淺談我國房地產(chǎn)稅改革的問題和建議

艾陽

摘要：房地產(chǎn)稅作為一種古老的稅種，已成為許多國家政府的稅收支柱。2018年以來，開征房地產(chǎn)稅被提上稅制改革日程，引起了社會各界的廣泛關(guān)注。本文從借鑒部分國家的房地產(chǎn)稅政策及征管經(jīng)驗出發(fā)，根據(jù)我國房地產(chǎn)稅推進的現(xiàn)狀，分析我國推進房地產(chǎn)稅改革存在的問題，再結(jié)合我國具體國情和社會現(xiàn)狀，提出可行性的建議和改革方向。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)稅 稅制改革 立法

在黨的十八屆三中全會決定中也提出，要適時推進房地產(chǎn)稅改革;十九大報告提出要加快建立地方稅體系，這些都為房地產(chǎn)稅改革作出部署。中國到目前為止，還沒有真正施行房地產(chǎn)稅制度，但是前幾年在上海、重慶等部分地方進行過試點，已積累了部分經(jīng)驗。

一、我國房地產(chǎn)稅改革存在的問題

（一）立法中的障礙

由于房地產(chǎn)稅不僅與社會公眾每個人的切身利益相關(guān)，還受到經(jīng)濟、法律、技術(shù)等多方面因素影響，因而房地產(chǎn)稅的立法中也必然會存在著一些障礙，需要通過立法過程凝聚共識，減少阻力。

1.征管風(fēng)險問題

從稅收征管能力看，目前在房地產(chǎn)稅的征管上還存在一些問題和風(fēng)險。主要表現(xiàn)為：

1）我國缺乏對個人和家庭征稅的經(jīng)驗和基礎(chǔ)。長期以來，我國納稅人多為企業(yè)和單位主體。在這種情況下，房地產(chǎn)稅面向個人和家庭征收，對征管將是一個極大挑戰(zhàn)，稅務(wù)機關(guān)進行核實、評估、征繳的工作量也是巨大的。

2）房地產(chǎn)稅征管需要有相關(guān)配套制度條件的完善。房地產(chǎn)稅的全面開征應(yīng)具備房地產(chǎn)登記信息系統(tǒng)和房屋價值評估系統(tǒng)兩個技術(shù)前提。對地方的調(diào)研結(jié)果表明，我國在上述征管基礎(chǔ)條件尚不具備。

3）對個人征稅的相關(guān)征管法律法規(guī)不夠健全。如果推進房地產(chǎn)稅的立法實施，那么現(xiàn)行稅收征管法就需要進行修改，因為原來的法律對稅收保全措施和強制執(zhí)行措施方面都沒有涉及到個人問題，而目前稅收征管法的修訂還沒有完成。

2.公共風(fēng)險問題

房地產(chǎn)稅是財產(chǎn)稅和直接稅，社會公眾將直接能夠感受到稅收負擔。因此，對個人或家庭征稅，其社會風(fēng)險很高。如果房地產(chǎn)稅的稅負設(shè)計讓社會公眾感覺過高，將對社會穩(wěn)定有可能產(chǎn)生很大影響。

3.房地產(chǎn)稅的配套稅制改革問題

全面征收房地產(chǎn)稅作為一項增稅措施，需要有相應(yīng)的減稅政策配套來實現(xiàn)宏觀稅負穩(wěn)定。同時，房地產(chǎn)稅改革也涉及到整個房地產(chǎn)稅收的改革配套問題。在房地產(chǎn)稅立法中，配套的稅費改革能否實現(xiàn)，會對房地產(chǎn)稅開征產(chǎn)生較大的影響。

（二）制度設(shè)計難點

1.征收范圍的確定問題

理論上，房地產(chǎn)稅的征稅范圍應(yīng)盡可能地將所有地區(qū)、所有類型的房地產(chǎn)都包括進來。同時，從房地產(chǎn)稅的長期發(fā)展看，有必要在立法時設(shè)定大的征稅范圍。根據(jù)我國現(xiàn)有的社會經(jīng)濟發(fā)展狀況，全面的征稅范圍顯然不現(xiàn)實，擴大范圍也不可能一次性的完成。且對于一些特殊產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的房屋的征稅是否區(qū)分對待也是難點。

