陳秋圓

試點(diǎn) 作為廈門首個(gè)引入社會(huì)資本參與改造的老舊小區(qū)改造試點(diǎn)項(xiàng)目，白鶴山小區(qū)將試行全新的設(shè)計(jì)方案、運(yùn)營(yíng)模式。

提及廈門，很多人都會(huì)不由自主地想到文藝的鼓浪嶼，最美的大學(xué)廈門大學(xué)，整潔、美麗……然而，同屬于廈門思明區(qū)，距離鼓浪嶼不足5公里的地方，有一個(gè)名為白鶴山的小區(qū)，上世紀(jì)80年代的建筑外觀，地面坑洼不平，小區(qū)中央閑置空地長(zhǎng)滿荒草，即便到了2019年底，這里的居民還在為小區(qū)公共空間狹小、停車難而向當(dāng)?shù)卣笾?/p>

不過(guò)，這一切即將改變。《小康》雜志、中國(guó)小康網(wǎng)記者了解到，作為廈門首個(gè)引入社會(huì)資本參與改造的老舊小區(qū)改造試點(diǎn)項(xiàng)目，白鶴山小區(qū)將試行全新的設(shè)計(jì)方案、運(yùn)營(yíng)模式。目前，改造單位正在抓緊入戶調(diào)查，制定設(shè)計(jì)方案、運(yùn)營(yíng)方案并對(duì)接相關(guān)審批手續(xù)，預(yù)計(jì)年內(nèi)將正式動(dòng)工。

問(wèn)題：錢由誰(shuí)出

“未來(lái)，小區(qū)中央這片閑置空地將改造為兩層空間，上層為開(kāi)放式公園，下層將根據(jù)小區(qū)實(shí)際和居民需求增設(shè)托幼、養(yǎng)老、助餐等公共生活服務(wù)配套?！?月7日，安居集團(tuán)的工程師到白鶴山小區(qū)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)踏勘，討論設(shè)計(jì)方案，這樣向人們描述他們的設(shè)計(jì)愿景。

以往，老舊小區(qū)改造多由街道、社區(qū)牽頭，重點(diǎn)改造供水、供電、供氣等市政配套設(shè)施、小區(qū)環(huán)境及建筑物本體等，改造資金大部分來(lái)源于財(cái)政補(bǔ)貼。而白鶴山小區(qū)項(xiàng)目的做法卻非常不同，它的改造方式是通過(guò)引進(jìn)社會(huì)資本投資增設(shè)停車場(chǎng)、完善公共服務(wù)配套、平整路面、搭建智慧門禁，推動(dòng)小區(qū)宜居度整體提升。最重要的是將小區(qū)公共生活服務(wù)配套設(shè)施的運(yùn)營(yíng)管理收益作為物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的來(lái)源渠道之一，通過(guò)引進(jìn)物業(yè)服務(wù)鞏固改造成果，實(shí)現(xiàn)小區(qū)后續(xù)長(zhǎng)效管理。

近年來(lái)，老舊小區(qū)改造接棒成為惠民生、擴(kuò)內(nèi)需的重要手段。但是由于老舊小區(qū)改造資金需求總規(guī)模較大，目前各地正在多渠道籌措資金，但仍然存在資金總體不足、財(cái)政資金“投不起”、居民和社會(huì)資金不愿投、后期管護(hù)資金缺失等問(wèn)題，迫切需要建立多渠道融資方式，確保老舊小區(qū)改造工作順利進(jìn)行。

在探索多元籌資、多元參與這方面，其實(shí)思明區(qū)安平里小區(qū)的行動(dòng)比白鶴山小區(qū)更早。

安平里小區(qū)，原名為檳榔西里二期，隸屬于思明區(qū)筼筜街道，位于風(fēng)光秀麗的筼筜湖畔，建于上世紀(jì)80年代初，是開(kāi)放式的老舊小區(qū)，共有10幢35梯，居民891人，其中60%為老人。改造之前，居民反映的問(wèn)題包括道路窄、停車難、違建多，小區(qū)沒(méi)有封閉管理，不安全;遇到連續(xù)下雨，化糞池就堵塞、臭氣熏天，總結(jié)起來(lái)，就是房屋破敗、設(shè)施老舊、公共管理服務(wù)落后等。

思明區(qū)筼筜街道辦事處的謝余桂介紹，2019年廈門開(kāi)始下大力氣改造安平里小區(qū)，希望以點(diǎn)帶面，起示范作用，讓其他片區(qū)的居民看到實(shí)實(shí)在在的改造效果。

