鄒松霖

7月6日，泰禾集團(tuán)發(fā)布公告稱，應(yīng)于2020年7月6日到期的“17泰禾MTN001”未能按期兌付本金和利息，構(gòu)成實(shí)質(zhì)性違約。泰禾集團(tuán)成為近年來(lái)資產(chǎn)規(guī)模最大的違約房企。

而在7月7日晚間，泰禾集團(tuán)對(duì)深圳證券交易所出具的《年報(bào)問(wèn)詢函》進(jìn)行了回復(fù)。對(duì)于“到期債務(wù)未償付原因”，泰禾集團(tuán)解釋稱，在尋求展期和續(xù)貸，協(xié)商過(guò)程需要2至6個(gè)月甚至更長(zhǎng)時(shí)間，并不構(gòu)成實(shí)質(zhì)性逾期。

7月8日，泰禾集團(tuán)股價(jià)下跌6.66%。

“高端”路線的代價(jià)

提到泰禾集團(tuán)，大部分人想到的第一個(gè)詞就是“高端”。泰禾集團(tuán)擁有以泰禾“院子”“大院”“小院”“園系”“府系”等系列為核心品牌的高端住宅地產(chǎn)產(chǎn)品，和以“泰禾廣場(chǎng)”“泰禾新天地”“泰禾中央廣場(chǎng)”為核心品牌的商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品。

靠著這些品牌，泰禾集團(tuán)曾一路高歌猛進(jìn)。2016—2017年，泰禾集團(tuán)拿地金額分別達(dá)到 244.78億元和393.13億元，2017年實(shí)現(xiàn)銷售額破千億，銷售規(guī)模增速接近150%。當(dāng)年12月，泰禾集團(tuán)董事長(zhǎng)及實(shí)際控制人黃其森在接受媒體采訪時(shí)表示，2018年，泰禾集團(tuán)的銷售目標(biāo)為2000億元，上半年將負(fù)債率降到79%，全年降至75%。

受公司董事長(zhǎng)豪言壯語(yǔ)的鼓舞，泰禾集團(tuán)的股價(jià)也一度大幅上漲。

然而，高端路線和高速擴(kuò)張的背后是高杠桿和低周轉(zhuǎn)。公司的有息負(fù)債規(guī)模在2017—2018年兩年內(nèi)幾乎翻了一番，2018年末有息負(fù)債接近1400億元。凈負(fù)債率更是在2017年末達(dá)到473.38%的高值，遠(yuǎn)高于行業(yè)平均水平。

與此同時(shí)，較高的高端住宅和商業(yè)地產(chǎn)占比，降低了公司的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度。天風(fēng)證券研究員孫彬彬分析稱：“高端住宅去化慢，商業(yè)地產(chǎn)回款慢，決定了這兩類項(xiàng)目周轉(zhuǎn)速度慢，對(duì)資金占用較多。而泰禾集團(tuán)住宅產(chǎn)品偏高端，商業(yè)地產(chǎn)占比高，二者兼具，卻同時(shí)還要追求快速的規(guī)模擴(kuò)張，必然會(huì)對(duì)現(xiàn)金流產(chǎn)生極大的壓力，極容易造成公司資金鏈斷裂。此外，公司近年來(lái)還在頻繁進(jìn)行多元化擴(kuò)張，也是造成公司現(xiàn)金流承壓的部分原因?！?h3>缺錢又砸錢

泰禾集團(tuán)的野心遠(yuǎn)不止于一年銷售額2000億元。2016年起，泰禾集團(tuán)不斷進(jìn)軍文旅、康養(yǎng)、影視、教育等多領(lǐng)域，處處砸錢。

在康養(yǎng)領(lǐng)域，泰禾集團(tuán)先后在海外收購(gòu)ALLIANCE醫(yī)療集團(tuán)、在國(guó)內(nèi)收購(gòu)北京裕和醫(yī)院、在成都建設(shè)婦女兒童醫(yī)院等大型三甲醫(yī)院等。在文化領(lǐng)域，設(shè)立北京泰禾影視文化發(fā)展有限公司，打造電影文化運(yùn)營(yíng)平臺(tái)。教育領(lǐng)域，泰禾集團(tuán)先后涉足學(xué)校、品牌連鎖幼兒園、非營(yíng)利K12民辦學(xué)校、社區(qū)綜合教育服務(wù)體。文旅地產(chǎn)領(lǐng)域，泰禾集團(tuán)收購(gòu)福州青云小鎮(zhèn)、廈門灣、南昌茵夢(mèng)湖等項(xiàng)目。2016—2018年，泰禾集團(tuán)投資性現(xiàn)金流分別為流出106億元、313億元和123億元。

主營(yíng)業(yè)務(wù)回款慢，擴(kuò)張的盤(pán)子又鋪得如此大，資金自然捉襟見(jiàn)肘。為緩解現(xiàn)金流壓力，2019年公司先后出售 16個(gè)項(xiàng)目，回籠資金126億元，減輕債務(wù)壓力。

業(yè)務(wù)不穩(wěn)定，管理團(tuán)隊(duì)難免動(dòng)蕩。從2016年至今的4年時(shí)間里，泰禾集團(tuán)先后有14名副總裁、副總經(jīng)理、財(cái)務(wù)總監(jiān)、董秘等高管離職，其中2018年和2019年就有7人離職。

