李晶

一、引言

1986年，我國頒布了《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》，規(guī)定對個人非盈利性住房實行免征政策。但隨著房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，一些投機(jī)行為開始出現(xiàn)。為了抑制投機(jī)行為，維護(hù)房地產(chǎn)市場的正常發(fā)展秩序，我國于2011年在上海、重慶兩地實施房產(chǎn)稅改革試點，拉開了房產(chǎn)稅改革工作的序幕。在此背景下，本文對滬、渝兩地房產(chǎn)稅改革試點效果進(jìn)行分析，針對試點過程中在征稅范圍、稅率設(shè)置、計稅依據(jù)等方面存在的不足，借鑒美國、韓國以及我國港臺地區(qū)實施房產(chǎn)稅制度的經(jīng)驗，提出了明確功能定位，逐步推進(jìn)改革；拓寬征稅范圍，明確納稅主體；制定合理稅制，保證制度公平；完善配套機(jī)制，加強(qiáng)稅收管理等政策建議，為推動房產(chǎn)稅制度改革，引導(dǎo)居民合理住房消費，推動房地產(chǎn)市場健康發(fā)展提供理論參考。

二、房產(chǎn)稅相關(guān)概念厘定

我國房產(chǎn)稅改革的對象主要針對房地產(chǎn)的持有稅種，而目前房地產(chǎn)特有環(huán)節(jié)存在房地產(chǎn)稅、房產(chǎn)稅、物業(yè)稅等三項稅種。為避免產(chǎn)生混淆，在此針對三項稅種進(jìn)行概念厘定：

（一）物業(yè)稅

物業(yè)稅是財產(chǎn)稅的別稱，是針對國民的財產(chǎn)所征收的一種稅種。一般以房屋、土地等不動產(chǎn)為征收對象，有時還包括機(jī)械設(shè)備等大型商品，由政府強(qiáng)制向財產(chǎn)的使用者或占有者征收，所得稅款作為政府提供公共服務(wù)的補(bǔ)償。針對物業(yè)稅，不同的國家有不同的稱謂，美國、德國等國家稱之為財產(chǎn)稅；奧地利、波蘭等國家稱為不動產(chǎn)稅；英國、馬來西亞等國家稱為地方稅；而我國香港地區(qū)則直接稱之為物業(yè)稅。目前，國際上大部分市場經(jīng)濟(jì)較為成熟的國家均對房地產(chǎn)實行物業(yè)稅征收，且多將其歸為地方稅種，作為地方政府主要且穩(wěn)定的財政收入來源。

（二）房地產(chǎn)稅

房地產(chǎn)稅屬于財產(chǎn)稅的一個分支，一般指房地產(chǎn)稅收體系，包含房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、流轉(zhuǎn)以及保有等多個環(huán)節(jié)的多項稅種，包括土地出讓金、拆遷管理費、城鎮(zhèn)土地使用稅、契稅和耕地占用稅等幾十項稅種。從稅種屬性和國際通用做法來看，物業(yè)稅、房地產(chǎn)稅二者之間并無太大區(qū)別。但我國由于香港稅制中物業(yè)稅征收范圍較窄，與國際實踐存在較大偏差，與內(nèi)地的物業(yè)稅名稱相同而內(nèi)容有異，其概念容易產(chǎn)生歧義；另外，物業(yè)稅與物業(yè)費二者概念容易混淆，容易引起百姓對“物業(yè)”既收費、又征稅的誤解和反感。因此，我國多采用房地產(chǎn)稅概念。我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅制構(gòu)成主要包括兩部分，一部分是房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的相關(guān)稅種；另一部分是保有環(huán)節(jié)的相關(guān)稅種。本文主要針對后者進(jìn)行相關(guān)研究。

