何海洪

摘要：當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)率水平不再有往日風(fēng)光，各類融資受到監(jiān)管限制，且國(guó)家“房住不炒”政策及突發(fā)公共事件嚴(yán)重影響房地產(chǎn)銷售回款。在此背景下，結(jié)合房地產(chǎn)資金管理特點(diǎn)及資金預(yù)算關(guān)注重點(diǎn)，探討房地產(chǎn)企業(yè)資金預(yù)算管理存在的問(wèn)題及改進(jìn)措施對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)具有一定的借鑒意義。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);資金預(yù)算;改進(jìn)措施

中圖分類號(hào)：F23文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：Adoi：10.19311/j.cnki.16723198.2020.23.058

我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)率水平不再有往日風(fēng)光，這從萬(wàn)科、碧桂園等龍頭企業(yè)開始涉足養(yǎng)豬等食品行業(yè)可見(jiàn)一斑。從資金層面，當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)融資受到層層限制，尤其是2019年4月份以來(lái)監(jiān)管層開始嚴(yán)控資金使用較為靈活的信托融資及2020年5月份《信托公司資金信托管理暫行辦法（征求意見(jiàn)稿）》的發(fā)布使得不少房地產(chǎn)企業(yè)融資面臨嚴(yán)峻考驗(yàn);而國(guó)家堅(jiān)持“房住不炒”政策，且2020年初疊加新冠肺炎對(duì)銷售回款的嚴(yán)重影響，很多房地產(chǎn)企業(yè)的資金流面臨巨大壓力。因此，在行業(yè)盈利能力下降的背景下，結(jié)合當(dāng)前新冠肺炎疫情影響及融資環(huán)境，討論房地產(chǎn)企業(yè)資金預(yù)算管理存在的問(wèn)題及改進(jìn)措施非常有必要。

1房地產(chǎn)企業(yè)資金管理特點(diǎn)

房地產(chǎn)行業(yè)是典型的資金密集型行業(yè)，從前端拿地，中端建設(shè)，后端銷售都是資金猶如“血液”貫穿全流程。從國(guó)民經(jīng)濟(jì)的角度，“2019年全國(guó)GDP為990，865億人民幣，同比增長(zhǎng)6.1%，房地產(chǎn)直接銷售額為15.97萬(wàn)億，占比16.12%”，毫無(wú)疑問(wèn)房地產(chǎn)行業(yè)在我國(guó)是事實(shí)上的支柱產(chǎn)業(yè)。

正因?yàn)槭侵е袠I(yè)和資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)資金管理深受國(guó)家宏觀調(diào)控政策影響，給房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理帶來(lái)嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。若將時(shí)間線予以延伸，不難發(fā)現(xiàn)每次國(guó)家房地產(chǎn)宏觀政策的調(diào)控周期都會(huì)導(dǎo)致一波房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)，而這里面最重要的原因就是資金管理不善導(dǎo)致現(xiàn)金流斷裂。也因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)是關(guān)系國(guó)計(jì)民生的行業(yè)，房地產(chǎn)資金管理也容易受到政策以外因素的影響，如2020年初突發(fā)的公共安全衛(wèi)生事件新冠肺炎直接導(dǎo)致很多房地產(chǎn)企業(yè)的一季度銷售回款陡峭下降，短期債務(wù)壓力明顯上升。

綜上，資金是房地產(chǎn)企業(yè)的“命脈”，房地產(chǎn)資金管理非常容易受到國(guó)家宏觀政策及突發(fā)事件的影響。房地產(chǎn)企業(yè)有必要通過(guò)加強(qiáng)資金預(yù)算管理，來(lái)防范債務(wù)違約和破產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)。

