叢培娥

摘要：隨著我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入新常態(tài)，房地產(chǎn)行業(yè)在國內(nèi)經(jīng)濟(jì)的占比開始增大，并逐漸成為國內(nèi)的重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)之一，關(guān)乎百姓的基本生活水平。然而，近幾年的房地產(chǎn)熱使競爭環(huán)境日漸激烈，盈利正變得越來越難。為了房地產(chǎn)企業(yè)長期良性發(fā)展，財(cái)務(wù)管理必須得到創(chuàng)新，而做好成本核算是重中之重。本文從房地產(chǎn)行業(yè)整體分析，對成本核算的對象，內(nèi)容，方法等進(jìn)行細(xì)致探究，旨在推動房地產(chǎn)行業(yè)健康有序發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);成本核算;財(cái)務(wù)管理

進(jìn)入21世紀(jì)，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，很快成為了國民經(jīng)濟(jì)中的支柱產(chǎn)業(yè)之一，并起到拉動經(jīng)濟(jì)的重要作用。國家也出于促進(jìn)城鎮(zhèn)化率，鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城安家的目的，大力支持房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。但近年來，隨著房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模不斷擴(kuò)大和監(jiān)管的松弛，國內(nèi)房價(jià)一度失控性上漲，造成泡沫增大。為此，國家緊急采取措施，利用宏觀調(diào)控抑制房價(jià)，并逐步整合行業(yè)內(nèi)部主體。經(jīng)過一段時(shí)間的努力，房價(jià)失控性上漲的情況已有所控制，但房地產(chǎn)市場也發(fā)生了變化。國家宏觀調(diào)控的同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)的盈利空間被壓縮，企業(yè)間競爭變得白熱化，內(nèi)卷已初步在行業(yè)內(nèi)顯現(xiàn)。房地產(chǎn)企業(yè)間盈利情況的較量主要在于成本，房地產(chǎn)企業(yè)開展業(yè)務(wù)時(shí)，就需要改革創(chuàng)新，打開思路，探索更加高效的成本核算方式由此可見，成本核算在房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作中具有舉足輕重的地位。出于房地產(chǎn)行業(yè)的項(xiàng)目特性，企業(yè)只有做好成本核算，才能對下一步的投資方向，投入比例等，讓企業(yè)進(jìn)一步控制成本，擁有更多的產(chǎn)出。

一、如何理解房地產(chǎn)成本核算工作

從全球范圍來看，房地產(chǎn)行業(yè)有其獨(dú)有的特殊性，如投資數(shù)額高、項(xiàng)目周期長、行政審批復(fù)雜、價(jià)格受市場波動大等，這些都屬于房地產(chǎn)的共性問題;在中國還易受政策環(huán)境影響，融資、稅收和資金回報(bào)情況較難測算，具有較高的風(fēng)險(xiǎn)性和不確定性。這些不利因素疊加在一起，讓房地產(chǎn)行業(yè)本身就具有極高的門檻，一般實(shí)力的企業(yè)難以承受巨大的不確定性而被拒之門外。進(jìn)入行業(yè)的房地產(chǎn)企業(yè)，為追求穩(wěn)定運(yùn)行，都不約而同地先從內(nèi)部開展工作，對房地產(chǎn)行業(yè)的成本核算進(jìn)行研究，讓企業(yè)的生存環(huán)境大一些，從而能夠在自身接受的時(shí)間框架內(nèi)得到回報(bào)，獲得利潤。成本核算技術(shù)是否過硬、結(jié)果是否準(zhǔn)確，都決定著該企業(yè)對行業(yè)內(nèi)風(fēng)險(xiǎn)的抵御和承受能力，只有加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目成本核算技術(shù)，提高房地產(chǎn)項(xiàng)目成本核算結(jié)果的準(zhǔn)確性，才能讓企業(yè)的實(shí)力得到有效提升，在競爭日趨白熱化的房地產(chǎn)市場中占有自己的一席之地。

二、房地產(chǎn)成本核算的內(nèi)容

（一）地皮等立項(xiàng)費(fèi)用

國內(nèi)土地為政府所持有，政府定期組織土地競拍活動以出讓地皮，促進(jìn)城市發(fā)展。通常房地產(chǎn)企業(yè)以競買或掛牌等模式入手土地，這個(gè)時(shí)候就已經(jīng)開始產(chǎn)生費(fèi)用，所以對項(xiàng)目的成本核算也由此開始。相關(guān)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)顯示，這一環(huán)節(jié)產(chǎn)生的費(fèi)用大概占房地產(chǎn)項(xiàng)目總投資的15-20%之間。土地購入后，房地產(chǎn)企業(yè)要對土地面積和政府的容積率限度進(jìn)行分析計(jì)算，目的是得出地塊成本，從而推算衍生的其他成本費(fèi)用，以對項(xiàng)目進(jìn)行中的方案進(jìn)行可行性分析，確定使自身利益最大化的開發(fā)方式。

