長三角地區(qū)農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市模式研究

馬一鳴　馬佳　楊懷宇

摘要：隨著城市化進(jìn)程的加快，我國大面積農(nóng)村集體建設(shè)用地閑置，城市國有土地供求矛盾尖銳，農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市迫在眉睫。本文基于產(chǎn)權(quán)理論、制度變遷理論，深度解析改革開放以來農(nóng)村集體建設(shè)用地入市的制度演變，重點(diǎn)梳理上海松江、江蘇武進(jìn)、浙江德清、安徽金寨等長三角試點(diǎn)地區(qū)農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市的情況，為長三角農(nóng)村集體建設(shè)用地入市提供一定借鑒。

關(guān)鍵詞：集體經(jīng)營性建設(shè)用地;長三角地區(qū);產(chǎn)權(quán)理論;制度變遷理論;入市

中圖分類號(hào)：[S-9]

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

作者簡介：馬一鳴（1994-），男，碩士。研究方向：農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)理論與政策;通訊作者馬佳（1981-），女，博士，研究員。研究方向：都市農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)理論與政策、土地利用規(guī)劃。

2020年1月1日起施行的《中華人民共和國土地管理法》修正案，刪除了原法關(guān)于“任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地，必須使用國有土地”的規(guī)定，允許集體經(jīng)營性建設(shè)用地在符合規(guī)劃、依法登記，并經(jīng)本集體經(jīng)濟(jì)2/3以上成員或村民代表同意的條件下，通過出讓、出租等方式交由集體經(jīng)濟(jì)組織以外的單位或個(gè)人直接使用，結(jié)束了多年來集體建設(shè)用地不能與國有建設(shè)用地同權(quán)同價(jià)同等入市的二元體制。農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地，是指具有生產(chǎn)經(jīng)營性質(zhì)的農(nóng)村建設(shè)用地[1]。農(nóng)村集體建設(shè)用地入市，即在符合規(guī)劃的前提下，允許農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地同國有土地一樣入市，并享有通過市場(chǎng)租賃、出讓、入股的權(quán)利。農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市，對(duì)于緩解城市國有土地用地緊張、縮小城鄉(xiāng)發(fā)展差距、增加農(nóng)民收入、盤活農(nóng)村閑置建設(shè)用地具有積極作用[2]。

1農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市相關(guān)研究

關(guān)于農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市的研究，因農(nóng)村集體建設(shè)用地產(chǎn)生于中國特色社會(huì)主義的土地制度，故國外沒有相關(guān)方面的探索。不過，一些早期和現(xiàn)代西方學(xué)者對(duì)地租、產(chǎn)權(quán)等方面的研究為中國的農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市提供了理論支撐。英國經(jīng)濟(jì)學(xué)家亞當(dāng)·斯密很早就對(duì)地租進(jìn)行了系統(tǒng)地研究，認(rèn)為土地地租來源于生產(chǎn)物的扣除，地租存在的基礎(chǔ)是土地私有制[3]。Demsetz和Barzel認(rèn)為產(chǎn)權(quán)制度是進(jìn)行土地資源有效配置的重要載體，其中，Demsetz認(rèn)為產(chǎn)權(quán)制度作為一種社會(huì)工具可幫助交易者在土地交易過程中得到合理的預(yù)期[4];Brazel則認(rèn)為不同的土地產(chǎn)權(quán)制度會(huì)導(dǎo)致不同的資源配置效率[5]。隨著農(nóng)村集體建設(shè)用地相關(guān)法律文件的頒布和全國范圍內(nèi)入市試點(diǎn)的開展，對(duì)該方面進(jìn)行研究的國內(nèi)學(xué)者越來越多。丁琳琳、孟慶國、劉文勇等對(duì)農(nóng)村集體建設(shè)用地入市的發(fā)展實(shí)踐與政策變遷做了相關(guān)研究[2];陳寒冰等對(duì)入市的障礙做出了全面地分析，并提出了相應(yīng)的對(duì)策[6];陳明等對(duì)農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市改革做出了自己的評(píng)估與展望[7];曲承樂、任大鵬對(duì)集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市試點(diǎn)及推廣提出了自己的建議[8]。國內(nèi)外學(xué)者的相關(guān)研究對(duì)我國農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地的入市工作具有重要的指導(dǎo)意義。

