)以及合同等，在準(zhǔn)備階段扼殺融資風(fēng)險，防止出現(xiàn)資金鏈中斷的問題。②了解政策，避免土地開發(fā)和手續(xù)出現(xiàn)風(fēng)險。開發(fā)土地風(fēng)險很多是因為國家政策發(fā)生變化，因此，企業(yè)應(yīng)及時掌握政策及其變更情況，進而把握土地的具體形勢，避免開發(fā)手續(xù)中存在風(fēng)險。③保證合同文本的專業(yè)性。開發(fā)商為避免開發(fā)項目中出現(xiàn)的風(fēng)險，經(jīng)常使用合同文本的格式，值得注意的是，簽訂合同期間應(yīng)重視對手方合同中違約條款以及風(fēng)險規(guī)制的制定。

3.4 應(yīng)對建設(shè)期間成本管控風(fēng)險的對策

①為避免成本風(fēng)險，應(yīng)規(guī)范項目的成本審計，開發(fā)商可運用開發(fā)項目成本審計與內(nèi)部控制使成本風(fēng)險降低，將項目所獲利益提升。②根據(jù)質(zhì)檢要求來建設(shè)項目工程。在開發(fā)商建設(shè)項目過程中，要按照施工合同、施工標(biāo)準(zhǔn)開展建設(shè)工作，并且規(guī)范施工相關(guān)人員的操作流程，監(jiān)理人員應(yīng)落實實際的監(jiān)督工作。③預(yù)留工期。以合同規(guī)定工期為基礎(chǔ)，合理規(guī)劃并放寬工期。

4 結(jié)語

現(xiàn)階段，我國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目仍處于初級發(fā)展階段，但是我國經(jīng)濟發(fā)展速度較快，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)將會快速進入高峰時期。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)在各個階段中都存在風(fēng)險，面對這種情況，開發(fā)商應(yīng)有效識別風(fēng)險，合理制定防范風(fēng)險的措施，有效規(guī)避開發(fā)項目的風(fēng)險，推動商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

【參考文獻】

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【3】王海濤.貴陽某商業(yè)地產(chǎn)項目全過程風(fēng)險研究[D].天津：天津大學(xué)，2018.

【4】王玲.錦州茂業(yè)中心項目風(fēng)險管理研究[D].大連：大連海事大學(xué)，2017.