耿萬(wàn)勝

摘 要：農(nóng)村物業(yè)經(jīng)濟(jì)是一種全新的社會(huì)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象，發(fā)展農(nóng)業(yè)物業(yè)經(jīng)濟(jì)，具有廣泛而深遠(yuǎn)的意義，是實(shí)現(xiàn)鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略的一個(gè)重要舉措，也是提升農(nóng)村居民生活質(zhì)量、減少城鄉(xiāng)差距的一個(gè)重要手段，還是減少農(nóng)村干部負(fù)擔(dān)，減少腐敗風(fēng)險(xiǎn)，提升社會(huì)就業(yè)機(jī)會(huì)，盤(pán)活社會(huì)經(jīng)濟(jì)的重要方式。本文從農(nóng)村物業(yè)經(jīng)濟(jì)的定義、性質(zhì)入手，對(duì)發(fā)展農(nóng)村物業(yè)經(jīng)濟(jì)的意義、農(nóng)村物業(yè)與村民委員會(huì)的關(guān)系、農(nóng)村物業(yè)經(jīng)濟(jì)的內(nèi)容作以闡述，最后構(gòu)建出一個(gè)物業(yè)經(jīng)濟(jì)模型，以供相關(guān)單位與人員參考。

關(guān)鍵詞：農(nóng)村物業(yè);經(jīng)濟(jì);社會(huì)管理;服務(wù)

一、農(nóng)村物業(yè)經(jīng)濟(jì)的定義

農(nóng)村物業(yè)管理是指農(nóng)村集體居民對(duì)本轄區(qū)內(nèi)居住戶把轄區(qū)內(nèi)全部共有建筑、設(shè)施、資源及全部居住戶的非行政事務(wù)委托給物業(yè)服務(wù)企業(yè)、并支付給相應(yīng)服務(wù)費(fèi)用的管理活動(dòng)。由農(nóng)村物業(yè)管理經(jīng)濟(jì)活動(dòng)所形成的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象叫作農(nóng)村物業(yè)經(jīng)濟(jì)。

二、農(nóng)村物業(yè)的經(jīng)濟(jì)性質(zhì)

農(nóng)村物業(yè)是一種服務(wù)性民間經(jīng)濟(jì)組織，是具有一定資質(zhì)的經(jīng)濟(jì)實(shí)體性組織，它獨(dú)立核算，自負(fù)盈虧，它的收入來(lái)源于服務(wù)收費(fèi)所得，其管理部門(mén)包括工商行政管理部門(mén)和村民委員會(huì)，它與村民的關(guān)系是服務(wù)與被服務(wù)的關(guān)系，也有管理與被管理的關(guān)系，但其管理的權(quán)限以服務(wù)為前提。

三、發(fā)展農(nóng)業(yè)村物業(yè)經(jīng)濟(jì)的意義

（一）減少村級(jí)干部負(fù)擔(dān)，減少?lài)?guó)家財(cái)政支出

當(dāng)前村級(jí)干部人員編制很少，而服務(wù)內(nèi)容太過(guò)繁雜，國(guó)家提供的服務(wù)費(fèi)用無(wú)法滿足服務(wù)需求，村級(jí)干部對(duì)村民事務(wù)過(guò)問(wèn)太細(xì)，太雜，無(wú)法實(shí)現(xiàn)其行政性事務(wù)的高效運(yùn)行。當(dāng)前，為了提升農(nóng)民居民的服務(wù)質(zhì)量，國(guó)家支付了大量的非行政性服務(wù)費(fèi)用，但仍然不能根本上解決村民的服務(wù)質(zhì)量問(wèn)題，說(shuō)明簡(jiǎn)單地增加管理服務(wù)費(fèi)用不能從根本上解決問(wèn)題，發(fā)展農(nóng)村物業(yè)則成為解決這個(gè)矛盾的很好思路。

