【摘 要】 中國自1998年開始推行住房制度改革，至今已取得了很大的市場化改革成就，然而房地產(chǎn)也面臨虛高以及不穩(wěn)定的發(fā)展弊病，隨之相對的是中央和各地政府為應(yīng)對此問題所采取的各種房價調(diào)控政策。2020年，受全球疫情的沖擊影響，開發(fā)商當面臨較大的銷售壓力和資金周轉(zhuǎn)壓力，房地產(chǎn)政策“因時而變”以支持房企的合理融資需求。從房價調(diào)控歷史來看，各種住房價格管制措施和相關(guān)政策的本質(zhì)是中央和地方政府之間基于期望收益的展開的博弈行為。中央和地方政府作為博弈參與方，本文基于博弈論視角對雙方在房價調(diào)控政策執(zhí)行過程中所面臨的利益決策行為進行了詳細的探究，通過建立混合策略博弈模型，分析我國在房價調(diào)控方面所存在的問題，以期有助于我國未來出臺更加有效的調(diào)控政策，從而實現(xiàn)房地產(chǎn)市場價格的良好穩(wěn)定發(fā)展，為民生提供有效保障。

【關(guān)鍵詞】 房價調(diào)控 中央政府 地方政府 博弈論

一、引言

房地產(chǎn)行業(yè)目前已成為我國經(jīng)濟的支柱型行業(yè)，是我國經(jīng)濟增長中極其重要的一環(huán)，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展不僅帶動各地政府經(jīng)濟發(fā)展，也顯著影響各地的民生水平和保障。因此，健康良性的房產(chǎn)價格和穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場發(fā)展，對于我國居民、社會的福利水平至關(guān)重要。

2008年源自美國進而輻射全球金融市場的“次貸危機”就是一個很典型房地產(chǎn)行業(yè)反面案例，此次“黑天鵝”事件的爆發(fā)給各國領(lǐng)導人和政府產(chǎn)生了極大的影響，此后，各國學者們對于房地產(chǎn)行業(yè)的研究進行了各種角度的剖析。從1998年開始，中央集中出臺了土地、稅收、信貸、行政管理等一系列調(diào)控措施。中央政府實行房價調(diào)控從開始至今逐漸經(jīng)歷了三個階段，從最開始的規(guī)范發(fā)展過渡到強化調(diào)整，直到如今反復調(diào)整。而由于地方政府效能與房屋周轉(zhuǎn)關(guān)系不明，地方政府往往會忽略了中小型、中型、小戶型住房、廉租房和經(jīng)濟適用房的供應(yīng)。由于土地財政與地方政府之間存在競爭，在此情況下，中央政府難以有效控制房價。從而逐漸形成地方政府和中央政府之間進行利益博弈的過程。

在這一背景下，學者們進行了許多研究。楊連強（2006）認為，中央和地方政府之間的博弈是良性的，并不能一味的采取批判態(tài)度，除了看待兩者之間的積極競爭一面意外，我們也要關(guān)注這種雙方博弈行為所產(chǎn)生的負效應(yīng)。我們應(yīng)該辯證地看待它們之間的博弈關(guān)系。在對中央政府房價調(diào)控政策效果欠佳的原因分析研究中，韓蓓和蔣東生（2011）認為由于中央政府對于其政策目標并不是長期處于穩(wěn)定不變，而是在促進經(jīng)濟增長和調(diào)控價格兩方面進行合理的權(quán)衡，缺乏一致性。李曉丹（2013）發(fā)現(xiàn)央行政府往往只能在短期內(nèi)減少需求，對于供給側(cè)的管制沒有過于注重，因此只能起到一點淺薄的效果，并不能從根本上解決維持房價健康穩(wěn)定發(fā)展的問題。姜小蕾（2016）表示，以往的調(diào)控政策主要是行政手段，缺乏法律手段，地方政府很容易規(guī)避和化解中央的調(diào)控政策。

這些研究探討了中央與地方政府在價格調(diào)控政策下的博弈問題，僅對導致土地財政的稅制問題進行了描述性分析，而沒有描述地方政府在價格調(diào)控政策出臺后的博弈變化的具體行為或未能真正有效實施價格調(diào)控政策的原因。因此，本文旨在探討中央與地方政府在實施價格管制政策時的不合作情況，從而去發(fā)現(xiàn)這種博弈行為所產(chǎn)生的影響。通過建立納什均衡博弈模型，對中央與地方政府之間的博弈進行深入分析，尋求均衡解決方案，探索價格管制政策有效實施的途徑。

