爭訟十多年，車位到底是誰的

陳郁

買來用了十多年的人防工程車位，終于還是被法院拍賣給了他人，廣州市海珠區(qū)天匯大廈小區(qū)數(shù)十名業(yè)主遇上了這樣的糟心事。

業(yè)主們向本刊記者反映，案涉車位為人防性質(zhì)，他們已經(jīng)支付了全部合理對價(jià)，合法占有、使用該批車位長達(dá)多年，事實(shí)上已依照當(dāng)年的法律法規(guī)取得了車位的全部權(quán)利。只是因?yàn)槿朔婪ǖ南嚓P(guān)規(guī)定、以及受讓當(dāng)年并沒有為人防車位辦證的規(guī)定，加之開發(fā)商本身的歷史遺留問題，導(dǎo)致他們一直未能辦理案涉車位的權(quán)證登記手續(xù)。因此，在天匯公司被股東申請清算時(shí)，車位被作為天匯公司的資產(chǎn)拍賣了。

他們告訴本刊記者，在天匯公司清算以及資產(chǎn)拍賣等過程中，存在多處疑點(diǎn)，背后似乎另有隱情，清算拍賣行為應(yīng)屬無效。為了解開疑團(tuán)，還原真相，本刊記者日前在廣州進(jìn)行了實(shí)地采訪。

法院認(rèn)定業(yè)主享有車位使用權(quán)

事情還要從1993年說起，彼時(shí)，廣州市住宅建設(shè)發(fā)展有限公司（以下簡稱住建公司）與香港國匯發(fā)展有限公司合資成立了廣州天匯房地產(chǎn)發(fā)展有限公司（以下簡稱天匯公司）。次年，天匯公司在廣州市海珠區(qū)江南東路開發(fā)建設(shè)天匯大廈樓盤。

天匯大廈地下負(fù)一、負(fù)二層合計(jì)5400多平方米為人防工程，所有權(quán)初始登記在開發(fā)商天匯公司名下。根據(jù)人防法，人防工程“平時(shí)由投資者使用管理，收益歸投資者所有”，因此，天匯公司將上述人防工程劃分為104個(gè)車位，根據(jù)當(dāng)時(shí)的法律法規(guī)，以轉(zhuǎn)讓與土地使用權(quán)年限一致的40年（自1994年起計(jì)算）車位使用權(quán)為由，先后轉(zhuǎn)讓給了眾多業(yè)主，以增加收益。部分轉(zhuǎn)讓協(xié)議書還進(jìn)一步約定：車位40年使用權(quán)期滿后仍歸買方所有，但需由買方按國家政策交付規(guī)定的費(fèi)用。

業(yè)主楊衛(wèi)紅告訴本刊記者，目前業(yè)主手里的車位有一手的，也有二手的。為了保證車位轉(zhuǎn)讓協(xié)議書的效力，都由相關(guān)部門做了公證或見證。業(yè)主依協(xié)議支付了價(jià)款，取得了車位的使用權(quán)，或自用或出租，在多年內(nèi)都相安無事。

2009年8月，從化市法院的一則公告打破了小區(qū)的寧靜。公告稱：天匯大廈地下負(fù)一、負(fù)二層104個(gè)車位已被法院查封，即將被拍賣。原來，在天匯公司經(jīng)營后期，港資股東離奇失蹤，既是公司股東又是承建方的住建公司為了討要工程款，將天匯公司告上了法庭。廣州中院于2006年6月缺席判令天匯公司支付住建公司工程款及相關(guān)違約金1125余萬元。判決生效后，住建公司以債權(quán)人身份申請強(qiáng)制執(zhí)行，廣州中院指定從化市法院執(zhí)行。

對此，眾多業(yè)主經(jīng)多方咨詢，認(rèn)為自己作為善意第三人，已經(jīng)依法取得案涉車位的使用權(quán)，車位不能再被當(dāng)作天匯公司的資產(chǎn)拍賣執(zhí)行。他們請來湖南銀劍律師事務(wù)所的熊春喜律師幫忙打官司，希望通過法律途徑解決爭議，維護(hù)權(quán)益，業(yè)主將此稱為圍繞該批車位維權(quán)的第一回合。

