范昊蔚

摘?要：隨著時(shí)代的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)迎來巨大的發(fā)展機(jī)遇。房地產(chǎn)項(xiàng)目合作開發(fā)已被諸多企業(yè)作為相對(duì)主要的現(xiàn)實(shí)選擇。房地產(chǎn)合作開發(fā)項(xiàng)目具有優(yōu)勢互補(bǔ)、資源共享，合作具有全程性，合作方需具有高度協(xié)作精神等特性。合作開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理中在開發(fā)資金有效保障、開發(fā)成本的合理控制、開發(fā)團(tuán)隊(duì)的素質(zhì)方面存在突出問題。提出實(shí)施房地產(chǎn)合作開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管控措施：構(gòu)建完善的全過程風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制，提升項(xiàng)目管理隊(duì)伍建設(shè)，不斷加強(qiáng)合作方的履約精神，重視合作項(xiàng)目的品牌形象建設(shè)。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);合作開發(fā)項(xiàng)目;風(fēng)險(xiǎn)管控

【中圖分類號(hào)】F293.3??【文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼】A?【文章編號(hào)】1674-3733（2020）18-0259-01

隨著國民經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)已進(jìn)入高投入、高風(fēng)險(xiǎn)的“白銀時(shí)代”，行業(yè)競爭與生存環(huán)境日益嚴(yán)峻，諸多的房企管理者都在尋找新的發(fā)展方式，掌握新的生存技能，以保證企業(yè)升級(jí)變革的新引擎新動(dòng)能。然而，房地產(chǎn)合作開發(fā)項(xiàng)目實(shí)施過程中需面臨更多、更復(fù)雜的影響因素和風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，故而，做好合作項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)管控成為項(xiàng)目成敗與否的關(guān)鍵。

1?合作開發(fā)項(xiàng)目的特性

1.1?優(yōu)勢互補(bǔ)、資源共享。

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目之所以選擇合作的方式，多數(shù)是原生項(xiàng)目方存在一定的資源缺陷，通過尋找合適的合作伙伴，彌補(bǔ)自身在資金、技術(shù)、資源等方面的不足，以增強(qiáng)開發(fā)項(xiàng)目的市場競爭力。因此，項(xiàng)目合作的雙方必定有實(shí)現(xiàn)技術(shù)資源和市場資源等多方面資源共享的目標(biāo)，通過對(duì)雙方資源的有機(jī)整合，定能產(chǎn)生協(xié)同作用，帶動(dòng)自身發(fā)展，提高項(xiàng)目核心競爭力。

1.2?合作具有全程性。

房地產(chǎn)的合作開發(fā)模式，是基于一個(gè)開發(fā)項(xiàng)目的全程和全面合作，目前通常的模式是合作雙方成立項(xiàng)目公司，各自占有不同比例的股權(quán)，雙方是在資金、技術(shù)和信息等方面的全過程合作。在房地產(chǎn)合作開發(fā)模式下，合作的內(nèi)容包括項(xiàng)目前期決策、拿地立項(xiàng)、建設(shè)施工和銷售運(yùn)營等整個(gè)環(huán)節(jié)，只有完成了整個(gè)環(huán)節(jié)的合作才可以實(shí)現(xiàn)效益和利益的分配，這也就需要雙方必須有合理的職責(zé)分工、優(yōu)質(zhì)的資源導(dǎo)入、科學(xué)的協(xié)作規(guī)則和高度的統(tǒng)一管理，才能最大程度發(fā)揮各自優(yōu)勢，實(shí)現(xiàn)合作雙方經(jīng)濟(jì)效益最大化和企業(yè)發(fā)展規(guī)?；暮诵脑V求。

1.3?合作方需具有高度協(xié)作精神。

在項(xiàng)目合作開發(fā)中，合作方通過共同利益將不同合作主體相互聯(lián)系在一起，即使合作協(xié)議中就合作主體的權(quán)利義務(wù)進(jìn)行了約定，但由于宏觀政策環(huán)境、市場條件、內(nèi)部因素在不斷發(fā)生變化，合作各方都必須具備高度的協(xié)作理念和精神，才能對(duì)項(xiàng)目開發(fā)過程中產(chǎn)生的變化及時(shí)作出正確的反應(yīng)和調(diào)整，獲得預(yù)期的收益，降低項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)。否則，就會(huì)因合作各方?jīng)Q策意見不統(tǒng)一而產(chǎn)生決策滯緩、周期冗長、效率低下的現(xiàn)象，以至于影響合作效果和最終收益。

2?合作開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理中的突出問題

2.1?開發(fā)資金有效保障問題。

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資金投入量巨大，目前大多數(shù)合作開發(fā)項(xiàng)目又一貫采用項(xiàng)目公司合作制，除了項(xiàng)目自身現(xiàn)金流入外，無其他收入做資金保障。合作方主要須對(duì)注冊資本金的額度、土地出讓金的繳納及在項(xiàng)目現(xiàn)金流回正前資金需求量進(jìn)行嚴(yán)格的測算和控制，且必須在合作協(xié)議中約定因市場變化發(fā)生資金需求增加時(shí)，合作各方的增資保障，否則很難把控項(xiàng)目遇到不可預(yù)測風(fēng)險(xiǎn)時(shí)資金的有效保障。