（三）房產(chǎn)稅

房產(chǎn)稅屬于房地產(chǎn)稅保有環(huán)節(jié)的稅種，通常以房屋為征收對象，以房屋計稅余值或租金收入為計稅依據(jù)。國務(wù)院于1986年頒布了《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》，規(guī)定我國個人非營業(yè)類房屋一律實行免稅政策。但隨著房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，一些投機(jī)行為開始出現(xiàn)，擾亂了房地產(chǎn)市場的正常運轉(zhuǎn)。為了遏制投機(jī)行為，我國于2011年選定上海、重慶兩個城市開始實行房產(chǎn)稅改革試點，即將個人自有住房納入征稅范圍，并側(cè)重增量房和高檔住房，以房產(chǎn)交易價格作為計價依據(jù)征收房產(chǎn)稅，以填補(bǔ)我國房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅種空缺。

三、我國房產(chǎn)稅改革的必要性與現(xiàn)狀

（一）房產(chǎn)稅改革的必要性

在國家政策的大力支持下，我國房地產(chǎn)市場飛速發(fā)展，但一些投機(jī)行為也開始出現(xiàn)，擾亂了市場的正常發(fā)展秩序。因此開征房產(chǎn)稅以增加住房持有成本，從而打擊房地產(chǎn)投機(jī)行為，逐漸成為國內(nèi)外學(xué)者討論和探究的熱點。針對房產(chǎn)稅的功能定位，多數(shù)學(xué)者認(rèn)為主要表現(xiàn)在三方面，一是作為地方政府財政收入來源之一，籌集財政資金促進(jìn)地方公共設(shè)施建設(shè)；二是作為房地產(chǎn)市場的調(diào)控工具，促進(jìn)房地產(chǎn)資源的有效配置；三是調(diào)節(jié)居民收入分配，促進(jìn)社會穩(wěn)定。針對房產(chǎn)稅的征收方式，大部分學(xué)者贊同給予一定面積的免征額度，同時在稅率設(shè)計方面要綜合考慮居民的心理預(yù)期和經(jīng)濟(jì)承受能力。稅率設(shè)置方面，國內(nèi)學(xué)者普遍的觀點是借鑒英美等國家“寬稅基，低稅率”的形式，在引導(dǎo)居民合理住房消費的同時還可以實現(xiàn)調(diào)節(jié)收入分配的目的。此外，部分學(xué)者對日韓、英美等亞歐國家以及我國港澳臺地區(qū)推行的房產(chǎn)稅制度進(jìn)行深入研究，針對這些國家征收房產(chǎn)稅的可借鑒之處進(jìn)行總結(jié)，為我國實施房產(chǎn)稅制度改革在稅基設(shè)置、征稅范圍等方面提供了參考。

實施房產(chǎn)稅制度改革，對于打擊房地產(chǎn)投機(jī)行為，引導(dǎo)居民合理住房消費，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展具有重要作用。此外，房地產(chǎn)市場的發(fā)展對我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展有著舉足輕重的影響，推動房產(chǎn)稅制度改革也有利于完善我國分稅制制度，增加地方政府財政收入，有利地方公共服務(wù)行業(yè)建設(shè)，從而促進(jìn)社會的和諧與穩(wěn)定發(fā)展?；诖?，對我國房產(chǎn)稅改革現(xiàn)狀進(jìn)行分析，總結(jié)目前我國改革試點存在的問題，借鑒美國、韓國以及我國港臺地區(qū)房產(chǎn)稅制度的發(fā)展經(jīng)驗，對于推動我國房產(chǎn)稅制度改革具有重要的理論意義和現(xiàn)實意義。具體來講，有以下三點：

1.抑制投機(jī)行為，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展

房產(chǎn)稅改革將個人自有住房納入征稅范圍，在一定程度上增加了房產(chǎn)的持有成本。而住房持有成本的增加一方面可以減少投資者的回報預(yù)期，促使購房者更加理性地進(jìn)行消費，從而抑制房地產(chǎn)市場的投機(jī)行為；另一方面還可以推動擁有多套非自住房產(chǎn)的業(yè)主出售或者出租多余房產(chǎn)，這樣既可以增加二手房市場供應(yīng)，在一定程度上抑制房價的快速上漲，還可以擴(kuò)大租賃住房的供給渠道，從而促進(jìn)住房租賃市場的快速發(fā)展。此外，房產(chǎn)稅改革還可以通過調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場的供需關(guān)系，實現(xiàn)對房地產(chǎn)價格的有效調(diào)控，從而推動我國房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展。

