房地產經濟波動的影響因素及對策探析

姜艷華 周婷

摘 要 我國處于社會主義市場經濟體系，由于時代的快速發(fā)展，房地產行業(yè)在經濟發(fā)展當中扮演著越來越重要的角色。通過分析房地產經濟波動所存在的規(guī)律，可以對國家的房地產市場進行科學的預判，采取相應的措施引導房地產市場向穩(wěn)定可持續(xù)的方向發(fā)展。近些年來，房價的漲速逐漸加快，住房需求者和投資者已經不能正確把握房價的波動規(guī)律，進而導致無法正確處理房地產需求和投資之間的關系，無論是對于住房需求者，還是房地產整個行業(yè)來說都會造成一定的影響。通過研究影響房地產經濟規(guī)律波動的內因和外因，可以有效制定解決措施，科學預判房地產行業(yè)的發(fā)展趨勢。

關鍵詞 影響因素;房地產;經濟波動;應對措施

引言

眾所周知，房地產市場較為火爆，房價持續(xù)居高不下，不同區(qū)域的房價差距較大。但由于房地產經濟發(fā)展受到各種因素的影響如國家宏觀調控、當?shù)叵M者購買力水平、銀行貸款政策等，不斷經歷經濟蕭條、經濟復蘇、經濟繁榮等時期。本文通過對這些因素的分析，從而進一步討論房地產行業(yè)應該采取怎樣的營銷對策。

1房地產經濟波動的影響因素

（1）內部影響因素。房地產業(yè)市場供求矛盾是房地產業(yè)經濟波動范圍內在體驗的根本原因。房地產市場供求關系是市場中一個不斷變化的因素。房地產市場投資的快速增長需要消費者實際需求的跟進和支持。因此，技術、勞動力、資金、管理三個條件發(fā)生變化，房地產供應總量繼續(xù)擴大或大幅增加。此外，由于各種因素的影響，房地產總需求也將發(fā)生顯著變化，加上房地產業(yè)供給問題的顯著變化要比需求變化更為劇烈，實際需求線的波動范圍先于供給問題線的振蕩。因此，房地產市場總供給不足與總潛在需求之間的平衡是沒有意義的。經常發(fā)生失衡，房地產行業(yè)和經濟將進行微調。房地產市場供求關系的變化不可避免地會引起整個房地產行業(yè)經濟的劇烈波動。房地產投資價格的波動是房地產行業(yè)國內經濟發(fā)生變化的主要原因。減少對房地產行業(yè)投資項目的盲目性和投資，將不可避免地帶動房地產商業(yè)房地產價格的不規(guī)則和快速上漲，這也將影響房地產行業(yè)投資的高投資回報率。在高利潤率環(huán)境的驅動下，必然會導致更多資金流入公司的房地產開發(fā)市場。結果，房地產市場迅速發(fā)展，交易量將增加，市場進入持續(xù)繁榮的第三階段。從表面上看，此時的房地產投資合作開發(fā)企業(yè)和相應的企業(yè)本身具有較好的效益，但由于當時市場供求關系的不正常，房地產投資經濟發(fā)展的經濟繁榮蘊含著巨大的氣泡數(shù)[1]。

（2）市場帶來的影響因素。房地產的發(fā)展并不是一成不變的，它也會受到諸多因素的影響，而市場的環(huán)境變化也同樣會對房地產的發(fā)展造成一定的影響。此外，有關的數(shù)據(jù)表明，在購買房屋的過程中，消費者對面積、戶型、品質的要求也同樣會對房地產的發(fā)展造成一定的影響。所以在發(fā)展房地產經濟的過程中，必須要學會把控全局，基于多方角度下做出合理的調整，以明確房產行業(yè)今后的發(fā)展方向。而在這種現(xiàn)狀下，必須要對消費者的購買意愿以及購買能力等方面進行有針對性的調查，并且做出切實可行的解決方案，從而不斷地降低其風險的產生。

