盛倩玉

開曼群島喬治鎮(zhèn)

2018年7月，路越在北京西紅門逛商場，逛著逛著，注意力被一個“氣質(zhì)與眾不同”的展位吸引——液晶屏里循環(huán)播放著島國的碧海藍天，制作精美的沙盤占據(jù)了展位的大片空間，穿著西裝的外國“紳士”熱情接待……

路越好奇心比較重，想著這是個什么玩意兒。英國銷售Mark接待了他，飆出一連串英文，旁邊的女孩兒趕緊接上翻譯：“如果你對海外資產(chǎn)配置感興趣，歡迎向我們咨詢?！?/p>

“海外資產(chǎn)配置？”路越仔細聽了Mark和翻譯的說法，原來，這是一家“投資咨詢公司”，介紹投資的東西也不是什么新鮮花樣，說白了就是“房”。

只不過，這家公司賣的這個房，不是在北京，而是在一個財經(jīng)新聞推送里才聽過的地方——開曼群島。

370萬一套“懸崖邊上的別墅”

加勒比海上的英屬開曼群島，對于中國人來說，可能是個略顯“神奇”的存在。雖然有人可能連它在哪個洲都不清楚，但卻又或多或少聽過它的種種名頭。

世界第四大離岸金融中心，世界著名的潛水勝地，除了阿里巴巴、騰訊、百度、京東、優(yōu)酷、當(dāng)當(dāng)這些互聯(lián)網(wǎng)公司，甚至連瑞幸咖啡、小肥羊、匯源果汁這些企業(yè)都要跑到開曼群島注冊……

上市跳板？避稅天堂？以上種種，似乎都是巨頭和企業(yè)家的事兒，和路越?jīng)]什么關(guān)系，更談不上讓他去開曼群島買房。

路越是一名攝影師，平時除了外出拍攝，還要花費大量時間在電腦前修圖、做視頻，工作并不輕松。

家里兩個寶貝閨女，正是上學(xué)的年齡，兩邊的老人也需要人時時照顧。夫婦二人有壓力，但也想努力為家人爭取更好的生活。其實，路越一直有送孩子出國留學(xué)的打算，但“女兒奴”老爸又不放心閨女獨自離家，特別是老一輩移民的親戚口中的“壓抑生活”使他更加猶豫。

但Mark仿佛“識破”了來自中國男性的所有“中年焦慮”，他告訴路越：在開曼群島購買地皮并建房，可以獲得開曼群島的居留權(quán)，然后全家老小一起搬到開曼——小的在那里讀書，大的在那里工作，老的在那里養(yǎng)老，家庭幸福美滿……

在孩子的教育問題上，Mark介紹，開曼是英國海外屬地，距離美國又近，世界第四大離岸金融中心，金融精英遍地……當(dāng)?shù)卦S多學(xué)院、大學(xué)都被英國美國鑒定服務(wù)組織評選為“優(yōu)質(zhì)教育培訓(xùn)機構(gòu)”。孩子去了以后，可以從小接受優(yōu)質(zhì)的英式或美式教育，贏在起跑線上。大學(xué)就在開曼學(xué)習(xí)金融，或者轉(zhuǎn)去英美留學(xué)也行。日后回國，從事金融方面的工作，肯定極具優(yōu)勢。

這一套說辭直擊路越要害，給出的價位更是讓人心癢：購買1/4英畝（折合約1011.7平方米，其中25%的面積可以用來建房）的土地，價格在100w左右。雖然根據(jù)地塊好壞，價格會有所浮動，但是土地和后續(xù)建房的總價，可以控制在370w左右，而且還是百分之百永久產(chǎn)權(quán)。

說實話，370w，相比北京的房價，不算貴了。路越在從事攝影工作前，還系統(tǒng)學(xué)習(xí)過烹飪、調(diào)酒，他覺得自己在島上找份工作不會困難，買房成為一個誘人的選項。

多次溝通后，Mark給路越夫婦推薦了一個地塊，據(jù)說地塊旁邊就是一條公路，公路另一側(cè)就是崖壁，崖壁下面則是蔚藍色的大海。島國、碧海、藍天、懸崖邊的大別墅、全家老少的幸福生活……

Mark讓路越先繳納100萬元土地價格的40%-60%作為“首付款”。但路越還是覺得，網(wǎng)上沒有太多開曼置業(yè)的相關(guān)信息，沒看過土地就貿(mào)然付款心里沒底。協(xié)商后，路越先繳納了1萬元“預(yù)訂金”，待去開曼群島看過情況，再做進一步?jīng)Q定。

