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      新城再“沖動”,拿地現(xiàn)隱憂

      2020-06-29 07:19:31胡嘉琦朱耘
      商學(xué)院 2020年6期
      關(guān)鍵詞:商業(yè)地產(chǎn)購物中心沖動

      胡嘉琦 朱耘

      因涉嫌猥褻女童,在老板王振華深陷囹圄10個月后,新城控股有新動作。

      “新城控股(601155.SH)未來收益主要來自商業(yè)管理?!?020年5月19日,新城控股現(xiàn)任董事長王曉松在公司2019年年度股東大會上表明。

      2019年全年,新城控股商業(yè)物業(yè)出租和管理收入為40.55億元,毛利率67.56%。與此同時,新城控股在銷售及管理費(fèi)用方面水漲船高,2019年全年,新城控股物業(yè)出租及管理費(fèi)用上漲至84.30%,年報解釋稱系新開業(yè)吾悅廣場導(dǎo)致的成本增加。截至2020年4月25日,新城控股集團(tuán)在全國已開業(yè)的吾悅廣場達(dá)63座;在全國開業(yè)及在建的吾悅廣場城市綜合體已達(dá)到126座。2016年,時任新城控股董事長、實(shí)際控制人王振華曾在公開場合提出了他的目標(biāo):“到2020年實(shí)現(xiàn)100座吾悅廣場開業(yè)?!笨焖贁U(kuò)張的路上,阜陽新城吾悅廣場商業(yè)配套樓違法建設(shè)被阜陽市人民政府公示。

      加速開業(yè)的吾悅廣場占領(lǐng)市場份額之時,新城控股在土拍市場也很活躍。2020年5月15日,新城控股以總價13.132億元競得天津武清區(qū)一宗居住用地。而就在 2020年4月,新城控股斥資146.22億元通過掛牌、合作方式取得12宗地塊。

      大手筆拿地背后,新城控股的業(yè)績表現(xiàn)欠佳:據(jù)新城控股業(yè)績快報顯示,2020年4月,新城控股單月實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約180.63億元,相比2019年同期下滑15.6%,實(shí)現(xiàn)銷售面積約164.40萬平方米,比2019年同期約177.62萬平方米下滑約7.4%。2020年1~4月,新城控股累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約490.44億元,比上年同期下降27.99%;累計(jì)銷售面積約450.22萬平方米,比上年同期下降24.06%。合同銷售金額和銷售面積降幅明顯。

      新城控股火熱高價拿地的背后是房地產(chǎn)行業(yè)逐步回到常態(tài),企業(yè)毛利率出現(xiàn)下滑,2019年全年,新城控股住宅的毛利率從2018年的36.69%下滑至25.60%。

      對于新城控股業(yè)績下滑的原因,及重資產(chǎn)持有吾悅廣場存在怎樣的機(jī)會與風(fēng)險及未來如何復(fù)蘇購物中心等問題,《商學(xué)院》記者向新城控股品牌方面發(fā)出采訪提綱,截至發(fā)稿日期,未收到回復(fù)。

      加碼投資

      5月15日,新城以地塊總價13.13億元,自持租賃住房建面3500平米競得天津武清區(qū)一宗居住用地,樓面價10509元/平方米,溢價率40%。該宗地塊吸引了天津雍鑫集團(tuán)、金融街控股、保利地產(chǎn)、中梁控股、碧桂園、新城控股六家房企參與競拍。

      該宗地編號為津武(掛)2020-002號宗地,是2020年武清第一宗居住用地。公開資料顯示,該宗地位于武清區(qū)新城光明道北側(cè),東至天津逸仙科學(xué)工業(yè)園國際有限公司規(guī)劃工業(yè)用地,南至光明道(城市主干路),西至規(guī)劃亨運(yùn)路(支路),北至規(guī)劃翠柳道(支路)。

      值得關(guān)注的是,繼2020年第一季度新城控股保守拿地,控制成本后,2020年4月,新城控股加大投資力度,斥資146.22億元通過掛牌,合作方式取得北京、杭州、天津、西安、蘇州、常州、張家港、溫州、泰安、西安、漯河市、烏魯木齊等11城12宗地塊。

