測繪工程技術(shù)在不動產(chǎn)測繪中的現(xiàn)狀及思考

郝問冬 劉笑松

摘要：隨著我國經(jīng)濟在快速發(fā)展，社會在不斷進步，測量不動產(chǎn)的目的，主要是獲得并展示不動產(chǎn)信息，如林木測量、海域測量，分析不動產(chǎn)的權(quán)利主體，如林業(yè)測繪、房產(chǎn)測繪。落實不動產(chǎn)測量工作，關(guān)鍵是需要綜合應(yīng)用空間要素，應(yīng)用測繪工程技術(shù)，精確測量不動產(chǎn)的所有權(quán)，及時反映不動產(chǎn)的質(zhì)量和分布情況。

關(guān)鍵詞：測繪工程技術(shù);不動產(chǎn)測量;數(shù)字攝影技術(shù)

引言

不動產(chǎn)是指依自然性質(zhì)或法律規(guī)定不可移動的財產(chǎn)，是具有權(quán)屬性質(zhì)的土地和其上建筑物的總稱。不動產(chǎn)與地籍有非常密切的關(guān)系，不動產(chǎn)測繪早期以地籍測繪為主，隨著這一內(nèi)容的不斷深入發(fā)展，目前已經(jīng)發(fā)展為房地一體測繪。不動產(chǎn)測繪與人們在購買不動產(chǎn)時的切身利益息息相關(guān)，例如在購買房屋過程當(dāng)中，房屋面積以及公攤數(shù)據(jù)信息與買房者的經(jīng)濟利益有著非常密切的關(guān)系。當(dāng)今世界，測繪工程技術(shù)的發(fā)展為各行各業(yè)都帶來了新的發(fā)展動力。特別是數(shù)字化測繪在測繪工程當(dāng)中的應(yīng)用，不僅提高了作業(yè)人員在測繪工程當(dāng)中的工作效率，而且使得測繪工程的工作質(zhì)量也大大的提高了。測繪技術(shù)的發(fā)展使得現(xiàn)代測繪技術(shù)的工作效率以及準(zhǔn)確度都得到了大幅度的提升。

1不動產(chǎn)測繪的概述

不動產(chǎn)測繪是相關(guān)部門開展土地產(chǎn)權(quán)管理、土地開發(fā)建設(shè)工作的基礎(chǔ)。此項工作的重點應(yīng)放在地形圖繪制、土地面積測量計算、測量報告生成等方面。根據(jù)各區(qū)域土地的實際狀況實施土地歸屬權(quán)、界址、數(shù)量以及面積等的調(diào)查，依據(jù)調(diào)查結(jié)果繪制全面的數(shù)據(jù)圖表以呈現(xiàn)出土地的相關(guān)使用情況，是不動產(chǎn)測繪的主要工作。不動產(chǎn)測繪是根據(jù)不動產(chǎn)的實際構(gòu)造和位置，選擇適合區(qū)域地籍測繪的測繪技術(shù)，以確保測繪技術(shù)的可行性，保證不動產(chǎn)的準(zhǔn)確測量[2]。開展不動產(chǎn)測繪工作應(yīng)在確保使用者基本權(quán)益的基礎(chǔ)上展開，將區(qū)域地質(zhì)條件融入整個測繪工作中，有利于此項工作經(jīng)濟與技術(shù)的可行性分析。在具體實施測繪工作時，在同一區(qū)域內(nèi)地籍圖可以實施有效的合理轉(zhuǎn)換，促進行業(yè)管理的標(biāo)準(zhǔn)化、統(tǒng)一化，進行不動產(chǎn)的測繪工作為后期開展相關(guān)查詢、統(tǒng)計工作奠定基礎(chǔ)。在建筑業(yè)快速發(fā)展、城鄉(xiāng)一體化背景下，不動產(chǎn)本身的價值是公眾關(guān)注的焦點，這使不動產(chǎn)測繪工作得到高度重視。通過不動產(chǎn)測繪，精準(zhǔn)獲取較為全面的地籍、產(chǎn)權(quán)信息，并以獲取的數(shù)據(jù)對不動產(chǎn)的價值進行評估。依據(jù)測繪結(jié)果融合我國目前產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃的現(xiàn)狀，更好地制訂相關(guān)的測繪策略和技術(shù)方法。針對測繪內(nèi)容采取相應(yīng)的測繪技術(shù)實施作業(yè)，有效提升不動產(chǎn)測繪質(zhì)量和效率。不動產(chǎn)測繪工作專業(yè)性很強，需要專業(yè)素質(zhì)較高的人員來擔(dān)任此項工作，測繪人員需要了解和掌握相關(guān)的專業(yè)知識和技能，對目前國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)中的各類交易業(yè)務(wù)進行充分的了解，只有掌握和了解了行業(yè)相關(guān)知識和交易業(yè)務(wù)，才能勝任這一專項工作。同時，不動產(chǎn)測繪人員還需要具備應(yīng)對突發(fā)狀況的能力，這就要求其應(yīng)掌握再測、補測專業(yè)技能。由于此項工作多為野外作業(yè)，在進行圖紙表達時，既要將各層面的內(nèi)容清晰呈現(xiàn)，還要展示廣泛的野處區(qū)域，將相關(guān)領(lǐng)地界限等重要標(biāo)識在圖紙上標(biāo)出，這就需要比例尺較大的測繪圖紙。相較于其他普通地形的測繪，在測量對象上不動產(chǎn)測繪明顯表現(xiàn)出特殊性，是為了讓人們了解房屋之間的位置關(guān)系，更好把握房屋之間的距離關(guān)系這是主要目的。不動產(chǎn)測繪工作具權(quán)威性，開展測繪工作時，測繪人員要嚴(yán)格遵循國家相關(guān)不動產(chǎn)測繪技術(shù)條例以此進行操作，測量工作結(jié)束后，上交到相關(guān)部門進行審批的測量結(jié)果不允許出現(xiàn)隨意更改測量數(shù)據(jù)。有關(guān)機構(gòu)進行審批時以相關(guān)法律法規(guī)為依據(jù)，并嚴(yán)格遵循和以此為原則實施審核工作，測量結(jié)果一經(jīng)確定將作為房產(chǎn)交易的參考依據(jù)。只有房產(chǎn)測量結(jié)果的權(quán)威性得到了保障，在進行房屋交易過程中才能使不動產(chǎn)所有權(quán)人的權(quán)益得到保證。