在改造中，廈門市堅(jiān)持“誰(shuí)受益誰(shuí)出資”，完善資金籌措機(jī)制。一是多方籌集改造資金。通過(guò)“居民出資+管線單位投資+財(cái)政以獎(jiǎng)代補(bǔ)”等方式籌集。小區(qū)紅線范圍內(nèi)改造提升資金以居民出資為主，包括房改房維修資金、日常專項(xiàng)維修資金、公共收益、捐資等，財(cái)政按比例“以獎(jiǎng)代補(bǔ)”。小區(qū)紅線范圍外區(qū)域由各管線單位投資，財(cái)政實(shí)施“以獎(jiǎng)代補(bǔ)”。二是多元拓展公共維修資金。通過(guò)“居民自籌+政府補(bǔ)貼+公共收益”等方式，建立老舊小區(qū)維修資金歸集、管理、使用機(jī)制，為小區(qū)公共管理及房屋后續(xù)維修提供資金保障。將小區(qū)公共房屋出租、停車費(fèi)等公共收益充實(shí)到小區(qū)管理維修資金中，增強(qiáng)老舊小區(qū)“造血”功能。

根據(jù)2016年思明區(qū)委辦公室、思明區(qū)人民政府辦公室印發(fā)的《思明區(qū)老舊小區(qū)改造提升工作實(shí)施細(xì)則》，改造提升資金的計(jì)算規(guī)則為：市政配套設(shè)施方面，供水、供電是計(jì)費(fèi)表前部分的改造費(fèi)用由管線單位承擔(dān)，計(jì)費(fèi)表后部分的改造費(fèi)用由居民承擔(dān);供氣是新建部分的投資由管線單位承擔(dān);弱電（通信、有線電視）的新建部分（三網(wǎng)合一，包括光貓）的投資由管線單位承擔(dān)。小區(qū)環(huán)境及配套設(shè)施方面，改造費(fèi)用由居民承擔(dān)，財(cái)政以獎(jiǎng)代補(bǔ)80%，其中雨污管網(wǎng)項(xiàng)目調(diào)整納入市政配套設(shè)施類，改造費(fèi)用由財(cái)政承擔(dān)。建筑物本體的改造，原則上居民自籌資金比例不低于20%，不足部分由區(qū)財(cái)政以獎(jiǎng)代補(bǔ)。公共服務(wù)設(shè)施方面，原則上，改造費(fèi)用仍按原有資金渠道籌集。鼓勵(lì)社會(huì)資本參與建設(shè)衛(wèi)生服務(wù)站、幼兒園、室外活動(dòng)場(chǎng)地等公共服務(wù)設(shè)施。

具體到安平里小區(qū)，為了更好地推進(jìn)，改造采取了“居民和企業(yè)出一部分，政府出大部分”的形式，例如在雨污分流這塊是政府全部出資，而在安裝智慧門禁和樓棟門這塊是政府出80%，居民出20%，每戶花費(fèi)幾千塊錢。

謝余桂表示：“改造完，人們不僅有地方停車，小孩子有地方玩，老人有地方散步，封閉管理安全可靠，居民的房產(chǎn)也因此實(shí)現(xiàn)了保值增值?！?h3>關(guān)鍵：錢如何花

“我們沒(méi)有為了面子好看去做改造，而是把錢用到該用的地方，改造項(xiàng)目跟居民的生活息息相關(guān)，居民需求能得到滿足。”謝余桂見(jiàn)證了整個(gè)安平里小區(qū)改造的全過(guò)程，在他看來(lái)，人們不是不愿意出錢，關(guān)鍵是這錢要花得讓人們滿意。

想做到這一點(diǎn)，并不容易。

謝余桂介紹，由于歷史原因，安平里小區(qū)沒(méi)有業(yè)委會(huì)，就在社區(qū)的協(xié)助下，每棟每梯推薦一個(gè)，由黨員和熱心居民成立了居民自治小組，小組成員對(duì)小區(qū)居民進(jìn)行入戶摸底，2/3以上的居民同意改造后，以小組的名義向街道申請(qǐng)將小區(qū)納入老舊小區(qū)改造，街道據(jù)此往上報(bào)，確定項(xiàng)目后，委托設(shè)計(jì)院對(duì)小區(qū)進(jìn)行方案設(shè)計(jì)，然后對(duì)方案進(jìn)行公示一個(gè)星期，過(guò)后再入戶就方案征求居民意見(jiàn)，如果不同意的話也要給出明確的修改意見(jiàn)。