熊春喜接受本刊記者采訪時(shí)表示，案涉車位為人防性質(zhì)，所有權(quán)歸國家所有，所有權(quán)初始登記在開發(fā)商名下不等于就是開發(fā)商的財(cái)產(chǎn)，其實(shí)質(zhì)是開發(fā)商代國家持有。業(yè)主受讓案涉車位后，人防工程的性質(zhì)并沒有改變，只是從開發(fā)商代持變更為業(yè)主代持。

熊春喜代理業(yè)主提起執(zhí)行異議之訴后，2011年1月，從化法院審理后認(rèn)為，天匯公司、案外人與各業(yè)主之間就案涉車位簽訂的轉(zhuǎn)讓協(xié)議書，無論一手還是二手均為有效，從而判決各業(yè)主享有案涉車位的使用權(quán)。住建公司不服，提起上訴。同年11月，廣州中院駁回上訴，維持原判。隨后，法院解除了對案涉車位的查封。

熊春喜指出，根據(jù)一、二審判決書主文，業(yè)主獲得的車位使用權(quán)期限是根據(jù)各自受讓人防工程車位的使用權(quán)協(xié)議書確定的，期限長達(dá)40年乃至40年以上，根據(jù)人防法的規(guī)定，從這個(gè)角度看，業(yè)主打贏了官司。但法院同時(shí)認(rèn)為天匯公司因初始登記，仍然是案涉車位的所有權(quán)人。熊律師認(rèn)為，這一矛盾是相關(guān)法律法規(guī)對人防性質(zhì)車位權(quán)屬的規(guī)定存在疏漏所致。

住建公司顯然也注意到了這種矛盾，其在上訴狀中稱，判決書賦予業(yè)主的“是一個(gè)無年限限制的使用權(quán)”，“被上訴人未經(jīng)登記的使用權(quán)事實(shí)上包括了其對車位永久的占有、使用、收益權(quán)和對車位使用權(quán)的處分等權(quán)限，即該使用權(quán)已經(jīng)具備了所有權(quán)所有的四項(xiàng)權(quán)能，并導(dǎo)致所有權(quán)人除了擁有所有權(quán)這個(gè)空殼外，無任何實(shí)質(zhì)權(quán)利可行使”。

法院的這一判決，為后來的故事埋下了伏筆。

清算組認(rèn)定人防工程為開發(fā)商資產(chǎn)

楊衛(wèi)紅告訴本刊記者，2013年5月，業(yè)主們又看到天匯大廈公告欄貼出通知，告知海珠區(qū)法院受理了天匯公司清算案，要求業(yè)主向清算組申報(bào)債權(quán)。本刊記者經(jīng)采訪了解到，原來早在2011年4月，住建公司又以天匯公司股東的身份，向廣州市海珠區(qū)法院提出對天匯公司清算的申請。2013年1月，前述車位權(quán)屬糾紛官司審結(jié)后，海珠區(qū)法院依住建公司的申請查封了案涉車位，并指定由致同會(huì)計(jì)師事務(wù)所、廣東踔厲律師事務(wù)所以及住建公司三家單位組成清算組，處理天匯公司清算事宜。

而業(yè)主主張，根據(jù)從化法院和廣州中院一、二審的判決，他們所擁有的是車位的不設(shè)年限的永久使用權(quán)，并不是天匯公司的債權(quán)。為此，部分業(yè)主再次委托熊春喜律師，開始了第二輪維權(quán)行動(dòng)。

熊春喜多次與清算組、法院溝通，并于2013年8月31日起，陸續(xù)向清算組、海珠區(qū)法院、住建公司等發(fā)出《法律意見書》，指出業(yè)主購買車位后的多年內(nèi)，全國并無相關(guān)法律法規(guī)對人防車位辦證問題進(jìn)行規(guī)范，直到2008年《廣州市房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目車位和車庫租售管理規(guī)定》的出臺，才有了可以為人防車位辦證的規(guī)定，但天匯公司早已于2007年被吊銷營業(yè)執(zhí)照，人去樓空。正是這些客觀原因，使得業(yè)主不能根據(jù)新出臺的規(guī)定，將案涉車位過戶到自己名下。因此，案涉車位未辦理權(quán)屬登記是法律法規(guī)和歷史遺留問題，并非業(yè)主自身的過錯(cuò)所致;同時(shí)，住建公司作為天匯公司的股東，負(fù)有申請清算、處理公司遺留問題、配合業(yè)主辦證的法定義務(wù)。

