淺析房地產(chǎn)企業(yè)成本核算存在的問(wèn)題及優(yōu)化措施

谷曉惠

摘 要 自政府出臺(tái)房地產(chǎn)“限售限貸”嚴(yán)苛政策后，房地產(chǎn)行業(yè)迅速降溫，導(dǎo)致房地產(chǎn)利潤(rùn)率受到了較大影響。本文首先分析了房地產(chǎn)企業(yè)成本核算的特點(diǎn)，然后深入分析了現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)成本核算存在的問(wèn)題，并提出了相應(yīng)的優(yōu)化措施，旨在提高房企市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，使其在現(xiàn)有市場(chǎng)中生存下去并持續(xù)健康發(fā)展。我們認(rèn)為在實(shí)際應(yīng)用中，還需結(jié)合企業(yè)本身制度及流程、管理層對(duì)企業(yè)利潤(rùn)率的預(yù)期、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈程度等多方面綜合考量，制定出適合企業(yè)發(fā)展的優(yōu)化措施。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)企業(yè) 成本核算 措施

一、前言

自2018年4月1日，堪稱“房地產(chǎn)行業(yè)史上最嚴(yán)調(diào)控政策”的出臺(tái)至今，兩年時(shí)間已然過(guò)去，從調(diào)控出臺(tái)前連夜排隊(duì)搶購(gòu)到現(xiàn)在的售樓處門可羅雀，兩年間中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)遭受了迅速降溫。銷售量下滑，土地、人工、資金等各項(xiàng)成本卻隨著國(guó)家宏觀調(diào)控、物價(jià)、貨幣緊縮等政策大幅上升，從而擠壓了房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)，更有甚者，出現(xiàn)了部分房企為了及時(shí)止損，采取了取得土地后閑置而不開(kāi)工建設(shè)的措施。在這種嚴(yán)峻且短期內(nèi)無(wú)松動(dòng)跡象的調(diào)控政策下，如何在原有的成本核算基礎(chǔ)上進(jìn)行優(yōu)化，進(jìn)一步降低房企成本，以便保持較高的利潤(rùn)率，從而持續(xù)獲取正現(xiàn)金流，避免資金鏈斷裂，成為大部分房企目前亟須解決的問(wèn)題。

二、房地產(chǎn)企業(yè)成本核算的特點(diǎn)

商品房作為房地產(chǎn)企業(yè)的主要開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，相較于工業(yè)企業(yè)的產(chǎn)品，具有建設(shè)周期較長(zhǎng)、資金需求規(guī)模巨大、涉及下游行業(yè)眾多等特點(diǎn)，從而決定了房企的成本核算具有以下特點(diǎn)：

（一）核算周期長(zhǎng)

時(shí)間跨度視項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模從2年至10年不等甚至更長(zhǎng)，且財(cái)務(wù)成本核算自房企具備拿地意向伊始就已經(jīng)介入，項(xiàng)目竣工結(jié)算后還會(huì)進(jìn)行土地增值稅、企業(yè)所得稅清算等一系列財(cái)務(wù)核算收尾工作，若有自持資產(chǎn)還會(huì)涉及后續(xù)成本核算等問(wèn)題，由此也導(dǎo)致成本核算具有動(dòng)態(tài)性，從而加大了財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)工作人員核算的難度。

（二）核算范圍廣

房企成本核算內(nèi)容涉及廣泛，其主要核算內(nèi)容為：成本類包括土地成本及征地拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)六大類成本，費(fèi)用類包括管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用的三費(fèi)核算、稅金類包括土增稅清算、企業(yè)所得稅等核算。房地產(chǎn)業(yè)之所以被稱為國(guó)家的支柱產(chǎn)業(yè)，很大程度是因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)的發(fā)展可以帶動(dòng)一系列下游行業(yè)的興盛與發(fā)展，從設(shè)計(jì)業(yè)、建筑業(yè)、門窗、地板等制造業(yè)到廣告業(yè)、金融業(yè)、物業(yè)服務(wù)等第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，甚至政府財(cái)政稅收都離不開(kāi)房地產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)，此特點(diǎn)從房企簽訂合同及供應(yīng)商的數(shù)量眾多可見(jiàn)一斑。本文探討的成本核算內(nèi)容是指廣義的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本，既包含傳統(tǒng)的六大類房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本，也包括日益增加的企業(yè)管理成本、銷售成本、資本成本等。

