溫斌燾[上海西岸開發(fā)（集團）有限公司， 上海 200232]

1 研究背景

超大型城市中心城區(qū)土地資源緊缺，如何高效集約、節(jié)約利用土地資源成為城市規(guī)劃建設(shè)者共同關(guān)注的問題。在傳統(tǒng)的開發(fā)模式下，政府將一個區(qū)域的土地劃分為小尺度的地塊出讓給開發(fā)商，開發(fā)商在土地出讓合同中約定的城市規(guī)劃指標控制下自主開展受讓地塊開發(fā)建設(shè)工作，地塊與地塊之間的互動協(xié)助較少，往往造成城市中心區(qū)域建筑之間功能和形象不協(xié)調(diào)，地塊之間各項配套設(shè)施難以共享，有時甚至造成資源浪費。區(qū)域組團式整體開發(fā)將若干地塊作為一個大的工程系統(tǒng)來進行規(guī)劃、設(shè)計和建設(shè)，很好地避免了上述問題，并且給大規(guī)模地下空間的統(tǒng)一建設(shè)以集約化利用土地資源提供了條件。

上海西岸傳媒港項目（以下簡稱“傳媒港項目”）位于徐匯濱江地區(qū)，用地包含 9 個街坊地塊及區(qū)域內(nèi) 6 條道路的地下空間，采用了一種以“三帶四統(tǒng)一”為特征的組團式整體開發(fā)模式?！叭龓А笔侵疙椖客恋爻鲎尯贤小皫У叵驴臻g、帶建筑方案和帶綠色建筑標準”等建設(shè)要求，“四統(tǒng)一”是指以區(qū)域整體的視角統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一設(shè)計、統(tǒng)一建設(shè)和統(tǒng)一運營。項目實現(xiàn)了土地出讓的巨大創(chuàng)新，在 6 個街坊實現(xiàn)了“地上地下土地分別出讓”的模式，在區(qū)域內(nèi)產(chǎn)生了 1 家地下空間開發(fā)單位、6 家地上建筑開發(fā)單位，以及 3 家采用傳統(tǒng)土地出讓方式承擔單地塊地上地下項目建設(shè)的開發(fā)單位。

傳媒港項目 9 個街坊地塊在規(guī)劃設(shè)計的階段即全面推行區(qū)域組團式整體開發(fā)理念，突破傳統(tǒng)單地塊自成系統(tǒng)、地塊間互動聯(lián)系薄弱的限制，從 9 個地塊“區(qū)域整體”的角度考慮空間功能、交通流線和基礎(chǔ)設(shè)施配置。對于西岸傳媒港區(qū)域內(nèi)的出入口、人防、停車位、綠化面積、能源供應(yīng)等重要技術(shù)指標與公共設(shè)施，實現(xiàn)區(qū)域統(tǒng)一平衡、公共設(shè)施集中設(shè)置。

創(chuàng)新的土地出讓方式，使得項目產(chǎn)生了比較復(fù)雜的建設(shè)組織體系，各開發(fā)單位、設(shè)計單位和施工單位之間存在非常復(fù)雜的分工界面和交互關(guān)聯(lián)關(guān)系，繼而使得項目的工程協(xié)調(diào)機制成為了本項目建設(shè)成敗的關(guān)鍵因素。在傳媒港項目建設(shè)過程中，通過建立業(yè)主層面、設(shè)計層面和施工層面的三項工程協(xié)調(diào)機制框架，較好地解決了工程協(xié)調(diào)和管理集成問題，保證了項目建設(shè)的效果。

2 區(qū)域組團式整體開發(fā)的協(xié)調(diào)機制框架

2.1 協(xié)調(diào)機制框架的總體思路

2.1.1 綜合集成管理的思路

對于多元利益背景的多主體合作開發(fā)區(qū)域性項目這一類復(fù)雜工程而言，參考復(fù)雜系統(tǒng)工程學科綜合集成管理方法論是十分必要的。傳媒港項目的協(xié)調(diào)機制框架通過組織體系自下而上開展整合，落實細化工作任務(wù)；通過業(yè)主層面、設(shè)計層面和施工層面，處理一些重要問題；將自下而上的集成和自上而下的分解相結(jié)合，過程中利用專家智慧和新的管理技術(shù)（如 BIM 技術(shù)），形成重大問題協(xié)同解決的機制體系。在實踐過程中，這套工程協(xié)調(diào)機制體系是行之有效的，能逐步將問題分解和集成，形成一系列解決方案。