在改造過(guò)程中，針對(duì)安平里小區(qū)臟、亂、破、舊的現(xiàn)狀，小區(qū)黨支部率先垂范，把小區(qū)居民的需求、訴求放在首位，引入居民自治共管理念，推選退休黨員駱秋文為組長(zhǎng)，邀請(qǐng)居民代表?yè)?dān)當(dāng)“施工參謀”。通過(guò)召開(kāi)座談會(huì)5場(chǎng)，收集居民對(duì)施工方案、現(xiàn)場(chǎng)管理、施工質(zhì)量及安全措施方面的意見(jiàn)和建議30余條，無(wú)縫對(duì)接施工現(xiàn)場(chǎng)，讓小區(qū)改造工程如期順利開(kāi)展。

其實(shí)，不只是安平里小區(qū)，在廈門市的老舊小區(qū)改造提升工作中，“共同”二字是關(guān)鍵和核心。廈門堅(jiān)持共同締造理念，堅(jiān)持群眾主體地位，強(qiáng)化群眾參與機(jī)制。小區(qū)普遍成立了自治小組，多方聽(tīng)取居民的意見(jiàn)，召開(kāi)改造意見(jiàn)征求會(huì)、社區(qū)事務(wù)聽(tīng)評(píng)會(huì)等，加強(qiáng)居民群眾與代建、施工、管線等單位的溝通協(xié)調(diào)。改造前問(wèn)需于民，形成共識(shí);改造中問(wèn)計(jì)于民，達(dá)成共建;改造后問(wèn)效于民，實(shí)現(xiàn)共評(píng)，做到群眾滿意才通過(guò)。從此，居民從原本不關(guān)心小區(qū)建設(shè)的“局外人”，變成了為小區(qū)建設(shè)貢獻(xiàn)力量的“主人翁”，也在共同建設(shè)中得到更多的獲得感。

后續(xù)：掃除后顧之憂

引入社會(huì)資本，多元籌措?yún)⑴c，廈門市思明區(qū)正在掀起新一輪老舊小區(qū)改造熱潮?！扒皟赡昝癖妼?duì)老舊小區(qū)改造的接受度低，但是安平里小區(qū)改造完，大家看到效果后，現(xiàn)在每天都有人到居委會(huì)反映，我們這邊什么時(shí)候改？”看到越來(lái)越多的民眾關(guān)心老舊小區(qū)改造工作，謝余桂也是充滿了干勁。

“老舊小區(qū)改造不是改完一次就結(jié)束了，政府進(jìn)行了環(huán)境提升，但后續(xù)如果沒(méi)人去管理，可能一年半載就被破壞掉，這就要靠居民自治小組以及物業(yè)?！敝x余桂表示，小區(qū)以前雖然有物業(yè)，但跟沒(méi)有也沒(méi)區(qū)別，因?yàn)槭詹坏轿飿I(yè)費(fèi)，物業(yè)公司也不愿意管，然而現(xiàn)在小區(qū)實(shí)行封閉管理，車位增加后，物業(yè)可以進(jìn)行車位收租，就有了辦法維持開(kāi)支，并投入到小區(qū)管理和環(huán)境提升工作中。否則，管不好的話也收不了物業(yè)費(fèi)，居民也會(huì)有意見(jiàn)。

有分析指出，老舊小區(qū)的物業(yè)費(fèi)其實(shí)是一個(gè)“先有雞還是先有蛋”的問(wèn)題。物業(yè)企業(yè)害怕收不到物業(yè)費(fèi)，不敢接管老舊小區(qū)，而業(yè)主擔(dān)心物業(yè)服務(wù)不到位，不愿先繳物業(yè)費(fèi)。

如何打破這個(gè)僵局？廈門市的思路是探索引進(jìn)社會(huì)資本進(jìn)行成片式老舊小區(qū)改造，并接管片區(qū)內(nèi)老舊小區(qū)物業(yè)管理。企業(yè)通過(guò)整合片區(qū)內(nèi)閑置的用地或用房，長(zhǎng)期特許經(jīng)營(yíng)醫(yī)療、養(yǎng)老、托幼、停車等便民公共配套設(shè)施，同時(shí)鼓勵(lì)居民讓步公共收益，從而實(shí)現(xiàn)前期投資的逐步返還和物業(yè)服務(wù)收入的補(bǔ)貼，通過(guò)讓業(yè)主感受到企業(yè)的服務(wù)，慢慢引導(dǎo)業(yè)主增加物業(yè)費(fèi)。