2農(nóng)村集體建設(shè)用地入市的政策制度演變

土地產(chǎn)權(quán)是指“存在于土地之上的排他性完全權(quán)利，包括所有權(quán)、使用權(quán)、租賃權(quán)、抵押權(quán)、繼承權(quán)、地役權(quán)等多項(xiàng)權(quán)利”[9]。土地產(chǎn)權(quán)理論指的是土地產(chǎn)權(quán)商品化及土地產(chǎn)權(quán)配置市場(chǎng)化理論。要想使用或者開發(fā)土地，必須獲得相應(yīng)的土地權(quán)能。因此，土地的各項(xiàng)權(quán)能就具有了商品屬性，可以進(jìn)入市場(chǎng)進(jìn)行流通?，F(xiàn)代土地產(chǎn)權(quán)具有排他性、普遍性、可轉(zhuǎn)移性等特性，因而農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地的各項(xiàng)權(quán)能也可以入市進(jìn)行流通和交易。

制度變遷理論，就是“制度創(chuàng)立、變更及隨時(shí)間變化而被打破的方式”[10]。通俗的說，舊的制度由于其落后性，不能夠再滿足社會(huì)的發(fā)展和人們的需要。此時(shí)，更具全面性、能夠滿足人們需要、可以更好地適應(yīng)社會(huì)發(fā)展的新制度應(yīng)運(yùn)而生，因此發(fā)生了制度變遷。

改革開放以來，產(chǎn)生了多次關(guān)于農(nóng)村集體建設(shè)用地的制度變遷。

2.1改革開放—1985年，對(duì)外開放使得農(nóng)村集體建設(shè)用地自發(fā)入市

改革開放后，我國農(nóng)村土地開始施行家庭聯(lián)產(chǎn)承包責(zé)任制，但是農(nóng)村土地集體所有制依然存在。對(duì)外開放基本國策的實(shí)施，使得東南沿海地區(qū)的農(nóng)村集體土地自發(fā)入市成為常態(tài)。隨著外資的進(jìn)入和先進(jìn)生產(chǎn)技術(shù)的引進(jìn)，東南沿海一帶鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)得到了空前地發(fā)展，同時(shí)也造成了國有土地供應(yīng)的緊張。再加上當(dāng)時(shí)的相關(guān)土地制度很不完善，土地用途管制并不嚴(yán)格，農(nóng)村集體土地較城市國有土地使用價(jià)格更為低廉、操作更加簡單和便捷，于是這些鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)便紛紛選擇了農(nóng)村集體用地作為其生產(chǎn)用地，甚至一些村民會(huì)肆意占用一部分耕地發(fā)展工商業(yè)，亦或是將閑置農(nóng)村集體土地租用給工商業(yè)主來獲得更加豐厚的回報(bào)。國家和地方政府出于發(fā)展外向經(jīng)濟(jì)和地方財(cái)政的需要，對(duì)于農(nóng)村集體建設(shè)用地自發(fā)入市的現(xiàn)象采取了“不支持、不鼓勵(lì)、不干涉”的態(tài)度[2]。

2.21985—1995年，農(nóng)村集體建設(shè)用地有償使用試點(diǎn)、無序流轉(zhuǎn)時(shí)期

1985年，國家頒布的《關(guān)于進(jìn)一步活躍農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的十項(xiàng)政策》明確指出：“允許農(nóng)村地區(qū)性合作經(jīng)濟(jì)組織按規(guī)劃建成店房及服務(wù)設(shè)施自主經(jīng)營可出租”，這在一定程度上為農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)創(chuàng)造了政策條件[11]。

