宋怡炫 黃燕 陳雨萱

摘要：房地產(chǎn)估價(jià)的概念正式提出于1999年頒布實(shí)施的《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》并被廣泛沿用至今。且該規(guī)范明確表明了房地產(chǎn)估價(jià)是指專業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)人員，根據(jù)特定的估價(jià)目的，遵循公認(rèn)的估價(jià)原則，按照嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓纼r(jià)程序，運(yùn)用科學(xué)的估價(jià)方法，在對影響估價(jià)對象價(jià)值的因素進(jìn)行綜合分析的基礎(chǔ)上，對估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)值進(jìn)行估算和判定的活動(dòng)。房地產(chǎn)估價(jià)是科學(xué)與藝術(shù)的有機(jī)結(jié)合，把客觀存在的房地產(chǎn)價(jià)格揭示、表達(dá)出來的過程。

關(guān)鍵詞：市場比較法;收益法;成本法;估價(jià)

1.三種房地產(chǎn)估價(jià)各方法概述

比較法是選取一定數(shù)量的可比實(shí)例，將它們與估價(jià)對象進(jìn)行比較，根據(jù)其間的差異對可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行處理后得到估價(jià)對象價(jià)值或價(jià)格的方法。一般來說是通過類似房地產(chǎn)的成交價(jià)格來求取估價(jià)對象的價(jià)格。比較發(fā)的理論依據(jù)是房地產(chǎn)價(jià)格形成的替代原理，一般適用于同類數(shù)量較多、有較多交易且具有一定可比性的房地產(chǎn)。根據(jù)替代原理，選擇同一供需區(qū)域范圍內(nèi)功能相似，近期已經(jīng)發(fā)生交易的實(shí)例，經(jīng)過差別修正后，測算估價(jià)對象價(jià)格，比較法通常需要具備1、需要在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的近期有較多類似房地產(chǎn)的交易;2、房地產(chǎn)市場活躍或者類似房地產(chǎn)交易較多的地區(qū)等條件。比較法求得的價(jià)值有時(shí)不一定合理、真實(shí)，因?yàn)樵诜康禺a(chǎn)市場參與者群體過于樂觀或過于悲觀的情況下房地產(chǎn)價(jià)格可能被市場所高估或低估造成房地產(chǎn)市場價(jià)格不合理偏離房地產(chǎn)本身價(jià)值。實(shí)務(wù)中，估價(jià)人員通過市場調(diào)查，一般選擇三個(gè)屬于同一供需區(qū)域范圍、房屋用途一致、類型相似的交易案例作為參照物，然后經(jīng)過估價(jià)人員對案例的實(shí)地查勘，對交易情況、交易日期、區(qū)域因素和個(gè)別因素分別進(jìn)行比較和修正，對修正結(jié)果用算術(shù)平均法計(jì)算得出估價(jià)對象房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的比準(zhǔn)價(jià)格。

收益法簡要的說，是根據(jù)估價(jià)對象的預(yù)期收益來求取估價(jià)對象價(jià)值或價(jià)格的方法。這里的預(yù)期收益指的是預(yù)期未來收益，可以說收益法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的預(yù)期未來收益為導(dǎo)向從而獲得房地產(chǎn)的價(jià)值。根據(jù)未來收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值的方式不同，收益法可以具體分為報(bào)酬資本化法和直接資本化法。

收益法是以預(yù)期原理為基礎(chǔ)的估價(jià)方法，從實(shí)際上來說就是通過科學(xué)的預(yù)測方法預(yù)測估價(jià)對象在未來經(jīng)濟(jì)壽命年限內(nèi)每年能給投資者帶來的純收益以此來得到估價(jià)對象在當(dāng)前估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)值。這就說明了收益法的可用性范圍其實(shí)并不廣泛。

成本法是求取估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重新構(gòu)建價(jià)格再減去折舊得到估價(jià)對象客觀合理的價(jià)值。即在估價(jià)時(shí)點(diǎn)上重新構(gòu)建一個(gè)重置成本或重建成本，并以重新構(gòu)建的成本為基礎(chǔ)扣除折舊費(fèi)后以此來到得到該估價(jià)時(shí)點(diǎn)估價(jià)對象的價(jià)值。一般適用于評估可獨(dú)立開發(fā)建設(shè)的整體房地產(chǎn)的價(jià)值和價(jià)格。

