孫德欣

摘要：伴隨著國家“房子是用來住的不是用來炒的”及“租售同權”的政策調(diào)控，以及我國租賃市場的巨大潛力，大量長租公寓企業(yè)紛紛亮相。但前有“租金貸”“高收低租”暴雷，現(xiàn)在又出現(xiàn)了“兩頭吃”“貓鼠游戲”。長租公寓緣何一波未平一波又起，很重要原因在其資金需求量大、利潤率低、投資回收期長。這就更需要積極探尋成本控制的方法，從根本上找到突破點，實現(xiàn)真正意義上健康有序的發(fā)展。

關鍵詞：長租公寓;分散式;成本控制

引言

2019年9月，住房和城鄉(xiāng)建設部表示，我國下一步將總結推廣住房租賃試點經(jīng)驗，落實各項支持政策，大力發(fā)展和培養(yǎng)住房租賃市場，增加租賃住房有效供應?？硕鸬膱蟾嬷赋?030年我國租賃人口數(shù)量將達到2.7億。從長遠看，長租公寓行業(yè)有著廣闊的前景，但資金需求量大、利潤率低、投資回收期長的特點使其在現(xiàn)階段很難盈利，這就更需要企業(yè)控制好成本，在白熱化競爭中立于不敗之地。

長租公寓是指投資人通過從存量房市場收集房源或以直接開發(fā)的形式改造或新建，并通過提供多樣化的公共空間配置和標準化物業(yè)服務吸引廣大青年白領、畢業(yè)生等入?。ㄗ赓U期限一般在幾個月或一年以上）的租賃型公寓。

目前我國長租公寓分為集中式和分散式。顧名思義集中式長租公寓是由獨立成棟的或整層的樓開發(fā)而成，而分散式長租公寓是通過收集分散的房屋經(jīng)過重新裝修開發(fā)而成，其中分散式是主要運營模式。根據(jù)邁點研究院的報告可知分散式占整個長租公寓房間數(shù)量的75%左右，再加上其與集中式長租公寓比較成本管理更加薄弱，因此本文選取分散式公寓為討論對象。

一、行業(yè)現(xiàn)狀

（一）收房階段

收房流程是收房人員收集房源信息，然后和業(yè)主進行談判，最終通過合同約定的方式拿到房源。一般合同期為三到五年，每年房租以固定金額或固定比例遞增。除自身有大量房源外，企業(yè)收房成本主要包含業(yè)主租金、收房人員職工薪酬和中介費。由于給業(yè)主的租金高低受到地理位置、交通狀況、周圍配套設施、房屋自身情況的影響，收房人員談判水平也參差不齊，再加上市場競爭，使得有些企業(yè)為拿房而拿房，導致付給業(yè)主的租金過高，占到整個成本的30%-40%，甚至50%-60%。對外搶占市場，企業(yè)往往會和中介合作，中介費應運而生;對內(nèi)激勵員工收房，職工薪酬水漲船高。有研究發(fā)現(xiàn)在長租公寓開拓期，員工工資成本甚至高過了裝修成本。

（二）裝修階段

裝修先是由公司確定產(chǎn)品風格，然后設計人員去現(xiàn)場量房、出具設計裝修方案，最終由裝修公司進行裝修改造。前期收房質(zhì)量有好有壞，整個裝修過程雜項多，硬裝、軟裝、家具、家電和其他設施容易增項，變成過度裝修，而且市場上材料價格差距大，再加上工期不好掌控，裝修費時費力又費資金。裝修成本包括硬裝成本、軟裝成本、家具家電成本（家具家電金額占比大，脫離軟裝單獨成項）、其他公共設施成本。裝修成本是除了房租成本外的第二大成本，大約占總成本的30%，企業(yè)也越來越重視這部分成本的管控。

（三）出房階段

出房是由銷售人員通過各種渠道獲得客戶信息，通過線上或線下看房，定下租賃合同，一般合同期一年。和收房階段一樣，沒有中介背景的企業(yè)，會花費大量的營銷費。激勵銷售出房的同時，職工薪酬不斷增加。在出房階段，線下每帶一次客戶看房就增加一次保潔，不加注意導致保潔費經(jīng)常發(fā)生。看似小的花費，也在蠶食著企業(yè)的利潤。

