羅珊 劉雙良

摘 要：自如“甲醛門”讓處于規(guī)模擴(kuò)張階段的租賃住房市場(chǎng)面臨公共信任危機(jī)。為了揭示該事件所隱含的信息不對(duì)稱特征以及所造成的問(wèn)題，本研究通過(guò)建立委托代理模型分析政府、企業(yè)平臺(tái)與承租方的關(guān)系。通過(guò)研究可知：一是政策實(shí)驗(yàn)階段存在政策信息隱藏現(xiàn)象;二是出租方不良市場(chǎng)行為引起風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁;三是信息反饋不充分導(dǎo)致逆向選擇。對(duì)此，市場(chǎng)主體可以通過(guò)建立優(yōu)秀企業(yè)品牌、增強(qiáng)企業(yè)信譽(yù)以及加強(qiáng)行業(yè)規(guī)范來(lái)減少委托代理過(guò)程中的不對(duì)稱信息;政府則需要通過(guò)完善制度規(guī)范、加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管和提高對(duì)公眾期望的回應(yīng)度等措施處理好政府與市場(chǎng)、社會(huì)的關(guān)系。

關(guān)鍵詞：租賃住房;甲醛房;不對(duì)稱信息;制度規(guī)范

[中圖分類號(hào)] X2 [文章編號(hào)] 1673-0186（2020）004-0129-012

[文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼] A? ? ? [DOI編碼] 10.19631/j.cnki.css.2020.004.012

在“房住不炒”的風(fēng)控背景下，租賃住房市場(chǎng)為房地產(chǎn)長(zhǎng)效發(fā)展提供了有效途徑。中央政府層面，2018年9月，中共中央、國(guó)務(wù)院提出“大力發(fā)展住房租賃市場(chǎng)特別是長(zhǎng)期租賃?？偨Y(jié)推廣住房租賃試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)，在人口凈流入的大中城市加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)。加快推進(jìn)住房租賃立法，保護(hù)租賃利益相關(guān)方合法權(quán)益”[1];2019年，政府工作報(bào)告強(qiáng)調(diào)“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”。地方政府層面，重點(diǎn)則是因地制宜，如北京市因著重考慮土地集約節(jié)約利用，故而大力發(fā)展集體租賃住房;深圳市主張控房?jī)r(jià)、控漲幅，以穩(wěn)定住房租賃價(jià)格為規(guī)范住房租賃市場(chǎng)的核心等。與之相配套的利好消息在于：一是大量資金響應(yīng)房地產(chǎn)政策，投入租賃住房建設(shè)，這較好地解決了租賃住房的融資難問(wèn)題;二是集體土地供應(yīng)租賃住房以及提高房企自持用地比例等政策頒布后，減輕了租賃住房的供地壓力。從中央到地方，相關(guān)政策無(wú)不體現(xiàn)出住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展方向，彰顯政府支持力度。

但是，在住房租賃發(fā)展受到政策大力扶持的光環(huán)下，需要注意的是，國(guó)家政策產(chǎn)生導(dǎo)向作用的同時(shí)，也意味著會(huì)對(duì)市場(chǎng)發(fā)展產(chǎn)生難以逆轉(zhuǎn)和調(diào)整的強(qiáng)大驅(qū)動(dòng)力，在政策評(píng)價(jià)完成之前，強(qiáng)力卻不完善的政策推力容易助長(zhǎng)住房租賃市場(chǎng)“野蠻生長(zhǎng)”。通常情況下，定點(diǎn)定期的政策實(shí)驗(yàn)可以幫助完善政策信息，規(guī)避市場(chǎng)失靈問(wèn)題，這也是國(guó)務(wù)院在廣州、南京等地設(shè)立住房租賃試點(diǎn)的主要原因。但是，從政策實(shí)驗(yàn)到政策評(píng)價(jià)與推廣，這一周期動(dòng)輒長(zhǎng)達(dá)數(shù)年，而住房租賃市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r難以預(yù)料。2018年8月，阿里員工王某患白血病去世，新聞報(bào)道稱其搬入租賃房前后身體健康差異明顯，疑其死因與去世前租住的房間甲醛檢測(cè)量嚴(yán)重超標(biāo)有關(guān)。該新聞引發(fā)社會(huì)對(duì)長(zhǎng)租公寓質(zhì)量的強(qiáng)烈質(zhì)疑和對(duì)行業(yè)短板的激烈討論，揭露了租賃住房企業(yè)和平臺(tái)不顧消費(fèi)者權(quán)益、強(qiáng)行上架不合格租賃住房等種種弊病。在難以實(shí)現(xiàn)帕累托改進(jìn)的前提下，單個(gè)企業(yè)的整改并不代表整個(gè)行業(yè)的改進(jìn)，行業(yè)發(fā)展的痛點(diǎn)和路徑慣性也限制了企業(yè)自我規(guī)范。因此，我們應(yīng)當(dāng)從市場(chǎng)主體視角和國(guó)家政策視域重新解讀自如“甲醛門”事件，分析其委托代理關(guān)系及存在的問(wèn)題，力求從源頭改善信息不對(duì)稱狀況，促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)健康發(fā)展。

一、相關(guān)文獻(xiàn)概述

自2017年以來(lái)，有關(guān)住房租賃市場(chǎng)的研究成果數(shù)量較以往有大幅增長(zhǎng)，研究從金融、制度、供需等維度，從國(guó)內(nèi)外租賃住房市場(chǎng)的比較研究、博弈論、自回歸模型等多元化視角進(jìn)行探討。本文從相關(guān)性出發(fā)，從住房租賃市場(chǎng)的權(quán)益、結(jié)構(gòu)、責(zé)任和信息四個(gè)維度做文獻(xiàn)概述。