2房地產(chǎn)企業(yè)資金預(yù)算管理的內(nèi)涵、關(guān)注重點(diǎn)及意義

2.1內(nèi)涵及關(guān)注重點(diǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)資金預(yù)算是指企業(yè)綜合分析歷史經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)及評(píng)估現(xiàn)有房地產(chǎn)政策的影響，結(jié)合公司發(fā)展戰(zhàn)略以及對(duì)國(guó)家行業(yè)政策（如土地市場(chǎng)）、金融政策（如資金信托管理辦法）、貨幣政策（如LPR、定向降準(zhǔn)）等宏觀環(huán)境的預(yù)判，并結(jié)合其他突發(fā)事件（如新冠肺炎），合理預(yù)測(cè)未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)的資金供給與需求。

從環(huán)節(jié)上來(lái)看，房地產(chǎn)企業(yè)資金預(yù)算管理，包含了編制、執(zhí)行、調(diào)整與考核等。從房地產(chǎn)企業(yè)具體特性來(lái)看，資金預(yù)算重點(diǎn)就是平衡銷售回款、投資支出、籌融資流入與流出。同時(shí)，在實(shí)踐中，房地產(chǎn)上市公司一般每年度初都需要根據(jù)自身編制的資金預(yù)算披露本年的擔(dān)保計(jì)劃或融資計(jì)劃，這就要考慮對(duì)自身的市場(chǎng)形象和主體信用評(píng)級(jí)的重大影響;而針對(duì)國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)，特別需要考慮國(guó)資委“降杠桿減負(fù)債”等專項(xiàng)工作要求對(duì)編制資金預(yù)算的重大影響。

2.2意義

一是有助于合理控制投資節(jié)奏，提高投資收益，也有利于企業(yè)在特殊環(huán)境下研判具有“彎道超車”機(jī)遇的時(shí)候，加大和加快投資。

二是有助于及時(shí)根據(jù)宏觀政策、突發(fā)事件調(diào)整銷售策略，加快銷售回款，進(jìn)一步匹配投資與銷售節(jié)奏。

三是有助于根據(jù)資金缺口，結(jié)合房地產(chǎn)融資環(huán)境、信用評(píng)級(jí)、國(guó)資委專項(xiàng)控制任務(wù)等因素，合理預(yù)計(jì)融資任務(wù)及提款還款節(jié)點(diǎn)，避免“存貸雙高”甚至是企業(yè)資金流斷裂。

3房地產(chǎn)企業(yè)資金預(yù)算管理普遍存在的問(wèn)題

3.1缺乏有效的組織架構(gòu)和制度支撐

部分房地產(chǎn)企業(yè)僅僅是將資金預(yù)算作為日常管理手段甚至將其作為單純的“報(bào)表任務(wù)”，沒(méi)有將其上升到資源配置的地位。表現(xiàn)在組織架構(gòu)上，有些企業(yè)沒(méi)有設(shè)置專門的預(yù)算管理組織或部門，僅僅是將其作為財(cái)務(wù)部門或運(yùn)營(yíng)部門的其中一項(xiàng)職責(zé);在制度上，未能充分認(rèn)識(shí)到實(shí)行“收付實(shí)現(xiàn)制”的資金預(yù)算對(duì)企業(yè)生存的重要意義，沒(méi)有建立完善的資金預(yù)算管理制度，而僅僅是依附于主要采取“權(quán)責(zé)發(fā)生制”的全面預(yù)算管理制度。

這容易導(dǎo)致公司上下員工未能充分認(rèn)識(shí)到資金預(yù)算的必要性及重要性，割裂投資、融資、銷售等多部門之間的配合及協(xié)調(diào)，影響各項(xiàng)資金流數(shù)據(jù)內(nèi)在的邏輯性及合理性，也導(dǎo)致部門之間僅僅關(guān)注資金預(yù)算的上報(bào)及申請(qǐng)，而對(duì)于預(yù)算執(zhí)行、調(diào)整、分析等重視不足，從而導(dǎo)致對(duì)類似新冠肺炎突發(fā)事件的應(yīng)對(duì)能力不足。

