張學(xué)燁 山東東岳聯(lián)邦置業(yè)有限公司

房地產(chǎn)業(yè)作為我國經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)性、資金密集型、支柱性與重要性產(chǎn)業(yè)，在項(xiàng)目建設(shè)過程中的每個(gè)環(huán)節(jié)都必須投入大量的財(cái)力、人力、物力。而在其發(fā)展過程中，也需要面臨各方面的激烈競爭，而項(xiàng)目一啟動很難進(jìn)行變更，否則會給自身帶來巨大的經(jīng)濟(jì)與人力損失。面對如此嚴(yán)峻的形勢，房地產(chǎn)企業(yè)如果加強(qiáng)自身管理與提高自身核心競爭力具有重要的價(jià)值。為進(jìn)一步保證房地產(chǎn)自身決策工作科學(xué)有效性，房地產(chǎn)企業(yè)必須加強(qiáng)對于項(xiàng)目的管理，特別是加大對項(xiàng)目建設(shè)的監(jiān)督管理力度。企業(yè)全面預(yù)算管理是基于企業(yè)戰(zhàn)略管理的一項(xiàng)重要管理內(nèi)容，是提高企業(yè)核心競爭力與促進(jìn)企業(yè)資源配置效率的重要方法。其為通過預(yù)算內(nèi)容中的相關(guān)活動來全面提高企業(yè)經(jīng)營管理水平，可將自身管理內(nèi)容全面融入企業(yè)各個(gè)管理過程中。本文具體探討了全面預(yù)算管理在房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中的應(yīng)用方法與效果，以促進(jìn)企業(yè)核心競爭力的全面提高?，F(xiàn)總結(jié)報(bào)道如下。

一、全面預(yù)算管理的特征

作為一種現(xiàn)代的企業(yè)管理制度，全面預(yù)算管理結(jié)合了企業(yè)各種目標(biāo)，通過各種方式來有效配置企業(yè)資源，包括長期戰(zhàn)略目標(biāo)與短期績效目標(biāo)，而管理方式包括集中監(jiān)控、適度分權(quán)等。當(dāng)前全面預(yù)算管理的特征如下：

（一）全面性

全面性是企業(yè)在預(yù)算管理的全過程中，對具體的目標(biāo)進(jìn)行細(xì)化與分解后，然后實(shí)施具體的經(jīng)營管理、投融資管理、財(cái)務(wù)管理等措施。全面性要求對企業(yè)任何一個(gè)環(huán)節(jié)加強(qiáng)管理，比如早期的制訂管理、中期的監(jiān)測控制與后期的考核評價(jià)等，以確保管理的有效性與及時(shí)性。

（二）實(shí)質(zhì)性

企業(yè)全面預(yù)算管理包括內(nèi)部控制與外部控制等多個(gè)方面，內(nèi)部控制系統(tǒng)包括基層員工層、經(jīng)理層、董事會、股東大會等層級，而外部控制系統(tǒng)管理監(jiān)管層、政府部門、注冊會計(jì)師、經(jīng)理人等。實(shí)質(zhì)性是企業(yè)在全面預(yù)算管理中要在事前進(jìn)行預(yù)測、測算與規(guī)劃，事中要進(jìn)行描述管理與控制管理，事后要積極進(jìn)行考評與分析管理。

（三）戰(zhàn)略性

全面預(yù)算管理為企業(yè)戰(zhàn)略管理的先導(dǎo)，作為企業(yè)經(jīng)營者與所有者，要使企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)得到實(shí)現(xiàn)，就必須構(gòu)建全面預(yù)算管理體系，建立企業(yè)預(yù)算管理委員會，體現(xiàn)全面預(yù)算的可靠性、可行性、公正性。全面預(yù)算管理體系必須以企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)為基點(diǎn)，作為公司績效考核的依據(jù)，比如由企業(yè)預(yù)算管理委員會啟動建立與審批，，提高企業(yè)的核心競爭力。

二、房地產(chǎn)項(xiàng)目中全面預(yù)算管理存在的問題

（一）全面預(yù)算管理組織不完善

全面預(yù)算管理組織不完善在當(dāng)前很多房地產(chǎn)企業(yè)中比較常見，主要表現(xiàn)為全面預(yù)算管理專員和專職崗位的不完善，各機(jī)構(gòu)之間權(quán)責(zé)不明確，導(dǎo)致全面預(yù)算管理分工不細(xì)致，影響了全面預(yù)算管理的及時(shí)性，導(dǎo)致管理控制效果不佳，不利于提高企業(yè)的全面競爭力。

（二）預(yù)算數(shù)據(jù)失真

當(dāng)前很多房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目管理的全面預(yù)算編制方法比較繁多，但是主要以定基預(yù)算編制方法，以指定的一個(gè)時(shí)間段為一個(gè)固定的編制周期。但是由于各種因素特別是疫情的影響，并且很多企業(yè)同時(shí)開發(fā)的項(xiàng)目比較多，由于缺乏標(biāo)準(zhǔn)化的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)參考，也受當(dāng)?shù)卣摺⑽飪r(jià)等多種因素的影響，導(dǎo)致數(shù)據(jù)偏離了實(shí)際。特別是很多項(xiàng)目的運(yùn)輸費(fèi)、人工費(fèi)、材料費(fèi)在編制過程中有很大的誤差，使得項(xiàng)目的價(jià)值測算不合理，導(dǎo)致數(shù)據(jù)偏離了實(shí)際，失去了全面預(yù)算管理本身的內(nèi)涵。