2.調(diào)節(jié)收入分配，縮小貧富差距

根據(jù)2014年西南財經(jīng)大學(xué)“中國家庭金融調(diào)查與研究中心”公布的數(shù)據(jù)，我國財富排名前百分之十的家庭占有了社會百分之六十以上的財富，而其中大部分家庭財富的增長源于房地產(chǎn)的增值價值。由此可見，近年來房地產(chǎn)市場的超高速發(fā)展，導(dǎo)致了我國人民貧富差距的進(jìn)一步擴(kuò)大，形成“富者愈富，貧者愈貧”的局面，在一定程度上也加劇了社會矛盾的產(chǎn)生。而房產(chǎn)稅作為財產(chǎn)稅的分支，可以在一定程度上調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)行為，最終起到調(diào)節(jié)收入分配，縮小財富差距的作用。

3.完善分稅制改革，促進(jìn)地方政府經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長

實行房產(chǎn)稅改革在短期內(nèi)可以起到抑制投機(jī)行為，調(diào)控房地產(chǎn)價格以及收入分配的效果，從而促進(jìn)我國房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展和社會的和諧穩(wěn)定。長遠(yuǎn)來看，推行房產(chǎn)稅改革可以拓展地方政府稅收來源，完善分稅制改革，解決地方政府的財政困難。我國實施“營改增”和國地稅合并之后，地方政府對土地財政的依賴性日益增強(qiáng)，主要通過出讓土地獲得的收益來進(jìn)行地方公共事業(yè)建設(shè)。然而在土地資源有限的情況下，這一模式必然不是長久之計，地方政府需要尋找穩(wěn)定的財政收入來源以推動當(dāng)?shù)毓彩聵I(yè)的發(fā)展。而房產(chǎn)稅作為一種典型的地方性稅種，可以給地方政府帶來持續(xù)、穩(wěn)定且可觀的財政收入，從而幫助地方政府?dāng)[脫對土地財政的依賴性，實現(xiàn)取之于民，用之于民。

（二）滬渝房產(chǎn)稅改革試點發(fā)展現(xiàn)狀

1.滬、渝房產(chǎn)稅改革試點政策分析

為了打擊房地產(chǎn)投機(jī)行為，抑制房地產(chǎn)價格過快增長，合理調(diào)節(jié)居民收入分配，中央政府于2011年決定在上海、重慶兩地開展房產(chǎn)稅改革試點，將部分個人住房納入房產(chǎn)稅征收范圍。表1將滬、渝兩地開征房產(chǎn)稅的具體細(xì)則進(jìn)行了對比。

2.滬、渝房產(chǎn)稅改革試點效果分析

至今，滬、渝兩地的房產(chǎn)稅改革試點運行了九年，為我國房產(chǎn)稅制度的改革積累了寶貴的經(jīng)驗，但總體來講，改革試點效果并不理想，與預(yù)期存在較大差距。

首先，調(diào)節(jié)房價作用有限，尤其是在上海地區(qū)。2011年開始實施房產(chǎn)稅改革試點之后，上海市房價在短期內(nèi)得到了有效控制，漲幅降至1.44%，但從2012年開始又呈現(xiàn)逐年上漲趨勢，到2015年房價飆升至19.66%。此外，上海試點地區(qū)只向新增住房開征房產(chǎn)稅，并沒有將存量住房納入征稅范圍，一方面短期內(nèi)很難實現(xiàn)對房價的有效調(diào)控，另一方面也會加劇非本市戶籍人群的生存壓力，不利于社會的和諧與穩(wěn)定。