二、中央和地方政府行為的博弈分析模型

從長遠發(fā)展角度來看，中央政府和地方政府的利益目標并不總是保持一致，雙方均有偏離的動機，隨著“財政分權(quán)”等政策的實施，為了對中央和地方政府利益博弈行為進行有效的分析，可以將博弈雙方博弈行為的利益抽象為雙方主體以實現(xiàn)自身利益最大化為目標的效用函數(shù)。

1.模型的假設(shè)

中央和地方政府在制定和實施房地產(chǎn)市場調(diào)控政策時，將根據(jù)雙方所面臨的實際經(jīng)濟形勢做出不同的選擇。為了對不同主體可能產(chǎn)生的利益和損失進行衡量，我們基于效用理論并根據(jù)效用概率決策方法對此進行分析。在此博弈分析模型中，參與人為中央政府和地方政府，而參與人中央政府的決策即為房價調(diào)控政策出臺以后是否要對地方政府政策執(zhí)行情況進行監(jiān)管，參與人地方政府的決策即為執(zhí)行政策或違規(guī)。我們可以進行如下假設(shè)：

1）模型假設(shè)參與者中央和地方政府均為理性的，其最終目標均為實現(xiàn)集自身利益最大化。

2）假設(shè)中央政府出臺房價調(diào)控政策所獲得的總效用收益是U，政策執(zhí)行的效用因子是a。

3）設(shè)函數(shù)形式為線性函數(shù)，中央政府實行房價調(diào)控政策獲得的效用概率為a（0≤a≤1），則地方政府為（1-a）。即相當于中央政府出臺房價調(diào)控政策以后，參與人中央政府和地方政府各自所能獲得的收益占比。

4）地方政府出現(xiàn)違規(guī)行為的概率為β（0≤β≤1）（β=0表示無違規(guī)行為，β>0表示存在違規(guī)行為），地方政府違規(guī)時效用因子為b。

5）中央政府監(jiān)測成本為C，如果中央政府通過監(jiān)測發(fā)現(xiàn)地方政府違規(guī)行為，則所獲得的效用為D。

2.基于各主體完全理性下的博弈雙方得益分析

從以上假設(shè)我們可知，基于效用理論，如果地方政府在執(zhí)行政策時無違規(guī)行為，則該政策所產(chǎn)生的效用為a·U，中央政府效用為α·a·U，地方政府效用為（1-a）·a·U。

如果地方政府在政策執(zhí)行過程中出現(xiàn)違規(guī)行為，政策產(chǎn)生的效用為（1-β）·a·U。地方政府在政策執(zhí)行過程中出現(xiàn)違規(guī)行為，則違規(guī)行為將為地方政府帶來的額外效用為β·b·U。

作為博弈的基本要素，地方政府的策略組合為（執(zhí)行，違規(guī)），而考慮到現(xiàn)實情況中，中央政府即使采取了相關(guān)監(jiān)管等行為，但對于地方政府而言仍可能會存在違規(guī)，并且未被監(jiān)管發(fā)現(xiàn)的可能，因此中央政府的策略組合為（監(jiān)管且發(fā)現(xiàn)違規(guī)，監(jiān)管但未發(fā)現(xiàn)違規(guī)，不監(jiān)管），

將以上幾種情況下的收益放在同一個收益矩陣中，見表1，我們可以很直觀的看到博弈參與人在不同情況下的效用收益情況。

3.模型均衡狀態(tài)分析

根據(jù)以上假設(shè)和效用函數(shù)理論，設(shè)定地方政府在政策執(zhí)行中違規(guī)的概率為p，中央政府在政策執(zhí)行中發(fā)現(xiàn)地方政府違規(guī)的概率為r，監(jiān)管的概率為q，由表1可知中央政府進行監(jiān)管的期望效用為：

中央政府不監(jiān)管的期望效用是：

YC1和YC2均為線性函數(shù)，當YC1=YC2這兩個函數(shù)相交時，可得地方政府均衡違規(guī)概率p*，即在此概率下，對于地方政府而言，中央政府實行監(jiān)管和不監(jiān)管都沒有區(qū)別。

