蘇志勇

相比于住房銷(xiāo)售市場(chǎng)，今年的住房租賃市場(chǎng)受疫情影響更為嚴(yán)重。一方面，大量企業(yè)推遲開(kāi)工、學(xué)校推遲開(kāi)學(xué)，導(dǎo)致租房需求延后;另一方面，人口流動(dòng)受限，熱點(diǎn)城市外來(lái)務(wù)工機(jī)會(huì)減少，導(dǎo)致租房需求嚴(yán)重下滑。隨著近期疫情好轉(zhuǎn)，加之畢業(yè)季的到來(lái)，全國(guó)主要熱點(diǎn)城市住房租賃市場(chǎng)開(kāi)始緩慢恢復(fù)，但與往年相比，市場(chǎng)成交量?jī)r(jià)均出現(xiàn)下滑。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的月度CPI數(shù)據(jù)顯示，6月份居住類(lèi)價(jià)格同比下降0.6%，其中租賃房房租同比下降0.7%，環(huán)比微降0.1%。

2019年7月，住建部和財(cái)政部聯(lián)合發(fā)布《2019年中央財(cái)政支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展試點(diǎn)入圍城市名單公示》，北京、長(zhǎng)春、上海、南京、杭州、合肥、福州、廈門(mén)、濟(jì)南、鄭州、武漢、長(zhǎng)沙、廣州、深圳、重慶、成都等16個(gè)城市入圍。本文就以這16個(gè)城市為重點(diǎn)，從政策、市場(chǎng)等層面梳理熱點(diǎn)城市住房租賃市場(chǎng)狀況及發(fā)展前景。

政策加持，租購(gòu)并舉穩(wěn)步推進(jìn)

“加快建立多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度”是中央提出的推動(dòng)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展的一項(xiàng)重要工作，大力發(fā)展住房租賃市場(chǎng)也是住建部今年的主要任務(wù)。2019年7月，住建部、財(cái)政部聯(lián)合下發(fā)文件，將北京、長(zhǎng)春、上海、南京、杭州、合肥、福州、廈門(mén)、濟(jì)南、鄭州、武漢、長(zhǎng)沙、廣州、深圳、重慶、成都等16個(gè)城市列為支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的試點(diǎn)城市，并給予財(cái)政補(bǔ)貼。按城市規(guī)模分檔，直轄市每年補(bǔ)貼10 億元，省會(huì)城市和計(jì)劃單列市每年補(bǔ)貼8 億元，地級(jí)城市每年補(bǔ)貼6 億元，試點(diǎn)為期3 年，補(bǔ)貼住房租賃專(zhuān)項(xiàng)資金共402億元。可用于多渠道籌集租賃住房房源、建設(shè)住房租賃信息服務(wù)與監(jiān)管平臺(tái)等與住房租賃市場(chǎng)發(fā)展相關(guān)的支出，示范城市可以自主確定資金使用方案。截至目前，已經(jīng)有濟(jì)南、成都、廣州、重慶、鄭州、合肥、武漢、南京、長(zhǎng)春、廈門(mén)等大部分城市陸續(xù)出臺(tái)了資金使用方案和相關(guān)資金管理辦法。南京、廣州、武漢、廈門(mén)、長(zhǎng)春等多個(gè)城市分批次申報(bào)了補(bǔ)貼項(xiàng)目。

廣州政策規(guī)定，利用集體、國(guó)有建設(shè)用地建設(shè)普通租賃住房，按建筑面積750元/平方米給予補(bǔ)貼;建設(shè)集體宿舍型租賃住房，按建筑面積800元/平方米給予補(bǔ)貼。重慶新建改建租賃住房項(xiàng)目每平方米最高補(bǔ)貼1000元。鄭州規(guī)定，國(guó)有建設(shè)用地新建租賃住房按照不超過(guò)500元/平方米標(biāo)準(zhǔn)獎(jiǎng)補(bǔ)，集體建設(shè)用地新建租賃住房按照不超過(guò)400元/平方米標(biāo)準(zhǔn)獎(jiǎng)補(bǔ)。濟(jì)南新建租賃住房項(xiàng)目最高獎(jiǎng)勵(lì)1000元/平方米，改建非居住房屋項(xiàng)目最高獎(jiǎng)補(bǔ)600元/平方米，盤(pán)活社會(huì)閑置住房項(xiàng)目最高獎(jiǎng)補(bǔ)180元/平方米。合肥規(guī)定，利用商品住房建設(shè)用地、集體建設(shè)用地集中新建租賃住房，擬分別按照建筑面積800元和600元每平方米進(jìn)行獎(jiǎng)補(bǔ)。成都對(duì)新建、改建租賃住房項(xiàng)目按最高不超過(guò)1500元/平方米標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行獎(jiǎng)補(bǔ)。長(zhǎng)沙支持將符合條件的閑置廠房、辦公用房、倉(cāng)儲(chǔ)用房和其他商業(yè)用房等非居住類(lèi)型現(xiàn)有房屋，依法改造作為租賃住房。

