房地產(chǎn)會計(jì)存在的問題及對策

齊磊

摘? ? ? 要：隨著社會經(jīng)濟(jì)的多元化發(fā)展，城鎮(zhèn)化水平不斷提高，因此房地產(chǎn)行業(yè)也得到了較大的發(fā)展，隨著社會競爭的不斷加劇，加強(qiáng)對房地產(chǎn)會計(jì)工作的有效開展對于提高企業(yè)的市場競爭力有著較大的幫助。加強(qiáng)房地產(chǎn)會計(jì)工作的有效開展主要是由于房地產(chǎn)行業(yè)本身開展周期較長且投資較大，所以說其財(cái)務(wù)金融風(fēng)險(xiǎn)較高，而合理的會計(jì)管理工作能夠?qū)崿F(xiàn)對企業(yè)的調(diào)整，幫助企業(yè)更好地適應(yīng)時(shí)代發(fā)展的需求。本文就當(dāng)前會計(jì)工作在房地產(chǎn)中的重要作用進(jìn)行了介紹，深入分析了房地產(chǎn)會計(jì)工作存在的問題，并給出相關(guān)解決策略，希望能夠更好的推進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)會計(jì)工作;作用;問題及策略

1.前言

隨著當(dāng)前社會經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，城鎮(zhèn)化水平的提高對房地產(chǎn)行業(yè)也提出了更高的要求與標(biāo)準(zhǔn)，而房地產(chǎn)行業(yè)本身對資金的需求量較大，保證資金的有效流通是開展房地產(chǎn)工作的重要前提，所以說加強(qiáng)會計(jì)工作的有效應(yīng)用顯得十分必要，只有這樣才能夠切實(shí)提高房地產(chǎn)行業(yè)的市場競爭水平，推動整個(gè)行業(yè)的健康良性發(fā)展。

2.會計(jì)工作在房地產(chǎn)中的重要作用

房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展離不開會計(jì)工作的有效開展，同時(shí)來說其主要工作是對于企業(yè)內(nèi)部的各種財(cái)務(wù)運(yùn)營狀況進(jìn)行有效核算，實(shí)時(shí)反饋企業(yè)的各種財(cái)務(wù)信息狀況，同時(shí)為相關(guān)決策者提供數(shù)據(jù)支持，幫助企業(yè)更好地進(jìn)行財(cái)務(wù)調(diào)轉(zhuǎn)。而在日趨激烈的市場競爭中，房地產(chǎn)企業(yè)由于其自身的特殊性必須加大財(cái)務(wù)管理工作的有效開展，而會計(jì)管理工作又是財(cái)務(wù)管理工作的重中之重。通常來說，為了能夠有效提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，要求相關(guān)會計(jì)工作人員及時(shí)地對企業(yè)以及市場中的經(jīng)濟(jì)狀況進(jìn)行有效數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)和處理，然后利用審計(jì)、核箅等手段來為企業(yè)提供數(shù)據(jù)依據(jù)，方便企業(yè)管理者制定企業(yè)的經(jīng)營目標(biāo)，為企業(yè)發(fā)展提供保障。核算是管理者實(shí)現(xiàn)企業(yè)管理的一個(gè)重要工具，通過會計(jì)核算，能夠?yàn)橄嚓P(guān)工作者提供數(shù)據(jù)支持，更加有效地開展企業(yè)發(fā)展決策，適應(yīng)時(shí)代經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求。

3.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計(jì)核算存在的問題

3.1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收入確認(rèn)的復(fù)雜性

目前房地產(chǎn)商品的銷售形式主要有兩種，一是可以自行開發(fā)并銷售，二是可以事先與買方簽訂合同，按合同要求進(jìn)行開發(fā)。一般來說，針對后者應(yīng)嚴(yán)格按照相關(guān)合同標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，有效計(jì)算出相關(guān)經(jīng)濟(jì)成本的投入。而前者需要投入的資金相對較大且周期較長，所以相對來說其風(fēng)險(xiǎn)也越高。在取得銷售或預(yù)售許可證后，房地產(chǎn)企業(yè)還要簽訂預(yù)售合同并預(yù)收房款、簽訂正式銷售合同、工程竣工驗(yàn)收合格并交付買方驗(yàn)收確認(rèn)、收取房款、辦理產(chǎn)權(quán)過戶等銷售環(huán)節(jié)。所以說整體房地產(chǎn)的運(yùn)營相對特殊且復(fù)雜，對于會計(jì)人員的綜合素質(zhì)能力要求較高。但也是因?yàn)槠湎嚓P(guān)事物的復(fù)雜性，使得很多核心內(nèi)容很容易出現(xiàn)問題。