2.1.2 分層次解決問題的思路

需要協(xié)調(diào)的問題是多層次的。業(yè)主方之間需要協(xié)調(diào)，業(yè)主與政府部門之間也需要協(xié)調(diào)；協(xié)調(diào)的問題中有設(shè)計問題，也有施工問題；有的問題涉及區(qū)域整體，有的問題涉及地塊之間，有的問題僅涉及項目之間。因此，協(xié)調(diào)機制的建立必須是多層次的，以不同層次的機制解決相應(yīng)層次，從而提升機制的運行效率。

2.1.3 豐富治理機制，促進合作共贏

以一個地塊的項目為例，物理上屬于同一地塊的一個建設(shè)項目整體被劃分為兩個建設(shè)項目，由兩家建設(shè)單位負責開發(fā)。研究表明，合同是合作的基礎(chǔ)，但信任關(guān)系是合作開發(fā)績效的重要影響因素。傳媒港項目的開發(fā)屬于國內(nèi)首創(chuàng)，沒有太多成功案例可供參考。因此，在項目開展初期，既不可能設(shè)計出一套事無巨細的方案來應(yīng)對項目實施階段的各種變化情況，又很難通過不完善的合同來約束各合作方的行為。為此，傳媒港項目在業(yè)主協(xié)調(diào)機制層面，豐富了項目治理機制，以合同為基礎(chǔ)，納入了行政治理和關(guān)系治理機制。

2.1.4 倡導(dǎo)以項目整體利益為導(dǎo)向的項目文化

區(qū)域組團式整體開發(fā)從單項目的視角來看，其整體設(shè)計、施工方案的優(yōu)化往往引起傳統(tǒng)開發(fā)視角下單項目的利益調(diào)整。因此，整體利益與局部利益的平衡至關(guān)重要，這往往是撬動工程協(xié)調(diào)的關(guān)鍵因素。傳媒港項目始終倡導(dǎo)以項目整體利益為導(dǎo)向的項目文化，依托業(yè)主委員會，聯(lián)合黨建，以勞動競賽等形式，不斷宣貫項目整體利益高于一切的文化理念。

2.2 協(xié)調(diào)機制框架的內(nèi)容

隨著項目建設(shè)的不斷推進，傳媒港項目形成了政府-業(yè)主層面、業(yè)主層面、設(shè)計層面和施工層面等的協(xié)調(diào)機制（見表1）。需要說明的是，設(shè)計和施工問題常常涉及業(yè)主決策，因而業(yè)主必須介入設(shè)計層面和施工層面的協(xié)調(diào)機制。

表1 多層面工程協(xié)調(diào)機制

3 政府-業(yè)主層面協(xié)調(diào)機制

政府-業(yè)主層面的協(xié)調(diào)機制主要依托徐匯區(qū)濱江開發(fā)管委辦和徐匯區(qū)重大辦兩個區(qū)級的議事平臺，會議的形式以專題協(xié)調(diào)會為主，按照協(xié)調(diào)的議題，可邀請相關(guān)審批部門和相關(guān)項目的業(yè)主單位參加。鑒于項目實施后期的協(xié)調(diào)工作更加具體化，濱江管委辦設(shè)立專職推進小組，定期召開業(yè)主例會進行協(xié)調(diào)。

由于采用了區(qū)域組團式整體開發(fā)模式，項目設(shè)計方案和施工界面在很多方面都超越了傳統(tǒng)模式下的常規(guī)做法。有的技術(shù)經(jīng)濟指標開展了區(qū)域整體統(tǒng)籌設(shè)置，從局部單項目的角度突破了相關(guān)設(shè)計規(guī)范的要求，形成了大量需要由政府審批部門開展的配套創(chuàng)新。同時，由于各建設(shè)項目業(yè)主之間沒有直接的合約關(guān)系，各自通過與政府簽訂土地出讓協(xié)議及其附件《項目整體開發(fā)規(guī)則》，因而項目業(yè)主之間的一些重大事項也需要由政府相關(guān)部門和議事平臺機制予以協(xié)調(diào)。