在進(jìn)行這部分測算時(shí)，要注意對紛繁復(fù)雜的前期費(fèi)用進(jìn)行整理分類，個(gè)別科目要進(jìn)行細(xì)化，以為后期其他方面的成本核算開好頭。

（二）直接開發(fā)費(fèi)用

直接開發(fā)的一般為住房、寫字間等項(xiàng)目主體。一般來說，房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目中的直接開發(fā)費(fèi)用占比最大，超過了70%。房地產(chǎn)項(xiàng)目占地面積較大，小到3-5公頃，大到超過20公頃的項(xiàng)目也普遍存在。在項(xiàng)目地塊內(nèi)，每項(xiàng)功能占地塊的比例也需要細(xì)致規(guī)劃，總體來說較為復(fù)雜。同時(shí)，房地產(chǎn)項(xiàng)目施工周期也比較漫長，從幾年到十幾年不等。在進(jìn)行這部分測算時(shí)，要注意對項(xiàng)目內(nèi)計(jì)劃建設(shè)的功能進(jìn)行分類計(jì)算，相互獨(dú)立地進(jìn)行匯總，確保最終成本數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性。

（三）配套設(shè)置等間接開發(fā)費(fèi)用

除了上一條項(xiàng)目中房地產(chǎn)企業(yè)直接負(fù)責(zé)的功能外，配套設(shè)施也十分重要，關(guān)乎業(yè)主的工作和生活便利度，也關(guān)乎這一項(xiàng)目的銷售情況。與直接開發(fā)功能有所不同，配套設(shè)施等間接開發(fā)功能種類繁多，費(fèi)用復(fù)雜，且全部由政府相關(guān)部門負(fù)責(zé)，房地產(chǎn)企業(yè)通常無法在這方面控制成本。而且，間接開發(fā)費(fèi)用只有在全部繳清后，房地產(chǎn)企業(yè)才能拿到各種項(xiàng)目建設(shè)所需審批手續(xù)。間接開發(fā)項(xiàng)目與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目整體相關(guān)，但費(fèi)用并不算在開發(fā)總投資內(nèi)。在進(jìn)行這部分測算時(shí)，同樣要對各項(xiàng)進(jìn)行細(xì)化，按照向政府繳納費(fèi)用的憑證進(jìn)行日后的項(xiàng)目分配，確保項(xiàng)目進(jìn)行中各項(xiàng)費(fèi)用追蹤到位且高效利用。

（四）融資過程中的費(fèi)用

由于房地產(chǎn)項(xiàng)目高投入這一特點(diǎn)，融資費(fèi)用也被認(rèn)為是房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的一項(xiàng)極為重要的費(fèi)用，占有較大的比重。受到房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的影響，國有商業(yè)銀行向房地產(chǎn)企業(yè)提供授信的機(jī)會在變少，這就說明房地產(chǎn)企業(yè)從銀行途徑融資將變得更加困難，而采用PPP模式或通過民間途徑申請貸款也會出現(xiàn)索要憑證難等問題，對房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行項(xiàng)目整體開發(fā)提供了較大挑戰(zhàn)。在進(jìn)行這部分測算時(shí)，企業(yè)要認(rèn)真研究政策形勢，高瞻遠(yuǎn)矚，事先謀劃，提前做好融資預(yù)案，并通過多種形式和手段籌得資金，以確保項(xiàng)目正常開展。

三、如何完善房地產(chǎn)成本核算機(jī)制

（一）加強(qiáng)成本核算意識，提高技術(shù)人員水平

這一點(diǎn)要從房地產(chǎn)企業(yè)高層和基層兩個(gè)模塊展開分析。從高層角度來說，因其是整個(gè)企業(yè)的大腦，他們的決策關(guān)乎整個(gè)企業(yè)的戰(zhàn)略走向，具有非常重要的意義。因此，企業(yè)高層要有高瞻遠(yuǎn)矚的思維，與時(shí)俱進(jìn)的成本管理理念和管理模式，做到全過程管理和監(jiān)督，提高個(gè)人管理水平。要跳出鉆牛角尖式成本管理，掌握企業(yè)宏觀經(jīng)營管理技術(shù)，但要把成本管理作為重點(diǎn)來抓。要意識到企業(yè)降低成本后的前景，不斷學(xué)習(xí)先進(jìn)管理思路和方法，尤其是關(guān)于成本管理的;不僅要倡導(dǎo)全體員工堅(jiān)持學(xué)習(xí)，自身也要做到堅(jiān)持學(xué)習(xí)，讓個(gè)人素養(yǎng)得到提高，使企業(yè)運(yùn)作更加成熟與和睦。