關(guān)于住房租賃市場(chǎng)的權(quán)益問(wèn)題，黃燕芬等認(rèn)為住房租賃市場(chǎng)長(zhǎng)效發(fā)展需通過(guò)“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”來(lái)促進(jìn)“租售并舉”，以解決“重售輕租”的重大問(wèn)題[2]。但是，脫離我國(guó)公共服務(wù)非均等化的具體國(guó)情來(lái)談?wù)撟赓?gòu)?fù)瑱?quán)是不科學(xué)的，一旦租賃住房資本化，將使住房租賃市場(chǎng)發(fā)生中低收入群體的擠出效應(yīng)，所以，陳杰、吳義東提出重新定義住房權(quán)，將住房權(quán)與公共服務(wù)獲得權(quán)脫鉤，防止投機(jī)性租賃無(wú)序擴(kuò)張[3]。

關(guān)于住房租賃市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)問(wèn)題，王艷飛等根據(jù)調(diào)查結(jié)果認(rèn)為機(jī)構(gòu)化租賃是市場(chǎng)成熟的重要標(biāo)志，而我國(guó)目前的住房租賃市場(chǎng)大多數(shù)房源來(lái)自私人業(yè)主，包括城市個(gè)體租賃和農(nóng)村自建房租賃，這使得整體住房供給品質(zhì)不高，也難以享受均等的社會(huì)服務(wù)，因此，應(yīng)當(dāng)強(qiáng)化租賃住房供給側(cè)改革[4]。陳卓、陳杰對(duì)152個(gè)地級(jí)市面板數(shù)據(jù)進(jìn)行區(qū)域異質(zhì)性分析：在東部地區(qū)和房?jī)r(jià)收入比較高的城市中，住房租賃比例與住房?jī)r(jià)格呈現(xiàn)明顯的負(fù)相關(guān);而在中西部地區(qū)和房?jī)r(jià)收入比較低的城市，相關(guān)性并不明顯，因此，培育市場(chǎng)也應(yīng)因地制宜，合理調(diào)整住房結(jié)構(gòu)[5]。林夢(mèng)柔、董藩等則提出了因城施策、擴(kuò)大租賃住房供給的建議[6]。

關(guān)于住房租賃市場(chǎng)的主體責(zé)任問(wèn)題，劉柏、盧家銳站在業(yè)績(jī)預(yù)告視角，通過(guò)實(shí)證研究證明企業(yè)履行社會(huì)責(zé)任與業(yè)績(jī)預(yù)告的準(zhǔn)確性成正比，企業(yè)社會(huì)責(zé)任評(píng)分越高，業(yè)績(jī)預(yù)告的準(zhǔn)確性和精確性就越高，有利于緩解信息不對(duì)稱現(xiàn)象[7]。曹濱、高杰認(rèn)為可以通過(guò)合同設(shè)計(jì)來(lái)提高產(chǎn)品質(zhì)量、優(yōu)化產(chǎn)品甄別能力和加強(qiáng)違規(guī)懲罰力度等[8]。閆金金、劉寧建模得出結(jié)論，即租賃企業(yè)的服務(wù)水平只能適當(dāng)提高，服務(wù)水平過(guò)高將導(dǎo)致高租金、低收益[9]。

關(guān)于住房租賃市場(chǎng)的信息不對(duì)稱問(wèn)題，張自然、王瑤認(rèn)為可以通過(guò)政策調(diào)整和“自選擇機(jī)制”來(lái)降低信息不對(duì)稱的不良影響，“自選擇機(jī)制”是指“針對(duì)信息不對(duì)稱問(wèn)題，通過(guò)制度設(shè)計(jì)使得擁有信息的一方選擇適合自己的合約，并通過(guò)選擇體現(xiàn)出自己的類型”[10]。劉曉提出要強(qiáng)化住房租賃資產(chǎn)證券化風(fēng)險(xiǎn)防控，改善相關(guān)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、強(qiáng)化政府監(jiān)管、培育和保護(hù)投資者等措施能夠有效抵抗住房租賃市場(chǎng)潛在的信用風(fēng)險(xiǎn)和操作風(fēng)險(xiǎn)[11]。周躍輝則強(qiáng)調(diào)引入第三方評(píng)估以得到科學(xué)、客觀、合理的評(píng)估結(jié)果，從而取得良好的事后監(jiān)督效果[12]。楊松等認(rèn)為一方面應(yīng)當(dāng)提高企業(yè)的知名度和美譽(yù)度，通過(guò)品牌建設(shè)提高企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力;另一方面要加強(qiáng)協(xié)作，建立收益共享的利潤(rùn)分配機(jī)制[13]。

二、住房租賃的委托代理關(guān)系及其信息不對(duì)稱特征

從信息傳導(dǎo)路徑來(lái)看，第一階段，中央政府將扶持租賃市場(chǎng)發(fā)展的政策信息傳遞給地方政府，委托地方政府制定具體政策、監(jiān)督管理住房租賃市場(chǎng)，形成政府間的委托代理關(guān)系。而后，相關(guān)政策促使房企、平臺(tái)等以重資產(chǎn)或輕資產(chǎn)的模式建設(shè)或運(yùn)營(yíng)租賃住房。進(jìn)入市場(chǎng)后，承租方與出租方簽訂租賃合約，雙方履行合約中規(guī)定的權(quán)利與義務(wù)。第二階段，“甲醛門”事件發(fā)生，長(zhǎng)租公寓質(zhì)量問(wèn)題反饋至市場(chǎng)和政府。當(dāng)甲醛檢測(cè)量超標(biāo)事件披露時(shí)，長(zhǎng)租公寓甲醛檢測(cè)信息才進(jìn)入已承租或潛在承租群體的視線，公眾及媒體開(kāi)始挖掘后驗(yàn)信息，但是，房屋空氣檢測(cè)情況本應(yīng)屬于租賃住房產(chǎn)品的先驗(yàn)信息，這種矛盾屬于不對(duì)稱信息的典型表征。后驗(yàn)信息迫使房地產(chǎn)行業(yè)以及政府方面對(duì)此作出響應(yīng)，否則將危及行業(yè)發(fā)展。第三階段，市場(chǎng)和政府回應(yīng)“甲醛門”事件。當(dāng)企業(yè)和政府完成信息響應(yīng)，就形成了一個(gè)完整的雙向信息閉環(huán)。整個(gè)過(guò)程從信息不對(duì)稱開(kāi)始，以不對(duì)稱信息得到彌補(bǔ)和完善為結(jié)果。由此可見(jiàn)，住房租賃市場(chǎng)各參與方的信息是否“對(duì)稱”，正是委托代理是否出現(xiàn)問(wèn)題的關(guān)鍵所在。