供給端發(fā)力的同時(shí)，各地還通過(guò)租金補(bǔ)貼、公積金支取等措施鼓勵(lì)住房租賃需求，降低房租成本。例如北京放寬租房補(bǔ)貼申請(qǐng)條件，由家庭人均月收入不高于2400元上調(diào)至不高于4200元。上海規(guī)定，廉租房基準(zhǔn)租金參照所在區(qū)域市場(chǎng)租金80%確定。杭州對(duì)支付房租壓力比較大的無(wú)房職工，6月30日前可按月提取公積金賬戶(hù)余額。另外，越來(lái)越多的城市將租房補(bǔ)貼作為吸引人才的重要砝碼。例如杭州，本科以上應(yīng)屆大學(xué)生，每年給1萬(wàn)元租房補(bǔ)貼，最多可享受6年。在南京，符合申領(lǐng)條件的博士、碩士、學(xué)士按每人每月2000元、800元、600元享受最長(zhǎng)36個(gè)月的住房租賃補(bǔ)貼。三亞規(guī)定，本科生租房每月補(bǔ)貼1500元。

在金融政策方面，盡管對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有著嚴(yán)格的限制，但是對(duì)發(fā)展住房租賃市場(chǎng)卻給予了極大的政策支持。年初，北京金融資產(chǎn)交易所發(fā)布“住房租賃企業(yè)股權(quán)交易服務(wù)配套制度的通知”及配套文件，選取位于北京、上海、蘇州、無(wú)錫等四個(gè)城市的優(yōu)質(zhì)住房租賃企業(yè)作為首批服務(wù)對(duì)象，涵蓋集體建設(shè)用地、國(guó)有商業(yè)性住宅用地、商服用地及專(zhuān)門(mén)的租賃住房用地等可用于租賃住房的土地類(lèi)型，涉及成熟運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目及待建、在建項(xiàng)目。6月，國(guó)務(wù)院印發(fā)海南自由貿(mào)易港建設(shè)總體方案，其中提出明確支持發(fā)展租賃住房REITs。6月份，建行承諾將3年投入1100億元貸款扶持5城市提供40萬(wàn)套政策性租賃住房。

市場(chǎng)現(xiàn)狀：馬太效應(yīng)明顯

中房智庫(kù)根據(jù)中國(guó)房?jī)r(jià)行情網(wǎng)統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)，入圍中央財(cái)政支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展試點(diǎn)的16個(gè)熱點(diǎn)城市中，9個(gè)城市租金同比上漲，6個(gè)城市租金下跌，1個(gè)城市持平。租金漲幅最大的是此次疫情的重災(zāi)區(qū)武漢，同比漲幅達(dá)13.92%;跌幅最大的是成都，同比跌幅達(dá)4.05%。從環(huán)比數(shù)據(jù)看，6月13個(gè)城市環(huán)比上漲，3個(gè)城市下跌。環(huán)比漲幅最大的是深圳，達(dá)5.7%;環(huán)比跌幅最大的是杭州，跌幅為1.81%。從房租價(jià)格看，房租最高的是北京，達(dá)92.1元/平方米·月，單套平均總價(jià)達(dá)8111元;房租最低的為長(zhǎng)春，為25.7元/平方米·月，單套平均總價(jià)為1874元。單價(jià)超過(guò)50元/月的有5個(gè)城市，分別為北京92.1元，上海81元，深圳77.1元，杭州54.1元，廣州51.9元。從租售比數(shù)據(jù)看，廈門(mén)租售比最高，達(dá)到86，深圳租售比為81，位居次席。從4個(gè)一線城市1～6月份的租金走勢(shì)看，北京和深圳房租比1月份有所下降，而上海和廣州有所上漲。

