羅克研

日前，佛山市住建局、佛山市房產(chǎn)信息網(wǎng)相繼發(fā)布通知，佛山二手房買賣網(wǎng)簽、交易流程均有新變化。據(jù)悉，佛山市住建局印發(fā)了《佛山市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局存量房交易資金監(jiān)管辦法》（以下簡稱《監(jiān)管辦法》），進(jìn)一步規(guī)范和加強(qiáng)佛山存量房交易配套制度建設(shè)，保障存量房交易資金安全，維護(hù)交易當(dāng)事人合法權(quán)益。

“佛山二手房的交易慣例是：購房者把錢給賣家，賣家收齊錢后才過戶。這樣操作風(fēng)險比較大。”有業(yè)內(nèi)人士曾表示：佛山大約有2%～5%的二手房交易出現(xiàn)了糾紛，基本上都跟缺乏資金監(jiān)管有關(guān)。

《監(jiān)管辦法》明確，除交易當(dāng)事人明確提出放棄監(jiān)管外，均應(yīng)選擇交易資金監(jiān)管。買賣雙方在簽署存量房買賣合同時，選擇交易資金監(jiān)管的，簽訂存量房交易資金監(jiān)管協(xié)議，并通過存量房交易資金監(jiān)管系統(tǒng)進(jìn)行資金監(jiān)管;不選擇交易資金監(jiān)管的，簽署自愿放棄存量房交易資金監(jiān)管的共同聲明，自行承擔(dān)交易中的資金風(fēng)險。

2019年5月23日，合肥市住房保障和房產(chǎn)管理局出臺存量房交易資金托管服務(wù)新規(guī)。與過往先過戶再抵押貸款不同，新規(guī)要求銀行貸款審批后買賣雙方才能辦理過戶。

新的《辦法》將原來的“政府托管、銀行配合”的存量房資金托管模式，調(diào)整為“銀行托管、政府監(jiān)督”模式。對于辦事市民來說，二手房交易市場會更加規(guī)范，交易手續(xù)更簡單，交易耗時更少。

根據(jù)新規(guī)，符合條件的商業(yè)銀行可按程序申請開展二手房交易資金托管。與此同時，新規(guī)還鼓勵商業(yè)銀行利用其服務(wù)平臺，開展APP辦理、網(wǎng)上辦理、不見面辦理、上門辦理等業(yè)務(wù)。打破之前的壁壘，商業(yè)銀行需提高開展存量房交易按揭貸款積極性方能贏得客戶，這無形中促使銀行加大存量房按揭貸款支持力度，縮短房屋交易全流程的時間。

過去二手房交易，買賣雙方過戶后辦理貸款手續(xù)，偶爾會遭遇“貸款無法辦理”的窘?jīng)r。這類情況未來將不會出現(xiàn)，新的資金托管模式將遵循“誰貸款、誰托管”的原則——商業(yè)銀行先行貸款審批，確保貸款額度。貸款審批之后，買賣雙方再辦理過戶手續(xù)。另一方面，托管資金在托管賬戶滯留期間按照銀行同期活期存款掛牌利率結(jié)息，利息和本金一并劃轉(zhuǎn)。這意味著，買方的托管資金存入賬戶后將有利息收益。

2019年12月25日，寧波市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、中國人民銀行寧波市中心支行、寧波銀保監(jiān)局、寧波市住房公積金管理委員會辦公室等四部門聯(lián)合發(fā)出《關(guān)于明確存量房交易資金監(jiān)管有關(guān)操作事項(xiàng)的通知》，對全市二手房交易資金監(jiān)管政策操作事項(xiàng)作進(jìn)一步明確。

這些問題包括：明明政策明確購房定金可不納入資金監(jiān)管，但有銀行強(qiáng)制要求買方將定金也存入資金監(jiān)管賬戶;在辦好資金監(jiān)管后，有銀行就把存入購房款的賬戶給凍結(jié)了，由此導(dǎo)致無法辦理公積金貸款審批手續(xù);由于行政區(qū)劃調(diào)整，有些老的房產(chǎn)證上的地址，與過戶后辦出的新不動產(chǎn)權(quán)證地址不一致——比如以前是鄞州區(qū)集士港、現(xiàn)在是海曙區(qū)集士港，導(dǎo)致辦公積金貸款時候“卡殼”。

其中，因行政區(qū)劃調(diào)整帶來的同一套房屋產(chǎn)證地址不一致的問題，特別明確由房管部門與公積金管理部門對接解決，部門內(nèi)部搞定，不需要二手房交易當(dāng)事人提供證明。

需要特別提醒的是，雖然此次文件中明確，通過房產(chǎn)中介成交的二手房可以選擇不辦資金監(jiān)管，而采取傳統(tǒng)的買賣雙方私下交割房款的方式，但買方應(yīng)該注意——在這種自行交割房款的方式下，一般就是買方首付款免費(fèi)給房東用作提前還貸，此時，房子還沒過戶到買方名下，萬一房東在提前還貸之后因?yàn)閭鶆?wù)等問題房子被查封，買方可能面臨“錢房兩空”的風(fēng)險。

所以，房管部門特別建議，選擇自行交割房款方式的——不管有沒有通過房產(chǎn)中介交易，買方最好要求房東拿一份征信報告出來，判斷下房東的征信狀況是否良好。