楊歆

摘 要：中國的房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過近20年的飛速發(fā)展，已經(jīng)從最初零散、非專業(yè)化的運作公司逐漸成長為規(guī)模大、專業(yè)性強(qiáng)的集團(tuán)公司。在全國房企排名前50強(qiáng)中，絕大多數(shù)是國內(nèi)或者香港上市的知名地產(chǎn)企業(yè)。地產(chǎn)品牌眾多，市場競爭激烈，使得開發(fā)公司在產(chǎn)品設(shè)計和服務(wù)理念上對自己的項目提出了更高要求。下文重點分析了業(yè)主收房時應(yīng)該關(guān)注的幾個重點問題。

關(guān)鍵詞：竣工交付;地面停車;綠地率

文章編號：2095-4085（2020）05-0165-02

隨著生活條件的日益提高，對于安家置業(yè)，人們會更多考慮居住環(huán)境和舒服度。近幾年來在考慮產(chǎn)品設(shè)計、小區(qū)環(huán)境、物業(yè)管理、周邊配套的基礎(chǔ)上，購房者會更加聚焦城市規(guī)劃熱門板塊，因此買房、收房的經(jīng)驗必不可少。作為房地產(chǎn)開發(fā)的職業(yè)經(jīng)理人，應(yīng)當(dāng)對房屋交付前的各類手續(xù)和證照有準(zhǔn)確的了解;同時作為購房的普通百姓，也應(yīng)當(dāng)了解自己在收房過程中需要關(guān)注的重點事項。

1 項目交付的前提條件

根據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第十七條：房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工，經(jīng)驗收合格后，方可交付使用，而未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，則不得交付使用?；诖?，以下就針對驗收的內(nèi)容以及業(yè)主如何判斷項目是否驗收合格等問題進(jìn)行闡述。

1.1 驗收流程

房地產(chǎn)開發(fā)從拿地到交付要經(jīng)歷三個重要階段。第一個階段是從拿地到開工，主要確定項目整體規(guī)劃，完成政策性審批，使項目具備合法的開工手續(xù);第二階段是施工階段，任何項目都有施工周期，通常層數(shù)越高，施工周期越長;第三階段就是竣工驗收階段，開發(fā)企業(yè)在具備驗收條件時應(yīng)主動向建設(shè)主管部門提出竣工驗收申請，主管部門應(yīng)對涉及公共安全的內(nèi)容進(jìn)行驗收，驗收合格后即具備了交付的前置條件。那么涉及公共安全的驗收具體又是哪些驗收呢？房屋的驗收需經(jīng)過規(guī)劃、人防、消防、環(huán)保、節(jié)能、防雷等單項驗收，同時還需經(jīng)過竣工初驗、終驗，最后申請聯(lián)合驗收，直至取得竣工備案證。

1.2 聯(lián)合驗收條件

①建設(shè)項目規(guī)劃許可證中所載的驗收樓棟及樓棟周邊區(qū)域已全部竣工并完成規(guī)定事項，具備建設(shè)工程規(guī)劃核實條件。

②建設(shè)項目工程質(zhì)量符合驗收規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)以及圖紙設(shè)計要求，已具備竣工驗收條件。

③建設(shè)工程按消防設(shè)計及消防審批圖紙要求建成且符合國家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)。

④建設(shè)項目已按照環(huán)評及其批復(fù)的要求建設(shè)，落實污染防治工作，配套污染治理設(shè)施。

⑤防雷裝置按核準(zhǔn)的設(shè)計要求建成，經(jīng)防雷檢測機(jī)構(gòu)檢測，符合國家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)。

⑥公用綠化全部竣工完成，已具備通水、通氣、通電要求。

⑦檢測中心出具的沉降、節(jié)能、保溫、鉆心、路燈所接地等功能性檢測報告。

⑧除上述內(nèi)容外，其它規(guī)定的測量和監(jiān)測工作均已完成。

以上事項全部具備條件后，建設(shè)單位可向建設(shè)主管部門提交聯(lián)合驗收申請，主管部門接到申請后應(yīng)對申報材料進(jìn)行審查，審查通過后由主管部門組織人防、消防、規(guī)劃、質(zhì)安監(jiān)等職能部門進(jìn)行現(xiàn)場勘察并出具驗收意見。不合格的建設(shè)項目當(dāng)場書面告知，建設(shè)單位經(jīng)整改后再次提交復(fù)驗申請，合格的建設(shè)項目各部門將出具驗收合格法律文書，最后由主管部門統(tǒng)一核發(fā)竣工備案證。

