王洋 曹曉晨

“哎呀，真是大變樣了啊！”2019年8月，勁松北社區(qū)居民林女士從閨女家搬了回來(lái)，一踏入勁松西街就愣了一下。“以前街道看起來(lái)破破爛爛，商販攤子隨意亂擺，體驗(yàn)可不好吶?！辈粌H如此，像停車(chē)秩序混亂、排水管道堵塞、門(mén)禁安防損壞等老小區(qū)常見(jiàn)的問(wèn)題，勁松北社區(qū)更是一樣都不少。談起近一年來(lái)的社區(qū)生活，林女士一臉幸福。

勁松北社區(qū)共有高層樓6棟，多層樓40棟，居住人群中近四成為老年住戶。為改變老舊小區(qū)現(xiàn)狀，為老年人提供更具人性化的關(guān)懷和服務(wù)，2018年7月，勁松街道以勁松北社區(qū)一區(qū)、二區(qū)作為先行試點(diǎn)，通過(guò)黨建引領(lǐng)、社會(huì)力量參與的城市治理新思路，圍繞公共空間、智能化、服務(wù)業(yè)態(tài)、社區(qū)文化4大類(lèi)16小類(lèi)30余項(xiàng)內(nèi)容，對(duì)社區(qū)進(jìn)行了脫胎換骨的改造。2019年8月，項(xiàng)目完工，得到了廣大居民的一致好評(píng)。

小區(qū)怎么改? 居民說(shuō)了算

站在社區(qū)門(mén)口抬頭望，“勁松北社區(qū)”的題字格外醒目。這遒勁的手書(shū)出自70歲的居民賈志華。在一次社區(qū)書(shū)法比賽中，賈老拔得頭籌，獲得了“題字權(quán)”。

在這次小區(qū)的改造過(guò)程中，居民的身影和聲音同樣貫穿了始終。在勁松二區(qū)“美好小屋”物業(yè)中心的墻上，掛著一塊“北京誠(chéng)智慧中物業(yè)管理有限公司勁松黨支部”的牌子。小區(qū)改造工程啟動(dòng)伊始，朝陽(yáng)區(qū)委勁松街道工委就搭建了黨建工作平臺(tái)，帶領(lǐng)此次物業(yè)入駐涉及的11個(gè)黨支部，組成五方聯(lián)動(dòng)黨建共同體，開(kāi)啟了黨建引領(lǐng)助推社區(qū)治理和街區(qū)更新的新模式。

針對(duì)大家反映便民設(shè)施不足的問(wèn)題，究竟需要引入哪些便民業(yè)態(tài)呢？這讓項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)犯了難。為此，社區(qū)黨委和項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)決定挨家挨戶上門(mén)走訪調(diào)查。在居民的你一言我一語(yǔ)中，團(tuán)隊(duì)整理出大家最想改變的三大現(xiàn)狀：“綠化不足、環(huán)境衛(wèi)生差”“社區(qū)整體老舊、破敗”“缺少停車(chē)位、停車(chē)管理混亂”。

此外，項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)還將居民細(xì)分為青年、中年、老年三類(lèi)人群，對(duì)他們各自的需求進(jìn)行了深入調(diào)研。調(diào)查結(jié)果發(fā)現(xiàn)，青年人群希望增加健身房、早餐店和代收快遞、外賣(mài)等服務(wù)，中年人群和老年人群則希望增加菜市場(chǎng)、社區(qū)食堂、理發(fā)店和生活超市等方便居家生活的設(shè)施?！斑@些問(wèn)需于民的扎實(shí)工作，為小區(qū)改造設(shè)計(jì)方案的優(yōu)化提升、精準(zhǔn)施策提供了有效依據(jù)?！表?xiàng)目團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)人賈凡說(shuō)。

在后續(xù)的改造設(shè)計(jì)中，社區(qū)黨委成立了由40余名黨員群眾組成的議事小組，通過(guò)多次廣泛宣講、包樓問(wèn)需等形式，匯集民智形成共識(shí)。最終，項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)根據(jù)居民呼聲最高的建議，決定引入百年義利、匠心工坊生活服務(wù)、美好鄰里食堂等便民業(yè)態(tài)，并改建自行車(chē)棚、加裝電梯、完善無(wú)障礙設(shè)施，以最大程度方便居民的生活。

資金怎么來(lái)? 借力社會(huì)資本

要對(duì)小區(qū)內(nèi)所有的食堂、衛(wèi)生服務(wù)站、黨員活動(dòng)室、匠心工坊、自行車(chē)棚等進(jìn)行建設(shè)或改造，數(shù)千萬(wàn)元的資金成為社區(qū)面臨的最大困難。

剛開(kāi)始，社區(qū)曾想過(guò)向上級(jí)申請(qǐng)相關(guān)經(jīng)費(fèi)，但政府只能提供“兜底”服務(wù)，要想大幅提升小區(qū)的居住品質(zhì)，還有很大的資金缺口。

就在大家愁眉不展之時(shí)，愿景集團(tuán)找到了勁松街道。愿景集團(tuán)是一家為老舊小區(qū)更新改造提供投資拉動(dòng)、設(shè)計(jì)改造、長(zhǎng)效運(yùn)營(yíng)全鏈條服務(wù)的民營(yíng)企業(yè)。集團(tuán)負(fù)責(zé)人表示，他們?cè)敢庾①Y參與此次老舊小區(qū)的更新改造和運(yùn)營(yíng)服務(wù)。

