李林蓮 蒲海泉 曲比牛布

摘要：近年來(lái)，第三產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展帶動(dòng)了物業(yè)管理企業(yè)的創(chuàng)新和改革，為商業(yè)物業(yè)管理的良性發(fā)展帶來(lái)了機(jī)遇。由于商業(yè)物業(yè)管理水平會(huì)直接影響著企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量，提升商業(yè)物業(yè)管理水平，促進(jìn)企業(yè)健康持續(xù)發(fā)展便要從內(nèi)部控制改進(jìn)的方面入手，并且在物業(yè)管理中形成穩(wěn)定持續(xù)性的工作狀態(tài)，才能有效提升服務(wù)質(zhì)量和經(jīng)濟(jì)效益?；诖耍疚恼聦?duì)物業(yè)管理企業(yè)加強(qiáng)內(nèi)部控制進(jìn)行研究，供相關(guān)人士參考。

關(guān)鍵詞：物業(yè)管理;企業(yè)加強(qiáng);內(nèi)部控制研究

引言

物業(yè)行業(yè)屬于微利行業(yè)，對(duì)比市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)價(jià)值來(lái)說(shuō)無(wú)太大利潤(rùn)波動(dòng)空間，面臨市場(chǎng)內(nèi)部企業(yè)之間競(jìng)爭(zhēng)力逐漸增大，給企業(yè)發(fā)展帶來(lái)更多的挑戰(zhàn)，很多企業(yè)因?yàn)榻?jīng)營(yíng)管理問(wèn)題導(dǎo)致瀕臨虧損或慘淡經(jīng)營(yíng)。因此，物業(yè)企業(yè)若想提升企業(yè)自身在市場(chǎng)中的競(jìng)爭(zhēng)力，需要最大限度地提高物業(yè)管理的服務(wù)能力，加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部管理成本的消耗管控。

1物業(yè)管理企業(yè)開(kāi)展內(nèi)部控制的意義

物業(yè)管理企業(yè)伴隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展逐步興盛，其本身發(fā)展歷史不長(zhǎng)，但外部市場(chǎng)環(huán)境的變化以及城鎮(zhèn)化趨勢(shì)加快，這給物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量提出了更高的要求。未來(lái)隨著我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)由增量向存量的轉(zhuǎn)化，業(yè)主維權(quán)意識(shí)的提高，特別是今年受疫情的影響，物業(yè)管理企業(yè)更要強(qiáng)化管理能力和樹(shù)立服務(wù)意識(shí)，提升核心競(jìng)爭(zhēng)力。而強(qiáng)化內(nèi)控制度，從董事會(huì)、管理層到基層員工積極轉(zhuǎn)變思想觀念，創(chuàng)新管理模式，是提高企業(yè)市場(chǎng)適應(yīng)能力、不斷發(fā)展壯大的基礎(chǔ)。

2物業(yè)管理公司內(nèi)部控制現(xiàn)狀分析

2.1對(duì)內(nèi)部控制管理工作重視程度不高

一方面，部分物業(yè)管理公司及管理層人員普遍對(duì)內(nèi)部控制的認(rèn)識(shí)存在思想誤區(qū)，即認(rèn)為物業(yè)管理公司就是從事簡(jiǎn)單的物業(yè)管理服務(wù)的企業(yè)，公司將記賬、財(cái)務(wù)收支以及物業(yè)款項(xiàng)催繳作為內(nèi)部管理重點(diǎn)，沒(méi)有認(rèn)識(shí)到內(nèi)部控制應(yīng)用的重要意義。另一方面，物業(yè)管理企業(yè)中尚未形成內(nèi)控文化，管理層沒(méi)有針對(duì)基層人員建立長(zhǎng)效的培訓(xùn)機(jī)制，無(wú)論是思想意識(shí)還是專(zhuān)業(yè)素養(yǎng)都無(wú)法適應(yīng)內(nèi)部控制機(jī)制的建設(shè)工作，也逐步暴露出管理薄弱環(huán)節(jié)，包括成本失控、費(fèi)用超支、操作不規(guī)范等問(wèn)題，使得內(nèi)部控制流于形式。

2.2物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部缺少風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制

總的來(lái)講，物業(yè)管理都是隨著行業(yè)的進(jìn)步而不斷發(fā)展的，其業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)類(lèi)型也十分廣泛，造成企業(yè)難免會(huì)出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)不利的情況，商業(yè)物業(yè)管理的風(fēng)險(xiǎn)更多體現(xiàn)在預(yù)算超支和資金鏈斷裂等情況，很多物業(yè)企業(yè)由于興起時(shí)間不長(zhǎng)，周轉(zhuǎn)資金相對(duì)較少，甚至企業(yè)管理者認(rèn)為自身是一項(xiàng)幾乎沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)的企業(yè)，而忽視了潛在的風(fēng)險(xiǎn)再加上缺少風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，一旦出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)會(huì)造成企業(yè)措手不及，甚至資金鏈斷裂遭受破產(chǎn)。

2.3信息溝通機(jī)制尚不健全

信息溝通交流機(jī)制是提升信息傳輸效率、提高內(nèi)控執(zhí)行成效的保障。物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理及投資決策活動(dòng)必定會(huì)產(chǎn)生諸多數(shù)據(jù)信息，需要及時(shí)傳輸?shù)狡髽I(yè)各個(gè)階層中，并為風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別提供信息依據(jù)。但是，物業(yè)管理企業(yè)下屬機(jī)構(gòu)和部門(mén)較多，且存在一定的分散性，在信息采集與互通方面存在一定的難度，再加上企業(yè)缺乏相應(yīng)的信息反饋機(jī)制。一旦因信息傳遞緩慢影響了企業(yè)決策和風(fēng)險(xiǎn)防控，將會(huì)給企業(yè)帶來(lái)嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)損失。