此前中房智庫(kù)在分析房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況時(shí)得出結(jié)論是市場(chǎng)分化嚴(yán)重。這一判斷對(duì)住房租賃市場(chǎng)同樣適用。從區(qū)域上分析，列入中央財(cái)政支持的16個(gè)城市中，房租最高的北京和房租最低的長(zhǎng)春，房租相差4倍多。即便在同一城市，因所處區(qū)域不同而產(chǎn)生的租金差異同樣巨大。以北京為例，三大核心區(qū)西城區(qū)、東城區(qū)和海淀區(qū)，房租分別達(dá)到127元/平方米·月、124元/平方米·月和110元/平方米·月，而地處遠(yuǎn)郊的平谷區(qū)的租金只有25.6元/平方米·月，與最高區(qū)域相差4倍有余。

房租的差異從側(cè)面反映出熱點(diǎn)城市的吸引力，產(chǎn)業(yè)、資源要素、營(yíng)商環(huán)境等因素的優(yōu)勢(shì)，成為城市持久的核心競(jìng)爭(zhēng)力。針對(duì)16個(gè)支持住房租賃發(fā)展的城市，克而瑞根據(jù)城市經(jīng)濟(jì)活力、擇業(yè)理想度、城市便利度、租賃市場(chǎng)活躍度等4個(gè)維度，編制出《城市租賃吸引力榜單》，其中上海、深圳、北京、杭州、廣州位列排行榜前五位，說(shuō)明一線城市仍具備不可抗拒的吸引力。從16個(gè)城市的人口變化可見(jiàn)，除去北京主動(dòng)疏解造成人口負(fù)增長(zhǎng)，以及長(zhǎng)春人口流出外，其余14個(gè)城市均為人口流入城市，其中杭州2019年人口凈流入達(dá)55.4萬(wàn)，深圳達(dá)41.22萬(wàn)，廣州達(dá)40.15萬(wàn)。

租賃企業(yè)：優(yōu)勝劣汰，“裸泳者”加速出局

由于歷史原因，我國(guó)住房租賃市場(chǎng)供給主體結(jié)構(gòu)存在嚴(yán)重不平衡。個(gè)人普租占比達(dá)67%，城中村房源占28%，分散式品牌公寓占比4%，集中式品牌公寓占比僅為1%。如果將城中村房源歸入個(gè)人普租，兩者占比高達(dá)95%。

受疫情影響，今年住房出租無(wú)論是成交周期還是成交價(jià)格，都比往年遜色了許多。這對(duì)于個(gè)人房源來(lái)說(shuō)，影響只是成交周期拉長(zhǎng)，收益減少，個(gè)人主體不存在虧損問(wèn)題。而對(duì)于高成本運(yùn)營(yíng)的品牌公寓企業(yè)來(lái)說(shuō)，則要面對(duì)資金鏈緊張、出租率降低、物業(yè)成本壓力大等諸多難題。特別是在瘋狂擴(kuò)張中采取“高收低出”搶奪房源的中小長(zhǎng)租公寓企業(yè)，更是致命打擊。據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，上半年陷入資金鏈斷裂、倒閉、跑路的中小公寓企業(yè)達(dá)16家。此外，關(guān)于長(zhǎng)租公寓品牌資金鏈緊張的報(bào)道也是不勝枚舉。如在美國(guó)上市的青客公寓（QK.US）頻繁被爆出倒閉傳聞，公司承認(rèn)遇到了資金困難，但目前仍在正常運(yùn)營(yíng)。4月份，位于合肥的嗨客公寓因收儲(chǔ)過(guò)多房源造成資金鏈壓力，無(wú)法償還客戶(hù)欠款，疑似跑路;另一家合肥品牌公寓匠寓也因收儲(chǔ)房源空置率過(guò)高出現(xiàn)資金鏈困難，被政府部門(mén)約談，公安機(jī)關(guān)也介入調(diào)查。還有青島的美麗屋、金宣公寓也因租金貸等問(wèn)題引發(fā)大量投訴，遭到政府部門(mén)提示風(fēng)險(xiǎn)。