經(jīng)過(guò)多次討論，街道和社區(qū)一致認(rèn)為，引入社會(huì)資本參與老舊小區(qū)改造工作是當(dāng)下最合適的方法，也是唯一的解決途徑。但同時(shí)，如果由企業(yè)投入，就必須尋找盈利空間，否則也難以為繼?？紤]到這樣的合作模式并無(wú)先例，朝陽(yáng)區(qū)委區(qū)政府專(zhuān)門(mén)成立了老舊小區(qū)更新提升工作專(zhuān)班，針對(duì)社會(huì)力量參與缺少政策路徑、投資回報(bào)模式不清晰等問(wèn)題開(kāi)展研究，支持勁松街道引入社會(huì)力量參與社區(qū)改造。

“在社會(huì)資本進(jìn)入之初，街道給予其3年扶持期。通過(guò)收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)、政府補(bǔ)貼、商業(yè)收費(fèi)等多種渠道，實(shí)現(xiàn)第三方公司投資回報(bào)的平衡，形成社會(huì)機(jī)構(gòu)介入城市老舊社區(qū)改造的吸引點(diǎn)。這就是我們經(jīng)過(guò)探索，提出的社區(qū)長(zhǎng)效發(fā)展的創(chuàng)新模式?！眲潘山值拦の瘯?shū)記楊丙章說(shuō)。

最終，街道工委從“街區(qū)、社區(qū)、鄰里”三重維度，將具備資質(zhì)的第三方公司愿景集團(tuán)選為運(yùn)營(yíng)方，3000萬(wàn)元社會(huì)資本成功進(jìn)入?！耙肷鐣?huì)資本，不僅解了燃眉之急，而且由企業(yè)進(jìn)行整體性設(shè)計(jì)、專(zhuān)業(yè)性改造、規(guī)范性運(yùn)營(yíng)，還可確保改造提升項(xiàng)目‘一張藍(lán)圖管到底?！睏畋抡f(shuō)。

“先嘗后買(mǎi)”? 良性循環(huán)

“我們年紀(jì)大了腿腳不方便，每天上樓下樓特別費(fèi)勁兒?，F(xiàn)在好了，物業(yè)給我們加裝了電梯，每天出去買(mǎi)菜遛彎兒再也不成問(wèn)題啦！”說(shuō)起身邊的變化，老街坊王叔叔滿意極了。

物業(yè)公司進(jìn)駐后，在社區(qū)黨委的引領(lǐng)下，通過(guò)電力增容、架空線入地、安裝安防消防設(shè)施、景觀綠化改造、便民服務(wù)配套改造、線上IT系統(tǒng)搭建等立體化、系統(tǒng)化的改造，讓這個(gè)建于上世紀(jì)70年代的老小區(qū)煥然一新。

勁松北社區(qū)居委會(huì)主任牛磊介紹說(shuō)，從今年年初起，愿景旗下的“和家物業(yè)”開(kāi)始對(duì)勁松一區(qū)二區(qū)住戶收取物業(yè)費(fèi)（多層0.43元/平方米，高層1.42元/平方米），并以“先服務(wù)，再體驗(yàn)，后收費(fèi)”的原則，讓居民先感受到環(huán)境與服務(wù)的提升，居民滿意后，可選擇在一年中任何時(shí)間繳費(fèi)。

讓從沒(méi)有繳過(guò)物業(yè)費(fèi)的居民掏錢(qián)，不是件容易事兒。為此，社區(qū)決定進(jìn)行民主投票。2019年6月10日，開(kāi)箱驗(yàn)票結(jié)果顯示，在需要確權(quán)的2763戶居民中，同意戶數(shù)占比56.03%，同意面積占比51.66%，勁松北社區(qū)由此成為首個(gè)通過(guò)正規(guī)“雙過(guò)半”程序引入專(zhuān)業(yè)化物業(yè)管理公司的老舊小區(qū)。

誰(shuí)投資、誰(shuí)受益。勁松209號(hào)樓居民劉阿姨表示，交了物業(yè)費(fèi)后，不僅家里的維修問(wèn)題有了保障，就連路上的雜草、枯樹(shù)枝都有人定期清除了。

“只有建立受益者付費(fèi)機(jī)制，引導(dǎo)居民建立物業(yè)繳費(fèi)意識(shí)，才能實(shí)現(xiàn)物業(yè)服務(wù)長(zhǎng)期良性循環(huán)?！睏畋赂嬖V我們。

事實(shí)上，即使居民交了物業(yè)費(fèi)，企業(yè)還是虧本的。在社區(qū)黨委的支持和協(xié)助下，物業(yè)又通過(guò)對(duì)社區(qū)閑置低效空間的改造提升，運(yùn)營(yíng)閑置資源等增值服務(wù)，獲取合理收益?！拔磥?lái)，物業(yè)和停車(chē)管理收費(fèi)，養(yǎng)老托幼設(shè)施的啟用，都可以助企業(yè)實(shí)現(xiàn)投資回報(bào)平衡。”牛磊說(shuō)。

經(jīng)過(guò)兩年的探索，這種居民和物業(yè)“雙贏”的“勁松模式”已經(jīng)成為北京市老舊小區(qū)綜合整治典型案例，“支持社會(huì)資本參與老舊小區(qū)綜合整治和物業(yè)管理”也被寫(xiě)入自2020年5月1日起施行的《北京市物業(yè)管理?xiàng)l例》。勁松街道工委把勁兒用在人民幸福上，著力升級(jí)改造老舊小區(qū)的實(shí)踐創(chuàng)出了可復(fù)制、可推廣的成功經(jīng)驗(yàn)。