      而在持續(xù)加碼投資端的路上,新城控股不僅1~4月合同銷售金額和銷售面積降幅明顯,且佛山、合肥兩地區(qū)毛利率接近為0。

      據(jù)《商學(xué)院》記者從財報發(fā)現(xiàn),毛利率為0.89%的佛山項(xiàng)目名為壹鳴花園,在樓盤推廣期間名為新城璟城,位置位于佛山南海獅山,該地塊在2016年12月12日,廣州鼎佳房地產(chǎn)有限公司最終以總價42.735億元競得位于獅山鎮(zhèn)華涌村土名“苦草崗”地段的超14萬㎡商住地,折合樓面價9853.82元/㎡,溢價273%。如此之高的溢價,也讓該地塊價格成功刷新了獅山樓面價紀(jì)錄,佛山年內(nèi)總價第二高位。廣州鼎佳房地產(chǎn)由新城控股集團(tuán)實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司持股95.24%,新城控股集團(tuán)實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司則有新城控股集團(tuán)股份有限公司100%持有。

      而合肥新城控股在合肥的肥東項(xiàng)目,則是于2017年7月13日,由新城以總價35億元競得,商業(yè)地塊樓面價7954.63元/平方米,居住地塊樓面價9039.35元/平方米,溢價率231.44%。

      據(jù)安居客數(shù)據(jù)顯示,新城肥東吾悅廣場住宅價格為11500元/平方米,利潤空間并不大。

      對此,資深房地產(chǎn)評論員薛建雄認(rèn)為,2016年、2017年出現(xiàn)樓市暴漲,開發(fā)商資金充裕,高價拿地,但是從目前世界疫情和經(jīng)濟(jì)形勢來看,經(jīng)濟(jì)危機(jī)導(dǎo)致房價下滑的情況可能出現(xiàn),拿地時機(jī)并不太理想。

      知名地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)則認(rèn)為,企業(yè)高溢價拿地站在當(dāng)下看來沒有問題,但是如果后續(xù)房地產(chǎn)市場出現(xiàn)調(diào)整降溫,未來的不確定性增加了企業(yè)的風(fēng)險。一般而言,拿地溢價率超過20%的機(jī)率就是有風(fēng)險的,如果前期忽視了高溢價拿地的風(fēng)險性,后續(xù)也會出現(xiàn)很多問題。

      高溢價率雖然可以讓新城控股在拿地的路上一馬平川,但是其也成為新城控股住宅銷售毛利率持續(xù)走低的原因之一,對于企業(yè)而言,擴(kuò)大規(guī)模,占領(lǐng)市場盡管重要,但是也需要綜合考慮企業(yè)的營收、利潤、成本、費(fèi)用以及高溢價拿地存在的風(fēng)險等問題。

      費(fèi)用攀升

      據(jù)新城控股2019年年報顯示,公司實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入858.47億元,同比增長58.58%;歸母凈利潤為126.54億元,同比增長20.61%;扣非歸母凈利潤為99.8億元,同比增長31.4%。年報顯示,新城控股主營業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)開發(fā)與銷售,經(jīng)營模式以自主開發(fā)銷售為主。報告期內(nèi),公司秉持“住宅+商業(yè)”地產(chǎn)雙輪驅(qū)動的運(yùn)作模式,以上海為中樞,長三角為核心,現(xiàn)已基本完成全國重點(diǎn)城市群及重點(diǎn)城市的布局。報告期末,公司已進(jìn)入全國105個大中型城市。

      而在2020年1~4月,新城控股合同銷售金額和銷售面積卻降幅明顯,累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約490.44億元,比上年同期下降27.99%;累計(jì)銷售面積約450.22萬平方米,比上年同期下降24.06%。

      值得注意的是,新城控股在銷售及管理費(fèi)用方面水漲船高,2019年全年,新城控股物業(yè)出租及管理費(fèi)用上漲至84.30%,年報解釋稱系新開業(yè)吾悅廣場導(dǎo)致的成本增加。