2.三種方法的比較

2.1從適用范圍比較

市場比較法的主要求取方法是依靠比較同類型的房地產(chǎn)的市場價(jià)格來得到該房地產(chǎn)的價(jià)格所以從適用范圍來看市場比較法主要還是針對交易性較強(qiáng)的房地產(chǎn)如商品房，辦公樓，商場等項(xiàng)目，而像體育館，學(xué)校、文化館等交易性不強(qiáng)或者是公益性質(zhì)的房地產(chǎn)則不適合市場比較法。從這看出來市場比較法的適用條件是在同一供求范圍內(nèi)存在較多的類似房地產(chǎn)的交易否則市場比較法就難以適用。

收益法主要是通過預(yù)測未來的預(yù)期收益以此來求取該時(shí)點(diǎn)房地產(chǎn)的價(jià)值或價(jià)格。這就決定了要使用收益法該房地產(chǎn)就必須產(chǎn)生收益或者是該房地產(chǎn)現(xiàn)在不產(chǎn)生收益但是類似房地產(chǎn)必須產(chǎn)生收益，并且這種收益或者潛在收益能被量化才能使用這種方法。從適用范圍來看收益法針對的是具有收益或者潛在收益的房地產(chǎn)如商品房等項(xiàng)目而像辦公場所、學(xué)校、公園等公共設(shè)施并適用于使用收益法求取。

成本法是以重新購建成本來求取房地產(chǎn)價(jià)格或價(jià)值的方法，也就是說成本法的著手點(diǎn)和其他兩個(gè)方法不同的是成本法的重點(diǎn)在于對房地產(chǎn)本身的建筑成本的求取，而每一個(gè)房地產(chǎn)的價(jià)格中都存在成本也就是說每一個(gè)房地產(chǎn)中都存在建筑成本。這種求取方法使得成本法的適用范圍非常廣泛幾乎不存在什么外部條件的影響。成本法對于比較法對于交易性不強(qiáng)的房地產(chǎn)和收益法中對于公用房地產(chǎn)價(jià)格的估價(jià)的表現(xiàn)非常突出，成本法的出現(xiàn)彌補(bǔ)了前兩種方法的范圍和局限性。但是需要注意的是成本法中的重新購建成本必須是客觀的，并且在求取折舊費(fèi)時(shí)一定要結(jié)合該時(shí)點(diǎn)的市場情況，否則最后估出來的價(jià)格會(huì)出現(xiàn)較大的偏差。

2.2從適用條件比較

比較法和收益法的使用都有較大的限制條件，要求估價(jià)房地產(chǎn)達(dá)到一定的要求才能使用該方法進(jìn)行估價(jià)。比較法：比較法的適用條件是要求有較多的類似房地產(chǎn)，以及市場活躍。否則就不能依靠比較法來估價(jià)。收益法：收益法，顧名思義需要估價(jià)房地產(chǎn)能產(chǎn)生收益或者擁有潛在收益且收益必須能夠量化時(shí)才能使用收益法進(jìn)行估價(jià)。成本法：只要建筑物中存在成本就能夠使用成本法，該成本指的是在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重新取得或重新開發(fā)、重新建造全新狀態(tài)的估價(jià)對象所需的各項(xiàng)必要成本費(fèi)用。需要注意的是成本法中重新購建成本是客觀的重新購建成本。

3.結(jié)論

比較法，收益法，成本法都是估價(jià)中最基本的三種方法。三種方法中市場比較法是最能反映房地產(chǎn)估價(jià)的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)的方法也是最能反應(yīng)當(dāng)下時(shí)間段房地產(chǎn)的市場價(jià)格的方法，方法計(jì)算簡單是常用的估價(jià)方法之一雖然成本法的運(yùn)用更為廣泛但是在特定的條件下使用其他兩種方法更為便利或者是得到的價(jià)格更為準(zhǔn)確也更具有說服力，因此三種方法缺一不可。我們也應(yīng)該在估價(jià)的時(shí)候選用正確的方法來進(jìn)行估價(jià)，以此來得到更為具有正確性和說服力的價(jià)格。

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作者簡介：

宋怡炫（1998—）女，貴州長順人，西華大學(xué)土木建筑與環(huán)境學(xué)院;

黃? 燕（2000—）女，重慶永川人，西華大學(xué)能源與動(dòng)力學(xué)院;

陳雨萱（2000—）女，陜西寶雞人，西華大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院。