多校劃片降溫學(xué)區(qū)房

趙新江

盡管學(xué)區(qū)房一直是樓市的投資熱門，但同時由于其價值與政策相關(guān)極為密切，投資風(fēng)險也不小。

4月30日，北京市西城區(qū)教委發(fā)布了《關(guān)于西城區(qū)2020年義務(wù)教育階段入學(xué)工作的實施意見》（以下簡稱《意見》），即今年7月31日之后將實施多校劃片。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，實施多校劃片的初衷一是為學(xué)區(qū)房降溫，二是希望教育資源能均衡分配。

北京市西城區(qū)實施多校劃片

《意見》指出，自2020年7月31日后，西城區(qū)購房并取得房屋產(chǎn)權(quán)證書的家庭適齡子女申請入小學(xué)時，不再對應(yīng)登記入學(xué)劃片學(xué)校，全部以多校劃片方式在學(xué)區(qū)或相鄰學(xué)區(qū)內(nèi)入學(xué)。

此外，自2020年起，西城區(qū)將對適齡兒童入學(xué)登記地址及就讀學(xué)校實施記錄，自該房產(chǎn)地址用于登記入學(xué)之年起，原則上6年內(nèi)只提供一個登記入學(xué)學(xué)位（符合國家生育政策的除外）。

“五一”長假期間，不少家長開始研究政策，想搭上末班車，趕在新規(guī)正式實施前購入學(xué)區(qū)房。在西城區(qū)，不少房屋中介的顧客量逐漸多了起來，一名前來咨詢房價的家長表示，考慮到多校劃片政策實施后的不確定性，家人商量后決定，把買房計劃提前。其實他們之前沒有那么著急去買房子，就這兩天聽到多校劃片這個政策，周圍家長也在討論這個事情，他們就想來了解一下，看一下。如果有合適的房子就可以買，畢竟都是為了孩子上學(xué)，還是希望他能上比較好的學(xué)校。

除了購房者，著急來房屋中介咨詢的還有不少持有學(xué)區(qū)房的業(yè)主，他們主要考慮的是房屋價格，一中介工作人員說：“最近幾天新登記房源的數(shù)量是平常的幾倍，這兩天登記大概40套房子，都想趕在新規(guī)實施前賣個好價錢?！?/p>

多校劃片讓入學(xué)更公平

那么，什么是多校劃片？

按照教育部王司長的解讀，多校劃片的目的是解決單校劃片產(chǎn)生的一些社會問題，把學(xué)生入讀小學(xué)、初中由一對一變成一對多，最終能入讀哪所學(xué)校由唯一答案變成多種可能，用電腦派位分配學(xué)生入讀的學(xué)校，由此削減學(xué)區(qū)房的優(yōu)勢，解決家長過分追捧學(xué)區(qū)房、中介大肆炒作學(xué)區(qū)房的現(xiàn)狀。

多校劃片實際操作就是一個小區(qū)對應(yīng)兩所及兩所以上小學(xué)、初中的學(xué)位資源（其中包括優(yōu)質(zhì)資源），根據(jù)個人需求和志愿進(jìn)行統(tǒng)一公平分配。也就是說，即使你高價錢買名校學(xué)區(qū)房，但最后小孩可能是被電腦搖到去一所普通學(xué)校。

西城區(qū)不是第一個實施多校劃片的區(qū)域，在西城區(qū)之前，早在2018年5月，海淀區(qū)、豐臺區(qū)跟東城區(qū)就曾同時宣布：學(xué)區(qū)將和房產(chǎn)脫鉤，實行多校劃片。

海淀區(qū)：自2019年1月1日起，在海淀區(qū)新登記并取得房屋不動產(chǎn)權(quán)證書的住房用于申請入學(xué)的，將不再對應(yīng)一所學(xué)校，實施多校劃片。也就是說，2019年以后新買的房子將不再對應(yīng)固定的小學(xué)，要實施多校劃片。

豐臺區(qū)：今年也將在部分學(xué)校實行購置二手房房主子女多校劃片方式派位入學(xué)，也就是搖號入學(xué)。

東城區(qū)：也著手限制新購學(xué)區(qū)房的登記入學(xué)，“入學(xué)登記的實際居住房屋不動產(chǎn)權(quán)證書為2018年6月30日后取得的家庭，自2018年起該家庭適齡兒童將通過電腦派位方式安排入學(xué)”。

此次，西城區(qū)的規(guī)定是自2020年7月31日后新取得房產(chǎn)證的，全部以多校劃片的方式入學(xué)。至此，北京市最后一個教育強(qiáng)區(qū)也開始實施多校劃片。