（三）預(yù)算審批形式化

房地產(chǎn)行業(yè)天然具備資金密集型，企業(yè)對資金需求量大，企業(yè)項(xiàng)目管理運(yùn)行的基礎(chǔ)也是資金。但是在房地產(chǎn)項(xiàng)目不同的開發(fā)階段，很多企業(yè)并未專門設(shè)置預(yù)警機(jī)制和預(yù)算調(diào)整辦法，缺乏相應(yīng)的規(guī)范化應(yīng)對，使得對突發(fā)的事項(xiàng)不能及時(shí)反饋，導(dǎo)致預(yù)算審批形式化，容易出現(xiàn)預(yù)算外或超預(yù)算的事項(xiàng)，導(dǎo)致全面預(yù)算管理實(shí)效。

（四）預(yù)算考核形式單一

當(dāng)前全面預(yù)算管理中的考核多是針對項(xiàng)目負(fù)責(zé)人、經(jīng)理人、高層員工與董事會成員等，考核指標(biāo)過于單一化，過分依賴具體公式進(jìn)行計(jì)算，而沒有考慮到當(dāng)年實(shí)際情況的發(fā)生，比如疫情的發(fā)生、國家政策的變化等，導(dǎo)致預(yù)算執(zhí)行存在很大的偏差。

三、全面預(yù)算管理在房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中的應(yīng)用措施

（一）完善全面預(yù)算管理組織架構(gòu)

房地產(chǎn)企業(yè)需要建立全面預(yù)算管理委員會，內(nèi)部設(shè)置計(jì)劃財(cái)務(wù)部，由專人擔(dān)任該機(jī)構(gòu)總負(fù)責(zé)人，決策職能同日常財(cái)務(wù)管理的職能相結(jié)合。執(zhí)行機(jī)構(gòu)成員包括會計(jì)部門主管、各職能部門主管人員、聯(lián)系對接人員，為全面預(yù)算管理委員會服務(wù)和對其負(fù)責(zé)。

（二）統(tǒng)一預(yù)算編制口徑

房地產(chǎn)企業(yè)可依據(jù)戰(zhàn)略目標(biāo)統(tǒng)一預(yù)算編制口徑，直接由管理層制定各項(xiàng)目的分解預(yù)算目標(biāo)并下達(dá)。企業(yè)可考慮自身實(shí)際情況，評估綜合運(yùn)用預(yù)算編制口徑的可行性，保持穩(wěn)定健康的發(fā)展。同時(shí)在下達(dá)過程中，企業(yè)應(yīng)注意將預(yù)算目標(biāo)進(jìn)行逐層分解，保證預(yù)算編制的標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范性，同時(shí)積極培訓(xùn)各項(xiàng)目的預(yù)算管理人員，減少預(yù)算編制反饋循環(huán)的次數(shù)，來為企業(yè)提高核心競爭力。

（三）設(shè)置預(yù)算調(diào)整機(jī)制

建議房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行預(yù)算調(diào)整時(shí)遵循多項(xiàng)原則，包括謹(jǐn)慎性原則、重要性原則、戰(zhàn)略目標(biāo)原則等，預(yù)算調(diào)整不能一經(jīng)上報(bào)就隨意進(jìn)行調(diào)整，就算要調(diào)整，也需要針對房地產(chǎn)企業(yè)影響重大的偏差進(jìn)行，調(diào)整目標(biāo)必須符合房地產(chǎn)企業(yè)總體的發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)。

（四）完善考評指標(biāo)設(shè)置

全面預(yù)算管理考評的目的是分析管理所達(dá)到的目標(biāo)情況，不僅需要關(guān)注財(cái)務(wù)類指標(biāo)，還需要關(guān)注客戶等多個(gè)目標(biāo)。對評價(jià)等級為中、差的，需要積極改進(jìn)管理，根據(jù)情況相應(yīng)調(diào)減預(yù)算或整改到位后再予安排，并根據(jù)情況核減預(yù)算，發(fā)揮一定的震懾作用。還需要量化房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)和預(yù)算工作目標(biāo)的細(xì)則，將項(xiàng)目績效目標(biāo)細(xì)分為服務(wù)對象滿意度、產(chǎn)出數(shù)量、經(jīng)濟(jì)效益、社會效益、質(zhì)量、時(shí)效、成本、可持續(xù)影響等，突出核心指標(biāo)，并保證內(nèi)涵明確、精簡實(shí)用，真正做到向“績效”要“績效”。

總之，全面預(yù)算管理要融入企業(yè)所有的日常生產(chǎn)經(jīng)營活動之中，需要房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行現(xiàn)代化管理改革。本文希望針對房地產(chǎn)企業(yè)提出的全面預(yù)算管理改進(jìn)建議能對我國其他房地產(chǎn)企業(yè)起到一定的借鑒作用，從而完善我國房地產(chǎn)企業(yè)對全面預(yù)算管理的應(yīng)用。