（一）政府間存在隱藏信息的“道德風(fēng)險(xiǎn)”問(wèn)題

關(guān)于住房租賃市場(chǎng)，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布的政策涉及住房租賃資產(chǎn)證券化、大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)、調(diào)整住房租賃市場(chǎng)稅收政策、集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)等內(nèi)容?！凹兹╅T”事件發(fā)生在杭州，杭州市住房保障和房屋管理局在2015年發(fā)布了《杭州市居住房屋出租安全管理若干規(guī)定》，僅提出“居住房屋應(yīng)當(dāng)具備基本居住功能，并符合建筑、房屋使用、治安、消防等安全要求”。2015年所公示的合同范本中，《杭州市房屋出租委托合同》主要關(guān)注房屋權(quán)利及房屋配置，其規(guī)定“甲方應(yīng)保證出租房屋的建筑結(jié)構(gòu)和設(shè)備設(shè)施符合建筑、消防、治安、衛(wèi)生等方面的安全條件，不得危及人身安全”，均未明確空氣質(zhì)量安全問(wèn)題。出租方的環(huán)保安全要求究竟標(biāo)準(zhǔn)如何、承租方權(quán)益通過(guò)什么渠道來(lái)保障、責(zé)任如何劃分等問(wèn)題均未提及，更談不上安排對(duì)應(yīng)的責(zé)任部門來(lái)處理。也就是說(shuō)，從工作責(zé)任落實(shí)這一角度來(lái)說(shuō)，杭州市住房租賃試點(diǎn)政策對(duì)“出租人義務(wù)”和“承租人權(quán)益”的執(zhí)行方式是模糊的，甚至是袖手旁觀的。這說(shuō)明政府間政策信息傳導(dǎo)脫節(jié)，中央政府明確地方政府做好租房租賃市場(chǎng)的引導(dǎo)建設(shè)工作，而地方政府的市場(chǎng)監(jiān)管工作并未落到實(shí)處。這一情況導(dǎo)致一部分重要的、應(yīng)明確公示的信息遭到隱藏。

根據(jù)政策制定流程及其特征可知，要制定具備針對(duì)性、全局性和前瞻性的政策，需要進(jìn)行可行性分析，在政策實(shí)驗(yàn)中探索可行性又通常伴隨著時(shí)間上的滯后性。2019年3月19日，杭州市住房保障和房產(chǎn)管理局發(fā)布《杭州加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)試點(diǎn)工作》，明確“推行全市統(tǒng)一的合同示范文本，引導(dǎo)租賃雙方使用規(guī)范化的租賃合同，明確租賃雙方的義務(wù)”“市住保房管局設(shè)立專門的住房租賃管理機(jī)構(gòu)”“負(fù)責(zé)處理屬地范圍內(nèi)住房租賃相關(guān)事務(wù)和糾紛”“加強(qiáng)對(duì)住房租賃情況的日常檢查”。但是截至2019年9月，與之相配套的《杭州市房屋租賃合同范本（企業(yè)版）》為2017年修訂版，對(duì)比2015年合同范本，其進(jìn)步性體現(xiàn)在房屋安全性能方面：提出“甲方出租的房屋不具備居住使用功能，乙方有權(quán)單方解除合同，并且甲方向乙方支付違約金”，支付標(biāo)準(zhǔn)由雙方商定后寫(xiě)入合同，“甲方應(yīng)當(dāng)遵守《杭州市居住房屋出租安全管理若干規(guī)定》，履行居住房屋出租安全管理有關(guān)職責(zé)和義務(wù)”，“甲方應(yīng)保證在租賃期內(nèi)，該房屋可以被安全、正常使用”。但其缺點(diǎn)是仍未提及房屋空氣質(zhì)量。而作為規(guī)范性文件的《杭州市居住房屋出租安全管理若干規(guī)定》仍為2015年版本，截至2019年9月2日，該版本并未修訂更新，房屋安全性尤其是空氣質(zhì)量安全的劃定標(biāo)準(zhǔn)亦未曾提及。制定政策要與時(shí)俱進(jìn)保障消費(fèi)者權(quán)益，時(shí)間成本巨大且難以預(yù)估，這類信息不對(duì)稱會(huì)損害政府公信力，可能導(dǎo)致無(wú)法對(duì)接中央政策實(shí)驗(yàn)和保護(hù)消費(fèi)者權(quán)益的道德風(fēng)險(xiǎn)。

（二）承租方與出租方的不完全合約存在“風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁”問(wèn)題

由上文可知，租賃合同中并沒(méi)有規(guī)定甲醛超標(biāo)后的處理方式，也沒(méi)有制定相應(yīng)的賠償措施;再者，甲醛釋放物不僅包括油漆，還包括各類家具板材如大理石地板，因而在法理上很難進(jìn)行責(zé)任劃定。相關(guān)案例的處理結(jié)果一般是依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第二百三十三條：“租賃物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人訂立合同時(shí)明知該租賃物質(zhì)量不合格，承租人仍然可以隨時(shí)解除合同”，承租人可以行使法定解除權(quán)解除合同，但在解約后很難獲得違約金和損失賠償。這種源于合同規(guī)范對(duì)承租人隱藏產(chǎn)品或服務(wù)信息導(dǎo)致承租人難以獲得對(duì)等信息的情況，屬于制度領(lǐng)域的信息不對(duì)稱?？扑沟默F(xiàn)代合約理論指出，制度是另一種形式的合約。與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中的交易合約不同，制度合約的參與方因地位不平等致使信息不對(duì)稱的情況屢見(jiàn)不鮮。