（四）運營階段

分散式長租公寓房源散落在不同地段不同樓宇，給租客提供了豐富選擇的同時，也增加了運維難度。服務半徑增大，使得人力成本增加。前瞻產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)現(xiàn)其人房比大約為1：50-1：100，而集中式為1：200。后期的運維好壞，是一個公寓軟實力強弱的體現(xiàn)，其沒有標準，容易出新也容易出錯。比如保潔最長一周需要打掃一次，有的可能三天需要打掃一次;網(wǎng)費、智能鎖費用、消防器材費用、財產(chǎn)保險這些也會不定期產(chǎn)生;分散式長租公寓房屋是從業(yè)主手里租來的，房屋質(zhì)量差別大，維修費也時有發(fā)生。只靠人工填表格來安排運維事項效率低下又浪費人力。在推陳出新的同時，眾多分散的房源管理時時刻刻考驗著企業(yè)的運營能力。

（五）資金情況

企業(yè)在規(guī)?？焖贁U張的同時資金短缺，融資渠道又窄，企業(yè)搭上了“租金貸”，這種寅吃卯糧的做法使得資金鏈更加脆弱。一方面企業(yè)需要支付貸款平臺大量的手續(xù)費，另一方面如果租客提前退租，企業(yè)面臨把剩余租金集中返還的風險，而這些租金早已用在了跑馬圈地上。現(xiàn)階段長租公寓企業(yè)大部分處于虧損狀態(tài)，企業(yè)所得稅對其影響不大，但是6%的增值稅是一般納稅人企業(yè)必須要繳納的，使得本身不充裕的資金流更加捉襟見肘。

二、成本居高不下主要原因

1.成本管控滯后，收房成本高。2.裝修改造標準化不足，裝修成本高。3.信息推廣渠道少，銷售費用高。4.團隊人員臃腫，人工成本高。5.運營方式粗放，運營成本高。6.融資渠道受限，財務成本高。

三、成本管控措施

（一）從源頭降低成本，增強成本管控前置意識

某軟件公司高管就曾提出成本管控一定要前置，前置到拿地之前、項目策劃階段，對項目將是億元級影響。對于分散式長租公寓來說，房源就是其命脈，因此更要從收房階段就要降低成本。在收房前，企業(yè)要對自身產(chǎn)品有一個準確定位，通過前期的市場調(diào)研、實地探訪、對競爭企業(yè)的了解、結合不同房屋的區(qū)域、地理位置、交通便利情況、周圍配套設施、房屋裝飾工程造價預測（包括樓層、面積、格局、朝向、房屋臥室、公共空間、衛(wèi)生間等）編制完成詳細的項目成本預算。通過預算去指導企業(yè)判斷哪些房屋該收，該以什么價格收。在與業(yè)主談判前，對收房人員進行培訓學習，通過掌握談判技巧來降低房租，提高獲取優(yōu)勢房源的效率;同時爭取盡可能長的免租期，為后期裝修改造和出房階段的成本控制打下基礎;對于房屋的維修費，也要盡量細化，明確哪些維修費該業(yè)主承擔，哪些該企業(yè)承擔。只有把成本管控意識前置了，才能為后面的管控提供更大的空間。

（二）實行標準化的裝修，引入標準成本控制理念

分散式長租公寓的房屋千差萬別，現(xiàn)階段要完全達到使用標準成本很難，但是可以借鑒正常標準成本的控制理念，從用量標準和價格標準兩部分來控制裝修成本。在前期大量調(diào)研的基礎上，聽取有設計和裝修經(jīng)驗人員的意見，制定出有準確定位和裝修風格的房屋產(chǎn)品，把控好硬裝、軟裝和其他公共設施用量標準，避免過度裝修和超期裝修。在對軟硬裝改造時，盡可能發(fā)揮軟裝強化裝修風格、較環(huán)保、便于安裝和清理的優(yōu)勢，減少硬裝改造帶來的空氣污染。通過和裝修公司談判批量標準化快速裝修，也可從成本差異中的節(jié)約差中拿出一部分資金激勵裝修公司，多方面促進高質(zhì)高效，減少裝修時間，為出房階段控制空租期作出貢獻。在標準價格方面，充分發(fā)揮長租公寓企業(yè)規(guī)?；坎少弮?yōu)勢，在保障質(zhì)量的基礎上，以批量采購的低價格購入材料。還可以通過強強聯(lián)合，達到與供應方優(yōu)勢互補，促進長期合作，滿足低價高質(zhì)的訴求。需要引起注意的是，控制裝修成本的同時，不能忽視消防安全和材料環(huán)保，減少大型著火事件和甲醛房事件的發(fā)生。