3.2對于財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的披露不夠充分

隨著國家新頒布的相關(guān)企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則，可以看出企業(yè)在從事相關(guān)財(cái)務(wù)活動的過程中，往往很容易受到內(nèi)外界不同因素的影響，因此企業(yè)的財(cái)務(wù)管理狀況也很容易和預(yù)期產(chǎn)生差別，導(dǎo)致各種經(jīng)濟(jì)效益受損的現(xiàn)象發(fā)生。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所面臨的會計(jì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要是相關(guān)投資金額無法收回的現(xiàn)象，通常來說包含了以下幾類：投資風(fēng)險(xiǎn)、籌資風(fēng)險(xiǎn)、現(xiàn)金流量風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)、匯率風(fēng)險(xiǎn)等風(fēng)險(xiǎn)。因此這就要求房地產(chǎn)企業(yè)及時(shí)地對相關(guān)財(cái)務(wù)信息進(jìn)行披露，進(jìn)而才能夠?yàn)楹罄m(xù)更好地開展工作提供幫助，加大對風(fēng)險(xiǎn)工作的有效規(guī)避和防范。但是目前的企業(yè)財(cái)務(wù)運(yùn)行管理過程中，缺乏必要且完善的財(cái)務(wù)管理體系和制度，財(cái)務(wù)披露不及時(shí)且不充分，無法充分發(fā)揮企業(yè)的財(cái)務(wù)運(yùn)轉(zhuǎn)能力，在一定程度上也拉低了企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，使得各種會計(jì)管理工作的運(yùn)營成本提高。

3.3忽略了全面成本管理

房地產(chǎn)會計(jì)管理工作中對于成本的有效管理有著十分重要的作用，而且成本管理是整個(gè)項(xiàng)目工程開展的全過程、實(shí)時(shí)性動態(tài)管理。因?yàn)椴煌h(huán)節(jié)的成本管理內(nèi)容也不相同，所以要加大各個(gè)環(huán)節(jié)的成本控制，加強(qiáng)對不同成本構(gòu)成要素的有效規(guī)劃和調(diào)控，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)整個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益最大化。但是結(jié)合目前的房地產(chǎn)成本管理工作來看，很多部門都覺得財(cái)務(wù)管理與成本核算工作是企業(yè)財(cái)務(wù)部門的工作，而不是整個(gè)企業(yè)的有效工作，所以說在職能方面缺乏重要作用發(fā)揮，導(dǎo)致財(cái)務(wù)成本管理工作無法得到有效控制，進(jìn)而使得整個(gè)成本會計(jì)核算管理工作無法達(dá)到預(yù)期要求。

在房地產(chǎn)的投資項(xiàng)目中，需要大量的資金來進(jìn)行運(yùn)作，一些企業(yè)沒有從自身的具體情況考慮，為了能夠加快速度使項(xiàng)目施工，就大量地向銀行貸款或者是向其他企業(yè)借款，這樣就會使企業(yè)的資金面臨很大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。而在項(xiàng)目施工的過程中，企業(yè)管理者沒有對目前的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效的管理，對目前的現(xiàn)有資金盲目使用，不能將資金用在必要的地方，影響了整體的利益，而且還會加大企業(yè)的償還能力，成本負(fù)擔(dān)加重。

4.改善房地產(chǎn)會計(jì)工作的主要策略

4.1重視質(zhì)量保證金及風(fēng)險(xiǎn)的披露

房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)雖然伴隨著高風(fēng)險(xiǎn)，但同樣企業(yè)也有著較高的利益收入，所以必須加強(qiáng)整個(gè)會計(jì)管理工作的信息有效披露。首先應(yīng)加大建立質(zhì)量保證金制度，進(jìn)而有效確保整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)的商品質(zhì)量得到有效保證，而且由于其商品的特殊性，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的相關(guān)質(zhì)量保證金要嚴(yán)格高于其他企業(yè)，同時(shí)其保證周期也更長。所以說在開展會計(jì)管理工作時(shí)，應(yīng)適當(dāng)?shù)膶①|(zhì)量保證金計(jì)入工程成本管理中，進(jìn)而有效提高應(yīng)對市場風(fēng)險(xiǎn)的能力和水平。另外還要及時(shí)對企業(yè)財(cái)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)狀況進(jìn)行揭露，加大房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的報(bào)表信息詳細(xì)披露，進(jìn)而更好地加強(qiáng)市場適應(yīng)能力，針對目前的狀況做出相應(yīng)的調(diào)整，使得整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)透明度得到提升。