（二）提升農(nóng)村居民生活水平，縮小城鄉(xiāng)差距

農(nóng)村居民的收入增多了，對(duì)美好生活的向往也與日俱增，但當(dāng)前農(nóng)村居民的居住環(huán)境不同于城市，不存在物業(yè)管理這種模式，沒(méi)有類(lèi)似于城市居民小區(qū)的物業(yè)服務(wù)，總體生活質(zhì)量與城市差異顯著。發(fā)展農(nóng)村物業(yè)可以顯著提升農(nóng)村居民的生活質(zhì)量，縮小城鄉(xiāng)差距，有利于構(gòu)建更加和諧的社會(huì)環(huán)境。

（三）減少村級(jí)腐敗，提高農(nóng)村居民收入

村委會(huì)把部分社會(huì)服務(wù)性的事務(wù)交由物業(yè)來(lái)管理，實(shí)行收費(fèi)管理，可以減少?lài)?guó)家的管理成本，也減少了村級(jí)干部的腐敗風(fēng)險(xiǎn);村民付費(fèi)后求取得高質(zhì)量的物業(yè)服務(wù)，也符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律;村民接受了良好的物業(yè)服務(wù)，可以擺脫日常事務(wù)所帶來(lái)的困擾，可以騰出時(shí)間和精力，從事更加專(zhuān)業(yè)的其他工作，以增加其家庭收入。

（四）增加就業(yè)崗位，減輕社會(huì)就業(yè)壓力

發(fā)展農(nóng)村物業(yè)，可以大規(guī)模地增加就業(yè)崗位，粗略計(jì)算，全國(guó)有300多萬(wàn)個(gè)自然村，如果每個(gè)自然村有3個(gè)人進(jìn)入農(nóng)村物業(yè)企業(yè)，全國(guó)則可提供近千萬(wàn)個(gè)就業(yè)崗位，在當(dāng)前就業(yè)崗位十分緊張的環(huán)境下，提供大規(guī)模的就業(yè)崗位無(wú)疑具有十分重要的社會(huì)貢獻(xiàn)。

（五）細(xì)化社會(huì)分工，促進(jìn)社會(huì)進(jìn)步

社會(huì)分工的細(xì)化是社會(huì)發(fā)展的典型特征，發(fā)展農(nóng)村物業(yè)，是細(xì)化社會(huì)分工在農(nóng)村的最新體現(xiàn)，是社會(huì)發(fā)展的一定階段的必然產(chǎn)物。在當(dāng)前，農(nóng)村的社會(huì)分工與城市差異巨大，而實(shí)行農(nóng)村物業(yè)管理，可以引領(lǐng)農(nóng)村其他領(lǐng)域快速實(shí)現(xiàn)更精細(xì)的社會(huì)分工。

（六）穩(wěn)定農(nóng)村社會(huì)環(huán)境，消除不安定因素

調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在當(dāng)前農(nóng)村，社會(huì)不穩(wěn)定的重要因素并不是經(jīng)濟(jì)發(fā)展不足的問(wèn)題，而是社會(huì)服務(wù)不完善的問(wèn)題。在更多的上訪戶中，基本不是由于生活過(guò)不下去，無(wú)法生存的問(wèn)題，而是矛盾糾紛沒(méi)有得到解決，社會(huì)分配不公，村級(jí)社會(huì)服務(wù)質(zhì)量不高的原因。而這些問(wèn)題的解決，當(dāng)前基本依靠村民委員會(huì)來(lái)解決，但村民委員會(huì)人員少工作多，精力不足，如果交由農(nóng)村物業(yè)來(lái)解決，會(huì)取得明顯成效，將會(huì)大大減少社會(huì)不穩(wěn)定因素。

四、農(nóng)村物業(yè)企業(yè)與村民委員會(huì)的關(guān)系

它們共同為轄區(qū)內(nèi)的村民服務(wù)，村民委員會(huì)作為村民自治組織，重在行政管理服務(wù)，農(nóng)村物業(yè)作為經(jīng)濟(jì)組織，重在生活與社會(huì)服務(wù)。