（三）通過提升企業(yè)品牌形象，贏得業(yè)主和租客的青睞，減少支付大量的銷售費用

有些長租公寓甲醛房、假房源、欠租等負面消息的出現(xiàn)，給租客和業(yè)主心中留下了不好的印象。僅通過增加銷售費用帶動租售，不如回到產(chǎn)品價值和品牌本身上，為租客提供舒適安全性價比高的房屋，對業(yè)主遵守契約精神，按時交租，及時修繕房屋。完善購銷渠道，既可以選擇中介及廣告商，又可以通過互聯(lián)網(wǎng)、APP，線上線下推廣相結合。

（四）分散式公寓房屋是分散的，在控制人力成本和提升服務上需要找到一個合適的平衡點

通過精簡人員配置，培養(yǎng)一專多能人員，前期收房人員到后期成為出房人員，再到運維階段可以成為客服人員;運用信息化降低對人工的依賴程度，提高工作效率和規(guī)范化，提升顧客體驗。在新冠肺炎疫情期間，一些企業(yè)通過線上VR、視頻等零接觸方式看房，既安全有效又降低了人工成本。

（五）從粗放式向精細化運營管理轉變

微領地研究院發(fā)布的白皮書發(fā)現(xiàn)選擇長租公寓的一般都是25歲左右的白領或剛畢業(yè)的大學生。私密性好、配套全、安全系數(shù)高、個性化服務、社交成本低的長租公寓是他們的最愛。那么針對這一群體除了開發(fā)地理位置優(yōu)越、交通便利、配套設施舒適便利的產(chǎn)品，還可以通過配備智能鎖展開安全巡檢、配備滅火器、藝術化張貼注意事項、定期保潔、配備無線網(wǎng)、無憂維修、“365+24”服務、線上文化沙龍等滿足需求。針對新冠肺炎疫情期間的特殊情況，通過線上推送防護措施及線下發(fā)送口罩和酒精洗手液等防疫物資，切實保障租客居住安全，不僅是精細化管理的具體運用，更是一種人文關懷的體現(xiàn)，還為地區(qū)新冠肺炎疫情防控工作貢獻了企業(yè)的力量。企業(yè)更應趕上國家加快新型基礎設施建設的浪潮，通過大數(shù)據(jù)、人工智能等技術手段整合出一套涵蓋長租公寓各個階段，融入業(yè)主、企業(yè)、租客三方的完善的運營管理系統(tǒng)，實現(xiàn)精細化管理，提升自身能力。

（六）降低財務成本，需要政府加大扶持力度

一可以通過增加租房補貼。二可以通過進一步降低長租公寓的稅費。新冠肺炎疫情的出現(xiàn)，令長租公寓行業(yè)遭受重創(chuàng)，今年2月稅務總局下發(fā)了公告，指出對納稅人生活服務取得的收入，免征增值稅。該政策的出臺無疑給了長租公寓行業(yè)一劑強心針。以此為契機，新冠肺炎疫情過后待時機成熟，可以在部分城市試實行低于6%的增值稅，如果結果可行可在全國推廣。低增值稅率一方面鼓勵了行業(yè)發(fā)展，為其減緩了資金壓力;另一方面待企業(yè)盈利后還可以繳納企業(yè)所得稅的方式切實履行納稅義務。三可以降低金融機構貸款利率。四尋求融資新渠道，借鑒權益型融資房地產(chǎn)信托基金（REITs）及其衍生金融產(chǎn)品（CMBS），積極探索出適合我國國情和行業(yè)現(xiàn)狀的新融資工具，降低“租金貸”的比例，使其回歸到理性的30%以內(nèi)，促使財務成本降低落到實處。

結語

我國長租公寓行業(yè)在前期經(jīng)過資金和監(jiān)管的一系列洗禮后，幸存的企業(yè)內(nèi)部通過精耕細作控制成本，拓寬盈利模式，外部有政策扶持，積極探索融資新渠道，相信其規(guī)模效益和品牌效應會逐漸凸顯出來，真正走向健康持續(xù)的發(fā)展道路。

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