初登開曼一次近乎“旅行”的考察

訂好了機票、民宿，2018年10月，路越踏上了前往開曼群島的飛機，Mark安排了公司在當(dāng)?shù)氐娜藛T負責(zé)接待，帶他看看他即將購買的土地。而這一趟行程，卻讓他感覺十分“微妙”。

首先是工作人員的態(tài)度，有點隨意，又像是遮掩。抵達開曼后，路越聯(lián)系公司人員帶他看地，但沒想到工作人員上來就遲到了七八個小時。其間，該人員一直打電話表示“有點事”“要再等一會”，讓路越把大量時間耗在了民宿里等待。

后來，工作人員終于帶路越去看地了，路越才意識到，Mark給他推薦的那塊土地不在較為繁華的“大開曼島”，而在開曼群島中另一個人跡罕至的“開曼布拉克島”。

大開曼島和開曼布拉克島都屬于開曼群島，但相隔較遠，之間有40分鐘的飛機航程。

而兩島之間的交通主要依靠一種乘客都能走進駕駛艙的小型飛機，每天只有幾個班次，往返一趟就要上千元，交通極為不便。

路越第一次搭乘往返大開曼島和開曼布拉克島的小型飛機時拍攝的照片。

更讓他覺得不悅的是，開曼布拉克的這塊土地，跟Mark描繪的存在明顯差別。本以為“正對馬路和懸崖可以直接觀海”，實際上卻是“正對一對美國老夫婦購買的大片土地，把懸崖海景擋得干干凈凈”;而Mark口中的“土地旁邊就是學(xué)校、shopping mall”也根本沒有看到，周圍明明是人跡罕至，基本全是樹林，最近的一個學(xué)校要走上幾公里，而且還沒有蓋好。

路越英語水平有限，工作人員回答問題時含含糊糊，隨身攜帶的翻譯器也不好用。他在開曼待了7天，浪費了很多時間，許多事情到底也沒有弄清。他趁買水的時候，從超市拿走了兩本介紹當(dāng)?shù)厍闆r的免費雜志，還拍下了路邊某房產(chǎn)公司的e-mail，此后就匆匆回國了。

當(dāng)然，開曼群島美麗的海水、壯麗的自然風(fēng)光還是給路越留下了深刻的印象。這里太美了，和當(dāng)?shù)鼐用竦膸拙浜喍虦贤ㄒ沧屗X得放松、舒適。路越拍攝了不少照片，秀到了朋友圈，完成了這次近乎“旅行”的考察。

請君入甕“開始我沒覺著疼”

回國后，路越夫婦詢問Mark，為何他推薦的地塊與實際情況相差甚遠。滿臉寫著“紳士”的Mark趕緊解釋，自己是剛到公司不久，沒有親自去開曼看過土地，只是根據(jù)公司的培訓(xùn)來介紹，難免有些不準(zhǔn)確。

路越和愛人有點被說服了，他們想著，“Mark來自于英國這么歷史悠久的大國，肯定會有自己的職業(yè)道德。我們又是在日流量20多萬人的大型商場認識，不可能在如此場合有欺騙行為吧。而且在中國做這類欺騙經(jīng)營的公司，最多是在寫字樓或者網(wǎng)站打些廣告而已……”

見路越夫婦再次表露出信任，Mark又是一番猛烈勸說，讓他們把開曼布拉克島的土地更換到大開曼島。

Mark還向路越夫婦透露，大開曼島的這塊土地原本很搶手，都是因為有客戶退訂，才能讓他們買到，只是土地價格要達到252萬元。

但Mark承諾，雖然土地價格高了，建房總價仍然能夠控制在370萬元的水平，而且2019年3月就能看見設(shè)計圖，2019年9月交清房款后房屋就能建好入住。

此時路越夫婦已經(jīng)被深深誘惑，他們認為雖然地價貴了，但只要總價不變也不算吃虧。他們采用分期付款方式購買土地，每月支付3萬余元房款，計劃待真正交房前再一次付清剩余款項。

雙方簽訂了極為詳細的“購買永久產(chǎn)權(quán)建筑用地大開曼島xx項目協(xié)議”，其中甚至對“房間不保證能看見海景”“匯錯款公司不負責(zé)”等細節(jié)都有約束，但唯獨沒有對“2019年3月出設(shè)計圖”“2019年9月交房”“購地建房總價不超過370萬”等問題作出一點點保障。