      此外,年報顯示,新城控股2019年度銷售費(fèi)用和管理費(fèi)用同比增幅較大,其中銷售費(fèi)用43.72億元,同比增長92.8%;管理費(fèi)用38.19億元,同比增長68.53%。而在銷售費(fèi)用板塊下的“策劃代理費(fèi)及銷售傭金”新城控股更是同比上漲233.23%。

      關(guān)于銷售費(fèi)用偏高的問題,新城控股董事長王曉松表示,根據(jù)此前確定的大目標(biāo),原本希望在2019年有一個大的加速,因而儲備了大量的項(xiàng)目經(jīng)理。但是2019年發(fā)生的“黑天鵝事件”導(dǎo)致新城控股規(guī)模發(fā)展受阻。

      嚴(yán)躍進(jìn)建議,企業(yè)費(fèi)用開支大主要是為了控制規(guī)模,但是也會出現(xiàn)規(guī)模效果相對偏弱的情況,2020年企業(yè)應(yīng)該控制費(fèi)用,整體上提高營銷效率。

      前路何在

      5月19日,王曉松在公司2019年年度股東大會上提出,“新城控股未來利潤主要來源于商業(yè)管理,純住宅開發(fā),銷售額高,但利潤率逐步下降。市場規(guī)模方面,2017年16.8萬億元,2018年、2019年17萬億元出頭。整個“大蛋糕”頂部已經(jīng)在了,小的企業(yè)還沖千億元,千億元希望到兩千億元,前二十希望進(jìn)前十,前幾位希望保持10%的增長率。但“蛋糕”就這么大,未來可能會慢慢有一些收縮?!?/p>

      2009年涉足商業(yè)地產(chǎn)。2015年開始全國布局的新城控股“商業(yè)+地產(chǎn)”的開發(fā)模式,與萬達(dá)“開遍全國”的模式十分相似。這種模式的優(yōu)勢在于能以較為優(yōu)惠的地價去地方上拿地,再通過銷售住宅來反哺商業(yè)地產(chǎn),支撐商業(yè)運(yùn)營。重倉三四線城市的新城控股也以此模式不斷進(jìn)行規(guī)模擴(kuò)張。

      早在2016年,王健林亦提出萬達(dá)廣場轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)模式,但是新城控股卻堅(jiān)持對現(xiàn)金流及運(yùn)營效率要求極高,回收資金周期更長、風(fēng)險更大的重資產(chǎn)模式。

      新城控股回復(fù)上交所問詢函時提出了重資產(chǎn)模式的風(fēng)險性,“公司已開業(yè)吾悅廣場,運(yùn)營仍受電子商務(wù)及項(xiàng)目所在區(qū)域商業(yè)競爭格局變化等因素影響。若項(xiàng)目未來年度實(shí)現(xiàn)的租金水平下降,可能導(dǎo)致公司持有的投資性房地產(chǎn)產(chǎn)生公允價值變動損失。”

      截至2020年4月25日,新城控股集團(tuán)在全國已開業(yè)吾悅廣場達(dá)63座;在全國開業(yè)及在建的吾悅廣場城市綜合體已達(dá)到126座。

      黎乃超認(rèn)為,首先,三四線城市因?yàn)槌鞘械牟煌兴鶇^(qū)別要區(qū)別對待,有的城市人口多,發(fā)展好,購物中心已經(jīng)很多,處于飽和狀態(tài),有的地區(qū)雖然屬于欠發(fā)展,但是隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,由于此前沒有發(fā)展起來優(yōu)質(zhì)的購物中心,入駐新的購物中心效果反而非常好。他強(qiáng)調(diào),購物中心要有自己的品牌特色,即使在互聯(lián)網(wǎng)時代,購物中心也不會瓦解,但是具有自身特色的購物中心才能在激烈的競爭中脫穎而出。

