現(xiàn)代房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理所面臨的問(wèn)題及創(chuàng)新

文| 陳園園

依照財(cái)務(wù)資金用途的不同，可以將房地產(chǎn)資本劃分為三個(gè)部分，分別是采購(gòu)資本和開發(fā)資本以及經(jīng)營(yíng)資本。若想實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)財(cái)務(wù)的管理，就必須全面考慮房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的各個(gè)層面和諸多環(huán)節(jié)的支出和獲取，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)公司經(jīng)濟(jì)效益的最大化。因此從根本上解決財(cái)務(wù)管理的問(wèn)題，實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)管理模式的創(chuàng)新具有非常重要的意義。

房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理中存在的問(wèn)題

房地產(chǎn)相關(guān)財(cái)務(wù)管理中存在的很多問(wèn)題，嚴(yán)重阻礙了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，使得房地產(chǎn)企業(yè)面臨著巨大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。因此一定要深入挖掘財(cái)務(wù)管理中存在的問(wèn)題，深刻分析財(cái)務(wù)管理問(wèn)題產(chǎn)生的原因。一般來(lái)講，房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理問(wèn)題主要包括以下各個(gè)方面：

1.缺乏科學(xué)完善的房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理體系。根據(jù)調(diào)查研究發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)階段絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)所制定的房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理相關(guān)政策，不能根本上解決財(cái)務(wù)管理過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題，且難以使房地產(chǎn)企業(yè)員工產(chǎn)生提前意識(shí)，不能將對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的各項(xiàng)指標(biāo)分門別類，極大地降低了規(guī)章制度對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的促進(jìn)作用。

2.房地產(chǎn)企業(yè)制度實(shí)行力度不夠。在實(shí)際運(yùn)行中，房地產(chǎn)企業(yè)所設(shè)立的有關(guān)財(cái)務(wù)管理的相關(guān)規(guī)定不能夠真正的落到實(shí)處，無(wú)法解決房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的財(cái)務(wù)管理問(wèn)題。從實(shí)質(zhì)上來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)財(cái)務(wù)成本管理的相關(guān)制度，就像是“面子工程”，導(dǎo)致實(shí)際管理中的一些漏洞難以實(shí)現(xiàn)根本上的解決。

3.房地產(chǎn)企業(yè)缺乏健全的資金運(yùn)用方案。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行資金使用的過(guò)程中，因資金沒有使用到合理的地方，導(dǎo)致企業(yè)財(cái)務(wù)成本流失嚴(yán)重，極大的浪費(fèi)了財(cái)務(wù)成本，也沒有解決房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過(guò)程中遇到的問(wèn)題。

4.預(yù)算管理方面的問(wèn)題。一方面，房地產(chǎn)企業(yè)往往經(jīng)不起市場(chǎng)的檢驗(yàn)，沒有實(shí)現(xiàn)對(duì)市場(chǎng)的有效預(yù)測(cè)，使得房地產(chǎn)預(yù)算管理與外部環(huán)境需求不相一致。這種缺乏彈性的預(yù)算，不利于房地產(chǎn)企業(yè)靈活的應(yīng)對(duì)市場(chǎng)的變化，也導(dǎo)致預(yù)算工作陷入難以進(jìn)行的尷尬境地。另一方面，預(yù)算管理缺乏整合思想，在進(jìn)行預(yù)算管理的過(guò)程中，由于缺乏先進(jìn)的預(yù)算管理理念，導(dǎo)致部分企業(yè)沒有制定科學(xué)合理的預(yù)算指標(biāo)體系，也沒有將成本費(fèi)用預(yù)算和銷售預(yù)算等諸多內(nèi)容劃歸到總預(yù)算內(nèi)，只對(duì)現(xiàn)金支出或成本費(fèi)用進(jìn)行預(yù)算控制，如果這一問(wèn)題解決，勢(shì)必會(huì)導(dǎo)致虧損不明的現(xiàn)象發(fā)生。

5.忽略了全面成本管理。所謂全面成本管理，是指在房地產(chǎn)在日常的運(yùn)行過(guò)程中，要全過(guò)程和全方位的實(shí)現(xiàn)成本管理。也就是說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)成本管理并不是單一的事件，它是一個(gè)系統(tǒng)的過(guò)程，涉及了銷售和設(shè)計(jì)以及規(guī)劃等諸多環(huán)節(jié)，如果某一個(gè)環(huán)節(jié)忽視了成本管理就難以實(shí)現(xiàn)成本的核算。房地產(chǎn)企業(yè)的管理者對(duì)于成本核算和管理工作存在認(rèn)識(shí)偏差，認(rèn)為這些工作僅是財(cái)務(wù)部門的職責(zé)，忽視了其他部門在該項(xiàng)工作中的重要性。