表1 滬、渝試點房產(chǎn)稅征收細(xì)則

其次，增加地方政府財政收入作用有限。與其他國家相比，滬、渝試點針對房產(chǎn)稅的征收范圍較小，且稅率也處于較低水平，試點收入占地方財政收入的比重基本在1%—3%左右，對地方財政收入的影響十分有限，根本無法成為支撐地方財力的主體稅種。以重慶試點為例，房產(chǎn)稅的征收對象主要為高檔住宅，最初的目的是調(diào)節(jié)收入分配，限制住房資源向富有家庭過度傾斜。但實際上對于那些擁有本地戶籍且占有多套既不屬于獨棟商品住宅也并非新購高檔住房的房產(chǎn)，仍完全屬于免征范圍。如此狹窄的征稅范圍，既有悖于調(diào)節(jié)收入分配的初衷，也很難成為政府穩(wěn)定而主要的財政收入來源。

最后，調(diào)節(jié)收入分配效果不佳。滬、渝兩地試點地區(qū)的征收對象為增量房產(chǎn)，并不針對存量房產(chǎn)征收房產(chǎn)稅，這本身來講就存在一定的不公平性。從某種程度上來講，這種政策保護(hù)了先富群體的利益，而抑制了后富群體的利益，反而會進(jìn)一步拉大貧富差距。同時，兩地試點地區(qū)房產(chǎn)稅征收稅率低，免征面積大，離調(diào)節(jié)收入分配、縮小貧富差距的理想效果存在較大差距。

三、相關(guān)國家及地區(qū)房產(chǎn)稅改革的經(jīng)驗借鑒

基于國家政策以及功能定位的不同，不同國家和地區(qū)征收房產(chǎn)稅的制度和方式也存在一定的差異。本文著重研究美國、韓國以及我國港臺地區(qū)的房地產(chǎn)稅政策，希望可以從中提取一些寶貴的經(jīng)驗加以借鑒，為我國房產(chǎn)稅制度改革提供參考。

（一）典型國家及地區(qū)房產(chǎn)稅制度分析

1.美國房產(chǎn)稅制度

美國最初于1787年在《憲法》中提出允許政府征收包括房產(chǎn)稅在內(nèi)的相關(guān)稅種，以滿足獨立戰(zhàn)爭的經(jīng)費支出需求。此后，經(jīng)過數(shù)百年的發(fā)展，美國已經(jīng)形成了一套合理且完善的房產(chǎn)稅稅收體系。

首先，美國實行以地方政府為征收主體的分稅制體系。各級政府擁有高度的行政自主權(quán)，上至聯(lián)邦政府，下至州政府以及地方政府都可以在法律權(quán)限范圍內(nèi)設(shè)定本地房產(chǎn)稅征收細(xì)則。其次，美國征收房產(chǎn)稅采用的是“寬稅基”的方式，對除政府以及慈善機(jī)構(gòu)之外的所有不動產(chǎn)征收房產(chǎn)稅，不區(qū)分新購住房和存量住房。同時，美國征收房產(chǎn)稅采用浮動稅率，全國平均稅率基本保持在1%—3%之間，地方政府可以根據(jù)本地房地產(chǎn)市場以及經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r制定合適稅率，以滿足地區(qū)財政收支平衡。此外，房產(chǎn)稅是美國地方政府的重要財政收入來源，約占地方財政收入的70%左右，并且征收稅款主要用于當(dāng)?shù)毓彩聵I(yè)建設(shè)，例如基礎(chǔ)教育、衛(wèi)生服務(wù)、公共設(shè)施等方面，真正實現(xiàn)了“取之于民，用之于民”。

2.韓國房產(chǎn)稅制度

韓國房產(chǎn)稅稅收體系包括綜合不動產(chǎn)稅和財產(chǎn)稅兩部分。綜合不動產(chǎn)稅以住房和土地為征稅對象，采取5級全額累進(jìn)稅率，由中央政府作為征收主體，此后再按照具體標(biāo)準(zhǔn)返還給各地方政府。而財產(chǎn)稅的征稅對象除了住房和土地之外，還包括普通建筑以及飛機(jī)船舶等，以地方政府為征收主體，作為地方財政收入的主要來源。此外，韓國針對普通住房和別墅采用不同稅率征收財產(chǎn)稅，別墅固定稅率4%，普通住房則采用4級超額累進(jìn)稅率，地方政府也可以根據(jù)具體情況對當(dāng)年稅率進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整。與美國類似，韓國地方政府征收房產(chǎn)稅也主要用于公共基礎(chǔ)服務(wù)，并將政府用房、教育用房以及其他非盈利性用房納入房產(chǎn)稅免征范圍。