3物業(yè)管理企業(yè)優(yōu)化內(nèi)部控制工作的策略分析

3.1增強(qiáng)企業(yè)上下的內(nèi)控意識(shí)

實(shí)現(xiàn)企業(yè)內(nèi)控管理的首要前提就是要提升思想上的重視，要求內(nèi)部控制要全面化、系統(tǒng)化地覆蓋各管理部門(mén)及業(yè)務(wù)流程，同時(shí)，無(wú)論是管理層還是執(zhí)行層都要了解內(nèi)部控制應(yīng)用對(duì)于企業(yè)的重要性。在這一過(guò)程中，一方面，物業(yè)企業(yè)管理層應(yīng)當(dāng)重新定位企業(yè)在市場(chǎng)上的扮演角色，轉(zhuǎn)變物業(yè)管理企業(yè)為房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)配套工具的思想定位，真正認(rèn)識(shí)到物業(yè)管理在房地產(chǎn)行業(yè)舉足輕重的地位;另一方面，物業(yè)企業(yè)管理層人員也要實(shí)現(xiàn)內(nèi)控管理理念在企業(yè)文化中的宣貫，增強(qiáng)員工對(duì)內(nèi)控工作的認(rèn)同感，通過(guò)滲透企業(yè)文化的方式提升全員對(duì)內(nèi)部控制工作的參與度，健全內(nèi)控管理環(huán)境，為企業(yè)后續(xù)發(fā)展奠定基礎(chǔ)。

3.2建立健全有效的內(nèi)部組織管理機(jī)制

首先，商業(yè)物業(yè)管理企業(yè)需要完善其內(nèi)部機(jī)構(gòu)設(shè)置，董事會(huì)、執(zhí)行機(jī)構(gòu)和監(jiān)事會(huì)等需要發(fā)揮相互制約、相互監(jiān)督的作用，還要明確工資制度和用工制度，以合同來(lái)保障雙方的合法權(quán)益，發(fā)揮出勞動(dòng)力市場(chǎng)的最大作用。其次，企業(yè)要科學(xué)合理地設(shè)置內(nèi)部控制組織管理機(jī)制，充分發(fā)揮企業(yè)對(duì)資產(chǎn)管理作用，在降低內(nèi)部損耗的同時(shí)提升員工的執(zhí)行能力。最后，建立健全完善的基礎(chǔ)信息管理制度，根據(jù)市場(chǎng)變化完善經(jīng)營(yíng)決策活動(dòng)，充分調(diào)動(dòng)員工積極性，促進(jìn)企業(yè)的成本控制和經(jīng)營(yíng)發(fā)展。

3.3約束評(píng)價(jià)機(jī)制

強(qiáng)化成本考核。成本指標(biāo)考核是促進(jìn)管理人員積極性的重要考核，也是培養(yǎng)各部門(mén)對(duì)于成本控制的責(zé)任心的重要手段。只有考核嚴(yán)肅規(guī)范，大家都重視，才能推進(jìn)公司成本管理水平，從而形成良性循環(huán);做好內(nèi)部控制審計(jì)，尤為必要。對(duì)企業(yè)內(nèi)部控制有效性開(kāi)展自我評(píng)價(jià)，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，不斷完善和改進(jìn)，以發(fā)揮好監(jiān)督作用，及時(shí)查錯(cuò)糾弊，堵塞漏洞，最大程度地降低企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。

3.4強(qiáng)化內(nèi)部信息溝通工作

物業(yè)管理企業(yè)的正常運(yùn)作需要各職能部門(mén)實(shí)現(xiàn)高度的信息共享，在密切協(xié)作與交流的基礎(chǔ)上，健全內(nèi)部管理系統(tǒng)，解決信息傳遞滯后所帶來(lái)的矛盾。在信息技術(shù)的輔助下，物業(yè)企業(yè)要及時(shí)做技術(shù)引入和軟硬件更新的工作，充分利用ERP系統(tǒng)，聯(lián)系企業(yè)的收入管理、設(shè)備采購(gòu)、中央空調(diào)成本支出等業(yè)務(wù)流程;同時(shí)，ERP系統(tǒng)也可以應(yīng)用于物業(yè)企業(yè)的服務(wù)項(xiàng)目核算工作當(dāng)中，為企業(yè)管理及決策提供信息支持。此外，物業(yè)企業(yè)固定資產(chǎn)管理工作是企業(yè)的價(jià)值體現(xiàn)，因而，企業(yè)應(yīng)當(dāng)從資產(chǎn)采購(gòu)、庫(kù)存管理、合理配置、后期維護(hù)等環(huán)節(jié)入手，不僅要保證資產(chǎn)質(zhì)量，還要控制采購(gòu)成本，建立資產(chǎn)使用臺(tái)賬，錄入信息系統(tǒng)與其他業(yè)務(wù)模塊對(duì)接，為企業(yè)資產(chǎn)價(jià)值核算與管理提供便利。

結(jié)束語(yǔ)

總而言之，商業(yè)物業(yè)管理企業(yè)在激烈的行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中優(yōu)化內(nèi)部控制已成為時(shí)代發(fā)展的要求。對(duì)此，企業(yè)要提升內(nèi)部控制執(zhí)行力，建立有效的內(nèi)部控制管理機(jī)制、從風(fēng)險(xiǎn)管理角度加強(qiáng)物業(yè)管理的內(nèi)部控制，不斷調(diào)整內(nèi)部控制方式方法，切實(shí)保障物業(yè)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

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