“甲醛門”事件發(fā)生一個(gè)月后，公眾只能看到自如的危機(jī)公關(guān)、司法程序宣布啟動(dòng)、檢測(cè)機(jī)構(gòu)門庭若市和租客們的艱難維權(quán)之路，有的檢測(cè)機(jī)構(gòu)直接拒絕接自如房客空氣檢測(cè)，甚至銷毀空氣樣本。市場(chǎng)主體出于利益最大化目標(biāo)導(dǎo)向，可能會(huì)對(duì)政府和消費(fèi)群體隱瞞房屋質(zhì)量信息，由于信息不對(duì)稱在合約簽訂之后，會(huì)形成了政府與市場(chǎng)委托代理關(guān)系中的“道德風(fēng)險(xiǎn)”，承租方成為風(fēng)險(xiǎn)的實(shí)際承擔(dān)者。

（三）信息反饋不充分導(dǎo)致“逆向選擇”問(wèn)題

在“甲醛門”事件信息反饋環(huán)節(jié)中，一級(jí)致癌物甲醛是最受關(guān)注的后驗(yàn)檢測(cè)信息。由于家裝材料廣泛含有甲醛，且甲醛的污染源具有多元化特征、揮發(fā)期長(zhǎng)達(dá)3～15年，其檢測(cè)建立在單塊檢測(cè)物的基礎(chǔ)上，且檢測(cè)結(jié)果會(huì)隨著季節(jié)、氣溫、通風(fēng)度等差異而產(chǎn)生較大變化幅度，造成取證困難，也難以確定直接的因果關(guān)系，不符合法律法規(guī)的程序規(guī)范;而自如“甲醛門”事件發(fā)生后，承租人要求檢驗(yàn)空氣質(zhì)量，卻發(fā)現(xiàn)工作人員明目張膽篡改測(cè)量數(shù)據(jù)，給取證設(shè)置障礙。此外，鏈家所提到的“下架所有首次租賃住房，保證引入第三方檢測(cè)機(jī)構(gòu)、裝修空置30天且會(huì)將檢測(cè)報(bào)告如實(shí)放置”等措施頗受質(zhì)疑——空置天數(shù)是否達(dá)到30天，以及檢測(cè)報(bào)告是否符合實(shí)際情況等，這些問(wèn)題都可能形成新的不對(duì)稱信息，引發(fā)新的維權(quán)問(wèn)題。

合約理論告訴我們，試圖用隱瞞信息來(lái)降低負(fù)面影響的行為并不能幫助企業(yè)提高信譽(yù)，相反，這會(huì)加劇信息不對(duì)稱，讓承租人對(duì)住房租賃市場(chǎng)失去信心。監(jiān)管缺位的政府和唯利是圖的出租方利用自身掌握的更多信息損害了承租方的利益，受甲醛困擾的公眾維權(quán)之路異常艱辛，歸根結(jié)底在于我國(guó)法律缺乏對(duì)居住安全的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)以及影響居住安全因素的審定和規(guī)范。

當(dāng)后驗(yàn)信息未及時(shí)反饋或未產(chǎn)生正向反饋，導(dǎo)致無(wú)法發(fā)揮應(yīng)有效用時(shí)，處于信息劣勢(shì)的承租方難以做出交易決策，將影響租賃住房供需平衡、租金價(jià)格和市場(chǎng)效率，這一結(jié)果就是承租方處于信息劣勢(shì)時(shí)的“逆向選擇”。

三、建立住房租賃市場(chǎng)的委托代理模型及問(wèn)題分析

根據(jù)自如“甲醛門”事件信息鏈，本文建立住房租賃市場(chǎng)主體的委托代理模型（圖1），并根據(jù)成本效用函數(shù)對(duì)前文所提問(wèn)題進(jìn)行探討：

（1）中央政府和地方政府屬于行政垂直管理關(guān)系，但在政策信息傳遞中也可視為委托代理關(guān)系，中央政府委托地方政府進(jìn)行政策實(shí)驗(yàn)及推廣。

（2）地方政府和企業(yè)存在具有社會(huì)效益關(guān)聯(lián)的委托代理關(guān)系，地方政府委托企業(yè)提供多檔質(zhì)量、價(jià)格適當(dāng)?shù)淖赓U型房屋，由于企業(yè)為獲得最大化利益，在一定程度上將偏離政府的社會(huì)效益目標(biāo)。

（3）承租方與出租方之間也是委托代理關(guān)系。承租方信任并委托房企、中介或平臺(tái)等代理者進(jìn)行房屋質(zhì)量管理。

（一）中央政府和地方政府之間的委托代理模型

1.基本假設(shè)

假設(shè)1：a為地方政府承擔(dān)政策實(shí)驗(yàn)后所付出的努力水平，包括行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范、消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)等;θ是一個(gè)外生變量，服從標(biāo)準(zhǔn)正態(tài)分布;委托方中央政府要求最終所得政策實(shí)驗(yàn)的效用為y（租賃住房市場(chǎng)的發(fā)展程度及消費(fèi)群體滿意度），根據(jù)成本函數(shù)的基本公式，可以用一元線性函數(shù)表示地方政府投入的行政資源和所得效用之間的關(guān)系：

y=a+θ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 式（1）

假設(shè)2：地方政府在優(yōu)化出租方投資環(huán)境和應(yīng)對(duì)市場(chǎng)失靈等方面需要付出成本。以g表示中央政府對(duì)地方政府的激勵(lì)程度，h表示中央政府的固定期望效益，i表示中央政府對(duì)地方政府政策實(shí)驗(yàn)的監(jiān)管強(qiáng)度，k是地方政府的絕對(duì)責(zé)任規(guī)避度量，k>0代表著社會(huì)責(zé)任規(guī)避，C0表示中央政府監(jiān)管的固定成本，則地方政府受激勵(lì)所獲效用P（y）、中央政府的監(jiān)管調(diào)控成本C1、地方政府自我完善讓公眾滿意度上升后的社會(huì)效用S分別為：

