四大房地產(chǎn)模式供中國(guó)借鑒（房地產(chǎn)）

易憲容

當(dāng)今世界上有哪些比較典型的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展模式？

一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展模式取決于房地產(chǎn)市場(chǎng)的定位。比如，美國(guó)把住房市場(chǎng)定位為每一個(gè)居民能夠有安全舒適家的市場(chǎng)。所以，美國(guó)不僅把對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)居住功能的定位固化在《住宅法》中，也把這一定位落實(shí)到相關(guān)的制度、法律及政策中，實(shí)行的是以市場(chǎng)化為主導(dǎo)的住房保障模式。居民的居住水平高、居民住房擁有率高、住房租賃市場(chǎng)較為發(fā)達(dá)、政府提供的保障性住房所占的比重不高。應(yīng)當(dāng)說(shuō)，美國(guó)模式總體運(yùn)行是成功的，但保障性住房比重不高、過(guò)度注重市場(chǎng)化也容易為投機(jī)者所利用，讓住房成為賺錢(qián)工具，引發(fā)金融危機(jī)。這是美國(guó)模式的主要缺陷。

德國(guó)等歐洲國(guó)家對(duì)住房居住功能的定位更是絕對(duì)。德國(guó)《憲法》明確規(guī)定，保障居民基本的居住條件是聯(lián)邦政府首要的政策目標(biāo)之一。德國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宗旨就是要建造面積、布局、租金適合廣大居民需要的住房，并明確規(guī)定德國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)不是推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的工具，而是保障居民居住福利水平不斷提升的行業(yè)。房地產(chǎn)市場(chǎng)完全拒絕對(duì)房地產(chǎn)的投機(jī)炒作。德國(guó)模式保證房地產(chǎn)市場(chǎng)幾十年持續(xù)穩(wěn)定、房?jī)r(jià)穩(wěn)定（房?jī)r(jià)漲幅遠(yuǎn)低于CPI漲幅）,居民基本居住條件得到滿(mǎn)足。德國(guó)模式是目前最為成功的房地產(chǎn)發(fā)展模式。

新加坡與香港對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)定位非常特別。盡管兩個(gè)地方對(duì)住房市場(chǎng)定位的目標(biāo)相差不大，都希望政府全面介入來(lái)保證沒(méi)有支付能力進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)居民的基本居住條件，但兩地所安排制度不同，其產(chǎn)生效果也截然不同。

1959年新加坡成立自治政府后，很快就決定把住房建設(shè)放在優(yōu)先位置，制定了《住宅發(fā)展法》，先把住房的社會(huì)功能制度化，并在1964年推出“居者有其屋”計(jì)劃，其計(jì)劃的宗旨就在于為沒(méi)有支付能力進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的居民提供公共住房。其房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展模式是：住房分為“組屋”和私宅。組屋是政府通過(guò)建屋發(fā)展局為廣大中低收入群體提供的廉價(jià)公共住房，其占整個(gè)住房比例80%以上；私宅是由私人房地產(chǎn)發(fā)展商投資興建，完全按市場(chǎng)價(jià)格供應(yīng)有支付能力的購(gòu)買(mǎi)住房者，其占比例不足20%。組屋強(qiáng)調(diào)的是住房的社會(huì)功能及居住功能，而私宅強(qiáng)調(diào)的是住房的經(jīng)濟(jì)功能，既可消費(fèi)也可投資。正因?yàn)樾录悠履軌蛴梅砂炎》繉傩约肮δ車(chē)?yán)格區(qū)分與界定，并把絕大多數(shù)住房界定在居住功能上，這就使得新加坡的房地產(chǎn)市場(chǎng)能夠持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，居民的住房福利水平不斷得以提升。但是，由于新加坡是一個(gè)城市國(guó)家，其經(jīng)濟(jì)較為富裕及人口又少，所以政府完全有財(cái)政能力不斷地為居民提供更多更好的公共住房。

而香港模式則是一個(gè)相當(dāng)不成功的案例。港英政府曾推出“十年建屋計(jì)劃”等房屋計(jì)劃，希望通過(guò)政府全面介入的方式來(lái)幫助沒(méi)有支付能力在房地產(chǎn)市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)住房的居民提供公共住房。從20世紀(jì)50年代開(kāi)始，香港也建造不少公屋。但由于香港的法律制度從一開(kāi)始就沒(méi)有對(duì)住房的屬性給出清楚的定位。在公屋之外的房地產(chǎn)市場(chǎng)，住房既可消費(fèi)也可投資，對(duì)住房的投機(jī)炒作約束只強(qiáng)調(diào)事前限制，而不是事中及事后限制。這讓香港私宅市場(chǎng)最后成了投機(jī)炒作為主導(dǎo)的市場(chǎng)，住房的投資功能也發(fā)揮到極致，房?jī)r(jià)快速飆升，以此表面上可保證政府的土地財(cái)政和經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長(zhǎng)，卻是以損害香港居民的住房福利水平為代價(jià)的。

內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)化改革初期，發(fā)展模式多參考香港，當(dāng)時(shí)一方面是考慮到，香港模式在一定程度上既可以解決當(dāng)時(shí)的住房危機(jī)，也能讓房地產(chǎn)市場(chǎng)成為刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的工具，另一方面也是考慮到當(dāng)時(shí)的地方政府缺乏建造大量保障性住房的財(cái)政能力。發(fā)展到今天，隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的變化以及多輪政策調(diào)整，內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展模式可以說(shuō)是三分天下，即在房地產(chǎn)市場(chǎng)被定位為以居住功能為主導(dǎo)的市場(chǎng)前提下，根據(jù)住房本身的屬性盡可能把住房嚴(yán)格界定為占比10%的保障性住房、占比70%的居住消費(fèi)性住房，及占比為20%的投資和消費(fèi)合一的住房。

對(duì)于這樣的房地產(chǎn)發(fā)展模式，一是為何要確立10%保障性住房。這主要出于政府財(cái)政能力的考慮，如果占比過(guò)高，政府是沒(méi)有能力來(lái)提供更高比重公共住房的。當(dāng)然，保障性住房也可能是多種方式。二是為何要剔出20%作為投資及消費(fèi)合一住房市場(chǎng)。因?yàn)檫@塊住房市場(chǎng)主要包括三個(gè)方面，商業(yè)性住房、高檔住房及商業(yè)性租賃住房。這是現(xiàn)實(shí)市場(chǎng)不可或缺的部分。三是70%的絕對(duì)消費(fèi)性住房市場(chǎng)。這個(gè)市場(chǎng)的目的就是讓絕大多數(shù)居民通過(guò)市場(chǎng)化的方式能夠獲得滿(mǎn)足基本居住要求的住房。這個(gè)市場(chǎng)同樣是多層次的，從高端到低端；居住功能的獲得方式是多樣，購(gòu)買(mǎi)及租賃等。居住的消費(fèi)性在這里是絕對(duì)的，完全去除住房交易賺錢(qián)功能。所以，定位為以居住功能為主導(dǎo)的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展模式一旦確立，就要通過(guò)土地、金融、稅收、投資等方式進(jìn)行事前、事中及事后清楚全面地界定、各得其所、不可逾越。房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策也需由此引出。只有這樣，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)才能走持續(xù)發(fā)展之路?！?/p>

（作者是青島大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院教授）