2測繪工程技術(shù)在不動產(chǎn)測繪中的現(xiàn)狀及思考

2.1RTK定位技術(shù)

GPS-RTK定位技術(shù)是可以高度普及的技術(shù)，該技術(shù)可以優(yōu)化測量方式，可以提高測量作業(yè)的整體效果。運用該技術(shù)可以達到精確提取數(shù)據(jù)信息的效果。該技術(shù)具有較好的發(fā)展前景與空間，PTK技術(shù)選擇的是波載相位動態(tài)實時差分方法，可以達到實時進行測繪數(shù)據(jù)信息的提取。該技術(shù)的操作更為快捷，能夠方便的進行作業(yè)，而且可以節(jié)約工作時間，達到高度集成化、自動化的測繪效果。該技術(shù)的功能較為強大，有廣闊的適用范圍。運用自動控制系統(tǒng)可以極大的降低操作成本，降低操作的失誤，保證操作的精度，可以更好的適應(yīng)外界環(huán)境的操作需要。

2.2不動產(chǎn)要素提取

為了滿足不動產(chǎn)測量的需要，需要對激光掃描儀的三維點云數(shù)據(jù)進行矢量化，提取不動產(chǎn)要素，輸出測量面積圖和房屋戶籍圖。房地產(chǎn)要素提取是在基于具有自動提取功能的第三方軟件中，利用生成的點云數(shù)據(jù)實現(xiàn)的。提取房地產(chǎn)要素并輸出測圖區(qū)域的具體過程如下：第一步是將數(shù)億點云數(shù)據(jù)導(dǎo)入插件，然后根據(jù)土地和房屋將點云數(shù)據(jù)分塊;其次，在插件中，可以選擇不同的視圖模式來提取房屋元素。室內(nèi)制圖人員可以根據(jù)房地產(chǎn)要素的等高線信息判斷特征點的準(zhǔn)確位置和線的變化，提取特征點的三維坐標(biāo);第三步，將提取的點信息連接起來，繪制出地塊和房屋的輪廓;在第四步中，快速提取出明顯的特征點，但在一些復(fù)雜截面中，隱藏的邊界點難以提取，可以間接提取。若無法準(zhǔn)確提取掩體下的邊界點坐標(biāo)，可采用傳統(tǒng)的全站儀測量方法和GPS-RTK技術(shù)進行人工補充和返工，保證測區(qū)地籍圖的完整性。

2.33S技術(shù)

第一種技術(shù)為RS技術(shù)。該項技術(shù)通常被用來對土地利用率進行監(jiān)測，具體應(yīng)用如下：首先，通過遙感測量的方式，獲取圖片、數(shù)據(jù)信息;其次，在計算機技術(shù)的輔助下，處理所獲取信息，使分辨難度高的信息變得更加清晰;最后，確定監(jiān)測周期，以土地利用變化規(guī)律為依據(jù)，實時監(jiān)測并處理檢測結(jié)果，得出準(zhǔn)確數(shù)據(jù)。第二種技術(shù)為GIS技術(shù)。在測量不動產(chǎn)的過程中對該項技術(shù)加以應(yīng)用的前提，通常是在完成RS和GPS作業(yè)之后。通過對數(shù)據(jù)庫進行建立的方式，整理相關(guān)數(shù)據(jù)信息，使調(diào)查記錄變得更加完善。在此基礎(chǔ)上，分析數(shù)據(jù)屬性，合理應(yīng)用數(shù)據(jù)庫中的影像和圖形，為測量不動產(chǎn)工作的順利開展，提供支持。第三種技術(shù)為GPS技術(shù)。該項技術(shù)的特點，主要包括操作方便、可全天候作業(yè)以及定位精度高。在測量不動產(chǎn)時，該項技術(shù)的應(yīng)用方向以土地勘測為主，工作人員可以通過多相正交變換的方式，完成數(shù)字的變頻。具體流程如下：首先，審查用地文件和圖件;然后，勘測現(xiàn)場路況;接下來，以設(shè)計圖紅線為參考，完成實地放樣、復(fù)合測繪結(jié)果的工作;最后，測算土地面積，確定建設(shè)用地所對應(yīng)地界圖。

結(jié)語

對于不動產(chǎn)管理的發(fā)展來說，開展不動產(chǎn)測繪工作具有不容忽視的深遠意義。在工程建設(shè)行業(yè)應(yīng)用各種現(xiàn)代化測繪技術(shù)是不動產(chǎn)測繪工作質(zhì)量的保障。與傳統(tǒng)技術(shù)相比，現(xiàn)在所采用的遙感技術(shù)與數(shù)據(jù)化掃描技術(shù)具有明顯的應(yīng)用優(yōu)勢，并且這兩項技術(shù)在不動產(chǎn)測繪方面也是行業(yè)內(nèi)應(yīng)用較多的技術(shù)。

參考文獻：

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（作者單位：沈陽市勘察測繪研究院有限公司）