（三）核算金額大

房地產(chǎn)行業(yè)是典型的資金密集型行業(yè)，開(kāi)發(fā)過(guò)程涉及金額動(dòng)輒十幾億甚至幾百億，故資金成本的管控也是重中之重，資金的籌集方式、使用的節(jié)奏、資本化利息的核算正確與否，關(guān)系著成本核算是否達(dá)到最優(yōu)。

（四）核算主體、方式逐漸轉(zhuǎn)變

財(cái)務(wù)核算工作主體逐漸由財(cái)務(wù)部門轉(zhuǎn)向公司全體部門通力合作，成本核算管理工作不再是憑財(cái)務(wù)部門一己之力，在業(yè)務(wù)發(fā)生之后通過(guò)記賬、核算等方式降低核算成本，而是在業(yè)務(wù)形成初期，通過(guò)合同簽訂等方式從業(yè)務(wù)端合法合理降低成本，形成業(yè)財(cái)融合的成本核算管理模式。核算方式逐漸由粗放型向精細(xì)化轉(zhuǎn)變，逐步向管理會(huì)計(jì)方向發(fā)展，事前預(yù)測(cè)、事中監(jiān)控、事后跟蹤反饋，全流程參與成本核算管理工作。

三、目前房企成本核算管理中存在的主要問(wèn)題

（一）未建立有效的獎(jiǎng)懲機(jī)制且目標(biāo)利潤(rùn)率標(biāo)準(zhǔn)制定較低

一方面，領(lǐng)導(dǎo)層對(duì)成本核算重視程度不夠，未建立有效的成本核算獎(jiǎng)懲制度。成本核算、利潤(rùn)率的控制只是財(cái)務(wù)部的工作職責(zé)，業(yè)務(wù)部門積極性不高，且執(zhí)行過(guò)程中無(wú)有效的監(jiān)督，無(wú)法評(píng)判執(zhí)行成果，導(dǎo)致成本核算工作無(wú)法打通部門界限，實(shí)現(xiàn)全業(yè)務(wù)鏈的核算。另一方面，目標(biāo)利潤(rùn)率標(biāo)準(zhǔn)制定較低，有可能導(dǎo)致最終項(xiàng)目利潤(rùn)率不達(dá)標(biāo)甚至虧損。土地開(kāi)發(fā)等業(yè)務(wù)部門為拿下項(xiàng)目，前期提供預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)時(shí)往往會(huì)高估售價(jià)或低估成本，出現(xiàn)項(xiàng)目實(shí)際利潤(rùn)率低于目標(biāo)利潤(rùn)率，甚至出現(xiàn)領(lǐng)導(dǎo)層向財(cái)務(wù)部問(wèn)責(zé)的情況。

（二）隨意提高合同價(jià)格及分?jǐn)偡绞讲缓侠?/p>

項(xiàng)目建設(shè)期面臨施工方或供應(yīng)商以各種理由為名提高合同價(jià)格，從而增加建安成本及訴訟成本，此種情況在地方保護(hù)主義觀念較強(qiáng)的地區(qū)尤為明顯。此外配套設(shè)施、地庫(kù)、自持物業(yè)等未售物業(yè)，成本分?jǐn)偡绞讲缓侠恚Y本化利息起始時(shí)間不正確，從而導(dǎo)致成本核算數(shù)據(jù)失真，影響目標(biāo)利潤(rùn)率的執(zhí)行。

（三）管理、銷售、財(cái)務(wù)三費(fèi)占比較大

三費(fèi)占比較大，從而拉低了目標(biāo)凈利率。根據(jù)2019年上市公司年報(bào)，我們選擇2019年權(quán)益銷售額排名前22位房企中的12家計(jì)算分析得出，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)平均毛利潤(rùn)率為29%，振幅不大，但凈利率卻參差不齊。中海凈利率最高為25.4%（毛利潤(rùn)率32.8%），其中三費(fèi)合計(jì)占比3.75%;恒大凈利率最低為7%（毛利潤(rùn)率30.8%），其中三費(fèi)合計(jì)占比12.7%，由此可見(jiàn)在毛利潤(rùn)率基本持平的情況下，三費(fèi)的控制水平對(duì)利潤(rùn)率至關(guān)重要。

