淺談公允價值計量模式在投資性房地產(chǎn)的運用

摘要：在我國會計計量模式的發(fā)展進程中，長期以來將歷史成本計量作為主要模式。然而，隨著近年來投資性房地產(chǎn)的迅猛發(fā)展，公允價值計量模式的亮點與優(yōu)勢日益凸顯，并逐漸取代舊的計量模式。文章就公允價值計量模式在投資性房地產(chǎn)的運用狀況進行淺談，并提出若干建議，使之更好地在我國應(yīng)用和推行。

關(guān)鍵詞：公允價值計量模式;投資性房地產(chǎn)

一、公允價值及投資性房地產(chǎn)的特性

（一）公允價值計量模式的定義

公允價值計量即，市場參與者在計量日發(fā)生的有序交易中，出售一項資產(chǎn)所能收到或轉(zhuǎn)移一項負債所需支付的價格計量?！肮省奔垂?，不偏不倚。

（二）投資性房地產(chǎn)的確認

投資性房地產(chǎn)是指，以賺取租金或?qū)崿F(xiàn)資本增值為目的，或兩者兼有而擁有的房地產(chǎn)，主要包括：持有并打算增值后再轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)、已經(jīng)出租的土地使用權(quán)和建筑物。此外，投資性房地產(chǎn)可進行單獨核算和出售。

二、投資性房地產(chǎn)公允價值計量的國內(nèi)發(fā)展現(xiàn)狀

據(jù)國家統(tǒng)計局官網(wǎng)所提供的信息，經(jīng)整合后，文章繪制了2009-2016年上市企業(yè)對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式計量的應(yīng)用狀況表。

由表1數(shù)據(jù)可知，絕大多數(shù)上市企業(yè)仍采用歷史成本模式計量投資性房地產(chǎn)，使用公允價值模式的企業(yè)只有極少數(shù)，因而可得出公允價值計量模式的運用并不廣泛?？梢郧逦吹?，各項數(shù)據(jù)都在逐年增加，但增幅極為緩慢，投資性房地產(chǎn)公允價值計量模式僅約為5%·

這些企業(yè)選擇歷史成本模式對投資性房地產(chǎn)計量的原因，是在歷史成本模式下，企業(yè)對投資性房地產(chǎn)的會計處理較為容易，即折舊、攤銷、減值等，并能維持會計信息的可比性。如若采取公允價值模式，投資性房地產(chǎn)的賬面價值會隨著市場行情的波動而變動，因而影響到企業(yè)各期利潤的穩(wěn)定性。

三、投資性房地產(chǎn)采用公允價值計量所面臨的困境

（一）信息披露不充分

在實施新的會計準則后，經(jīng)研究上市企業(yè)年報發(fā)現(xiàn)，即使采用了新的公允價值計量模式，多數(shù)企業(yè)并未標(biāo)注公允價值的確定方法，還有若干具體詳細項目上未披露，如會計假設(shè)、會計政策，這些將會使披露信息的準確性和真實性大打折扣。

（二）公允價值計量模式缺乏運用指導(dǎo)

目前，新會計準則下的公允價值計量，缺乏與之相匹配的法規(guī)律例、應(yīng)用方針和輔助指導(dǎo)，因而導(dǎo)致公允價值計量難以推廣。此外，部分企業(yè)在投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量上隨意變動模式，嚴重違反會計準則的規(guī)定。

（三）市場波動大，企業(yè)承擔(dān)高風(fēng)險

根據(jù)會計準則的要求，采用公允價值計量模式的企業(yè)需在每個資產(chǎn)負債表日調(diào)整賬面價值和公允價值之間的差額，然而，市場變數(shù)大，影響價值，給企業(yè)的經(jīng)營帶來不穩(wěn)定性。

四、完善投資性房地產(chǎn)公允價值計量的舉措

（一）加大信息披露力度，接受部門監(jiān)管

投資性房地產(chǎn)的會計準則著重強調(diào)要對公允價值的確定方法和相關(guān)依據(jù)進行披露，卻在公允價值計量方面要求較低。目前，是否披露和具體的披露內(nèi)容仍取決于上市企業(yè)的主觀意愿。因此，國家相關(guān)部門需進一步明確公允價值披露的詳細程度，增加披露范圍和透明度，如參數(shù)、估計假設(shè)等，有利于監(jiān)管部門掌控有效的信息和證據(jù)，防止企業(yè)粉飾報表操縱利潤，有效維護投資者和其他相關(guān)利益者的權(quán)益。

（二）轉(zhuǎn)變會計準則導(dǎo)向，推廣運用公允價值計量

之于目前的會計準則，其對公允價值模式計量仍有較為嚴格的限制。從準則導(dǎo)向方面來看，企業(yè)依舊偏好于歷史成本模式，公允價值模式應(yīng)用相較較少。然而，公允價值計量模式更符合會計信息質(zhì)量的要求，有助于提升企業(yè)的經(jīng)濟效益。因此，我國需加強對公允價值計量問題的研究，完善和出臺相關(guān)政策，轉(zhuǎn)變會計準則導(dǎo)向，推廣和倡導(dǎo)企業(yè)對投資性房地產(chǎn)采用公允價值計量。

（三）建立公平交易的投資性房地產(chǎn)市場，確保有序性

投資性房地產(chǎn)準則要求，企業(yè)只有在活躍的交易市場，或者能在房地產(chǎn)市場上獲得與該房地產(chǎn)同種類或相似的市值，才能取得真正可靠的公允價值。一個交易頻繁且公平公正的市場，是企業(yè)會計人員正確評估房地產(chǎn)市值的重要前提。因此，國家相關(guān)部門要努力維護市場秩序，構(gòu)建一個成熟且健康的投資性房地產(chǎn)交易市場，加快市場經(jīng)濟的發(fā)展。

（四）增強風(fēng)險管理，提高防范能力

鑒于市場的波動幅度大，企業(yè)應(yīng)建立風(fēng)險預(yù)警機制，增加對會計人員的安全意識和職業(yè)判斷能力的培訓(xùn)，此外，充分預(yù)留一部分風(fēng)險應(yīng)急儲備金，做好綜合工作，有助于全面提高企業(yè)的風(fēng)險防范和應(yīng)對能力，為公允價值計量模式的平穩(wěn)運行提供實力保障。

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作者簡介：余茵（1999-），女，漢族，湖南岳陽人，單位：湖南農(nóng)業(yè)大學(xué)商學(xué)院。