債務(wù)壓力大

受2019年業(yè)務(wù)收縮調(diào)整和2020年疫情沖擊影響，泰禾集團(tuán)的經(jīng)營(yíng)狀況惡化。泰禾集團(tuán)年報(bào)顯示，該公司2019年的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)收入為218.54億元，約占營(yíng)業(yè)總收入的92.52%;對(duì)應(yīng)的毛利率為15.89%，同比下降14.66個(gè)百分點(diǎn)，下降幅度較大。疫情影響下，公司 2020 年一季度現(xiàn)金流明顯惡化，經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)現(xiàn)金流入僅 32.5 億元，而 2019 年同期為 211.42 億元。2020年一季度營(yíng)收為4.8億元，同比下滑93.57%。

此次逾期的15億元“17泰禾MTN001”，也只是泰禾集團(tuán)債務(wù)的冰山一角。根據(jù)公司的回復(fù)，截至7月7日，該公司已到期尚未還款金額為270.65億元，因被擔(dān)保人發(fā)生逾期導(dǎo)致公司需履行擔(dān)保義務(wù)的債務(wù)（含涉及的債務(wù)訴訟、資產(chǎn)凍結(jié)及計(jì)提預(yù)計(jì)負(fù)債）18.56億元。另外，2020年三四季度到期債務(wù)合計(jì)242億元。

僅看已到期尚未還款的270.65億元，已經(jīng)超過(guò)了公司2019年全年的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)收入（218.54億元），超過(guò)了目前公司的總市值（167億元）。公司的流動(dòng)比率從2018年末的1.59降至2020年3月31日的1.11， 速動(dòng)比率從2018年末的0.24降至2020年3月31日的0.16。目前賬面上的貨幣資金僅有55億元。

公司控股股東泰禾投資集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“泰禾投資”）的情況也不容樂(lè)觀，其所持泰禾集團(tuán)48.97%的股份已全部被司法凍結(jié)。據(jù)公司7月2日公告，泰禾投資所持泰禾集團(tuán)17.22%股份已被司法凍結(jié)，原因是泰禾投資為其他公司提供擔(dān)保而履行擔(dān)保義務(wù)所致。另外，由于泰禾投資自身債務(wù)，還有15.26%的泰禾集團(tuán)股份被輪候凍結(jié)。

針對(duì)2020年到期債務(wù)情況，泰禾集團(tuán)在回復(fù)中稱，公司計(jì)劃從不同渠道多種方式應(yīng)對(duì)到期債務(wù)還款資金的歸集，努力降低償債風(fēng)險(xiǎn)。公司償債資金主要來(lái)源于公司所開(kāi)發(fā)地產(chǎn)項(xiàng)目的銷售回款、公司的自持物業(yè)項(xiàng)目的變現(xiàn)。公司與20多家大型金融機(jī)構(gòu)建立了穩(wěn)定的戰(zhàn)略合作關(guān)系，并保持著緊密合作，同時(shí)正在籌劃公司引入戰(zhàn)略投資者事宜。

誰(shuí)來(lái)解救黃其森？

2019年以來(lái)，媒體報(bào)道過(guò)華僑城、世茂、中國(guó)金茂、廈門建發(fā)、廈門國(guó)貿(mào)、萬(wàn)科、中國(guó)建筑和保利地產(chǎn)等戰(zhàn)投名單。泰禾集團(tuán)在今年5月13日正式宣布將引進(jìn)戰(zhàn)投，根據(jù)當(dāng)日發(fā)布的公告，引進(jìn)戰(zhàn)投后，泰禾集團(tuán)董事長(zhǎng)黃其森可能讓出控制權(quán)。

業(yè)界高度關(guān)注，誰(shuí)會(huì)愿意充當(dāng)白衣騎士，化解泰禾集團(tuán)危機(jī)。

據(jù)媒體報(bào)道，目前與泰禾集團(tuán)談判的潛在戰(zhàn)略投資者包括廈門國(guó)貿(mào)，還有幾家綜合實(shí)力較強(qiáng)的央企，正在與泰禾集團(tuán)進(jìn)行深度磋商。

作為標(biāo)的，泰禾集團(tuán)股權(quán)結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)單，黃其森是泰禾集團(tuán)的絕對(duì)控制人，因此操作難度較低。而另一方面，泰禾集團(tuán)資產(chǎn)質(zhì)量存疑。2019 年公司受限制資產(chǎn)規(guī)模快速增長(zhǎng)，達(dá)到 807.11 億元，占比由 28.1%提高到 35.98%。此外，雖然公司土地儲(chǔ)備分布均勻，但主要項(xiàng)目未售面積主要分布在福建（占比約50%），福建的未售面積又主要分布在漳州和福州，未售項(xiàng)目資產(chǎn)質(zhì)量可能不高。

接盤(pán)的企業(yè)也必然要掂量一下，如何面對(duì)泰禾集團(tuán)數(shù)百億元巨額負(fù)債，以及自己是否有盤(pán)活泰禾集團(tuán)資產(chǎn)的能力。

責(zé)編：呂江濤 ?lvjiangtao@ceweekly.cn

美編：孟凡婷