（四）專業(yè)人員稀缺

缺乏熟悉業(yè)務(wù)且具備成本核算管理專業(yè)知識(shí)的財(cái)務(wù)人員。目前大部分企業(yè)的財(cái)務(wù)成本核算管理正處于轉(zhuǎn)型階段，因此對(duì)財(cái)務(wù)人員專業(yè)知識(shí)及業(yè)務(wù)水平的要求也相應(yīng)提高，懂專業(yè)、懂業(yè)務(wù)、懂管理的人才還有一定的缺口。

四、房地產(chǎn)企業(yè)成本核算的優(yōu)化措施

（一）建立長(zhǎng)效獎(jiǎng)懲機(jī)制，設(shè)置合理的目標(biāo)利潤(rùn)率

第一，將成本核算成果納入日常業(yè)績(jī)考核范圍，建立長(zhǎng)效獎(jiǎng)懲機(jī)制，激發(fā)全員參與成本管理熱情。主觀方面，通過(guò)財(cái)務(wù)部牽頭組織培訓(xùn)方式，幫助業(yè)務(wù)部門建立成本核算意識(shí)，將成本核算管理滲透到業(yè)務(wù)部門日常工作中，從業(yè)務(wù)伊始入手抓成本核算管理。將成本核算的任務(wù)落實(shí)到特（下轉(zhuǎn)第頁(yè)）（上接第頁(yè)）定部門與個(gè)人，若存在成本核算數(shù)據(jù)失真的情況，則對(duì)責(zé)任人問(wèn)責(zé)?？陀^方面，完善內(nèi)部審計(jì)制度，加強(qiáng)成本核算信息的審計(jì)工作，提高成本核算數(shù)據(jù)的精準(zhǔn)性，進(jìn)而為管理層作出決策提供可靠的依據(jù)。

第二，在現(xiàn)階段“限價(jià)”的政策下，銷售價(jià)格已觸到了價(jià)格“天花板”，甚至出現(xiàn)了房企打折銷售商品房的情況。因此在提價(jià)無(wú)望的困境下，成本核算管理成功與否，成為目標(biāo)利潤(rùn)率能否達(dá)成的關(guān)鍵所在。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)以項(xiàng)目成本預(yù)算為基礎(chǔ)，以目標(biāo)預(yù)計(jì)利潤(rùn)率為導(dǎo)向，取得土地之前進(jìn)行項(xiàng)目利潤(rùn)預(yù)測(cè)等一系列工作，達(dá)到目標(biāo)利潤(rùn)率方可拿地，杜絕盲目拿地。以筆者所在的RF公司為例，現(xiàn)階段項(xiàng)目目標(biāo)利潤(rùn)率為16%，若項(xiàng)目資源優(yōu)質(zhì)，可降低至13%。同時(shí)根據(jù)前述2019年上市公司年報(bào)分析，12家房企的平均凈利潤(rùn)率為14%（房地產(chǎn)業(yè)務(wù)占比均為90%左右），這也從市場(chǎng)角度印證了只有控制好利潤(rùn)率，才能在市場(chǎng)中具備一定的競(jìng)爭(zhēng)力。

（二）提前鎖定合同單價(jià)，確定合理的成本分?jǐn)偡绞?/p>

第一，利用甲方優(yōu)勢(shì)，簽訂閉口合同，提前鎖定合同單價(jià)。隨著通貨膨脹及物價(jià)的持續(xù)上漲，且考慮到資金時(shí)間價(jià)值，簽訂合同伊始應(yīng)鎖定合同單價(jià)，確保建設(shè)期內(nèi)單價(jià)不上漲。另外對(duì)于現(xiàn)場(chǎng)簽證成本也需按照正常工程款審批流程操作，嚴(yán)禁隨意擴(kuò)大簽證成本。

第二，將成本分?jǐn)偡绞胶侠砘?、制度化，避免口口相傳。根?jù)會(huì)計(jì)制度及稅法相關(guān)要求，合理進(jìn)行成本及利息資本化分?jǐn)?，無(wú)特殊情況不得隨意變更取數(shù)口徑及調(diào)節(jié)目標(biāo)利潤(rùn)率，并形成錯(cuò)誤率考核機(jī)制。在后期施工過(guò)程中，財(cái)務(wù)部門要將預(yù)算中所分析的項(xiàng)目逐一落實(shí)，旨在讓日常運(yùn)營(yíng)工作都圍繞成本核算計(jì)劃開(kāi)展，以保證企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益最優(yōu)。