采用區(qū)域組團式整體開發(fā)以后，對于地塊之間的統(tǒng)籌和影響公共空間品質(zhì)的事項，傳媒港項目堅持“政府主導(dǎo)”的原則，借助管委辦、重大辦等多種重要的政府平臺進行協(xié)調(diào)推進，對項目的建設(shè)目標協(xié)同、項目的行政審批、項目的創(chuàng)新政策支持、項目的建設(shè)推進、規(guī)劃設(shè)計方案的優(yōu)化等方面起到了關(guān)鍵作用。通過政府-業(yè)主協(xié)調(diào)機制的建立，形成了一種政府與市場互動，直接、高效地溝通協(xié)調(diào)政府與市場之間的不同利益訴求，整合政府和市場各自的資源優(yōu)勢，為項目的整體推進起到了關(guān)鍵作用，很好地體現(xiàn)了區(qū)域組團式整體開發(fā)的“政府主導(dǎo)、市場化運作”的開發(fā)理念。

4 業(yè)主層面的協(xié)調(diào)機制

業(yè)主之間的重大分歧事項是通過政府-業(yè)主協(xié)調(diào)機制開展協(xié)調(diào)的，但仍有大量的項目目標協(xié)同、技術(shù)配合、界面分工、經(jīng)濟分攤等事宜需要在各項目業(yè)主之間，通過雙邊和多邊的會議機制進行協(xié)調(diào)解決。

業(yè)主例會是一種多邊的協(xié)調(diào)機制，由承擔地下空間開發(fā)和區(qū)域公共空間建設(shè)（如市政道路、二層平臺等）任務(wù)的西岸傳媒港公司組織召開，由各項目的業(yè)主參加，按照協(xié)調(diào)議題，也可邀請相關(guān)設(shè)計單位和施工單位參加。

采用“三帶”土地出讓模式后，大量的技術(shù)對接和經(jīng)濟協(xié)商工作在地上項目和地下空間項目之間產(chǎn)生，因而業(yè)主之間的雙邊協(xié)商也是非常重要的協(xié)調(diào)機制。

業(yè)主層面的協(xié)調(diào)機制是一種承上啟下的關(guān)鍵機制。在項目推進過程中產(chǎn)生的一些分歧，可先通過設(shè)計層面和施工層面的協(xié)調(diào)機制進行初步協(xié)商并醞釀出可行方案，再到業(yè)主層面的協(xié)調(diào)機制開展協(xié)商和決策。在解決大量界面、協(xié)助問題的基礎(chǔ)上，對于重大利益調(diào)整的事項、需要政府部門支持的創(chuàng)新事項、業(yè)主層面的協(xié)調(diào)機制無法達成共識或難以直接解決的事項，都應(yīng)再報政府-業(yè)主層面的協(xié)調(diào)機制加以解決。

5 設(shè)計層面的協(xié)調(diào)機制

與開展常規(guī)項目設(shè)計工作不同，傳媒港項目在開展城市設(shè)計并深化的基礎(chǔ)上，還設(shè)置了項目設(shè)計總控單位，形成了以設(shè)計導(dǎo)則為抓手、設(shè)計總控會議為內(nèi)容的設(shè)計協(xié)調(diào)機制。

由于將 9 個街坊視作一個大工程系統(tǒng)開展規(guī)劃設(shè)計，各地塊、地上建筑和地下空間在各系統(tǒng)上是按整體算賬，無縫銜接的，導(dǎo)致在區(qū)域整體和項目單體之間，存在大量的系統(tǒng)整合工作，必須設(shè)置一家設(shè)計總集成單位開展各地塊、各系統(tǒng)的設(shè)計整合，并且制定各單體項目設(shè)計工作必須遵循的規(guī)則。傳媒港項目將設(shè)計總控任務(wù)委托給地下空間設(shè)計單位。