3.2編制缺乏科學(xué)性

一方面，從投資、銷售、融資三個(gè)橫向?qū)用嫔希糠址康禺a(chǎn)在中投資資金預(yù)算脫離企業(yè)自身資金實(shí)力以及公司發(fā)展戰(zhàn)略;在銷售資金預(yù)算中，未能充分考慮和預(yù)判宏觀經(jīng)濟(jì)政策影響以及對(duì)突發(fā)事件作出調(diào)整;而從融資資金預(yù)算，沒(méi)有考慮資產(chǎn)負(fù)債率（國(guó)資委“降杠桿減負(fù)債”）的限制，盲目舉債，影響市場(chǎng)形象、主體信用評(píng)級(jí)及國(guó)資委考核;或者沒(méi)有考慮融資與投資、銷售的匹配，造成經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流持續(xù)為負(fù)，或者存在“存貸雙高”及融資無(wú)法落地（如房地產(chǎn)信托額度持續(xù)收縮）的現(xiàn)象，給公司帶來(lái)嚴(yán)重的財(cái)務(wù)壓力。

另一方面，從編制方式上，現(xiàn)在大部分房地產(chǎn)企業(yè)都是上下結(jié)合預(yù)算編制方法，但是也存在：自上而下階段，上級(jí)單位未能全面準(zhǔn)確落實(shí)和下達(dá)公司未來(lái)拿地、銷售等戰(zhàn)略，資金預(yù)算的權(quán)威性和嚴(yán)肅性不夠;自下而上階段，上級(jí)單位未能準(zhǔn)確審核下級(jí)單位編制的預(yù)算及聽取下級(jí)單位意見(jiàn)，僅僅當(dāng)作匯總?cè)蝿?wù)，甚至忽略了大額內(nèi)部資金統(tǒng)籌調(diào)配的抵消，導(dǎo)致現(xiàn)金流數(shù)據(jù)不準(zhǔn)確。

3.3重預(yù)算編制，輕預(yù)算考核

一方面，缺乏對(duì)資金預(yù)算執(zhí)行的重要節(jié)點(diǎn)的跟蹤及控制，未能及時(shí)關(guān)注和分析執(zhí)行偏差較大的項(xiàng)目。如有些企業(yè)在一到三季度不重視銷售回款實(shí)際數(shù)與計(jì)劃數(shù)偏差，而是在四季度才開始關(guān)注。由于未能及時(shí)調(diào)整儲(chǔ)客策略、營(yíng)銷策略，導(dǎo)致全年銷售回款未能完成任務(wù)，進(jìn)而導(dǎo)致投資活動(dòng)與融資活動(dòng)的計(jì)劃與執(zhí)行也必然存在偏差，影響整體資金預(yù)算的可行性。

另一方面，由于對(duì)資金預(yù)算編制與執(zhí)行的偏差不夠重視，對(duì)相關(guān)預(yù)算的責(zé)任部門和責(zé)任人缺乏追究或激勵(lì)機(jī)制，容易導(dǎo)致資金預(yù)算編制部門及人員“人浮于事”，對(duì)資金預(yù)算的準(zhǔn)確性、生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃執(zhí)行的嚴(yán)肅性等都會(huì)產(chǎn)生嚴(yán)重影響。

3.4未能根據(jù)形勢(shì)及時(shí)調(diào)整資金預(yù)算

房地產(chǎn)行業(yè)是深受國(guó)家政策、突發(fā)事件、“窗口指導(dǎo)”影響的行業(yè)，這就意味著資金流存在時(shí)刻發(fā)生重大變化的可能，因此確保資金預(yù)算在剛性控制的前提下，保持一定的柔性控制是很有必要的。有些房地產(chǎn)企業(yè)在確定年度資金預(yù)算后，并沒(méi)有根據(jù)實(shí)際融資、銷售形勢(shì)調(diào)整年度資金預(yù)算，同時(shí)年度資金預(yù)算也沒(méi)有分解到月和季度;每月和季度的資金預(yù)算執(zhí)行只是單純的跟上年度同期進(jìn)行比較，這使得資金預(yù)算不能充分發(fā)揮其作用。