據(jù)熊春喜回憶，清算組組長楊先生簽收法律意見書后，走訪了海珠區(qū)規(guī)劃局、國土局、建設(shè)局、不動(dòng)產(chǎn)中心等單位，得知該104個(gè)車位是天匯公司自行劃定，存在大小不一、消防通道不規(guī)范、無法出具測繪圖等遺留問題，從而告知熊律師和業(yè)主需要等待市級相關(guān)政府部門指示后，才能就業(yè)主是否能辦證以及如何辦證等一系列問題進(jìn)行處理。

一晃時(shí)間過去了五年多，2018年11月20日，天匯大廈公示欄的一則通知在小區(qū)掀起了軒然大波。該通知稱，一個(gè)名叫古志軍的人已通過淘寶司法拍賣將案涉104個(gè)車位全部拍下。

古志軍在接受本刊記者采訪時(shí)表示，他并未去過天匯大廈，他是在網(wǎng)上看到的拍賣公告。根據(jù)拍賣公告，車位僅5.8萬元一個(gè)，另外還有兩個(gè)商鋪500來平方米是按開發(fā)成本估價(jià)，每平方米僅6000元。古志軍認(rèn)為此價(jià)格相當(dāng)便宜，在評估風(fēng)險(xiǎn)后，仍覺得有利可圖。這場拍賣僅古志軍一人參與競價(jià)，最終以底價(jià)881.58萬元成交。2018年5月14日，買受人古志軍與清算組簽訂了《拍賣成交確認(rèn)書》。

清算案卷顯示，該批車位是將業(yè)主享用40年使用權(quán)作為拍賣附加條件，以天匯大廈負(fù)一、負(fù)二樓層為單位，整層出讓的方式進(jìn)行。但熊春喜對這次“整層拍賣”提出了質(zhì)疑：整層拍賣應(yīng)該是扣除車位所占面積后，對剩余部分進(jìn)行拍賣，但從清算組后期一系列文件可知，所謂的“整層”拍賣，采用的卻是“負(fù)一層（37個(gè)）、負(fù)二層（67個(gè)）”的表述形式，括號中的車位個(gè)數(shù)實(shí)際上表明，這是一次性“整體”將案涉104個(gè)車位進(jìn)行了清算處置。同時(shí)，從化法院和廣州中院均認(rèn)定車位轉(zhuǎn)讓協(xié)議書有效，其中部分協(xié)議明確約定40年后車位仍歸業(yè)主所有，而清算組在拍賣附加條件中，僅注明業(yè)主40年的使用權(quán)，存在錯(cuò)誤解讀法院判決、誤導(dǎo)不特定公眾之嫌。

熊春喜告訴本刊記者，如此拍賣，必將給該小區(qū)車位的異動(dòng)造成難以避免的混亂局面，實(shí)際上，她曾向法院提議組織三方（清算組、債權(quán)人、業(yè)主）聯(lián)席會(huì)議，以尋找雙贏方案，她建議的處置方案是，清算組請示市級政府就規(guī)劃等問題答復(fù)后，配合各個(gè)業(yè)主分別辦證，讓業(yè)主適當(dāng)分擔(dān)規(guī)劃費(fèi)用，并自行承擔(dān)全部轉(zhuǎn)移登記的稅費(fèi);而剩余的4100平方米人防工程則可以由債權(quán)人住建公司行使管理收益權(quán)及廣告收益權(quán)等，以逐步收回工程款債權(quán)。不過，她的這一提議最終未被采納。

2020年11月3日，本刊記者與熊律師一同來到清算組成員單位致同會(huì)計(jì)師事務(wù)所，就相關(guān)清算問題咨詢時(shí)任組長的楊先生。楊先生表示，清算組認(rèn)定業(yè)主享有車位使用權(quán)為40年，正是根據(jù)廣州中院的判決作出的判斷;關(guān)于整層拍賣的處置方式，只是大家理解不同，清算組并無過錯(cuò)。

車位第三次維權(quán)行動(dòng)正在進(jìn)行中

張發(fā)是天匯大廈小區(qū)原業(yè)委會(huì)主任，他對本刊記者表示，在海珠區(qū)法院受理住建公司清算案時(shí)，他曾組織多位業(yè)主向清算組交涉，并提出要求：若將來必須要對車位進(jìn)行拍賣，請清算組務(wù)必提前通知天匯大廈的業(yè)主。