在一個地塊內(nèi)部，地上建筑和地下空間項目采用“相互提資、相互確認”的工作模式。地上建筑和地下空間共同構(gòu)成了一個地塊的項目整體（小系統(tǒng)），地上建筑必須高度關(guān)注地下空間的設(shè)計工作?？傮w而言，除了結(jié)構(gòu)上的承載要求以外，地下空間從功能上來講是為地上建筑提供各項配套用房。因此，“相互提資、相互確認”的模式比較好地解決了地上與地下的整合問題。這種機制雖然增加了地上、地下項目設(shè)計單位的工作量，但很好地解決了地塊整體性的問題。

9 個地塊項目通過地下空間、市政道路和二層平臺又形成了一個區(qū)域整體（大系統(tǒng)）。各地塊根據(jù)自身的功能需求和設(shè)計導(dǎo)則的約定，完成了地塊設(shè)計，但與此同時，也給相互整合帶來了非常大的工作量。在單體向區(qū)域集成的過程中，涉及大量的技術(shù)對接和設(shè)計工作的調(diào)整和反復(fù)（一個技術(shù)銜接有時需要經(jīng)過幾個整合、分解過程才得以解決）。傳媒港項目的設(shè)計總控組織體系如圖1 所示，設(shè)計總控協(xié)調(diào)機制如圖2 所示。

圖1 設(shè)計總控組織體系圖

設(shè)計方案的調(diào)整往往涉及項目業(yè)主方的利益，因而在形成可行技術(shù)方案后，應(yīng)當將問題提交到業(yè)主層面的協(xié)調(diào)機制，基于系統(tǒng)整體優(yōu)化的原則進行協(xié)商并作決策。

6 施工層面的協(xié)調(diào)機制

眾多獨立立項的項目（包括地下空間、地上建筑、市政道路、管廊、二層平臺等）在同一個物理空間內(nèi)開展，加上有的項目又劃分了不同的標段合同包，使得項目產(chǎn)生了眾多的施工單位。數(shù)據(jù)顯示，傳媒港項目在場地內(nèi)同時開展施工的施工總承包單位超過 20 家，若將各專業(yè)分包單位計算在內(nèi)，則同時施工的單位超過 100 家。

圖2 設(shè)計總控工作機制圖

施工協(xié)調(diào)的最終目標是確定以下工作安排：施工場地布置、交通組織設(shè)計、垂直交通施工界面劃分、安全責任界定等。除了業(yè)主層面以外，傳媒港項目還形成了區(qū)域施工單位協(xié)調(diào)平臺和地塊五方會議兩項機制協(xié)調(diào)解決施工問題。區(qū)域施工單位協(xié)調(diào)平臺以地下空間總承包單位（分為南區(qū)和北區(qū)兩個標段）為牽頭單位，重點研究和協(xié)調(diào)解決整個區(qū)域的公共施工資源整合與分配問題，特別是施工安全聯(lián)動、施工場地布置、交通組織、群塔布置方案、施工測量聯(lián)動等，形成了一個動態(tài)調(diào)整的施工組織總設(shè)計方案。地塊五方會議由地上項目總包和地下空間總包單位共同組織，雙方業(yè)主、監(jiān)理單位參加，在區(qū)域總體施工組織設(shè)計的框架下，重點協(xié)調(diào)地上建筑和地下空間之間施工銜接和界面協(xié)調(diào)事宜。

7 結(jié) 語

傳媒港項目采用區(qū)域整體組團式開發(fā)模式并開創(chuàng)了一種新的土地出讓模式，實現(xiàn)了項目的地下空間統(tǒng)一建設(shè)和項目的整體高品質(zhì)。多層次的工程協(xié)調(diào)機制以綜合集成管理思想為引導(dǎo)，將復(fù)雜的工程問題進行分類、分級和分層，從技術(shù)、經(jīng)濟、管理等多角度進行研究，通過各級會議機制進行集成、協(xié)調(diào)和決策，有力保障了項目的有序推進。此開發(fā)模式可供類似項目參考。