淺析我國住房保障制度路徑選擇及政策建議

摘要：本文通過對住房保障租賃支持與產(chǎn)權(quán)支持實踐效果差異的分析，認為產(chǎn)權(quán)支持具有更強的生命力和靈活性，并且應(yīng)大力推廣共有產(chǎn)權(quán)模式。盡管共有產(chǎn)權(quán)房更接近“房住不炒“的政策目標，但在試點推廣過程中仍有改進空間，因此需要不斷完善相應(yīng)配套政策。

關(guān)鍵詞：住房保障;產(chǎn)權(quán)支持;共有產(chǎn)權(quán)住房

2013年“公共租賃住房”和“廉價住房”并軌為由政府提供的低租金住房，低收入群體可向政府申請租房，或者領(lǐng)取政府的租賃補貼后自行在市場上尋找住房?！敖?jīng)濟適用住房”和“共有產(chǎn)權(quán)住房”作為產(chǎn)權(quán)式保障住房，申請者可以低于市場的價格購買，在持有一定時限后可上市交易或補交差價后獲得住房的完整產(chǎn)權(quán)。這也正是政府目前正在推行的兩種政策，即租賃支持和產(chǎn)權(quán)支持。

1 兩種支持政策的實踐效果差異

1.1 政府層面

主要體現(xiàn)在資金投入上。政府獲取可出租住宅需要在前期集中投入較多建房資金，且將長期沉淀，無法回收;此外，政府還將不可避免地介入后期運維，進行租金補貼管理等，這都需要投入大量精力。在產(chǎn)權(quán)支持政策下，政府一般是通過低價出售土地、稅收優(yōu)惠等方式一次性將補貼給予了幫扶家庭，避免了大額資金投入，家庭購房后也不再需要政府補貼，后期管理成本將有效控制。

1.2 社會層面

實證研究分析指出，享受租賃支持的家庭可能將租賃補貼視為自己收入的一部分，而這份額外的“收入”會讓被保障家庭減少勞動時間;與之相反，享受產(chǎn)權(quán)支持的絕大多數(shù)家庭，會通過增加勞動來提高收入，以此實現(xiàn)將共有產(chǎn)權(quán)住房變?yōu)橥耆a(chǎn)權(quán)住房的目標，這將促進被保障家庭更快地提高經(jīng)濟地位，更好地融入社會生活。這種現(xiàn)象在家庭中有未婚子女的情況下更為突出。

1.3 家庭層面

首先，享受產(chǎn)權(quán)支持政策的家庭往往有更強烈的主人翁意識，他們完全可以按自己的意愿裝修房屋，打造更怡人的居住環(huán)境，也更愿意維護所在小區(qū)的環(huán)境，參加社區(qū)活動等;而享受租賃支持政策家庭的態(tài)度則相對消極。其次，產(chǎn)權(quán)支持將要求被保障家庭按期償還住房抵押貸款，這種強制儲蓄功能，使得家庭財富積累更加穩(wěn)定;而享受租賃支持的家庭雖然也可以通過其他渠道積累財富，但其財富累積的效果普遍不如前者。

因此，筆者認為現(xiàn)階段產(chǎn)權(quán)支持政策相對于租賃支持政策具有更強的生命力和靈活性，對完善城鎮(zhèn)住房供應(yīng)側(cè)改革意義更深遠，應(yīng)予以大力推廣。經(jīng)濟適用住房政策的實踐表明，由于其價格普遍較高，且只針對具有當?shù)貞艨诘木用?，?dǎo)致“夾心層”群體很難真正享受到住房保障，并可能帶來權(quán)力尋租，因此近年來已逐步“邊緣化”，取而代之的即共有產(chǎn)權(quán)住房。

2 產(chǎn)權(quán)支持尚需化解的潛在政策風險

2.1 共有產(chǎn)權(quán)房能否商品化

目前試點城市出臺的相關(guān)政策中，共有產(chǎn)權(quán)房可以再特定條件下轉(zhuǎn)為商品房，如上海市共有產(chǎn)權(quán)房制度規(guī)定：“在限制交易期（5年）滿后，購房人及同住人可以購買政府產(chǎn)權(quán)份額”;北京市也允許個人購買政府的住房產(chǎn)權(quán)，從而實現(xiàn)政府退出。但也有觀點認為在任何條件下，共有產(chǎn)權(quán)房都不應(yīng)該轉(zhuǎn)化為普通商品住房，否則極有可能淪為炒房的對象，違背“房住不炒”的理念，因此政府產(chǎn)權(quán)份額始終不能退出。

2.2 共有產(chǎn)權(quán)房定價及產(chǎn)權(quán)劃分難以明確

目前政府在制定共有產(chǎn)權(quán)房的基準價格時，一般會參照周邊市場房價，且基準定價一定滯后于市場價格變化，因此很難避免兩者之間形成價差，也就為權(quán)力尋租創(chuàng)造了空間。其次，政府在共有產(chǎn)權(quán)房中所占份額是根據(jù)其投入的土地等資源所確定，在基準房價中剔除建房成本則為倒推出來的土地價格，而其并不能反應(yīng)真實的地價，因此土地作價占股的比例難以明確。若政府主張的產(chǎn)權(quán)份額較低，則共有產(chǎn)權(quán)房可能超出“夾心層”群體支付能力;若政府主張份額較多，又會吸引更多中低收入群體申請共有產(chǎn)權(quán)房，增加政府負擔。

2.3 政府介入環(huán)節(jié)多，監(jiān)管成本大

不同于經(jīng)濟適用房的一錘子買賣，試點階段的共有產(chǎn)權(quán)房從供給、分配、維管到轉(zhuǎn)讓的各個環(huán)節(jié)都需要政府介入，監(jiān)管成本昂貴。按相關(guān)法律規(guī)定，對共有產(chǎn)權(quán)使用過程中產(chǎn)生的相關(guān)法律、金融和管理等方面問題，共有權(quán)利人將負有連帶責任。由于被保障對象的收入水平普遍較低，抗風險能力較弱，一旦他們自身經(jīng)濟狀況出現(xiàn)問題，則可能形成不良貸款，并由政府兜底，為金融系統(tǒng)埋下了隱患。

3 有關(guān)政策建議

筆者認為站在政策設(shè)計者角度，政府并不希望被保障群體一直在共有產(chǎn)權(quán)房內(nèi)居住，而是希望他們具有流動性，但共有產(chǎn)權(quán)房不應(yīng)轉(zhuǎn)化為普通商品房，否則將造就第二個經(jīng)濟適用房。為使被保障對象享受房產(chǎn)增值所帶來的收益，區(qū)別于租賃支持，政府產(chǎn)權(quán)份額可以退出，但應(yīng)將共有產(chǎn)權(quán)房設(shè)計為只能在保障房管理部門和符合條件的對象人群中封閉運行，以此達到防止保障住房資產(chǎn)外溢到非限定對象上的可能性。同時應(yīng)建立完善保障房建設(shè)及管理體系，明確共有產(chǎn)權(quán)房的受眾群體及屬性、定位，設(shè)立共有產(chǎn)權(quán)房運作的住房管理部門，嚴格審查，協(xié)調(diào)解決運營過程中的問題，監(jiān)控隱性風險，避免其成為利益驅(qū)動的籌碼。

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作者簡介：張鈺坤（1988—），男，湖北武漢人，產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟學(xué)碩士研究生，武漢市中鐵第四勘察設(shè)計院集團有限公司初級經(jīng)濟師。