3.港臺地區(qū)房產(chǎn)稅制度

我國香港地區(qū)征收房產(chǎn)稅以房產(chǎn)的租金作為計價依據(jù)，屬于保有環(huán)節(jié)的稅種，通常稱為差餉稅。香港差餉稅的征稅對象為一般的土地以及地上建筑物，由專門的物業(yè)估價署作為征收主體，同時采用差別稅率，出租房屋稅率為5%，自住房屋稅率為0.24%。與大部分國家和地區(qū)類似，香港差餉稅也對教育、宗教以及政府等公共事業(yè)用地實行免征，同時將特困人群、傷殘軍人等特殊群體納入免征稅范圍，體現(xiàn)了一定的人文主義關(guān)懷。

與香港地區(qū)不同，臺灣地區(qū)征收房產(chǎn)稅以房屋的市場價值為計價依據(jù)，由專門的不動產(chǎn)評價委員會定時進(jìn)行評估并發(fā)布。在稅率方面，臺灣地區(qū)與大部分國家和地區(qū)一樣采取差別稅率，自住房產(chǎn)稅率為1.2%—2%，其他住房稅率則在3%—5%之間。

（二）典型國家及地區(qū)房產(chǎn)稅制度經(jīng)驗借鑒

對以美國為代表的北美國家，以韓國為代表的亞洲國家以及我國港臺地區(qū)房產(chǎn)稅制度進(jìn)行分析，可以得出以下幾方面值得借鑒的地方：

首先，納稅范圍要廣泛，堅持“寬稅基，低稅率”的原則。除政府、教育、宗教等公共服務(wù)用地以及部分特殊人群可以免征房產(chǎn)稅之外，應(yīng)將其他所有類型房屋納入征稅范圍。這樣既可以保障制度實施的公平性，還可以增加地方政府的財政收入。同時，在征收房產(chǎn)稅時要考慮不同群體的承受能力，盡量采用較低稅率，以避免給中低收入群體造成較大的經(jīng)濟(jì)壓力。

其次，計稅依據(jù)要合理，合理評估房產(chǎn)價值。目前大部分國家和地區(qū)以房產(chǎn)的市場價值作為計價依據(jù)，因此一定要確保計價依據(jù)的合理性?？梢越梃b我國港澳地區(qū)征收房產(chǎn)稅的做法，成立專門的房產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)對應(yīng)稅房屋價值進(jìn)行客觀公正的評估，以保證計價依據(jù)的公平性。

最后，稅率設(shè)置要靈活。一方面，應(yīng)該根據(jù)住房的不同用途采用不同的稅率，例如，自有住房采取較低稅率，從而抑制投機(jī)行為，引導(dǎo)居民合理住房消費；另一方面也要根據(jù)不同收入群體的經(jīng)濟(jì)實力采取差額稅率，以達(dá)到調(diào)節(jié)收入分配的目的。再則，在稅率設(shè)置方面也應(yīng)該給予地方政府一定的自主權(quán)，允許其在一定范圍內(nèi)根據(jù)本地區(qū)房地產(chǎn)市場以及經(jīng)濟(jì)發(fā)展的實際情況合理調(diào)整稅率，以滿足本地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要。

五、我國房產(chǎn)稅改革思路與建議

通過對滬、渝兩地房產(chǎn)稅改革試點的效果以及其他典型國家和地區(qū)的房產(chǎn)稅制度進(jìn)行研究和分析，可以發(fā)現(xiàn)一些值得學(xué)習(xí)的地方，同時結(jié)合我國的實際國情，針對我國房產(chǎn)稅制度改革提出以下幾方面的參考意見：