（三）嚴(yán)格把控三費(fèi)支出

第一，精簡(jiǎn)地方財(cái)務(wù)人員，建立財(cái)務(wù)共享服務(wù)中心，地方基礎(chǔ)財(cái)務(wù)核算工作如管理費(fèi)用報(bào)銷等業(yè)務(wù)由共享中心流水化作業(yè)替代，“利用互聯(lián)網(wǎng)+”優(yōu)勢(shì)形成集團(tuán)大數(shù)據(jù)管理，及時(shí)提供數(shù)據(jù)反饋管理成果，精準(zhǔn)把控費(fèi)用支出。

第二，加強(qiáng)資金成本管理，減少資金占用，降低資金使用成本。建立以收定支的核算模式控制付款節(jié)奏;通過(guò)改變銷售人員提傭政策激發(fā)銷售人員催款熱情，提高回款率;在合法的情況下延遲稅款繳納時(shí)間;盡量選擇“短平快”項(xiàng)目，減少資金占用;建立集團(tuán)資金池，統(tǒng)籌資金使用，合理規(guī)劃資金借貸比例及方式。

第三，建立銷售費(fèi)用與收入掛鉤、廣告與銷售效果掛鉤的考核制度，用以考核銷售費(fèi)用的支出是否合理有效。投入廣告首先看效果，沒(méi)有取得預(yù)期效果要分析原因，并及時(shí)改變策略。嚴(yán)格控制銷售費(fèi)用總額，做到投入產(chǎn)出比最高。

（四）提高成本核算人員的綜合素質(zhì)

公司應(yīng)重視財(cái)務(wù)管理人員綜合素質(zhì)的培養(yǎng)，通過(guò)組織培訓(xùn)、與業(yè)務(wù)部門聯(lián)合、鼓勵(lì)員工自主學(xué)習(xí)管理會(huì)計(jì)相關(guān)知識(shí)等方式，提升核算水平。此外還要著力提升核算人員的責(zé)任意識(shí)和職業(yè)素養(yǎng)。財(cái)務(wù)成本核算人員應(yīng)充分熟悉房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)情況，明確成本核算的各個(gè)環(huán)節(jié)，與工程部門做好溝通了解項(xiàng)目進(jìn)展，以及時(shí)解決過(guò)程中遇到的成本核算難題。同時(shí)，核算人員還應(yīng)盡量掌握熟悉房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則與稅法政策，并將其充分應(yīng)用至成本核算過(guò)程中[1]，做到真正的業(yè)財(cái)融合。

五、結(jié)語(yǔ)

本文以此次宏觀調(diào)控為背景，根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)成本核算特點(diǎn)，結(jié)合當(dāng)下市場(chǎng)的具體情況，從制度、方法、人員安排等角度分析了成本核算問(wèn)題產(chǎn)生的原因，并分別給出了優(yōu)化措施。筆者認(rèn)為企業(yè)的成本管理是否前置到業(yè)務(wù)端，成本核算是否精準(zhǔn)、業(yè)財(cái)融合是否順暢等因素，關(guān)系著企業(yè)的成本核算成功與否，甚至關(guān)系著企業(yè)未來(lái)的興衰成敗。筆者還會(huì)就此問(wèn)題做進(jìn)一步研究，希望將房企成本核算長(zhǎng)期目標(biāo)定位為“三控一?！保础翱爻杀?、控預(yù)算、控售價(jià)”，并付諸企業(yè)日常管理之中，從而實(shí)現(xiàn)“保利潤(rùn)”的管理目標(biāo)，使企業(yè)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地。

（作者單位為天津耀華投資發(fā)展有限公司）

參考文獻(xiàn)

[1] 歐月桂.淺析房地產(chǎn)行業(yè)成本核算[J].納稅，2020，14（08）：135-136.

[2] 趙蕾.房地產(chǎn)企業(yè)施工成本核算中存在的問(wèn)題及對(duì)策——以RJ房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司為例[J].現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)信息，2018（01）：160.

[3] 錢英杰.試論房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本核算方法與成本控制對(duì)策[J].經(jīng)濟(jì)·管理·綜述，2018（27）：133.

[4] 張?jiān)娂?成本管理對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理的影響分析[J]. 科技視界，2017（12）：115.

[5] 薛楓.試析房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)成本核算與管控[J].財(cái)會(huì)研究，2019（30）：285.