農(nóng)村物業(yè)企業(yè)的服務(wù)區(qū)域靈活多樣，一個(gè)物業(yè)企業(yè)可以管理一個(gè)村民小組，也可是一個(gè)行政村，甚至是一個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，完全由基服務(wù)能力來(lái)決定。而村民委員會(huì)是限定在一個(gè)行政村的。

農(nóng)村物業(yè)企業(yè)必須接受所管理區(qū)域的村民委員會(huì)的管理，并受上級(jí)鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府的監(jiān)督：農(nóng)村物業(yè)企業(yè)的管理與服務(wù)內(nèi)容可以與村民委員會(huì)協(xié)商決定，須與村委會(huì)簽訂服務(wù)協(xié)議，并接受鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府的監(jiān)督管理。

五、農(nóng)村物業(yè)經(jīng)濟(jì)管理的內(nèi)容

（一）公共建筑設(shè)施管理

如：公路清潔清障，路燈管理，監(jiān)控設(shè)備管理，公廁清潔管理，等等;

（二）公益性服務(wù)管理

溝塘環(huán)境管理，公共衛(wèi)生管理，社保費(fèi)代收、醫(yī)保費(fèi)代收、農(nóng)業(yè)保險(xiǎn)費(fèi)代收等;

（三）有償社會(huì)化服務(wù)管理

代收電費(fèi)、燃?xì)赓M(fèi)、電信費(fèi)、代收快遞等，代領(lǐng)養(yǎng)老金等。

但許多行政性事務(wù)的管理則不能納入物業(yè)管理范圍，比如：扶貧開(kāi)發(fā)、民政救災(zāi)、征兵安置、空氣污染管理，野生動(dòng)物保護(hù)，違法建筑管理，宗教事務(wù)管事，邪教治理，毒品治理，交通違法管控，等等。這些必須由國(guó)家機(jī)關(guān)掌握，具體到村則由村民委員會(huì)來(lái)管理。

有些服務(wù)內(nèi)容則可由村民委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)相結(jié)合進(jìn)行管理比如：公共衛(wèi)生管理、公共停車(chē)位管理、食品安全管理、紅白喜事管理等等。

具體管理內(nèi)容要結(jié)合實(shí)際情況，要結(jié)合群眾需求，并根據(jù)社會(huì)發(fā)展及國(guó)家政策的變動(dòng)作相應(yīng)變動(dòng)。

六、一個(gè)農(nóng)村物業(yè)管理模型

該農(nóng)村物業(yè)公司由李莊村委會(huì)張莊自然村村民張三發(fā)起成立，張三出資50萬(wàn)元，在本縣工商局注冊(cè)成立，取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照，辦公地點(diǎn)設(shè)在李莊村民委員會(huì)所在地李莊自然村，辦公用房為租用本村村民的自建住宅。

經(jīng)與李莊村民委員會(huì)談判：經(jīng)由村委會(huì)召開(kāi)村民代表大會(huì)研究決定，村民委員會(huì)同意該公司與村民委員會(huì)簽訂農(nóng)村物業(yè)管理協(xié)議，協(xié)議內(nèi)容經(jīng)村民代表大會(huì)同意通過(guò)，管理內(nèi)容公告全村各自然村。

物業(yè)公司在各自然村設(shè)立分部，辦公地點(diǎn)由公司選定，工作人員由公司從社會(huì)招聘，本村村民優(yōu)先聘用，接受公司統(tǒng)一管理。

李莊村委會(huì)每年會(huì)抽樣調(diào)查物業(yè)公司的服務(wù)質(zhì)量與群眾滿意度，以確定是否提議召開(kāi)村民代表大會(huì)，以決定給物業(yè)公司一定的處罰或獎(jiǎng)勵(lì)。

物業(yè)公司每年上交營(yíng)業(yè)利潤(rùn)的5%給村委會(huì)，作為村集體發(fā)展的公積金，并且每年不少于5萬(wàn)元，以用于提升本村經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平。