（一）明確功能定位，逐步推進(jìn)改革

推動我國房產(chǎn)稅制度改革，必須明確房產(chǎn)稅的功能定位，并逐步推進(jìn)。首先，在開征初期，應(yīng)該以抑制投機(jī)行為，合理調(diào)控房價為首要目標(biāo)。通過增加房產(chǎn)的持有成本，來引導(dǎo)居民合理住房消費，推動擁有多套住房的居民將多余房產(chǎn)出售或者出租，從而增加住房市場供給，使房價回歸到合理水平。同時，住房持有成本的增加，會降低投資者的回報預(yù)期，從而在一定程度上可以打擊房地產(chǎn)投機(jī)行為，維護(hù)房地產(chǎn)市場的正常運轉(zhuǎn)。

其次，開征房產(chǎn)稅短期內(nèi)可以對房價起到一定的抑制作用，在經(jīng)過一段時間發(fā)展之后，這種抑制作用勢必會逐漸減緩，此時應(yīng)該將調(diào)節(jié)收入分配作為首要功能。借鑒美國、韓國等國家的做法，可以根據(jù)居民的收入等級設(shè)置合理的稅率，對低收入等特殊群體提供一定的稅收優(yōu)惠政策，通過不同水平的稅率實現(xiàn)對居民收入分配的合理調(diào)節(jié)。同時，在合理的稅率水平下，對擁有多套房產(chǎn)的富有家庭實施超額累進(jìn)稅率，進(jìn)一步有效地調(diào)節(jié)財富分配，縮小貧富差距。

最后，在房產(chǎn)稅得到一定程度的發(fā)展和完善之后，應(yīng)將其作為地方政府財政收入重要來源的功能放置首位。給予地方政府一定的行政自主權(quán)，允許其在規(guī)定權(quán)限內(nèi)根據(jù)本地經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r以及房地產(chǎn)市場行情對房地產(chǎn)稅率進(jìn)行合理調(diào)動，以滿足地方政府經(jīng)濟(jì)發(fā)展需求。最終通過房產(chǎn)稅制度的不斷完善，使地方政府逐漸擺脫對土地財政的依賴，將房產(chǎn)稅作為地方政府穩(wěn)定且重要的財政收入來源。

（二）拓寬征稅范圍，明確納稅主體

滬、渝兩地房產(chǎn)稅改革試點采取的是窄稅基原則，不僅設(shè)置了較大范圍的免征面積，同時只對城鎮(zhèn)新增住房征稅，改革效果與預(yù)期存在較大差距。因此，要想取得房產(chǎn)稅的理想效果，應(yīng)該借鑒美國等國家的寬稅基制度，擴(kuò)大房產(chǎn)稅的征收范圍，明確納稅主體。

首先，應(yīng)該擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點范圍，由滬、渝兩地擴(kuò)大至所有省會城市，最終實現(xiàn)在全國范圍內(nèi)對個人住房征收房產(chǎn)稅。其次，應(yīng)該將所有形式的個人住房納入房產(chǎn)稅征收范圍，不區(qū)分存量住房和新增住房、高檔住宅和普通住房。由于我國農(nóng)村土地制度的特殊性，可以暫時不對農(nóng)村個人住房征收房產(chǎn)稅，待制度成熟之后再逐步納入征稅范圍。最后，還應(yīng)該加強(qiáng)稅收宣傳和教育，消除居民的納稅抵觸情緒，同時建立嚴(yán)格的稅收監(jiān)管體系，嚴(yán)格地將房產(chǎn)稅收款項用于地方公共設(shè)施建設(shè)，真正做到“取之于民，用之于民”，從而從根本上激發(fā)居民納稅的積極性和主動性。