根據(jù)混合策略博弈模型納什均衡結(jié)果可知，在參與方中央政府視角看來，若中央政府監(jiān)管概率，即偏離均衡狀態(tài)，此時，，那么對于地方政府而言，其所作的最優(yōu)決策為不違規(guī);同理若中央政府監(jiān)管概率，此時，，此時對于地方政府而言，其所作的最優(yōu)決策即違規(guī);同樣的，從地方政府視角來看，若地方政府違規(guī)概率，此時，，那么對于中央政府而言，其所作的最優(yōu)決策即為采取監(jiān)管措施;同理若中央政府監(jiān)管概率，此時，，此時對于中央政府而言，其所作的最優(yōu)決策即不監(jiān)管。單獨來看，根據(jù)均衡結(jié)果，地方政府均衡狀態(tài)下的違規(guī)概率p，隨著監(jiān)管成本C的增加而增加，隨中央政府監(jiān)管發(fā)現(xiàn)違規(guī)的概率r以及懲處D的增加而減小。因此為了降低均衡概率p*，應(yīng)減少C，提高r和D，即降低中央政府實行房價調(diào)控政策并進行監(jiān)管的成本。而要使中央政府監(jiān)管的可能性盡可能小，就是要降低均衡概率q*，即減小a，增加r和D。

三、結(jié)論和建議

1.提高監(jiān)管效率，降低監(jiān)管成本。從以上對博弈均衡結(jié)果的分析來看，中央政府監(jiān)管發(fā)現(xiàn)違規(guī)的概率r的提高涉及到中央政府監(jiān)管效率的提升，而提高中央政府監(jiān)管效率需要一支高素質(zhì)的監(jiān)管團隊，對房地產(chǎn)市場監(jiān)管政策所涉及的稅收、金融、經(jīng)濟等方面的專業(yè)知識比較熟知。另一方面，為了降低均衡監(jiān)管概率水平q*，還需要同時兼顧監(jiān)管成本C，以及提高違規(guī)懲處力度。要降低中央政府調(diào)控成本，必須積極運用現(xiàn)代技術(shù)和管理手段，建立健全全國住房價格監(jiān)測體系，努力提高監(jiān)管工作信息化水平，充分考慮什么樣的內(nèi)在激勵機制才能導致房價波動？什么才是最好的價格管制方式？這是對決策者和決策科學的挑戰(zhàn)。各級政府和有關(guān)部門應(yīng)分析供需結(jié)構(gòu)矛盾存在的原因，制定政策，從根本上解決我國的住房價格問題。

2.增加地方財政收入，改革財政政績考核制度。由于房地產(chǎn)行業(yè)對于地方稅收收入較大，因此地方政府對于該行業(yè)的管理有著不小的縱容動機。因此，在減輕地方政府財政負擔的同時，還必須改革行政審批制度，引導地方政府真正關(guān)心民生。應(yīng)建立合適的責任追究制度，促使中央政府出臺的民生住房政策落到實處。因此，地方政府有權(quán)自行出臺調(diào)整政策，根據(jù)當?shù)胤康禺a(chǎn)市場的實際情況進行調(diào)整，使調(diào)控政策能夠真正實現(xiàn)對高價格的調(diào)整，抑制投機增長，實現(xiàn)房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定健康發(fā)展。

【參考文獻】

[1] 楊連強.利益差別與政策博弈：中央與地方關(guān)系的另類解讀[J].重慶社會科學，2006（16）.

[2] 韓蓓，蔣東生.房地產(chǎn)調(diào)控政策的有效性分析—基于動態(tài)一致性[J].經(jīng)濟與管理研究，2011，（4）：22-31

[3] 李曉丹.我國房地產(chǎn)調(diào)控政策績效評價研究[D].首都經(jīng)濟貿(mào)易大學，2013.

[4] 姜小蕾.房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的政策效果評價及新常態(tài)下提升路徑研究[D].東北財經(jīng)大學，2016.

作者簡介：吳青峰（1995-），男，漢族，湖北黃岡，研究生在讀，福建師范大學，研究方向：金融數(shù)量分析與應(yīng)用