P（y）=gy +h? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 式（2）

C1=C0+ik? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?式（3）

S=λih（λ>0）? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 式（4）

假設(shè)3：不考慮隨機(jī)因素的影響，住房租賃市場(chǎng)出租方的一元二次努力成本函數(shù)C2（r）列式如下，等價(jià)于貨幣成本;b為成本系數(shù)，數(shù)值越大，表明出租方每進(jìn)行一單位努力所付出的成本就越大：

C2（r）=br2/2，b>0? ? ? ? 式（5）

假設(shè)4：由于政策實(shí)驗(yàn)階段更容易出現(xiàn)市場(chǎng)失靈，假設(shè)司法機(jī)關(guān)或政府部門會(huì)對(duì)市場(chǎng)失靈中危害公眾權(quán)益的行為依法依規(guī)查處，則地方政府將產(chǎn)生的監(jiān)管成本為：kaσ2。地方政府的期望效用Ew為總效用減去努力成本，中央政府期望的政策效用Ev等于社會(huì)總效用（即總產(chǎn)出）減去地方政府的努力成本和監(jiān)管成本、中央政府的監(jiān)管成本：

Ew=P（y）-C2=h+ay-br2/2-kaσ2? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?式（6）

Ev（y-P（y）+S-C1）=（1-a+λi）r-h-C0-ik? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 式（7）

2.委托代理模型

根據(jù)上述假設(shè)，建立實(shí)現(xiàn)中央政府期望效用最大化的委托代理模型：

Max Ev（y-P（y）+S-C1）=Max（1-a+λi）r-h-C0-ik

（1）h+ai-1/2br2-1/2ka2σ2≥（2）h=a/b

對(duì)a求導(dǎo)，然后代入目標(biāo)函數(shù)中，得到中央政府政策期望效用為：

Evmax=（1+λi）2/2b（1+bkσ2）-w0-C0-iλ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?式（8）

地方政府的實(shí)際期望效用為：

w=w0+kσ2（1+λi）2/2（1+bkσ2）2? ? ? 式（9）

3.結(jié)果分析

對(duì)多變量函數(shù)式（9）的變量i求偏導(dǎo)數(shù)，保持其它變量恒定可得：

由式（11）可知，地方政府監(jiān)管的固定成本越大，中央政府期望效用越低。

由式（12）可知，地方政府的絕對(duì)社會(huì)責(zé)任規(guī)避程度越高，則中央政府的期望效用越小。

式（13）表明，地方政府的努力成本系數(shù)越大，中央政府的期望效率就越小。

上述模型揭示兩點(diǎn)結(jié)論：（1）中央政府強(qiáng)調(diào)通過(guò)激勵(lì)地方政府提高期望效用，而地方政府可以通過(guò)降低成本來(lái)提高自身效用;（2）地方政府提高自身效用的方式有兩種：一是通過(guò)規(guī)避社會(huì)責(zé)任、讓政策實(shí)驗(yàn)信息滯后、降低努力成本、增大固定監(jiān)管成本等措施讓中央政府期望效用降低，降低中央政府對(duì)地方政府的激勵(lì)程度;二是地方政府通過(guò)主動(dòng)擔(dān)負(fù)社會(huì)責(zé)任、增加各類預(yù)期成本以提高中央政府對(duì)地方政府的激勵(lì)水平。

但是，客觀情況對(duì)地方政府產(chǎn)生了激勵(lì)限制：盡管中央政府的激勵(lì)水平較高，但激勵(lì)程度仍難以上升。2019年7月財(cái)政部與住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布《關(guān)于開(kāi)展中央財(cái)政支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展試點(diǎn)的通知》表明，在試點(diǎn)階段，即便中央政府對(duì)地方政府的激勵(lì)水平上升，但地方政府能夠得到的財(cái)政支持屬于分檔、定量獎(jiǎng)補(bǔ)：中央財(cái)政獎(jiǎng)補(bǔ)資金標(biāo)準(zhǔn)按城市規(guī)模分檔確定，直轄市每年10億元，省會(huì)城市和計(jì)劃單列市每年8億元，地級(jí)城市每年6億元。與此同時(shí)，地方政府由于政策實(shí)驗(yàn)成本高，降低成本的訴求要高于政策實(shí)驗(yàn)社會(huì)效益的訴求，這與中央政府的期望目標(biāo)產(chǎn)生了偏差;而在獎(jiǎng)補(bǔ)資金恒定的條件下，利用政策實(shí)驗(yàn)周期延遲擔(dān)負(fù)社會(huì)責(zé)任、滯后政策實(shí)驗(yàn)信息能大幅降低努力成本，這就促使地方政府在面對(duì)市場(chǎng)失靈時(shí)，選擇滯后或隱藏信息，造成道德風(fēng)險(xiǎn)。

（二）地方政府和出租方之間的委托代理模型

1.基本假設(shè)

假設(shè)1：e為住房租賃市場(chǎng)中出租方承擔(dān)社會(huì)責(zé)任的努力水平，θ是一個(gè)外生變量，服從標(biāo)準(zhǔn)正態(tài)分布，委托方要求最終所得產(chǎn)出為y（住房租賃市場(chǎng)發(fā)展和社會(huì)公眾利益），根據(jù)成本函數(shù)的基本公式，可以用一元線性函數(shù)表示企業(yè)投入的努力水平e和所得產(chǎn)出y之間的關(guān)系：

y=e+θ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 式（14）

假設(shè)2：住房租賃市場(chǎng)中出租方力圖規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，且政府是風(fēng)險(xiǎn)中性的，由于出租方專業(yè)化程度造成信息私人化，政府只能根據(jù)市場(chǎng)表象數(shù)據(jù)來(lái)判斷出租方的付出水平，為了減少不實(shí)表象數(shù)據(jù)，政府會(huì)根據(jù)激勵(lì)理論對(duì)出租方采取適當(dāng)?shù)募?lì)措施，也會(huì)通過(guò)政策加強(qiáng)行政監(jiān)管和經(jīng)濟(jì)調(diào)控。以α表示政府對(duì)出租方的激勵(lì)程度，β表示出租方的固定期望效益，γ表示政府部門對(duì)住房租賃市場(chǎng)出租方社會(huì)責(zé)任的監(jiān)管強(qiáng)度，ρ是出租方的絕對(duì)責(zé)任規(guī)避度量，ρ>0代表著社會(huì)責(zé)任規(guī)避，C0表示政府監(jiān)管的固定成本，則出租方受激勵(lì)所獲效用P（y）、政府的監(jiān)管調(diào)控成本C1、監(jiān)管后產(chǎn)生的負(fù)激勵(lì)效用S分別為：

