楊松
摸爬滾打十九載,左暉圓了上市夢。
8月中旬,貝殼找房(NYSE:BEKE)登陸紐交所。上市當日收盤后,該公司市值為422億美元。
貝殼找房的上市主體,由19歲的鏈家和2歲的貝殼找房組成。
2001年,左暉進入房產(chǎn)中介行業(yè),在北京朝陽區(qū)甜水園開了第一家“鏈家”門店。17年后,鏈家已成為線下地產(chǎn)中介龍頭公司之一。左暉調(diào)轉(zhuǎn)船頭,轉(zhuǎn)攻線上平臺,成立貝殼找房。
和鏈家只服務C端的業(yè)主和購房者不同,貝殼還做了to B業(yè)務,說服同行入駐平臺,其他中介公司從競爭對手變成了客戶。用左暉的話來說:“我們在做一個球場,希望在這里踢球的人越來越多,規(guī)矩制定得越來越好?!?/p>
2019年,兩家合體,鏈家投資人所持股份鏡像平移到了貝殼。新貝殼將鏈家資源悉數(shù)收入囊中,報表更好看,為上市做準備。
貝殼找房靠什么賺錢?
招股書顯示,2017-2019年,貝殼找房年度營收分別為255億元(人民幣,下同)、286億元和460億元。收入分為三大部分:二手房交易、新房交易和其他服務。其中二手房交易占比最大,前三年分別占總營收的72%、70%、53%。
2020年上半年總營收為272.6億元,其中二手房交易帶來的收入為125.6億元,新房交易為139.8億元,其他服務營收為7.3億元。新房交易收入首次超過二手房。
二手房交易收入來自三個方面:(1)鏈家二手房買賣、出租傭金;(2)鏈家旗下德佑品牌收取的加盟費,其他房產(chǎn)經(jīng)紀公司入駐貝殼平臺,繳納的服務費;(3)交易結(jié)算等增值服務。二手房交易收入中,傭金占大頭,占比超90%。
新房交易收入,主要來自房地產(chǎn)商的銷售傭金。2020年上半年,新房營收領先,對于以二手房業(yè)務起家的貝殼找房來說,并不容易。
招股書解釋,隨著VR看房技術(shù)的普及,越來越多房地產(chǎn)企業(yè)選擇在貝殼平臺上交易新房。據(jù)CIC報告,中國新房銷售的經(jīng)紀服務滲透率預計從2019年的25.5%上升到2024年的42.5%。貝殼還有增長空間。
貝殼找房的第三塊收入主要來自金融服務、家庭裝飾等,目前占比較低,但潛力巨大。
據(jù)報告,中國房產(chǎn)金融服務市場規(guī)模將從2019年的2.9萬億元增長至2024年的6.6萬億元,到2024年涵蓋房屋維修和保養(yǎng)、物業(yè)管理和社區(qū)服務在內(nèi)的居住服務市場規(guī)模將增至4.3萬億元。
值得注意的是,收入越來越多,但花得更多,貝殼找房連虧三年。
招股書顯示,2017年、2018年和2019年,公司凈虧損分別為5.4億元、4.3億元、21.8億元。2020年第一季度,貝殼找房凈虧損額為12.3億元。今年上半年扭虧為盈,凈利潤為16.1億元。
貝殼找房的成本分為四個部分:(1)對外支付的傭金,從2017年到2019年,由9億元增長至111億元;(2)對公司內(nèi)部支付的傭金以及房產(chǎn)經(jīng)紀人提成,2017年至2019年,從157億元增長至194億元;(3)門店開支,基本維持在30億元附近;(4)其他成本,占比較低。
對外支付的傭金主要是指付給外部房產(chǎn)中介公司的金額。這塊成本增長最快,因入駐量大幅上漲。
從運營費用來看,貝殼找房的行政管理費用占比最大,2019年花了84億元,2020年上半年花了31億元。其次是營銷費用,從2017年到2019年,分別為10億元、25億元和31億元。招股書表示,營銷費用增長,是為了吸引更多用戶和房地產(chǎn)經(jīng)紀商到平臺,今后將繼續(xù)增長。
貝殼最大的亮點是ACN模式(經(jīng)紀人合作網(wǎng)絡,Agent Cooperation Network)。
馬化騰看好ACN模式,稱啟發(fā)了自己推動騰訊產(chǎn)業(yè)互聯(lián)網(wǎng)變革。他投入真金白銀,成為第二大股東,還為其爭取了一個微信九宮格的位置。
ACN是指房源信息共享,各家門店經(jīng)紀人均可參與到一筆交易中,成交后按照不同角色的分傭比例進行分成。不同于58同城、安居客的流量收費模式,貝殼的ACN模式根據(jù)門店營收抽取一定比例的管理費,多在8%-12%之間。
剛開始創(chuàng)業(yè)時,左暉做的是自營生意,鏈家通過撮合房產(chǎn)買賣賺取傭金,但擴張速度偏慢。2015年,德佑地產(chǎn)并入鏈家,加盟模式讓鏈家快速擴大規(guī)模。
傳統(tǒng)中介生意收入單一,且地域分化明顯,鏈家雖是領頭羊之一,但市場占有率不超過20%。此外,房地產(chǎn)行業(yè)進入白銀時代后,增速下滑,風險增大。
2018年,左暉下定決心做平臺生意。他的邏輯是,中國房地產(chǎn)市場規(guī)模超過20萬億元,市場潛力大,鏈家已具備搭建操作系統(tǒng)的能力?!叭a(chǎn)業(yè)200萬人,大家都沒有操作系統(tǒng),是一種蠻荒狀態(tài)。我的東西已經(jīng)做好了,為什么不讓更多的人來用呢?”
左暉的底氣在于鏈家多年來積攢的真實房源——涵蓋約2.26億套住房, 以及VR看房技術(shù)的成熟。有了客源及利益分成機制,再綁定中小房產(chǎn)經(jīng)紀公司,貝殼有點像房產(chǎn)交易領域的“淘寶”平臺,制定規(guī)則,讓房產(chǎn)經(jīng)紀人通過線上線下方式完成交易。在這個偏線下的行業(yè),它找到了互聯(lián)網(wǎng)轉(zhuǎn)型路徑。
招股書顯示,截至6月30日,貝殼平臺進駐到全國103個城市,連接265個新經(jīng)紀品牌的超過45.6萬經(jīng)紀人和4.2萬家經(jīng)紀門店。
貝殼這種既有自營業(yè)務,又與第三方合作的做法飽受質(zhì)疑。
貝殼平臺剛推出之際,我愛我家前副總裁、景暉智庫首席經(jīng)濟學家胡景暉曾表示:“貝殼既當運動員又當裁判員!它把盤源優(yōu)先給自己的親兒子鏈家和德佑來完成。在ACN系統(tǒng)里,如果讓貝殼、鏈家和德佑之外的中介來成交,大頭兒就要給人家,只能抽8個點的平臺費。”
不過,招股書顯示,貝殼對外支付的傭金水漲船高,從2017年的9億元增長至2019年的111億元。這證明外部房產(chǎn)經(jīng)紀公司在貝殼平臺有錢可賺,側(cè)面回應了“裁判員”的質(zhì)疑。
知名地產(chǎn)分析師嚴躍進認為,平臺建設往往會面臨“守門員”和“裁判員”之間的矛盾,加之疫情沖擊下,房屋交易有不確定性,貝殼平臺會有很大壓力,上市后甚至要防范被做空。
ACN 模式看上去美好,但要真正成為房產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)的最大“收費站”,貝殼還有很長的路要走。