郭偉明

摘要：住房租賃市場作為房地產(chǎn)市場的重要組成部分，在當(dāng)前加快發(fā)展的關(guān)鍵時期，必須抓住多主體供給、多渠道保障的發(fā)展思路，通過加快建設(shè)、拓寬存量房源供應(yīng)、規(guī)范房源管理等措施，提高城市治理水平，構(gòu)建供需平衡、規(guī)范有序、充滿活力的住房租賃市場體系。

關(guān)鍵詞：多元化;住房租賃市場;城市發(fā)展

中圖分類號：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

文章編號：1001-9138-（2020）06-0010-12 收稿日期：2020-05-27

隨著近期中央一系列政策的發(fā)布和全國“兩會”的召開，對于發(fā)展和完善住房租賃市場體系的呼聲繼續(xù)高漲，住房租賃市場正進(jìn)入歷史上最為關(guān)鍵和迫切的發(fā)展挑戰(zhàn)期和機(jī)遇期，部分城市住房市場已經(jīng)面臨從購到租、從開發(fā)增量到精耕存量、從擁有房產(chǎn)到住有所居的深刻轉(zhuǎn)型期。只有深刻把握當(dāng)下的關(guān)鍵時期，緊緊把握關(guān)鍵措施，實施關(guān)鍵步驟，啟動關(guān)鍵環(huán)節(jié)，才能促進(jìn)住房租賃市場健康穩(wěn)定發(fā)展，助推城市房地產(chǎn)市場有序健康發(fā)展。

1深化發(fā)展住房租賃市場的認(rèn)識

中央決策部署和地方出臺政策。5月11日，《中共中央國務(wù)院關(guān)于新時代加快完善社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制的意見》發(fā)布，提出“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”，這與黨的十九大報告中提出的“堅持房子是用來住的、不是用來炒”的定位，“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居”一脈相承，并且繼續(xù)強(qiáng)化了多主體供給、多渠道保障“兩多”的保障措施，繼續(xù)強(qiáng)調(diào)租購并舉，并把租放到了購之前。自2016年國務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》（國辦發(fā)[2016]39號）以來，各地出臺了不少相關(guān)政策措施，如北京市發(fā)布的《關(guān)于加快發(fā)展和規(guī)范管理本市住房租賃市場的通知》上海市發(fā)布的《關(guān)于加快培育和發(fā)展本市住房租賃市場的實施意見》，等等。深刻表明當(dāng)前社會經(jīng)濟(jì)對發(fā)展住房租賃市場的迫切需要，以及多元化發(fā)展的必要。

城市發(fā)展的內(nèi)在需要。在住有所居的頂層設(shè)計下，發(fā)展住房租賃市場具有優(yōu)化住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、投人小見效快、避免土地財政依賴和房產(chǎn)資金炒作等一系列優(yōu)勢，而最根本的是，在一些大城市，特別是特大型城市，對于租賃住房有著旺盛的需求。一是擁有相當(dāng)規(guī)模的存量房源，這些房源位置好、配套佳、交通便利，不管是從充分利用資源，還是產(chǎn)權(quán)人獲利的角度，均存在出租的動力;二是城市就業(yè)人群需要租賃住房，從高端人才到普通就業(yè)人員，特別是新進(jìn)入城市人群以及暫不具備購房能力人群，均有需求;三是城市中低收人人群對于租賃住房，特別是公租房等保障住房，有著持續(xù)而強(qiáng)烈的需求;四是良好的租賃市場發(fā)展，可以提高租售比，改變房屋產(chǎn)權(quán)人惜租求售的心態(tài)，促進(jìn)房源流轉(zhuǎn)和居住。

優(yōu)化住房體系的要求。租賃市場有別于銷售市場的關(guān)鍵在于必須改變原有的管理思路，不能重審批、重前置、重處罰，而要重服務(wù)、重持續(xù)、重規(guī)范，通過規(guī)范市場秩序，提高服務(wù)效率，不斷提升租賃市場的質(zhì)和量。這與住房租賃市場房源分散、中小中介機(jī)構(gòu)眾多、服務(wù)管理對象復(fù)雜的特點分不開，也與目前社會轉(zhuǎn)型期，金融投資機(jī)構(gòu)、住房租賃企業(yè)、互聯(lián)網(wǎng)公司等多方主體參與租賃市場帶來的機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存，良莠不齊的局面有密切相關(guān)。目前，一些大中型城市隨著土地資源的緊張，必須跨過依靠賣地生財?shù)某跫夒A段，而應(yīng)通過發(fā)展租賃市場、引入人才、舊城改造等理念，挖掘存量資源，做好加減法，不斷提高城市的吸引力。