2.31995—2002年，明確改革思路，入市試點(diǎn)興起

1995年國家土地管理局開始嘗試通過試點(diǎn)來修訂和完善農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地的相關(guān)法律法規(guī)。此次試點(diǎn)從一開始的沿海地區(qū)到遍布中部、東北地區(qū)，覆蓋了我國不同經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的區(qū)域。1999年國家開始增加試點(diǎn)，2002年再次研究出臺(tái)國家層面的規(guī)范性政策，但該政策并未成功出臺(tái)[2]。

2.42003—2007年，入市實(shí)踐得到進(jìn)一步深入，制度建設(shè)取得較大突破

經(jīng)過長時(shí)間的試點(diǎn)，我國農(nóng)村集體建設(shè)用地入市有了更大地進(jìn)展。各省市開始制定自己的試點(diǎn)政策，并在試點(diǎn)結(jié)束后，正式出臺(tái)了入市相關(guān)的政策文件。2005年國土資源部發(fā)布《關(guān)于規(guī)范城鎮(zhèn)建設(shè)用地增加與農(nóng)村建設(shè)用地減少相掛鉤試點(diǎn)工作的意見》，制定了“增減掛鉤”政策，并在十幾個(gè)省市進(jìn)行試點(diǎn)[2]。截至2007年，農(nóng)村集體建設(shè)用地入市進(jìn)入到快速發(fā)展階段，有關(guān)規(guī)范制度取得了較大進(jìn)展。

2.52008—2019年，有序流轉(zhuǎn)、規(guī)范探索時(shí)期

2008年，中共中央召開中共十七屆三中全會(huì)，會(huì)上明確提出要建立“城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)”;2015年初，有關(guān)土地改革的《意見》出臺(tái)，這標(biāo)志著我國農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市進(jìn)入規(guī)范化試點(diǎn)階段[11]。2018年年底，國家決定將改革試點(diǎn)法律調(diào)整實(shí)施的期限延長至2019年12月31日[12]。此次期限的延長將進(jìn)一步加快全國更大范圍內(nèi)農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市的步伐。

2.62020年至今，《中華人民共和國土地管理法》修正案，全面推進(jìn)集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市

通過對(duì)改革開放以來我國農(nóng)村集體建設(shè)用地入市不同階段的政策梳理可以看出，政府一開始對(duì)農(nóng)村集體建設(shè)用地有著較為嚴(yán)格地用途管制，但隨著改革開放國策的實(shí)施，中央和地方政府放寬了農(nóng)村集體建設(shè)用地用途管制，沿海地區(qū)農(nóng)村集體建設(shè)用地自發(fā)入市成為普遍現(xiàn)象[11];政府嘗試著開展農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市的試點(diǎn);國家擴(kuò)大了試點(diǎn)范圍，延長了試點(diǎn)年限;在總結(jié)試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)后，國家開始通過頒布相關(guān)土地政策去支持農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市;國家頒布《中華人民共和國土地管理法》修正案，全面推進(jìn)集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市。