P（y）=αy +β? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 式（15）

C1=C0+γρ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?式（16）

S=λγβ（λ<0）? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 式（17）

假設(shè)3：不考慮隨機(jī)因素的影響，住房租賃市場(chǎng)出租方的一元二次努力成本函數(shù)C2（e）如下，等價(jià)于貨幣成本：

C2（e）=be2/2，b>0? ? ? ? 式（18）

b為成本系數(shù)，其數(shù)值越大，表明出租方每進(jìn)行一單位努力所付出的成本就越大。

假設(shè)4：由于住房租賃市場(chǎng)出租方趨向于規(guī)避社會(huì)責(zé)任，假設(shè)司法機(jī)關(guān)或政府部門會(huì)對(duì)這類行為依法依規(guī)查處，則出租方將產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)成本為：■ρασ2。出租方的期望效用Ew為總效用僅減去努力成本，社會(huì)公眾期望的凈社會(huì)效用Ev等于社會(huì)總效用（即總產(chǎn)出）減去出租方的努力成本和風(fēng)險(xiǎn)成本、政府的監(jiān)管成本：

Ew=P（y）-C2=β+αy-be2/2-ρασ2? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 式（19）

Ev（y-P（y）+S-C1）=（1-α+λγ）e-β-C0-γρ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?式（20）

2.委托代理模型

根據(jù)上述假設(shè)，建立實(shí)現(xiàn)社會(huì)公眾期望效用最大化的委托代理模型：

Max Ev（y-P（y）+ S-C1）=Max（1-α+λγ）e-β-C0-γρ

（1）β+αe-1/2be2-1/2ρα2σ2≥（2）β=α/b

對(duì)α求導(dǎo)，然后代入目標(biāo)函數(shù)中，得到社會(huì)公眾的期望效用Ev為：

Evmax=（1+λγ）2/2b（1+bρσ2）-w0-c0-γλ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?式（21）

住房租賃市場(chǎng)出租方的實(shí)際期望效用w為：

w=w0+ρσ2（1+λγ）2/2（1+bρσ2）2? ? 式（22）

3.結(jié)果分析

對(duì)多變量函數(shù)式（21）的變量γ求偏導(dǎo)數(shù)，保持其它變量恒定可得：

由式（24）可知，政府監(jiān)管的固定成本越大，社會(huì)公眾期望效用也就越低。

由式（25）可知，住房租賃市場(chǎng)出租方的絕對(duì)社會(huì)責(zé)任規(guī)避程度越高，則社會(huì)公眾的期望效用越小。

式（26）表明，住房租賃市場(chǎng)出租方的努力成本系數(shù)越大，社會(huì)公眾的期望效用就越小。

上述模型可以得出兩點(diǎn)結(jié)論：（1）地方政府的固定監(jiān)管成本與承租方的期望效用成反向變化，政府提高監(jiān)管成本將滿足承租方基本租賃要求，提高承租方居住滿意度，從而降低其額外訴求，也就是降低期望效用;（2）市場(chǎng)主體出租方以自身利益最大化為目標(biāo)，規(guī)避社會(huì)責(zé)任行為將損害承租方利益，而當(dāng)承租方租賃需求得不到滿足時(shí)，他們對(duì)租賃住房的期望效用將會(huì)大幅降低，出租方將流失應(yīng)有的市場(chǎng)份額，導(dǎo)致根本利益受損。短期內(nèi)出租方對(duì)承租方的“風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁”，長(zhǎng)期來(lái)看最終仍將使市場(chǎng)主體受到反噬。

市場(chǎng)主體規(guī)避社會(huì)責(zé)任著重表現(xiàn)為轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)，比如：本應(yīng)由出租方承擔(dān)的融資風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給承租方，在承租方不知情的情況下，以“零押金”等優(yōu)惠誘騙承租人辦理“租房貸”，透支承租人的貸款信用，方便出租方回籠資金;或是將房屋質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給承租方，使用劣質(zhì)家裝材料，在空氣質(zhì)量不達(dá)標(biāo)的情況下出租，且?guī)е鴥e幸心理隱瞞空氣質(zhì)量指標(biāo)，使得承租方付出生命健康的代價(jià)。

（三）出租方和承租方之間的委托代理模型

1.基本假設(shè)

假設(shè)1：m是出租方為了履行社會(huì)責(zé)任所付出的努力水平，A為出租方的能力水平系數(shù)，B是常數(shù)，表示出租方的固定產(chǎn)出，θ'是一個(gè)外生變量，服從均值為0，方差為s'2的正態(tài)分布，則出租方的產(chǎn)出函數(shù)為P1用一元線性函數(shù)表示為：

P1=Am+B+θ'? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?式（27）

假設(shè)2：承租人購(gòu)買住房出租產(chǎn)品將會(huì)給出租方帶來(lái)收益，對(duì)出租方的行為具有一定激勵(lì)作用。出租方力圖規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，而承租人是風(fēng)險(xiǎn)中性的，出租方的私人信息使得承租人難以了解住房產(chǎn)品的真實(shí)情況以及住房問(wèn)題對(duì)承租人的實(shí)際影響。以L表示出租方的固定期望效益，Q表示租賃行為對(duì)出租方的激勵(lì)程度，則出租方履行社會(huì)責(zé)任所獲效用S（P1）等于固定期望效益加上激勵(lì)效用：