但是，他們等來的不是拍賣公告，而是拍賣結(jié)果。業(yè)主們告訴本刊記者，他們十分驚訝、氣憤，他們對拍賣程序提出質(zhì)疑，認(rèn)為侵犯了本小區(qū)全體業(yè)主的優(yōu)先購買權(quán)，因?yàn)樵谂馁u前，他們從未在小區(qū)任何位置見過拍賣公告。天匯大廈物業(yè)管理處經(jīng)理金女士亦向本刊記者證實(shí)，“是沒有收到（拍賣通知），我們也沒有看到過?！?/p>

業(yè)主還指出，此次拍賣的標(biāo)的物除了天匯大廈地下負(fù)一、負(fù)二層外，還有大廈一樓總面積達(dá)500平方米的兩個(gè)商鋪，881.58萬元的總拍賣價(jià)格嚴(yán)重低于市場價(jià)。而參與協(xié)助辦理該案的其他律師從海珠區(qū)法院復(fù)印清算案卷時(shí)，指出案卷未按時(shí)間順序裝訂，且缺失了評估報(bào)告，導(dǎo)致要想通過案卷厘清持續(xù)五年之久的清算案到底發(fā)生了什么，存在一定的難度。

鑒于海珠區(qū)法院種種異常舉動(dòng)，部分業(yè)主再次委托熊春喜律師開始了第三次維權(quán)行動(dòng)。熊律師接受委托后，立即組織律師先后向海珠區(qū)不動(dòng)產(chǎn)中心、廣州市不動(dòng)產(chǎn)中心發(fā)出了不可為古志軍辦理車位權(quán)證的《緊急律師函》，指出案涉車位存在權(quán)屬爭議，請求不動(dòng)產(chǎn)中心暫停為古志軍辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證。不動(dòng)產(chǎn)中心回函告知應(yīng)該通過訴訟解決。

2019年9月9日，熊律師代理業(yè)主陸續(xù)向法院提起確認(rèn)古志軍與清算組于2018年5月14日簽訂的《拍賣成交確認(rèn)書》無效之訴，并遵循“原告就被告”的原則在越秀區(qū)法院立了第一批案件。然而，古志軍卻提出了管轄權(quán)異議，他認(rèn)為業(yè)主實(shí)際上提起的是車位不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬之爭，應(yīng)由不動(dòng)產(chǎn)所在地的海珠區(qū)法院審理。由于第一批案件存在管轄異議，導(dǎo)致后續(xù)幾批案件被越秀區(qū)法院立案庭要求暫緩立案。

2019年12月，越秀區(qū)法院裁定古志軍對管轄權(quán)提出的異議成立。業(yè)主不服，向廣州中院提出上訴，受新冠肺炎疫情影響等原因，直到2020年10月底，越秀區(qū)法院才向業(yè)主送達(dá)廣州中院維持管轄權(quán)異議的裁定書。但多位業(yè)主表示，將委托律師代為提起海珠區(qū)法院整體回避的申請。

在此過程中，海珠區(qū)不動(dòng)產(chǎn)中心根據(jù)海珠區(qū)法院下達(dá)的協(xié)助買受人辦證的（2010）海民清（預(yù)）字第4號之二《裁定書》，于2020年3月為古志軍辦理了天匯大廈負(fù)一、負(fù)二層104本不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證。古志軍向本刊記者透露，為了使車位達(dá)到單個(gè)辦證的條件，他跑了很多單位，“跑了幾十趟”，他還請廣州市測繪局重新出具了測繪圖。此外，他還繳納了各項(xiàng)稅費(fèi)合計(jì)100多萬元。

對此，熊春喜和多位業(yè)主均表示不解，在天匯公司清算期間，他們了解到若要使車位達(dá)到單個(gè)辦證條件，需要補(bǔ)交相關(guān)規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)用進(jìn)行重新測繪，并繳納相關(guān)稅費(fèi)，總費(fèi)用估計(jì)要上千萬元。面對如此高昂的費(fèi)用，業(yè)主顯然不能承受。然而，讓熊春喜和業(yè)主們感覺驚訝的是，古志軍拿到的新測繪圖與天匯公司最初劃定的并無二致，原104個(gè)車位的大小、位置并未改變。