3長三角地區(qū)農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市試點(diǎn)模式梳理

3.1上海松江早期試點(diǎn)情況

截至2014年12月，上海市松江區(qū)建設(shè)用地總面積為280.07km2，其中城市國有土地面積332.98km2，占總面積的55%，鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）屬集體土地面積217.64km2，占總面積的36%，村屬集體土地面積53.86km2，占總面積9%[11]。從上述數(shù)據(jù)來看，松江區(qū)的鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）屬集體土地面積與村屬集體土地面積共有271.5km2，占了總面積的45%，故松江區(qū)農(nóng)村集體性建設(shè)用地在量上具備一定的入市條件。松江區(qū)政府結(jié)合當(dāng)?shù)匕l(fā)展的需要，在廣泛聽取各集體經(jīng)濟(jì)組織的意見并進(jìn)行深入溝通后，最終選擇了永豐街道的一個(gè)地塊作為入市試點(diǎn)地塊。此地塊處于閑置狀態(tài)。2015年12月，松江區(qū)開始了第1塊農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地的入市出讓工作，總面積為0.87hm2，規(guī)劃用途為商業(yè)辦公用地，出讓年限為40a，出讓方式為公開掛牌出讓。2016年2月份，上海松江新城建設(shè)工程服務(wù)有限公司獲得該地塊的使用權(quán)，最終成交價(jià)為5502萬元，入市方式為就地入市[13]。松江區(qū)農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市操作流程主要有8個(gè)步驟（圖1）。關(guān)于農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市收益分配的問題，大部分收益用來發(fā)展集體產(chǎn)業(yè)，不斷發(fā)展壯大集體經(jīng)濟(jì)。同時(shí)，集體經(jīng)濟(jì)再投資所取得的收益，按《松江區(qū)農(nóng)村集體資產(chǎn)管理暫行辦法》的規(guī)定將其收益按份額分紅[11]。最初，入市效果并不明顯，主要是由于松江區(qū)城鎮(zhèn)化速度較快，土地征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)較高，使得農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市的動(dòng)力明顯不足，2006—2008年的2a多時(shí)間，僅有2塊農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市成功。

3.2江蘇武進(jìn)試點(diǎn)情況

武進(jìn)區(qū)隸屬于江蘇省常州市，下設(shè)11個(gè)鎮(zhèn)，轄區(qū)總面積1066km2。作為最先的33個(gè)農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市試點(diǎn)之一，武進(jìn)區(qū)政府響應(yīng)國家的號(hào)召，按照農(nóng)村集體建設(shè)用地與國有建設(shè)用地“同權(quán)同價(jià)、流轉(zhuǎn)順暢、收益共享”的原則，努力探索入市路徑。改革開放后，武進(jìn)區(qū)財(cái)政投入不斷加大，目前城市化率已超過67%，但是農(nóng)村人口的人均收入只有2.76萬元[14]，可支配收入明顯偏低，再加之農(nóng)村建設(shè)用地大量閑置，農(nóng)村集體建設(shè)用地入市的呼聲越來越高。2012年，武進(jìn)區(qū)進(jìn)行了農(nóng)村集體建設(shè)用地的確權(quán)工作，通過確權(quán)頒證的落實(shí)，農(nóng)村集體土地產(chǎn)權(quán)進(jìn)一步明晰化，為下一步的入市打下了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。為了降低入市的交易費(fèi)用，武進(jìn)區(qū)成立了相應(yīng)的服務(wù)型配套機(jī)構(gòu)，建立了土地收儲(chǔ)機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)前期農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地的開發(fā)、入市;成立了常州市公共資源交易中心武進(jìn)分中心，為武進(jìn)區(qū)農(nóng)村集體建設(shè)用地的入市提供了平臺(tái);參照城市國有建設(shè)用地市場(chǎng)建立了農(nóng)村集體土地交易的中介機(jī)構(gòu)，對(duì)農(nóng)地交易的價(jià)格進(jìn)行一定評(píng)估，發(fā)布統(tǒng)一的城鄉(xiāng)建設(shè)用地入市價(jià)格。武進(jìn)區(qū)還在農(nóng)地調(diào)整入市等方面進(jìn)行了一定創(chuàng)新，制定了農(nóng)村集體建設(shè)用地異地調(diào)整的入市辦法，允許不同集體經(jīng)濟(jì)組織間根據(jù)需要調(diào)整土地所有權(quán)的歸屬;各組織之間可自愿協(xié)商，直到形成雙方都較滿意的調(diào)換土地所有權(quán)的方案;如果調(diào)換所有權(quán)的土地存在極差，則可用貨幣進(jìn)行彌補(bǔ)[15]。另外，武進(jìn)區(qū)還對(duì)集體經(jīng)營性建設(shè)用地收益分配方式進(jìn)行了積極探索，把土地入市的增值收益主要留給鎮(zhèn)村集體，用來發(fā)展集體產(chǎn)業(yè)，壯大集體經(jīng)濟(jì)。村集體產(chǎn)業(yè)獲得的收入，農(nóng)民通過股份分紅的形式享受發(fā)展成果，增加了農(nóng)民的收入[15]。目前，武進(jìn)區(qū)實(shí)現(xiàn)土地出讓入市427.93hm2，交易總額高達(dá)20.82億元;租賃入市約4666.67hm2，年租金總額約2.77億元[14]。武進(jìn)區(qū)通過一系列高效措施做大做強(qiáng)了集體經(jīng)濟(jì)，為實(shí)施鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略，建設(shè)社會(huì)主義美麗新農(nóng)村提供了持續(xù)可靠的資金。