6.資金運(yùn)作制度不健全。實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的正常運(yùn)行和發(fā)展，就必須要投入大量的資金，實(shí)現(xiàn)資金的有效運(yùn)作。然而絕大多數(shù)企業(yè)沒有從自身的實(shí)際情況出發(fā)，未實(shí)現(xiàn)資金的有效運(yùn)作，向銀行貸款或向其他企業(yè)盲目借款，使得房地產(chǎn)企面臨巨大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，由于缺乏有效的資金運(yùn)作制度，在獲得資金后，企業(yè)管理者盲目的使用現(xiàn)有資金，沒有充分發(fā)揮自身的效益，影響了整個(gè)集團(tuán)的利益，加大了房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)擔(dān)。

7.投資風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)最大的特點(diǎn)在于資金密集型，需要投入大量的資金才能夠?qū)崿F(xiàn)生產(chǎn)。除此之外，房地產(chǎn)企業(yè)的變現(xiàn)能力也相對(duì)較差，這些缺點(diǎn)直接決定了在日常的運(yùn)行活動(dòng)中，房地產(chǎn)企業(yè)往往會(huì)面臨著巨大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。例如，利率波動(dòng)等等。如果房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理人員不能直面這些投資風(fēng)險(xiǎn)，缺乏對(duì)投資風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)估，往往就會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率過(guò)高的現(xiàn)象，這對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)未來(lái)的發(fā)展是非常不利的。

房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理模式的創(chuàng)新

從多角度來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理問(wèn)題的存在，在一定程度上導(dǎo)致了房地產(chǎn)企業(yè)資金的損耗以及利用不合理和不充分的現(xiàn)象。為了進(jìn)一步減少房地產(chǎn)資金的流失，從最根本上杜絕財(cái)務(wù)不合理利用的現(xiàn)象，要實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理模式的創(chuàng)新，使房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理問(wèn)題得到有效解決，具體來(lái)說(shuō)應(yīng)當(dāng)做到以下幾點(diǎn)：

1.創(chuàng)新房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理體系。若想順利的進(jìn)行房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理，房地產(chǎn)企業(yè)就必須制定科學(xué)合理的計(jì)劃方案，該方案一方面能夠使房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)經(jīng)濟(jì)水平得到提升，另一方面還應(yīng)當(dāng)使房地產(chǎn)企業(yè)的所有員工能夠自覺遵守該管理制度。這就需要房地產(chǎn)企業(yè)帶頭人學(xué)會(huì)運(yùn)用科學(xué)的管理手段，從房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際情況出發(fā)，調(diào)節(jié)管理方案，結(jié)合員工的心理活動(dòng)，及時(shí)的發(fā)現(xiàn)管理問(wèn)題，并給予解決。與此同時(shí)，還應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步完善獎(jiǎng)懲制度，對(duì)企業(yè)的骨干力量和員工給予相應(yīng)的鼓勵(lì)和獎(jiǎng)罰，調(diào)動(dòng)員工參與財(cái)務(wù)管理的積極性和主動(dòng)性。

2.前期預(yù)定工程管理費(fèi)用。筆者通過(guò)長(zhǎng)期的調(diào)查研究發(fā)現(xiàn)，之所以房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)出現(xiàn)財(cái)務(wù)管理問(wèn)題，主要原因在于工程管理費(fèi)用沒有預(yù)算到位，使得后期工程不能順利的開展。為解決這一問(wèn)題，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)制定合理的計(jì)劃，在預(yù)算工作期間，對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)建筑工程的經(jīng)費(fèi)進(jìn)行預(yù)算，做到合理開支。同時(shí)，相關(guān)各部門需通力合作，進(jìn)行有效的交流和溝通，了解房地產(chǎn)工程啟動(dòng)過(guò)程中可能出現(xiàn)的資源消耗以及大致的資金數(shù)額，充分做好前期的預(yù)測(cè)工作，一方面提高房地產(chǎn)后期開展工作的效率，另一方面也使資金問(wèn)題的發(fā)生得到有效避免，可謂是一舉多得。