2促進房地產經濟穩(wěn)定發(fā)展的有效對策

（1）健全金融制度。金融市場的發(fā)展對房地產經濟的影響不可忽視，為更好的保障房地產經濟的穩(wěn)步發(fā)展，需求從金融制度層面入手，結合房地產事業(yè)以及市場經濟的大環(huán)境，制定相關的金融制度，為房地產事業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造更好的金融環(huán)境。此外，也可對相關的優(yōu)惠政策進行了解，通過調整自身的經營結構，解決在房地產開發(fā)時所面臨的相關問題，從而保障房地產經濟的穩(wěn)步發(fā)展[2]。

（2）加大我國市場控制力度。價格引起房地產經濟出現(xiàn)波動，為了進一步的控制市場的發(fā)展趨勢，需要積極采取相應的措施。明確影響房地產經濟出現(xiàn)波動的相關因素，當房地產的價格一直處于波動時，國家有責任對其進行調控，但這并不是嚴格地將價格控制在范圍之內，當房地產的價格波動處于正常范圍時，政府不需要采取措施進行干預。通常情況下，房地產的競爭十分激烈，價格的波動在一定范圍之內，對于提升市場競爭力來說非常有效，并且對于自身企業(yè)的經營管理來說是十分有利的。除此之外，如果房地產市場低價或高價超出了合理的范圍，此時政府應該采取措施進行調控，尤其是當房價處于低價時，一定要及時地進行控制，否則當價格低于一定程度之后，會嚴重影響到國家的權益，引發(fā)出一系列的問題，比如說囤積土地、大量房產閑置。當土地的價格過高時，就會無形之中限制地產的價格，從而也限制了消費者的購買欲望;當土地的價格漲幅過高時，在一定程度上也會影響到其他產業(yè)的價格，從而就會帶來通貨膨脹的壓力。故此，應盡可能地將房地產的價格控制在合理的范圍之內，從根本上推動房地產業(yè)穩(wěn)定可持續(xù)的發(fā)展。

（3）調整土地政策。土地資源作為房地產開發(fā)過程中的重要資源，在利用過程中要進行科學規(guī)范才能促進房地產經濟穩(wěn)步發(fā)展。在使用過程中政府要對市場利用總量進行限制，實現(xiàn)市場化的拍賣和招投標。企業(yè)要持續(xù)關注當?shù)卣块T的招標網，根據(jù)政府要求做出相關競標報告，合理預測分析從而做出土地價值估計，以求能夠在競標中獲勝。招標管理人員要經過專業(yè)考核，在進行招聘時要選擇具有責任心、認真細致的工作人員，必須要十分熟悉招標環(huán)節(jié)，能夠根據(jù)招標過程中出現(xiàn)的突發(fā)狀況進行有效應對。招標完成后要選擇專業(yè)人才對開發(fā)樓盤進行整體設計，盡量節(jié)約土地資源。例如：要對競標下來的土地進行整體普查，通過考察現(xiàn)場情況繪制詳細的地圖，對該地區(qū)的公路、河流、橋梁等進行分析，并根據(jù)當?shù)財?shù)據(jù)文件匯總該區(qū)域的使用情況，如不同性質的工廠有多少、已有使用民宅多少、商業(yè)樓有多少等[3]。

3結束語

總之，房地產價格波動會導致一系列復雜的后續(xù)問題，在這一基礎上國家應當做好相關工作，有針對性地進行調控，確保物業(yè)價格和地價等能夠保持一定的穩(wěn)定性，進而促進相關產業(yè)的有效上升。

參考文獻

[1] 林永學.房地六經濟波動的影響因素分析及對策研究[J].財經界（學術版），2018（3）：27-28.

[2] 解斌.房地產經濟波動的影響因素及應對策略探析[J].城市建設理論研究（電子版），2018（2）：193.

[3] 唐偉.影響我國房地產經濟穩(wěn)定的因素以及相關對策分析[J].時代金融，2018，89（2）：123-128.