2推進(jìn)和完善住房租賃市場的措施和建議

2.1繼續(xù)創(chuàng)新租賃房源建設(shè)方式

重點在于繼續(xù)推進(jìn)集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房。2017年原國土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部確定北京、上海、杭州等13個城市開展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點。2019年經(jīng)地方申請，又原則同意福州、南昌、青島、?？?、貴陽等5個城市利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點實施方案。利用農(nóng)村集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房，可以拓展集體土地用途，充分調(diào)動集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)民積極性，加快租賃住房供應(yīng)。鼓勵的措施包括：通過年租制方式優(yōu)惠供應(yīng)土地，降低土地供應(yīng)成本;引入有實力的開發(fā)企業(yè)或金融機(jī)構(gòu)，與農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織合作，成立股份公司或合資開發(fā)的形式，提高開發(fā)和運營專業(yè)化水平;創(chuàng)新融資方式，通過設(shè)立房地產(chǎn)信托投資基金（REITs），吸引社會資金注入，并將所得的租金收入及配套商業(yè)收入等按一定比例分配給集體經(jīng)濟(jì)組織和投資者;完善租賃房源戶型，針對不同群體需求，建設(shè)從集體宿舍到高端公寓的多類型租賃住房，切實提高房源利用率和居住匹配度。

2.2拓寬社會閑置房源利用渠道

躉租農(nóng)村富余安置房。在城市郊區(qū)及城鄉(xiāng)結(jié)合部等區(qū)域，結(jié)合農(nóng)村富余房源，由住房租賃企業(yè)或政府指定機(jī)構(gòu)，集中租賃后面向中低收人或人才定向配租，加快房源籌措渠道。發(fā)展集中租賃平臺。通過金融機(jī)構(gòu)、住房租賃公司等搭建住房租賃平臺，給予資金、信息、服務(wù)等方面支持，拓寬出租人出租渠道，方便承租人搜索房源。創(chuàng)新城市住房銀行，加快城市房源流轉(zhuǎn)，促進(jìn)職住平衡，如今年5月初，中國建設(shè)銀行與廣州、杭州等6個城市簽訂《發(fā)展政策性租賃住房戰(zhàn)略合作協(xié)議》，預(yù)計在未來3年內(nèi)，提供不少于1900億元的貸款，合計籌集約80萬套（間）政策性租賃住房，解決上百萬新市民的安居問題。健全非居住建筑改建租賃住房政策。加快廢棄廠房、閑置商辦等非居住建筑改建成租賃住房工作，完善稅費減免政策，降低原有工業(yè)或商用水電氣熱等費用標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)范消防修改技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，以居住為導(dǎo)向加強(qiáng)政策銜接和完善。

2.3規(guī)范住房租賃市場管理

租賃市場房源分散、自然人居多，部分不良中介機(jī)構(gòu)發(fā)布虛假房源信息，拖欠克扣租金押金，亂漲租金，隨意擅自終止合同等行為屢禁不止，還有個別打著互聯(lián)網(wǎng)旗號的租賃企業(yè)以上市獲利為不良企圖，資金鏈緊繃而不顧其他人利益，不謀求企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展，導(dǎo)致爆倉門等事件發(fā)生。因此有必要充分發(fā)揮政府管理部門、行業(yè)協(xié)會等機(jī)構(gòu)和組織的作用，加強(qiáng)行業(yè)監(jiān)管，加強(qiáng)事前預(yù)防，加強(qiáng)事中監(jiān)控，加強(qiáng)事后反饋，全程服務(wù)于租賃行業(yè)鏈條，使各個環(huán)節(jié)穩(wěn)健運作。一是加強(qiáng)租賃市場監(jiān)測，根據(jù)區(qū)域供應(yīng)、租金變化等情況，及時調(diào)整和完善供應(yīng)管理機(jī)制，相應(yīng)做好盤活存量房源、培育專業(yè)化規(guī)?；髽I(yè)、落實各項財政和金融支持資金等措施，從而穩(wěn)定租賃市場供需平衡，合理控制租金水平。二是規(guī)范管理秩序，嚴(yán)格執(zhí)法監(jiān)督。定期開展執(zhí)法檢查，健全投訴處理率和滿意率考核機(jī)制，堅持整治中介違法違規(guī)行為，嚴(yán)查地下室和危房出租、群租房等行為。加大對住房租賃企業(yè)規(guī)范力度，制定應(yīng)對租金貸擴(kuò)張業(yè)務(wù)、平臺公司爆倉的部門聯(lián)動預(yù)案，防止苗頭性問題。三是優(yōu)化租賃服務(wù)，加快信息化建設(shè)。加強(qiáng)租賃政策的宣傳引導(dǎo)，建立租賃監(jiān)管服務(wù)平臺和租賃業(yè)務(wù)社會平臺，推進(jìn)租賃合同網(wǎng)簽備案，加快建立部門和區(qū)域聯(lián)網(wǎng)的租賃房源基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫。通過區(qū)塊鏈等信息化手段，實現(xiàn)房屋租賃信息的真實性和有效性核驗。四是加快住房租賃立法。住房租賃立法與目前市場現(xiàn)狀及將來的發(fā)展趨勢嚴(yán)重不相適應(yīng)，積極推進(jìn)租賃立法工作，將極大地改變重售輕租的局面，鞏固現(xiàn)有工作成果和提升未來發(fā)展預(yù)期。租賃立法將涉及土地、金融、財稅、監(jiān)管等多個方面，直接影響到廣大出租人、承租人和相關(guān)服務(wù)機(jī)構(gòu)的切身利益，影響城市政治經(jīng)濟(jì)社會的各個方面，意義十分重大。