2.免征額的設(shè)置問題

房地產(chǎn)稅免征額的設(shè)計難點主要涉及免征額是按照住房套數(shù)或住房面積，還是按房產(chǎn)評估值的一定比例進行設(shè)計。從目前情況看，由于不同住房的面積不同，且不同類型和區(qū)域的房地產(chǎn)的價值差別過大，按套數(shù)給予一套或多套住房免征顯然不合理。如果按照住房面積，即以基本住房需求確定免征額，則涉及到家庭情況和人均扣除面積標準的確定問題。

3.稅率水平的確定

房地產(chǎn)稅開征后其稅收負擔應(yīng)當是多少較為合適，是人們普遍關(guān)注的一個問題，也是房地產(chǎn)稅制度設(shè)計上的核心和難點。國外的房地產(chǎn)稅作為地方稅，主要是根據(jù)地方政府提供公共服務(wù)的需要來確定稅率水平。我國地方財政收入的來源很多，難以按此方法來確定稅率水平。

房地產(chǎn)稅稅率水平的設(shè)計，不僅僅需要考慮房地產(chǎn)稅本身的稅負問題，還要結(jié)合個人所得稅、增值稅、消費稅等實際上最終也由居民個人承擔稅負的整體稅負狀況，所有這些稅種形成的整體稅負不能超過居民個人的承受能力。

二、建議與對策

針對以上我國房地產(chǎn)稅改革面臨的問題，結(jié)合我國的特色國情和社會發(fā)展狀況，有以下建議：

（一）健全制度與提高征管能力并行

健全制度不僅僅限于房地產(chǎn)稅制度的完善和發(fā)展，也包括對個人征稅的相關(guān)征管法律法規(guī)和整個房地產(chǎn)稅收制度的配套改革問題。沒有良好的制度環(huán)境，再完善的制度也難以發(fā)揮應(yīng)有的作用。

任何一個稅種的實施需要有相應(yīng)的稅收征管能力進行匹配，否則就會導(dǎo)致稅制難以貫徹執(zhí)行。在面臨巨量的稅額時，有關(guān)稅務(wù)機關(guān)進行核實、評估、征繳的效率、方法和房地產(chǎn)稅開征所需的房地產(chǎn)登記信息系統(tǒng)和房屋價值評估系統(tǒng)兩個技術(shù)需得到改善和提高。

（二）全面納稅和免稅設(shè)計相結(jié)合

關(guān)于征收范圍確定的難題，在立法上可以采取先將各類房地產(chǎn)都納入征稅范圍，再通過免稅設(shè)計明確對部分房地產(chǎn)暫不進行征收的做法。

（三）依需確定，結(jié)合差異

關(guān)于免征額的設(shè)置問題，由于不同住房的面積不同，且不同類型和區(qū)域的房地產(chǎn)的價值差別過大，按套數(shù)給予一套或多套住房免征顯然不合理。而按照房地產(chǎn)評估值的一定比例給予免征，又難以考慮居民家庭人口的狀況問題。所以應(yīng)允許家庭成員合并扣除免稅面積，按照人均住房面積即以基本住房需求來確定人均免稅面積，考慮到不同地區(qū)的人均住房面積上的差別，由全國統(tǒng)一制定人均免稅面積不符合各地因地制宜的要求。應(yīng)以具體地區(qū)的家庭社會平均基本住房需求和社會平均評估價值為標準，計算確定出的具體地區(qū)的家庭住房免征額。

（四）差別匯率，能力原則

對于房地產(chǎn)稅的稅率水平的設(shè)計，應(yīng)區(qū)分房地產(chǎn)類型，對經(jīng)營性房地產(chǎn)按照保持改革前后的稅負水平基本保持不變，對個人住房按照符合地方居民納稅能力的原則進行設(shè)計。

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