S（P1）=L+QP1? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?式（28）

由于在承租人看來(lái)，出租方履行社會(huì)責(zé)任屬于應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的義務(wù)，因此承租人的期望效用Ev為市場(chǎng)產(chǎn)出減去出租方履行社會(huì)責(zé)任所獲效用為：

Ev（P1-S（P1））=（1-Q）Am+（1-Q）B-L? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 式（29）

假設(shè)3：出租方的努力成本函數(shù)：

C2（m）=tm2/2，t>0? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?式（30）

t表示成本系數(shù)，t越大，表明出租方進(jìn)行一單位努力所花費(fèi)的成本越大。

假設(shè)4：由于采用高規(guī)格的家裝材料和檢驗(yàn)空氣質(zhì)量等責(zé)任行為將消耗出租方的前期資本投入，因此，當(dāng)出租方具備有意規(guī)避社會(huì)責(zé)任的行為偏好，這會(huì)令承租人付出健康或金錢的代價(jià)。承租人或政府將會(huì)通過(guò)司法或行政渠道予以制約與追責(zé)，故而出租方將要承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)成本為1/2Q2σ2d，其中d為出租方的絕對(duì)社會(huì)責(zé)任規(guī)避度量，d>0則意味著社會(huì)責(zé)任規(guī)避。出租方的凈期望效用EW'為總產(chǎn)出扣除成本與風(fēng)險(xiǎn)：

EW'=L+QAm+QB-tm2/2-1/2Q2σ2d? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 式（31）

2.委托代理模型

鑒于住房租賃產(chǎn)品信息不完整、不透明，導(dǎo)致出現(xiàn)明顯信息不對(duì)稱現(xiàn)象，承租人難以明確了解住房租賃產(chǎn)品的狀況，只能被動(dòng)接受來(lái)自出租方的租賃產(chǎn)品。因此，承租人效用最大化委托代理模型為：

Max Ev（P1-S（P1））=（1-Q）Am+（1-Q）B-L

對(duì)Q求導(dǎo)、代入目標(biāo)函數(shù)中，得到承租人的期望效用Ev為：

出租方的凈期望效用W'為：

3.結(jié)果分析

上述模型揭示兩點(diǎn)結(jié)論：（1）出租方市場(chǎng)行為影響了承租方的滿意度;（2）出租方信譽(yù)影響租客的期望效用。

當(dāng)出租方具有較強(qiáng)的實(shí)力和信譽(yù)時(shí)，承租方更愿意相信該主體，當(dāng)出租方的固定產(chǎn)出增加時(shí)，表明該市場(chǎng)主體的市場(chǎng)收益在增加，這時(shí)由于規(guī)模效應(yīng)，出租方更愿意提高租賃產(chǎn)品的質(zhì)量，優(yōu)化對(duì)承租人的租賃服務(wù)，使得政府對(duì)出租方的監(jiān)督管理力度保持平穩(wěn)，不再施加過(guò)強(qiáng)的壓力，最終減輕承租人的負(fù)擔(dān)，因此承租人的期望效用會(huì)相應(yīng)提高;而當(dāng)市場(chǎng)主體信譽(yù)陷入低谷，整個(gè)租賃行業(yè)尤其是長(zhǎng)租公寓出現(xiàn)高價(jià)收房推高租房?jī)r(jià)格、隱瞞住房空氣質(zhì)量信息、拿不出有效解決方案等問(wèn)題，將使整個(gè)行業(yè)陷入發(fā)展瓶頸;出租方的努力成本系數(shù)與承租方的期望效用成反向變動(dòng)，主要是因?yàn)槌鲎夥降呐Τ杀緦?huì)轉(zhuǎn)嫁給承租方，比如：家裝材料和租賃住房空氣的甲醛量檢測(cè)成本將會(huì)算入承租方的租房成本，進(jìn)一步推高房租。

四、規(guī)范租賃住房市場(chǎng)的路徑

發(fā)展住房租賃市場(chǎng)目的在于從供給側(cè)發(fā)力，擠出房地產(chǎn)泡沫，滿足多元化、現(xiàn)代化的住房租賃需求，最終形成房地產(chǎn)良性發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制。自如“甲醛門”事件是多方信息不對(duì)稱導(dǎo)致空氣質(zhì)量問(wèn)題被忽略、政策處于試點(diǎn)階段導(dǎo)致制度合約不完善、相關(guān)法律不健全導(dǎo)致難以維權(quán)的綜合性事件，看似是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的波折，實(shí)質(zhì)卻是政策法規(guī)和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)引導(dǎo)不完善的反映。通過(guò)建立委托代理模型、分析突出問(wèn)題后，以降低信息不對(duì)稱程度為切入點(diǎn)，考慮從制度、品牌和法規(guī)三方面進(jìn)行路徑優(yōu)化。

（一）加強(qiáng)制度設(shè)計(jì)，增加先驗(yàn)信息

1.中央政府應(yīng)當(dāng)設(shè)立階段性試點(diǎn)評(píng)估制度，用動(dòng)態(tài)激勵(lì)機(jī)制促進(jìn)試點(diǎn)城市積極反饋試點(diǎn)政策實(shí)驗(yàn)信息。中央政府對(duì)租賃住房試點(diǎn)城市設(shè)置了三年政策實(shí)驗(yàn)期，激勵(lì)水平高但程度不變，使地方政府一定程度上隨時(shí)間推移而產(chǎn)生惰性，并可能通過(guò)降低投入成本攫取額外收益。對(duì)此，應(yīng)建立年度階段性試點(diǎn)政策評(píng)估，形成動(dòng)態(tài)激勵(lì)機(jī)制，以破除靜態(tài)激勵(lì)的負(fù)面影響。