（三）制定合理稅制，保證制度公平

實施房產(chǎn)稅制度改革，要綜合考慮不同經(jīng)濟(jì)階層居民的承受能力，設(shè)置差別化稅率，以保證稅收制度的科學(xué)性和公平性。

首先，在全國范圍內(nèi)開征房產(chǎn)稅總體上要采取低稅率原則，以避免居民產(chǎn)生強(qiáng)烈的逆反心理和抵觸情緒。同時，房產(chǎn)稅率過高一方面不利于房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展，另一方面也可能會導(dǎo)致物價上漲，不僅會給普通居民帶來較大經(jīng)濟(jì)壓力，進(jìn)一步加大貧富差距，也不利于社會經(jīng)濟(jì)的整體發(fā)展。其次，要根據(jù)不同地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r和房地產(chǎn)市場的成熟程度設(shè)置不同的稅率。給予地方政府一定的稅收自主權(quán)，允許其在規(guī)定權(quán)限范圍根據(jù)本地實際發(fā)展?fàn)顩r合理地調(diào)整稅率。例如，在經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)的一二線城市可以適當(dāng)調(diào)高稅率，以抑制房地產(chǎn)投機(jī)行為，合理調(diào)控房價；在經(jīng)濟(jì)較為落后的西部等地區(qū)，可以適當(dāng)調(diào)低稅率以增加吸引力，刺激當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場以及整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展。最后，在征稅單位選擇方面，建議按房屋面積進(jìn)行征收。這種做法既容易操作，可以直接按照不動產(chǎn)登記面積進(jìn)行界定，同時還可以在一定程度上避免諸如假離婚之類的逃稅避稅行為的出現(xiàn)。

（四）完善配套機(jī)制，加強(qiáng)稅收管理

推進(jìn)我國房產(chǎn)稅制度改革，必須完善相關(guān)配套機(jī)制，建立全國統(tǒng)一的房產(chǎn)確權(quán)登記制度，同時建立專門的房產(chǎn)價值評估機(jī)構(gòu)。

目前，我國已經(jīng)初步建立了不動產(chǎn)確權(quán)登記制度，針對土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)等信息進(jìn)行匯總，既可以為開征房產(chǎn)稅提供真實精確的稅源信息，也可以為合理評估房產(chǎn)價值提供科學(xué)依據(jù)。在房產(chǎn)價值評估方面，可以借鑒日本以及港臺地區(qū)的做法，設(shè)置專門的評估機(jī)構(gòu)，根據(jù)不同地區(qū)房地產(chǎn)市場和經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況對應(yīng)征房產(chǎn)價值進(jìn)行合理的評估。同時，由于房產(chǎn)價值評估機(jī)構(gòu)與征稅機(jī)構(gòu)是相互獨立的關(guān)系，二者之間還可以相互監(jiān)督，從而促進(jìn)房產(chǎn)稅征收工作的高效開展。此外，還要建立相應(yīng)的申訴機(jī)構(gòu)和機(jī)制，針對居民對房產(chǎn)估計價值存在的爭議進(jìn)行調(diào)節(jié)，以保證制度的公正性。最后，要完善房產(chǎn)稅征收管理制度。一方面要加強(qiáng)稅務(wù)部門與住建等部門的協(xié)調(diào)合作，對應(yīng)征對象的納稅信息和行為進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)督；另一方面要加強(qiáng)與公安、檢查等部門的合作，針對納稅過程中出現(xiàn)的違法行為采取嚴(yán)厲的處罰措施。

六、結(jié)語

完善的房地產(chǎn)稅收體系對于增加政府財政收入，調(diào)節(jié)居民收入分配，優(yōu)化房地產(chǎn)市場資源配置，推動房地產(chǎn)市場健康發(fā)展具有重要意義。然而從滬渝試點的改革現(xiàn)狀可以發(fā)現(xiàn)我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅收制度在征收范圍、計稅依據(jù)、稅率設(shè)置等方面都存在不合理之處，難以發(fā)揮稅收政策的調(diào)控功能。因此，現(xiàn)階段我國房產(chǎn)稅制度改革應(yīng)在分析現(xiàn)狀、總結(jié)問題的基礎(chǔ)上，借鑒其他國家和地區(qū)實施房產(chǎn)稅制度的發(fā)展經(jīng)驗，通過各方的共同努力充分發(fā)揮稅收的調(diào)節(jié)作用，從而推動我國房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展和社會的和諧穩(wěn)定。