從企業(yè)基層，尤其是涉及成本核算的專業(yè)技術(shù)人員來說，對企業(yè)的財(cái)務(wù)管理水平起到直接作用，責(zé)任重大。要熟悉項(xiàng)目概況和工程特點(diǎn)，融入到項(xiàng)目的前期規(guī)劃、資金預(yù)算制定和行政審批中去，與其他一線人員加強(qiáng)溝通協(xié)作，會計(jì)和稅務(wù)方面專業(yè)知識必須過硬。進(jìn)行核算的同時(shí)，要充分了解項(xiàng)目各方的需求，并盡可能地予以滿足，運(yùn)用靈活的核算方法，細(xì)化目錄，精準(zhǔn)實(shí)施，力求測算結(jié)果的準(zhǔn)確性和可靠性。同時(shí)，由于成本核算工作的重要性，要定期對技術(shù)人員進(jìn)行優(yōu)化，保障這一隊(duì)伍人員的高水平。

（二）建立科學(xué)合理的成本核算與控制體系

房地產(chǎn)企業(yè)要從企業(yè)內(nèi)外兩方面同時(shí)考慮：對內(nèi)要立足于企業(yè)短期和中長期發(fā)展目標(biāo)，對外要觀察行業(yè)動向和政策要求。成本和利潤一般是相對的，企業(yè)要注意在這樣的對比中尋求成本的最小化，除了加強(qiáng)成本核算水平外，也要建立科學(xué)合理的成本控制體系。一般來說，項(xiàng)目中不同模塊的控制程度也有較大差別，比如土地購入費(fèi)用和施工費(fèi)用。只有把這樣的情況有效控制，才能讓企業(yè)成本控制力度在項(xiàng)目進(jìn)行過程中有所體現(xiàn)。同時(shí)，企業(yè)一定要做好項(xiàng)目的前期規(guī)劃，這對項(xiàng)目全程的成本核算和控制都起到正向作用。

（三）建立健全成本核算監(jiān)督考核制度

在完善考核制度前，房地產(chǎn)企業(yè)要先完善內(nèi)部的各項(xiàng)規(guī)章制度，對企業(yè)行政管理，項(xiàng)目參與，工程建造等方面細(xì)化落實(shí)，讓項(xiàng)目的每一個(gè)環(huán)節(jié)都有法可依，這是保證項(xiàng)目成本核算準(zhǔn)確性的一大前提。對于規(guī)模較大的項(xiàng)目，要專人專班進(jìn)行成本核算，確保項(xiàng)目預(yù)算、控制等工作高效開展。企業(yè)要不斷創(chuàng)新管理模式，有條件的還應(yīng)設(shè)立審計(jì)部門，加強(qiáng)監(jiān)督，做好事中事后監(jiān)管，在開發(fā)過程中積攢經(jīng)驗(yàn)。一定要加強(qiáng)考核落實(shí)機(jī)制，對成本管理的結(jié)果有記錄、有總結(jié)、有監(jiān)督、有獎(jiǎng)勵(lì)，這樣整個(gè)的控制體系才能真正的發(fā)揮作用。

四、結(jié)束語

隨著國家對房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控力度的加大，房地產(chǎn)行業(yè)正從無序發(fā)展走向良性發(fā)展。而對房地產(chǎn)企業(yè)來說，這正是創(chuàng)新管理模式，進(jìn)行改革創(chuàng)新的好機(jī)會。對于成本核算這一工作來說，企業(yè)要不斷加強(qiáng)學(xué)習(xí)，總結(jié)項(xiàng)目實(shí)施過程中的經(jīng)驗(yàn)和問題，提高技術(shù)人員業(yè)務(wù)水平，建立科學(xué)合理的成本控制體系，并加強(qiáng)考核機(jī)制，促進(jìn)企業(yè)良性發(fā)展，也促進(jìn)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定運(yùn)行。

參考文獻(xiàn)：

[1]歐月桂.淺析房地產(chǎn)行業(yè)成本核算[J].納稅，2020，14（08）：135-136.

[2]范俊.房地產(chǎn)企業(yè)成本核算存在的問題及對策[J].中外企業(yè)家，2020（p4）：13.

[3]羅鵬群.試述房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算的研究[J].商訊，2020（01）：121-122.