2.地方政府加大監(jiān)督管理力度。要使承租人利益最大化，或者降低承租人的損失，滿足各類情況下承租群體合理合法的需求和期望，政府部門必須加強(qiáng)對(duì)住房租賃市場(chǎng)出租方的監(jiān)督管理?！凹兹╅T”事件信息不對(duì)稱的特點(diǎn)決定了承租方信息獲取成本較高，根本原因是承租方與出租方的目標(biāo)不一致。因此，必須加大政府對(duì)行業(yè)的規(guī)范和監(jiān)管力度，結(jié)合社會(huì)監(jiān)管與行業(yè)自查，促使雙方達(dá)成一致目標(biāo)。正因?yàn)樽》孔赓U市場(chǎng)處于試點(diǎn)階段，更應(yīng)該及早通過(guò)制度設(shè)計(jì)來(lái)規(guī)范市場(chǎng)行為。根據(jù)上文所述，政府的監(jiān)管成本與社會(huì)公眾的期望效用成反比，政府應(yīng)有效控制成本，依法依規(guī)監(jiān)管危害承租方居住安全的市場(chǎng)行為。對(duì)此，《杭州加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)試點(diǎn)工作》提出的建立市、區(qū)、街道三級(jí)政府住房租賃管理體系，尚待建立健全。同時(shí)，地方政府應(yīng)當(dāng)盡快出臺(tái)信息相對(duì)完善的住房租賃合同，增加保護(hù)承租方權(quán)益的合約條款，促進(jìn)相關(guān)企業(yè)與平臺(tái)向社會(huì)或承租方公開(kāi)住房質(zhì)量信息，以此增加承租方的先驗(yàn)信息，降低信息不對(duì)稱程度。

（二）敦促企業(yè)擔(dān)責(zé)，建立企業(yè)品牌

1.加快機(jī)構(gòu)化租賃進(jìn)程。住房租賃市場(chǎng)要實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)效發(fā)展目標(biāo)，機(jī)構(gòu)化租賃必不可少。不論是輕資產(chǎn)還是重資產(chǎn)企業(yè)，集中式或分散式租賃，都應(yīng)當(dāng)整合租賃住房資源，形成組織完善、流程規(guī)范的租賃機(jī)構(gòu)，提供標(biāo)準(zhǔn)、安全的租賃住房。

2.優(yōu)化租賃住房產(chǎn)品。根據(jù)上文結(jié)論，出租方的努力成本與承租方的期望效用成正比，所以市場(chǎng)和政府要敦促行業(yè)完善相關(guān)信息，改良租賃產(chǎn)品，即便不能完全杜絕甲醛或其他有毒有害物質(zhì)釋放，也應(yīng)當(dāng)盡可能采用環(huán)保材料或采取其他有效措施吸收有毒有害物質(zhì)，提高住房建材質(zhì)量，確保對(duì)承租方的健康安全無(wú)威脅。提高承租方的滿意度和企業(yè)美譽(yù)度，建立企業(yè)品牌。

（三）完善法律法規(guī)，暢通維權(quán)渠道

1.法律法規(guī)與行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)并行。要實(shí)現(xiàn)租賃住房的長(zhǎng)效發(fā)展必須完善相關(guān)法律法規(guī)：首先，法律法規(guī)應(yīng)明確租賃住房產(chǎn)品應(yīng)達(dá)到的標(biāo)準(zhǔn)，通過(guò)行政手段輔助監(jiān)管，防患于未然，做好事前監(jiān)督。完善分級(jí)管理體系，對(duì)房屋使用情況進(jìn)行實(shí)時(shí)反饋，降低潛在風(fēng)險(xiǎn)，及時(shí)調(diào)解矛盾糾紛，做好事中監(jiān)管。租賃市場(chǎng)發(fā)展前景廣闊，但其本質(zhì)仍然是服務(wù)廣大民眾的服務(wù)型產(chǎn)業(yè)，故而住房租賃市場(chǎng)的出租方應(yīng)強(qiáng)化自身約束，主動(dòng)承擔(dān)并踐行社會(huì)責(zé)任，為民眾提供無(wú)害、優(yōu)質(zhì)的租賃產(chǎn)品。

2.維護(hù)承租方權(quán)益，保證其維權(quán)有渠道。降低信息不對(duì)稱給承租方帶來(lái)的權(quán)益損失，依法加強(qiáng)事后監(jiān)管。事后監(jiān)管所帶來(lái)的正向后驗(yàn)信息將對(duì)市場(chǎng)形成正向反饋，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。

參考文獻(xiàn)

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Rental Housing “Formaldehyde Gate”： Principal-Agent Model under the Information Asymmetry Dilemma

Luo Shan? Liu Shuangliang

（1.Lianshan Management Department of Qingyuan City Housing Provident Fund， Guangdong， 513200;2.Public Management College， Tianjin University of Commerce，Tianjing，300134）

Abstract： The "formaldehyde door" of ZIRU exposed the housing leasing market in its infancy to a public trust crisis. In order to reveal the information asymmetry characteristics and problems caused by the incident， the contractual relationship between the government， the leaser and the lease is analyzed by establishing a principal-agent model. The analysis shows that： Firstly， there is a phenomenon of policy information hiding in the experimental stage of the policy. Secondly， the bad market behavior of the lessor causes the risk to be passed on. The third is that the insufficient feedback of information leads to adverse selection. In this regard， market entities can reduce asymmetric information in the principal-agent process by establishing excellent brands， enhancing corporate reputation， and improving industry norms. The government needs to handle the government and measures by strengthening market supervision and improving the response to public expectations， in order to maintain great relations among government， market and public.

Key Words：Housing lease; Formaldehyde house; Asymmetric information; Institutional regulation

（責(zé)任編輯：文豐安）

作者簡(jiǎn)介：羅珊（1991—），女，漢族，湖南邵陽(yáng)人，管理學(xué)碩士，研究方向：土地資源管理;劉雙良（1979—），男，漢族，湖北大悟人，天津商業(yè)大學(xué)公共管理學(xué)院副教授、碩士生導(dǎo)師，天津商業(yè)大學(xué)地方政府與治理研究中心副主任 ，中國(guó)人民大學(xué)住房發(fā)展研究中心研究員，研究方向：城市建設(shè)與土地集約利用。