協(xié)議簽訂前，路越詢問Mark，是否要把2019年9月交房等細節(jié)寫在合同里，Mark表示，“不用寫，完成不了我這塊金勞（勞力士表）就給你了?！?/p>

路越回憶當(dāng)時的情況，“小刀慢慢拉著我，開始也沒覺著疼?！本瓦@么一個月交一些錢，最后也是積少成多。

到了2019年3月商定好出設(shè)計圖的時間，路越夫婦卻怎么也見不到Mark，設(shè)計圖也遲遲不見。每次詢問，Mark總以“回英國了”等理由拖延見面。

2019年7月，路越終于見到這家投資公司“大領(lǐng)導(dǎo)”Brad，并帶來了所謂的“建房圖紙”。此時，這個大領(lǐng)導(dǎo)告訴路越，除了購地的252萬元，建房的價格也要500多萬人民幣，加上其余一些雜費，總費用將達到800萬元以上。

路越的心一下涼了半截，“這個金額，我們負擔(dān)不起?！?h3>再登開曼57萬最后買了個“寂寞”

其實，出于謹(jǐn)慎，路越曾給在開曼群島拍攝下的房產(chǎn)公司e-mail發(fā)送郵件詢問過土地價格，當(dāng)時對方給出的回復(fù)是：開曼布拉克島，1/4英畝的土地，價格約為1.2-1.3萬開曼幣（約合10-11萬人民幣）。而在大開曼，200-300萬元人民幣，可以買下好幾英畝土地，360萬甚至可以買下一塊帶私人海灘的土地，16000平方米。

路越想起第二次見銷售Mark時，詢問他100萬的地皮價格是否合適，當(dāng)時翻譯的小姑娘小聲告訴他，你應(yīng)該自己去開曼群島看一看，也就30-40萬人民幣。

“如果開曼當(dāng)?shù)毓窘o出的價格是真實的，那么國內(nèi)這家投資公司土地溢價達到了5-10倍。”

投資公司推銷的開曼群島房地產(chǎn)（圖片由受訪者提供）

? 路越第二次前往開曼考察時看到的正在建設(shè)中的開曼群島。

? ? 路越第一次搭乘往返大開曼島和開曼布拉克島的小型飛機時拍攝的照片。

此時，路越已經(jīng)繳納了數(shù)十萬元的款項，一旦終止合約，資金無法退回。面對投資公司層層加碼的收費，路越?jīng)Q定帶著女兒，再次去開曼看一看究竟。

2020年1月，路越帶著閨女，兩個人再次出發(fā)開曼群島。他決定不能像上次一樣走馬觀花，于是特意在當(dāng)?shù)刈饬似?，每天都細細詢問，把全島的情況都了解了一遍。

這次考察，他了解到，大開曼島緊挨著商圈的房屋，1/4英畝土地、200平米房子、附送一個大船屋，總共賣43萬開曼幣（約合362.6萬人民幣），價格比公司開出的至少便宜一半。

他還看到，該投資公司在大開曼島所謂的開發(fā)10年的繁華小區(qū)，總共只有四幢房子，其中一幢住了個中國人，一幢空置，剩下兩幢還沒完工。

“看見小區(qū)里有這么一幢房，有這么一個中國人，我上去想打聽一下，結(jié)果人家咣的一下，把門鎖上了?！?/p>

路越想起，自己第二次見銷售Mark時，詢問他100萬的地皮價格是否合適，當(dāng)時翻譯的小姑娘小聲告訴他，你應(yīng)該自己去開曼群島看一看，也就30-40萬人民幣。

“當(dāng)時我們還傻了吧唧問這英國人，是不是翻譯說的這樣，這英國人說不是，沒有這么低的價格。第三次再談的時候，我們就沒見到這個翻譯小姑娘?！?/p>

反復(fù)變換的價格、前后矛盾的說辭，以及不斷拖延的交付時間，此時路越愈發(fā)肯定，“我們是被蒙了?！?/p>

回國后，他立即停止向該投資公司繳納3萬余元/月的購地款項，但該公司卻搬出合約，表示“未按時支付款項，合同自然終止，可以不追究路越方的責(zé)任，但已繳納的近57萬元將作為違約金不再退還?！?/p>

所以最后，路越等于是花57萬買了個“寂寞”？地沒拿到，錢也沒了。這時，他才突然想起，自己購買的這塊土地，不也就是別人“退回”的么？

投資須謹(jǐn)慎薅不到羊毛反被割韭菜

此后，路越咨詢律師了解到，就目前的情況而言，雙方合同中的約定相當(dāng)嚴(yán)謹(jǐn)，難以找到漏洞，而如果去開曼當(dāng)?shù)卣{(diào)查情況，成本高，耗時長，也無法保證能夠追回錢款。