4.2應(yīng)當(dāng)切實(shí)增設(shè)基建報(bào)表

房地產(chǎn)在進(jìn)行房產(chǎn)銷售的過程中，要切實(shí)地完成房產(chǎn)的交付，通常需要耗費(fèi)數(shù)年的時(shí)間，漫長的時(shí)間段內(nèi)會涉及繁雜的會計(jì)核算內(nèi)容，為了便于今后的工作，需要增設(shè)基建報(bào)表，具體來說，會計(jì)人員需要將有關(guān)核算內(nèi)容的項(xiàng)目納入到報(bào)表中，需要注意的是像遞延投資以及基礎(chǔ)設(shè)施投資之類平常用不到的項(xiàng)目也不應(yīng)當(dāng)被放過，這是構(gòu)成完整會計(jì)信息的重要部分，是對企業(yè)收支真實(shí)反映的重要手段，也是方便日后工作的有效舉措，必須對其高度重視，不得潦草應(yīng)付。

4.3加強(qiáng)會計(jì)內(nèi)部控制的措施

房地產(chǎn)的會計(jì)內(nèi)部控制工作對其整體的財(cái)務(wù)管理有著十分重要的作用，需要以完善的財(cái)務(wù)管理與控制體系以及相關(guān)專業(yè)人才作為技術(shù)支撐。所以說有必要加強(qiáng)相關(guān)會計(jì)人員以及管理人員的綜合素質(zhì)培養(yǎng)，定期組織積極學(xué)習(xí)國家相關(guān)財(cái)務(wù)政策以及市場發(fā)展動態(tài)。加強(qiáng)對于各種新型會計(jì)控制手段的有效學(xué)習(xí)，引進(jìn)各種先進(jìn)的會計(jì)管理理念和方法，然后結(jié)合企業(yè)自身發(fā)展特點(diǎn)做出相應(yīng)的調(diào)整與改善，幫助企業(yè)更好地適應(yīng)市場發(fā)展變化。另外還要不斷完善優(yōu)化企業(yè)內(nèi)部的治理結(jié)構(gòu)，其目的在于能夠?yàn)闀?jì)管理工作提供良好的環(huán)境，使得整體會計(jì)工作有效開展。因此應(yīng)加大對不同部門的職責(zé)劃分，使其對自身職能作用的發(fā)揮更加清晰明確，科學(xué)調(diào)整內(nèi)部的管理層架構(gòu)，提高對于會計(jì)內(nèi)部控制工作的力度，確保會計(jì)工作質(zhì)量。最后還要不斷強(qiáng)化金融風(fēng)險(xiǎn)意識，建立一定的預(yù)警防護(hù)措施。這主要是因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)投資較高且風(fēng)險(xiǎn)較大，國家在宏觀調(diào)控方面的影響將會直接決定著其市場風(fēng)險(xiǎn)的大小，所以必須加大對整個(gè)市場的有效重視，建立風(fēng)控模型系統(tǒng)，一旦發(fā)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，要及時(shí)進(jìn)行預(yù)警并采取相關(guān)措施，進(jìn)而確保企業(yè)會計(jì)工作的穩(wěn)定開展。

4.4完善資金管理制度

企業(yè)的財(cái)務(wù)部門掌握財(cái)務(wù)全部資金，對企業(yè)的發(fā)展有著重要的作用，財(cái)務(wù)管理部門要認(rèn)清自己的職責(zé)，要對企業(yè)資金的經(jīng)營、建設(shè)、投資以及籌資等工作進(jìn)行全面的預(yù)算，在此基礎(chǔ)上，還要根據(jù)工程實(shí)施的具體情況制定資金使用計(jì)劃表，確保重要項(xiàng)目的按時(shí)完成和重要設(shè)備的安裝到位。其次，財(cái)務(wù)部門要專門設(shè)置臺賬，定期對項(xiàng)目資金、專項(xiàng)資金的使用情況進(jìn)行跟蹤管理，讓企業(yè)的資金能夠運(yùn)用合理，為企業(yè)的發(fā)展帶來更大的效益。

4.5優(yōu)化資本機(jī)構(gòu)，降低籌資風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目工程開展的過程中往往會處于負(fù)債狀態(tài)，因此其負(fù)債狀態(tài)的好壞將會直接決定著企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的高低，所以說企業(yè)應(yīng)對自身的資本結(jié)構(gòu)進(jìn)行完善和優(yōu)化，盡可能低的降低籌資所帶來的隱性風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)注重本身的良好信用以及土地資源的合理管理，以便后期的抵押貸款工作能合理利用財(cái)務(wù)杠桿效應(yīng)來穩(wěn)定企業(yè)發(fā)展，避免由于資金的盲目使用而導(dǎo)致企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的提高。

結(jié)語

綜上所述，房地產(chǎn)會計(jì)工作能否高效開展將會直接影響著企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展，所以說必須對其引起足夠的重視，加大對于目前會計(jì)工作中問題的有效解決，不斷完善優(yōu)化風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)部調(diào)控機(jī)制，更好地適應(yīng)市場發(fā)展的要求，推動我國房地產(chǎn)行業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展。

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