如自2020年1月份新冠肺炎疫情發(fā)生以來(lái)，克而瑞地產(chǎn)研究數(shù)據(jù)顯示，“一手房市場(chǎng)成交方面，2020年春節(jié)期間，88個(gè)重點(diǎn)城市的新房成交量?jī)H為37萬(wàn)平方米，與2019年春節(jié)相比大幅下滑30%;節(jié)后一周時(shí)間，新房成交量降至19萬(wàn)平方米，與2019年同時(shí)期相比降幅達(dá)95%”。銷售回款急速下降，導(dǎo)致一季度內(nèi)短期債務(wù)壓力明顯上升。有些房地產(chǎn)企業(yè)因未能及時(shí)根據(jù)市場(chǎng)情況調(diào)整融資及投資資金預(yù)算，而導(dǎo)致破產(chǎn)。

又如，在資金信托管理辦法征求意見(jiàn)稿出來(lái)之后，行業(yè)普遍預(yù)測(cè)未來(lái)房地產(chǎn)信托融資將進(jìn)一步收縮。在當(dāng)前形勢(shì)下，有部分房地產(chǎn)企業(yè)仍然沒(méi)有調(diào)整未來(lái)二三季度的融資資金預(yù)算，這必然導(dǎo)致給公司帶來(lái)嚴(yán)峻的資金流風(fēng)險(xiǎn)。

4房地產(chǎn)企業(yè)資金預(yù)算管理改進(jìn)措施

4.1完善預(yù)算編制組織架構(gòu)和制度

房地產(chǎn)企業(yè)要從上到下認(rèn)識(shí)到資金預(yù)算管理的重要性，應(yīng)該為資金預(yù)算的編制、審核、執(zhí)行、分析等功能建立包括預(yù)算管理委員會(huì)（辦公室）或預(yù)算管理部門等組織架構(gòu)和崗位，確保資金預(yù)算有專門部門和人員負(fù)責(zé)，并使得各部門保持良性溝通，確保公司發(fā)展戰(zhàn)略和各種專項(xiàng)工作任務(wù)（國(guó)資系統(tǒng)的“降杠桿減負(fù)債”“兩金壓降”）得到貫徹落實(shí)。

同時(shí)，應(yīng)該在全面預(yù)算管理制度的基礎(chǔ)上，完善資金預(yù)算管理制度，全面覆蓋資金預(yù)算編制、執(zhí)行、調(diào)整等各環(huán)節(jié)，建立全過(guò)程預(yù)算監(jiān)督和管理機(jī)制。

4.2加強(qiáng)信息化建設(shè)，提高資金預(yù)算的科學(xué)性

從橫向上，銷售端資金預(yù)算可以引入明源等銷售系統(tǒng)，從而保證銷售業(yè)務(wù)條線系統(tǒng)與資金預(yù)算系統(tǒng)數(shù)據(jù)的一致性和可靠性，并進(jìn)而根據(jù)銷售回款情況，提高投資端和融資端資金預(yù)算的準(zhǔn)確性;同時(shí)，投資端資金預(yù)算要引入投資管理系統(tǒng)（含新增項(xiàng)目及存量項(xiàng)目），導(dǎo)入每月的投資總額及下月的投資計(jì)劃;從融資端，引入融資管理系統(tǒng)，確定實(shí)際還款情況及未來(lái)還款計(jì)劃，國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)還需要特別考慮資產(chǎn)負(fù)債率限制。從綜合上來(lái)說(shuō)，加強(qiáng)資金預(yù)算信息化能將銷售、投資、融資三大系統(tǒng)串聯(lián)起來(lái)，使每個(gè)項(xiàng)目及整體確保在投資、銷售、融資三個(gè)方面在流入與流出上保持匹配，確保資金流安全，提高資金使用效率。