3.加大力度培訓(xùn)財(cái)務(wù)管理人員。房地產(chǎn)企業(yè)的管理人員應(yīng)定時(shí)或不定時(shí)的對(duì)財(cái)務(wù)管理人員進(jìn)行培訓(xùn)，加強(qiáng)對(duì)財(cái)務(wù)管理人員的思想建設(shè)使他們形成先入為主的思想觀念，幫助員工在日后的工作中嚴(yán)格要求自身的行為，進(jìn)而潛移默化地影響其他員工，使房地產(chǎn)企業(yè)形成良好的風(fēng)尚。如果房地產(chǎn)企業(yè)中的每一個(gè)工作人員都能夠有意識(shí)的改變可能引發(fā)財(cái)務(wù)管理問(wèn)題的危機(jī)狀況的發(fā)生，那么房地產(chǎn)企業(yè)解決財(cái)務(wù)管理問(wèn)題的綜合實(shí)力也就能夠得到提升。

4.加強(qiáng)控制重點(diǎn)環(huán)節(jié)的成本，實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)有效管理。管理者在解決企業(yè)運(yùn)行過(guò)程中的財(cái)務(wù)問(wèn)題時(shí)，應(yīng)做到抓主要矛盾。在制定相應(yīng)方案時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)明確重點(diǎn)環(huán)節(jié)所要發(fā)展的目標(biāo)和實(shí)行的工作目標(biāo)，通過(guò)這種方式去決算和判斷所消耗的財(cái)力經(jīng)費(fèi)以及未來(lái)潛在的利潤(rùn)，通過(guò)這種方式可以對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)未來(lái)的支出和盈利有提前的考慮。與此同時(shí)，還應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)企業(yè)員工的管理，使員工能夠養(yǎng)成嚴(yán)謹(jǐn)?shù)淖鲬B(tài)度，要使員工明白嚴(yán)格的監(jiān)控只能是房地產(chǎn)運(yùn)行過(guò)程中的輔助力量，而具體的財(cái)務(wù)管理方案還應(yīng)當(dāng)落實(shí)到每一個(gè)人，只有員工團(tuán)結(jié)在一起，實(shí)現(xiàn)工程建設(shè)的有效監(jiān)督和管理，既要減少成本，也要實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的最大化。

5.完善資金管理制度。房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理部門應(yīng)該掌握財(cái)務(wù)的全部資金，認(rèn)清責(zé)任，對(duì)于有利于房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的重要決策給予資金支持。除此之外，還應(yīng)當(dāng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)和建設(shè)以及投資等工作，進(jìn)行全面的資金預(yù)算，制定資金使用情況表，確保資金都能夠落到實(shí)處。與此同時(shí)，財(cái)務(wù)管理人員還應(yīng)當(dāng)設(shè)置房地產(chǎn)企業(yè)的臺(tái)賬，定期對(duì)專項(xiàng)資金的使用情況以及項(xiàng)目資金的應(yīng)用情況進(jìn)行實(shí)時(shí)跟蹤，確保房地產(chǎn)企業(yè)能夠科學(xué)合理的利用上述資金為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展提供更大的經(jīng)濟(jì)效益。

6.優(yōu)化資本機(jī)構(gòu)，降低籌資風(fēng)險(xiǎn)。通常情況下，房地產(chǎn)企業(yè)如果處在負(fù)債階段，那么它的經(jīng)營(yíng)行為往往會(huì)帶來(lái)良好的經(jīng)濟(jì)效果。但值得注意的是這并不意味著房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債越多越好，如若負(fù)債過(guò)多很可能會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)面臨更多的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，因此，房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)責(zé)任人員應(yīng)當(dāng)在加大企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的基礎(chǔ)上，有效降低房地產(chǎn)企業(yè)面臨風(fēng)險(xiǎn)的可能性。例如，房地產(chǎn)可以憑借自身多年積累的良好信用，向銀行申請(qǐng)貸款，充分發(fā)揮財(cái)務(wù)在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過(guò)程中的杠桿作用。

結(jié)語(yǔ)

總而言之，在房地產(chǎn)事業(yè)不斷發(fā)展的今天，房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理問(wèn)題的重要性是不言而喻的。而解決房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理問(wèn)題，這需要我們不斷的發(fā)現(xiàn)，隱藏在財(cái)務(wù)管理活動(dòng)中的漏洞和不全面之處，建立科學(xué)合理的房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理體系，不斷反思和創(chuàng)新財(cái)務(wù)管理模式，聯(lián)合房地產(chǎn)企業(yè)的所有部門和所有員工，打造一個(gè)持續(xù)穩(wěn)定的房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理路線，只有這樣才能夠解決房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理問(wèn)題，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)事業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。