2.2?開發(fā)成本的合理控制問題。

房地產(chǎn)項(xiàng)目自土地拍賣至房屋交付需要經(jīng)歷一個(gè)比較長的周期，成本控制貫穿始終。合作方需要就成本控制的前提和基礎(chǔ)達(dá)成共識(shí)，制定科學(xué)、合理的成本控制目標(biāo)，既不能忽略項(xiàng)目品質(zhì)和建設(shè)質(zhì)量而一味地壓低成本，也不能放任管理不做任何管控。合作方要通過組建專業(yè)團(tuán)隊(duì)或聘請第三方機(jī)構(gòu)的方式，主要對(duì)招投標(biāo)管理、設(shè)計(jì)方案優(yōu)化、工程量核算、承包單位管控、經(jīng)營管理費(fèi)用控制等方面綜合管理，以實(shí)現(xiàn)合作項(xiàng)目成本的合理控制。否則，會(huì)因?yàn)槌杀究刂频娜毕輰?dǎo)致合作方合同的正常履行和預(yù)期經(jīng)濟(jì)效益目標(biāo)的達(dá)成。

2.3?開發(fā)團(tuán)隊(duì)的素質(zhì)問題。

房地產(chǎn)開發(fā)對(duì)項(xiàng)目管理人才的數(shù)量和質(zhì)量要求較高，特別是高級(jí)技術(shù)人才和高級(jí)管理人才。合作開發(fā)項(xiàng)目的合作方應(yīng)根據(jù)協(xié)議約定的各自權(quán)利義務(wù)及管理職責(zé)，進(jìn)行項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)人員組建及配置，且對(duì)項(xiàng)目公司的高級(jí)管理人員及專業(yè)技術(shù)人員的綜合素養(yǎng)、業(yè)務(wù)能力、從業(yè)經(jīng)驗(yàn)、社會(huì)資源等有一定的要求和標(biāo)準(zhǔn)，確保操盤團(tuán)隊(duì)有順利完成項(xiàng)目執(zhí)行全過程的能力。否則，即使市場環(huán)境良好，資金供給正常，也很難實(shí)現(xiàn)既定目標(biāo)。

3?實(shí)施房地產(chǎn)合作開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管控的措施

3.1?構(gòu)建完善的全過程風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制。

項(xiàng)目合作方應(yīng)針對(duì)項(xiàng)目開發(fā)的土地規(guī)劃、營銷策劃、前期預(yù)算、設(shè)計(jì)優(yōu)化、銷售招商、驗(yàn)收交房、財(cái)稅統(tǒng)籌等全過程制定出一整套完善的項(xiàng)目管理方案、績效考核和風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，在項(xiàng)目實(shí)施過程中，嚴(yán)格進(jìn)行過程監(jiān)控，不斷優(yōu)化項(xiàng)目全方位管理機(jī)制，科學(xué)嚴(yán)格把握每個(gè)環(huán)節(jié)的時(shí)間投入、資金投入和人力資源投入，有效降低時(shí)間成本，有突發(fā)情況時(shí)應(yīng)立即啟動(dòng)備用機(jī)制。

3.2?提升項(xiàng)目管理隊(duì)伍建設(shè)。

房地產(chǎn)企業(yè)的整體管控水平與科技創(chuàng)新能力是企業(yè)核心競爭力的來源，而企業(yè)核心競爭力又依賴于項(xiàng)目管理隊(duì)伍建設(shè)，項(xiàng)目合作方必須將項(xiàng)目管理隊(duì)伍建設(shè)上升到工作首要位置。在管理隊(duì)伍建設(shè)中，應(yīng)建立嚴(yán)格的人員管理和考核標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)項(xiàng)目管理人員的專業(yè)素質(zhì)、工作能力、工作經(jīng)驗(yàn)、工作績效等指標(biāo)進(jìn)行全面考核，使各類人員的綜合素質(zhì)完全覆蓋本職工作的要求。

3.3?不斷加強(qiáng)合作方的履約精神。

房地產(chǎn)合作項(xiàng)目在實(shí)施過程中要堅(jiān)決杜絕違約行為的發(fā)生，合作方要根據(jù)項(xiàng)目的運(yùn)營狀況、資金狀況和收益狀況依照協(xié)議約定及時(shí)向投資人披露相關(guān)信息和真實(shí)情況，要做好項(xiàng)目“三控”即資金、進(jìn)度、質(zhì)量的有效控制，按照相關(guān)法律法規(guī)進(jìn)行項(xiàng)目規(guī)范管理，保證合作項(xiàng)目的平穩(wěn)運(yùn)營，保證投資人的既定利益。

3.4?重視合作項(xiàng)目的品牌形象建設(shè)。

房地產(chǎn)合作項(xiàng)目也要高度重視項(xiàng)目的品牌形象建設(shè)，對(duì)項(xiàng)目品質(zhì)、質(zhì)量、客戶口碑做好維護(hù)，減少項(xiàng)目的負(fù)面影響，更好地為項(xiàng)目銷售構(gòu)建堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。杜絕虛假宣傳、違規(guī)建設(shè)銷售和各類法律糾紛等，使項(xiàng)目在優(yōu)質(zhì)的外部環(huán)境中實(shí)現(xiàn)良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。

4?結(jié)語

房地產(chǎn)合作開發(fā)項(xiàng)目模式的風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在投資決策、項(xiàng)目實(shí)施管理和績效方面，必須對(duì)各部分風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行深入分析并采取合理的風(fēng)險(xiǎn)控制和規(guī)避措施，才能將風(fēng)險(xiǎn)及損失最大限度降低，保證房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

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