人防工程車位的命運(yùn)何去何從？

由于官司遷延日久，業(yè)主們的心態(tài)已開始出現(xiàn)分化。其中一部分是持觀望態(tài)度，在他們看來，畢竟40年的使用期限還未屆滿，車位目前仍歸自己使用，以后的事還是等以后再說。

一部分業(yè)主已無意繼續(xù)抗?fàn)帯埌l(fā)曾是業(yè)主推舉的維權(quán)代表之一，然而多年的維權(quán)行動(dòng)已令他深感疲憊。今年10月，他將自己使用多年的車位，從古志軍手里以11萬元的價(jià)格辦理了過戶登記。張發(fā)坦言，當(dāng)初古志軍拍下車位的時(shí)候，他也認(rèn)為疑點(diǎn)重重，可如今，“對方一步步走完流程，把證辦下來了，現(xiàn)在打官司有什么用？”考慮到今后的維權(quán)難度勢必更大，且打官司同樣也要花錢，他最終放棄“法律手段”，選擇用“經(jīng)濟(jì)手段”解決問題。

還有一部分業(yè)主則態(tài)度堅(jiān)決，誓將“車位維權(quán)”進(jìn)行到底，“自己花真金白銀買下的車位，憑什么還要掏一次錢？”陳先生怎么也想不通，他對本刊記者表示，別說11萬，就是1萬他也不會(huì)再買一次！

熊律師受托參與這批人防工程車位維權(quán)已近十年，在她看來，根據(jù)法律規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)登記屬于一種行政確認(rèn)行為，只要符合上位法規(guī)范的條件，在受讓車位協(xié)議被確認(rèn)有效前提下，不管時(shí)間長短，司法機(jī)關(guān)不能認(rèn)為權(quán)利人沒有登記而喪失權(quán)利;同時(shí)，登記不是設(shè)立權(quán)利的程序，登記機(jī)關(guān)面對物權(quán)有爭議時(shí)，不能單看司法機(jī)關(guān)的裁定就發(fā)證給新的申請登記人，行政機(jī)關(guān)應(yīng)有自己獨(dú)立于司法權(quán)的“行政裁量權(quán)”，這意味著本案所爭議的車位在已有權(quán)利人的前提下，即使被查封了也不能被拍賣，被拍賣了也不能被登記，必須重新經(jīng)過司法程序才能在新舊權(quán)利人中確認(rèn)權(quán)利歸屬。這樣才能構(gòu)成司法權(quán)、行政權(quán)的相互獨(dú)立和監(jiān)督。否則，對老百姓而言，司法程序后，不管有無爭議，不動(dòng)產(chǎn)直接被行政程序加碼固定，老百姓的救濟(jì)措施太難了。

本刊記者經(jīng)咨詢其他法律界人士得知，人防工程是國防工程的重要組成部分，現(xiàn)代人防工程既考慮到戰(zhàn)時(shí)防空的需要，又考慮到平時(shí)經(jīng)濟(jì)建設(shè)、城市建設(shè)和人民生活的需要，具有平戰(zhàn)雙重功能。由于和平時(shí)期較長，人防工程的戰(zhàn)時(shí)功能的概念漸趨弱化，乃至被忽視。關(guān)于人防工程車位權(quán)屬的法律問題爭議，既涉及到國防工程的重要性，又牽涉到老百姓的切身利益。當(dāng)前，《物權(quán)法》對人防工程車位的權(quán)屬問題也沒有明確。近年來，全國各地人防工程車位糾紛并不鮮見，至于車位到底歸屬于何方，各地的判決各不一樣。

熊春喜也表示，希望更多法律界人士和社會(huì)各主體關(guān)注人防工程車位的命運(yùn)，促進(jìn)對全國各地人防工程平戰(zhàn)結(jié)合功能涉及的法律法規(guī)的落實(shí)和完善。

2020年11月2日至5日，應(yīng)受訪單位要求，本刊記者通過電子郵件或快遞方式，就天匯大廈車位糾紛案向廣州市規(guī)劃局、越秀區(qū)法院、海珠區(qū)法院發(fā)出采訪函。截至發(fā)稿，上述單位均未回復(fù)。本刊將對該批104個(gè)人防工程車位的命運(yùn)持續(xù)觀察。