現(xiàn)實中，購買370萬的房產(chǎn)，是否就能獲得開曼群島的居住權(quán)？BPP University（英博夏爾大學(xué)）的跨國刑事司法研究人員彭燚多分析，“若不存在侵害我國國家、集體和第三人的合法利益，且不違反我國法律法規(guī)的強制性規(guī)定，我國法律一般不阻礙其通過購買房產(chǎn)獲取居住權(quán)或國籍身份的行為。”

但值得注意的是，“是否購買了開曼群島的房地產(chǎn)就可以獲得該國的居住權(quán)或國籍，則要以開曼群島相關(guān)法律為準(zhǔn)?！?/p>

事實上，路越和投資公司所簽的合同中早已埋好了“雷”：“您購買的土地并不能保證您在開曼群島的居留權(quán)”。

記者從開曼群島移民局Cayman Islands Immigration Department官方網(wǎng)站看到，申請開曼群島居住證需要滿足不少條件，若是居住在大開曼島（25年居住權(quán)），那么在當(dāng)?shù)氐耐顿Y額需要達到100萬開曼元（按目前匯率，超過840萬元人民幣），其中要有50萬開曼幣投資于房產(chǎn)項目，并在當(dāng)?shù)劂y行維持?jǐn)?shù)額不菲的存款。

聽信中介或是各種投資公司的忽悠，面對不斷加碼的價格，最終是否真能拿到房產(chǎn)是個問題，而是否真能獲得居住權(quán)同樣存疑。

“移民大實話”公眾號長期從事海外移民、置業(yè)咨詢服務(wù)，負責(zé)人那寒向南都周刊透露，目前常見的海外置業(yè)項目中，一種是和身份沒有關(guān)系的海外購房，屬于純投資領(lǐng)域。“其中包括英美在內(nèi)的一線國家，法律法規(guī)比較嚴(yán)謹(jǐn)，價格相對透明，中介收幾個點的費用一般也會明確告知，商業(yè)模式相當(dāng)于走量賺取傭金;當(dāng)然，在一些小國購買也有風(fēng)險，因為消費者可能搞不清當(dāng)?shù)胤績r這些具體問題?！?/p>

而第二種則是和身份掛鉤的海外購房，通過置業(yè)、投資、捐款等手段獲得居住權(quán)或國籍等。“目前比較熱門的選項例如希臘、西班牙、葡萄牙、塞浦路斯等，后起之秀則是土耳其、黑山。因為法律法規(guī)有漏洞可鉆，區(qū)域房價也不穩(wěn)定，給中介、機構(gòu)帶來了十足的操作空間，行業(yè)相當(dāng)混亂?！?/p>

在部分所謂“投資公司”的網(wǎng)絡(luò)宣傳中，葡萄牙、西班牙、希臘經(jīng)濟狀況欠佳，開曼才是更好的選擇。

與路越遭遇的情況類似，“溢價”“夸大其辭”都是極為常見的“套路”，那寒在移民咨詢中常常接觸這樣的案例，比如中介、項目方溢價達到30%-50%;宣傳中房屋距離公交站100米，真去看了就是200-300米甚至更遠;宣傳的租金回報600-700歐，真實情況可能也就200-300歐;或者被忽悠到垃圾區(qū)域買房子，沒有升值空間，也不容易租出去，如同買到一個“國外版鶴崗”……

“部分國人缺乏獨立思考和調(diào)查的能力，韭菜太多了，一忽悠宣傳就跟著進去買了，買房時輕輕松松就把定金甚至錢款拍了，甚至過了好幾年才發(fā)現(xiàn)有問題?！?/p>

現(xiàn)如今，更多中高凈值人群出于養(yǎng)老、子女教育等多樣化原因，產(chǎn)生移居他國或海外置業(yè)的需求。只知其表，不知其里，單知道各國推出了友好的購房移民政策，卻不清楚中介機構(gòu)以及所謂的“項目方”操作這類移民項目的商業(yè)模式，很難發(fā)現(xiàn)陷阱藏在哪里，一不小心就中了圈套。

路越表示，借自己的經(jīng)歷，由衷希望大家遇到此類項目多留個心眼，投資須謹(jǐn)慎，切記切記。

（文中路越、那寒為化名）