從縱向上，采用信息化手段可以幫助最大程度上保證預(yù)算編制和執(zhí)行上“自上而下、自下而上、上下結(jié)合”貫徹落地。一方面，可用過(guò)信息化系統(tǒng)設(shè)置基于現(xiàn)金流的關(guān)聯(lián)交易表、差額表等方式盡可能抵消內(nèi)部資金流動(dòng)，確?，F(xiàn)金流數(shù)據(jù)準(zhǔn)確;另一方面，通過(guò)信息化可清晰比較各項(xiàng)目對(duì)整體資金預(yù)算的影響，進(jìn)而“上下結(jié)合”重點(diǎn)關(guān)注劣勢(shì)項(xiàng)目，從資源配置上予以傾斜，并進(jìn)一步充分發(fā)揮優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目現(xiàn)金流的內(nèi)部統(tǒng)籌配置作用。

4.3加強(qiáng)資金預(yù)算的考核及運(yùn)用

一方面，加大資金預(yù)算的考核，對(duì)資金預(yù)算與執(zhí)行存在較大執(zhí)行偏差的項(xiàng)目要加強(qiáng)分析存在的原因，明確責(zé)任部門和責(zé)任人，在績(jī)效考核上予以獎(jiǎng)懲。而且資金預(yù)算考核應(yīng)該在資金預(yù)算管理制度中提前設(shè)定好定性和定量指標(biāo)，并與從公司高層到普通員員工的薪酬、崗位晉升等切身利益綁定在一起，真正發(fā)揮資金預(yù)算考核的激勵(lì)和約束作用。

另一方面，提高資金預(yù)算考核的使用效率，要善于總結(jié)差異，督促預(yù)算單位制定切實(shí)可行的整改方案，并有效運(yùn)用到后續(xù)的預(yù)算編制及執(zhí)行中。

4.4保持資金預(yù)算的剛性和柔性的統(tǒng)一

正如上文所述，房地產(chǎn)企業(yè)的資金預(yù)算受內(nèi)外部環(huán)境的影響不可避免的處在于動(dòng)態(tài)變化中。房地產(chǎn)企業(yè)在保持資金預(yù)算剛性的同時(shí)，還應(yīng)注意確保資金預(yù)算存在一定程度的柔性。

如在面對(duì)新冠肺炎疫情，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該適當(dāng)調(diào)整資金預(yù)算，重點(diǎn)關(guān)注銷售回款流入的減少，爭(zhēng)取在一季度房地產(chǎn)金融監(jiān)管政策較為寬松的環(huán)境下，儲(chǔ)備融資額度，以取得低成本融資支持上半年的還款需求和在土地市場(chǎng)偏冷的情況下取得低成本土地，實(shí)現(xiàn)“彎道超車”。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該根據(jù)融資環(huán)境的變化及時(shí)調(diào)整融資資金預(yù)算，合理預(yù)計(jì)提款金額，進(jìn)而調(diào)整下半年的銷售策略和投資策略;同時(shí)應(yīng)考慮資產(chǎn)負(fù)債率控制的需求，在預(yù)算調(diào)整時(shí)合理調(diào)節(jié)權(quán)益性融資和債務(wù)性融資的結(jié)構(gòu)。

5結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)作為我國(guó)支柱行業(yè)和資金密集型行業(yè)，資金管理非常容易受宏觀經(jīng)濟(jì)政策和突發(fā)事件影響，而且國(guó)資系統(tǒng)的房地產(chǎn)企業(yè)還需受到“降杠桿減負(fù)債”和“降杠桿減負(fù)債”等專項(xiàng)任務(wù)的限制，因而本文結(jié)合新冠肺炎及融資環(huán)境探討房地產(chǎn)企業(yè)如何進(jìn)一步編制好、執(zhí)行好、調(diào)整好、考核好資金預(yù)算具有重要意義。

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