因此取得竣工備案證即為驗收合格，建設(shè)單位有義務(wù)將取得的竣工備案證在交付現(xiàn)場予以公示，同時業(yè)主也有查看建設(shè)項目的竣工備案證的權(quán)利。

2 地面停車及綠地率

交付時還應(yīng)注意小區(qū)環(huán)境。影響小區(qū)環(huán)境的因素很多，大到物業(yè)管理的品質(zhì)，小到小區(qū)里的一草一木都是環(huán)境的一部分。怎樣的環(huán)境能讓業(yè)主有更好的居住體驗，重點談?wù)劦孛嫱＼嚭途G地率問題。

2.1 地面停車位

根據(jù)《南京市建筑物配建停車設(shè)施設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則》要求，小區(qū)可以設(shè)置地面停車位，但數(shù)量有限制。那么作為業(yè)主來說，如何知曉地面停車位的數(shù)量、位置是否符合規(guī)劃要求呢？規(guī)劃部門在審批小區(qū)總平面方案之前都有公示環(huán)節(jié)，所建房屋的棟數(shù)、層數(shù)、間距、停車數(shù)量、位置等信息均在總平面圖上清楚表達(dá)且公示期為10d。由于公示期項目無法取得施工手續(xù)，加之營銷工作尚未介入，往往公示期會被絕大多數(shù)準(zhǔn)業(yè)主忽視。待小區(qū)交付時業(yè)主對小區(qū)的印象只能停留于營銷沙盤，因此建議業(yè)主們在小區(qū)交付前向政府機(jī)關(guān)申請調(diào)閱規(guī)劃審批圖紙，以便核實小區(qū)停車位是否與規(guī)劃審批圖紙一致，這樣可以最大程度上保證業(yè)主利益。

2.2 綠地率

綠地率和綠化率是兩個不同的概念，它們都是衡量綠化的指標(biāo)。前者是專業(yè)術(shù)語，更加嚴(yán)謹(jǐn)，主要指小區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠化的總和與小區(qū)用地面積之比。而后者是比較寬泛，通常是開發(fā)商宣傳樓盤綠化時引用的概念，沒有法律和法規(guī)依據(jù)。綠地率是小區(qū)綜合性指標(biāo)，做到整個小區(qū)平衡，業(yè)主不能以單棟房屋周邊的綠化多少，來判斷小區(qū)整體綠地率，這樣既不科學(xué)也不準(zhǔn)確。對于業(yè)主來說，綠地率高可以帶來豐富的視覺享受，提高業(yè)主的居住體驗感，更可以給業(yè)主帶來健康的生活氣息，享受綠色生活。因此購房人可以多考察、比較，選擇綠化條件好的樓盤作為居住首選。

3 結(jié) 語

在地產(chǎn)業(yè)競爭日益激烈的大環(huán)境下，開發(fā)企業(yè)必須堅持客戶至上的理念才能在建筑行業(yè)擁有一席之地。從購房人的需求入手，考慮產(chǎn)品設(shè)計，小區(qū)綠化及物業(yè)服務(wù)等，為業(yè)主提供更方便、更舒心的生活環(huán)境。很多地產(chǎn)企業(yè)已引入第三方滿意度調(diào)查，調(diào)查得分將直接影響到企業(yè)的績效考核，因此地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)更加注重客戶感受，以真正做到為每一位業(yè)主用心服務(wù)。

參考文獻(xiàn)：

[1]朱虹.淺談房屋建筑工程竣工驗收的一些問題[J].新西部，2010，（02）.

[2]李思遠(yuǎn).淺析取得《竣工驗收備案表》是房屋交付的必要條件[J].經(jīng)營管理者，2010，（05）.