學(xué)區(qū)房成交量猛增

據(jù)媒體報道，“五一”假期期間有房產(chǎn)中介表示，自4月30日西城區(qū)將實行多校劃片入學(xué)政策發(fā)布后，近期咨詢和帶看數(shù)量大幅增加。正好趕上“五一”假期，這幾天宏廟小學(xué)對口的房子每天成交量都在8-10套。

今年5月4日到5日中午這36個小時內(nèi)，豐匯園已經(jīng)成交了3套千萬元級老破小學(xué)區(qū)房，最高單價超過25萬元/平方米。

據(jù)《經(jīng)濟(jì)觀察報》報道，3年前，北京通州曾有一位家長以1200萬元買下了這里一處39平方米的房子，成交價超過30萬元/平方米。重點是，這只是一個陰暗的地下室。

關(guān)于這次成交，還有一個在經(jīng)紀(jì)人口中廣為流傳的故事。2017年2月下旬，一個買家正準(zhǔn)備以1000萬元買走豐匯園這套39平方米的房子，但5小時后被另一個買家以1200萬元拿下。

公開資料顯示，宏廟小學(xué)始建于清代，幾經(jīng)更名后，于1958年改為現(xiàn)名稱。作為北京的市級重點，宏廟小學(xué)直升北師大實驗中學(xué)的比例達(dá)80%。

貝殼研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，“五一”假期北京學(xué)區(qū)房交易大幅放量。其間北京全市二手房日成交量在900套左右，同比大幅增長。除了線下帶看恢復(fù)、需求延遲釋放外，還有一個重要原因在于西城區(qū)的學(xué)區(qū)房新政出臺。部分家長為“搶搭末班車”加快入市，“五一”期間西城區(qū)成交套均面積61平方米，套均價格749萬元，每平方米均價超過12萬元，西城區(qū)交易量同比和環(huán)比增長均超過100%，其中金融街和德勝片區(qū)成為熱門。

投資學(xué)區(qū)房風(fēng)險增加

盡管學(xué)區(qū)房一直是樓市的投資熱門，但同時由于其價值與政策相關(guān)極為密切，投資風(fēng)險也不小。分析指出，其最主要的風(fēng)險就是學(xué)區(qū)資源重新分配的風(fēng)險，除此之外，還存在政策變動、城市中心轉(zhuǎn)移等風(fēng)險。

目前，教育部已經(jīng)連續(xù)多年發(fā)布通知，要求在教育資源配置不均衡、擇校沖動強(qiáng)烈的地方，積極穩(wěn)妥采取多校劃片。

市場分析認(rèn)為，雖然短期內(nèi)多校劃片必然面臨既得利益的阻礙，很難迅速復(fù)制到全國，但已是大勢所趨。同時學(xué)區(qū)房背后存在的教育溢價，這一溢價錨定于名校，有賴于教育政策的穩(wěn)定性。一旦教育政策頻繁變動，那么學(xué)區(qū)房的教育溢價也會隨之變化，風(fēng)險陡然增加。

多校劃片真能為學(xué)區(qū)房降溫嗎？

房子和子女教育，可以并稱為中國家庭的兩大歷史使命，是中國人最愿意花錢的事，尤其是兩者攪在一起的時候更不得了。

多校劃片為學(xué)區(qū)房降溫，效果的確值得期待。不過只要學(xué)區(qū)房這個概念仍然存在，多校劃片只能降低由房子拼學(xué)位的概率，并沒有從根本上改變學(xué)區(qū)房的附加值。畢竟，多校劃片之后，學(xué)區(qū)房并非價值全無，它至少還代表了抽簽搖號的資格。

因此，學(xué)區(qū)房真要降溫，教育均衡才是根本。

Tips

購買學(xué)區(qū)房注意事項

既然要花大價錢，那么就要做好相關(guān)工作，避免買了學(xué)區(qū)房，孩子卻因為這個那個原因耽誤了入學(xué)。

No.1簽合同

許多樓盤的宣傳資料都聲稱有教育配套，但口說無憑，最好把這些點都寫進(jìn)購房合同。

No.2實地考察

購買學(xué)區(qū)房之前，如果學(xué)校已經(jīng)建成，最好實地考察一番，咨詢學(xué)校相關(guān)部門了解開發(fā)商所承諾的是否屬實。

No.3觀察房子的質(zhì)量

房屋質(zhì)量、小區(qū)環(huán)境、物業(yè)服務(wù)同樣是比較重要的，曾經(jīng)就有學(xué)校因為學(xué)區(qū)房面積過小不讓孩子上學(xué)，這些情況家長都需要事先了解清楚。