      58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波認(rèn)為,三四線城市的商業(yè)地產(chǎn)危機(jī)并存,一方面隨著城市化進(jìn)程不斷推進(jìn),未來會有更多人口流進(jìn)到三四線城市,對于商業(yè)地產(chǎn)的需求也會隨著同步提升;另一方面商業(yè)地產(chǎn)在短期內(nèi)快速增長會產(chǎn)生供大于求的現(xiàn)象,這種現(xiàn)象在不少城市已經(jīng)產(chǎn)生,不少三四線城市的人均商業(yè)面積已經(jīng)遠(yuǎn)超合理水平。因此,在布局之前對于區(qū)域經(jīng)濟(jì)、人口以及消費(fèi)能力要有綜合評估,對于城市現(xiàn)有商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行整體評估,對未來人口流入以及需求有合理預(yù)測,以保證商業(yè)地產(chǎn)布局的有序性,并可獲得良好的投資收益。

      張波認(rèn)為,疫情對于商業(yè)地產(chǎn)的影響遠(yuǎn)大于住宅,尤其是對比于商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營產(chǎn)生的影響更是立竿見影,因此對于持有眾多大型商場類物業(yè)的新城來說亦是一種考驗(yàn)。新城商業(yè)地產(chǎn)版圖的擴(kuò)展速度或會減慢,但目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)可能性依然較大。

      在上海市經(jīng)濟(jì)與信息委員會專項(xiàng)評審專家?guī)鞂<覍O文華看來,商業(yè)廣場和住宅是區(qū)域空間的一類組合,商業(yè)廣場會帶動住宅的價值提升,同時周邊住宅也能支撐商業(yè)廣場的消費(fèi)。如果商業(yè)廣場經(jīng)營得好,也可以像當(dāng)年的萬達(dá)一樣,形成商業(yè)地產(chǎn)的模式。這次疫情對于商業(yè)地產(chǎn)確實(shí)會有一定的影響,但同時也是一次機(jī)會。商業(yè)廣場的核心是為周邊住宅的居民提供全方位的消費(fèi)服務(wù),通過目前新城控股的63座廣場,新城控股應(yīng)該已經(jīng)有一定的大數(shù)據(jù)基礎(chǔ),對廣場所在區(qū)域的人口規(guī)模、交通、業(yè)態(tài)組合等有了模型研究,如果新城控股能在疫情困難階段,用多元的手段讓商戶度過這段最艱難的時期,新城控股未來在商業(yè)地產(chǎn)這塊會獲得更大的機(jī)會。

      在購物中心的賽道上,不斷涌入新的選手,提供好的客戶體驗(yàn),提升客戶滿意度,運(yùn)用技術(shù)手段去運(yùn)營管理是購物中心成功的關(guān)鍵。

      由于互聯(lián)網(wǎng)的影響,睿意德董事索珊認(rèn)為,競爭者已經(jīng)不僅在本行業(yè)。索珊建議,關(guān)注在購物中心上,應(yīng)從“大”的層面和“小”的層面去分析,通過宏觀層面的趨勢變化,宏觀因素帶來的新的價值網(wǎng)對于商業(yè)交易重新的變革期,只看商業(yè)運(yùn)營本身,勢必會對未來可能的變化準(zhǔn)備不足?!按蟆钡膶用嫣崾緩母鱾€產(chǎn)業(yè)的生態(tài)圖譜去分析;“小”的層面是精細(xì),商業(yè)運(yùn)營是呈精細(xì)化的趨勢,更加精細(xì)匹配人、空間、貨品三個維度帶來的價值提升。因?yàn)橘徫镏行牡奈恢貌豢筛?,區(qū)域消費(fèi)者相對穩(wěn)定的,購物中心根據(jù)代際趨勢,提高匹配效率,抗擊互聯(lián)網(wǎng)對人的時間的變化,從品牌數(shù)字化、空間數(shù)字化,很精細(xì)地看購物中心,當(dāng)變量足夠充分,同時,根據(jù)留存數(shù)據(jù)、算法之間產(chǎn)生的不同運(yùn)營效率,通過“云”技術(shù)去進(jìn)行計(jì)算。

      重倉三四線城市的新城控股,能否在未來強(qiáng)者恒強(qiáng)的競爭賽道發(fā)展壯大,對此,《商學(xué)院》記者將持續(xù)關(guān)注。

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