疫情沖擊之下，資金實(shí)力不濟(jì)、盲目擴(kuò)張的長(zhǎng)租公寓企業(yè)加速現(xiàn)出原形，成為“裸泳者”，而一些優(yōu)質(zhì)的品牌企業(yè)則抓住機(jī)會(huì)，通過(guò)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型、并購(gòu)實(shí)現(xiàn)逆勢(shì)擴(kuò)張。例如旭輝領(lǐng)寓堅(jiān)持“輕重并舉、運(yùn)營(yíng)及資產(chǎn)管理雙輪驅(qū)動(dòng)”的發(fā)展戰(zhàn)略推動(dòng)規(guī)?；l(fā)展，第二季度整體出租率達(dá)到86%，新增房源1900多間。凱德集團(tuán)旗下的公寓及酒店運(yùn)營(yíng)商雅詩(shī)閣，今年前5個(gè)月在華逆勢(shì)簽約13家物業(yè)管理合同，新增房源3000套。萬(wàn)科泊寓則在7月初迎來(lái)了首個(gè)集體土地租賃住房項(xiàng)目北京成壽寺項(xiàng)目，第一批房源僅7天即實(shí)現(xiàn)滿租。

趨勢(shì)：市場(chǎng)空間巨大

首先是政策利好不斷。7月24日，住建部公示了第二批中央財(cái)政支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展試點(diǎn)入圍城市名單，其中包括天津、石家莊、太原、沈陽(yáng)、寧波、青島、南寧、西安。如果公示通過(guò)，試點(diǎn)城市將達(dá)到24個(gè)。這些城市將在推進(jìn)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展方面發(fā)揮良好的示范效應(yīng)。例如6月份廣州的《政府工作報(bào)告》明確提出，大力發(fā)展租賃住房，增加租賃房源2萬(wàn)套，培育專(zhuān)業(yè)化規(guī)?；赓U企業(yè)10家，開(kāi)展集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房、中央財(cái)政支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展、發(fā)展政策性租賃住房等試點(diǎn)。重慶也于6月份出臺(tái)了《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的實(shí)施意見(jiàn)》，明確提出發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的指導(dǎo)思想和發(fā)展目標(biāo)。從發(fā)揮國(guó)有企業(yè)示范作用、培育專(zhuān)業(yè)化住房租賃企業(yè)、支持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展、引導(dǎo)社會(huì)機(jī)構(gòu)參與發(fā)展租賃住房、支持和規(guī)范個(gè)人出租住房五個(gè)方面提出了培育市場(chǎng)主體的政策措施;從以盤(pán)活存量房屋為主發(fā)展租賃住房、適度新建租賃住房?jī)煞矫嫣岢隽硕嗲阑I集租賃住房的政策措施;從明確租住權(quán)利、穩(wěn)定租賃關(guān)系、發(fā)展配套服務(wù)三個(gè)方面提出了完善住房租賃服務(wù)的政策措施;從稅收、金融、土地三個(gè)方面提出了支持租賃住房發(fā)展的支持政策。

其次是規(guī)模化企業(yè)加速進(jìn)入，市場(chǎng)供應(yīng)大幅增加。目前國(guó)內(nèi)進(jìn)入住房租賃市場(chǎng)的規(guī)模以上機(jī)構(gòu)和房企數(shù)量達(dá)到100多家。近年來(lái)企業(yè)扎堆進(jìn)入，看中的正是加速增長(zhǎng)的房屋租賃需求。今年的疫情是對(duì)行業(yè)的一次大考，市場(chǎng)存在的問(wèn)題和矛盾加速暴露，“裸泳者”加速出局。經(jīng)過(guò)前兩年的政策推動(dòng)，用于租賃住房的土地供應(yīng)力度逐年加大，特別是集體土地建租賃住房的制度障礙已經(jīng)打破，低價(jià)土地進(jìn)入開(kāi)發(fā)階段，今年將陸續(xù)形成市場(chǎng)供應(yīng)。

最后，市場(chǎng)供應(yīng)的增加，將帶動(dòng)住房租賃價(jià)格漲幅趨緩甚至下降，帶動(dòng)市場(chǎng)需求進(jìn)一步增加。品牌企業(yè)的進(jìn)入還會(huì)帶動(dòng)租賃住房品質(zhì)的提升，會(huì)有越來(lái)越多的人選擇以租房滿足住房需求。另外，持續(xù)的市場(chǎng)整頓有效地凈化了市場(chǎng)環(huán)境，住房租賃市場(chǎng)將進(jìn)入良性發(fā)展的軌道。（文章來(lái)源：中房智庫(kù)）