3.3浙江德清試點(diǎn)情況

德清縣為浙江省湖州市轄，陸域面積937.95km2，東西跨度55.95km，南北跨度29.92km。在2015年被列為入市試點(diǎn)后，德清縣便開展了土地確權(quán)工作，對(duì)下屬所有的鄉(xiāng)鎮(zhèn)及村莊集體建設(shè)用地進(jìn)行了普查，摸清了其具體數(shù)量及權(quán)屬問題，并進(jìn)行了遴選，挑出最適合入市的農(nóng)村集體建設(shè)用地?cái)M入市[16]。2015年8月，德清縣莫干山鎮(zhèn)以協(xié)議出讓的方式完成了全國首宗農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市，拉開了農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市的帷幕[17]。在入市主體方面，德清縣堅(jiān)持農(nóng)民的主體地位，農(nóng)民和農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織擁有農(nóng)地入市的選擇權(quán)、決策權(quán)和參與權(quán)。德清縣采取的入市形式主要有“自主入市、委托入市、合作入市”3種。[18]。在入市范圍與途徑方面，德清縣實(shí)行“先預(yù)約、后復(fù)墾、再入市”方式，分類確定就地入市、調(diào)整入市、整治入市途徑。在入市監(jiān)管制度方面，德清縣制定了農(nóng)地入市的“五統(tǒng)一”工作原則（表2），逐漸形成城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)。對(duì)于農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市后產(chǎn)生的土地增值收益分配問題，德清縣形成了收益由國家、集體、個(gè)人共享的分配機(jī)制。根據(jù)農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地的區(qū)域與用途采用差異化的收取標(biāo)準(zhǔn)。此外，德清縣還建立了開發(fā)信息平臺(tái)用來加強(qiáng)對(duì)資金流的監(jiān)管，入市土地的收益更公開、透明，有效保護(hù)了農(nóng)戶的財(cái)產(chǎn)安全。截至2018年，德清縣農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市151宗，集體收益1.8億元，惠及農(nóng)民和農(nóng)民群眾10余萬人[18]。

3.4安徽金寨試點(diǎn)情況

2016年9月，中央決定統(tǒng)籌推進(jìn)3項(xiàng)試點(diǎn)，金寨縣由此正式開展集體經(jīng)營性建設(shè)用地直接入市的試點(diǎn)工作。金寨縣積極借鑒有入市經(jīng)驗(yàn)的其它試點(diǎn)的成功方法，并結(jié)合自己的實(shí)際情況制定了自己區(qū)域內(nèi)農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地的實(shí)施方案。金寨縣將農(nóng)村集體土地入市工作與扶貧、交通、農(nóng)業(yè)等方面相結(jié)合，并加強(qiáng)了相關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)?？h政府出臺(tái)了《金寨縣農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市管理暫行辦法》，明確了入市的范圍和主體，并對(duì)入市程序做出具體規(guī)定，這對(duì)入市工作的進(jìn)行起了指導(dǎo)性作用。在縣域范圍內(nèi)設(shè)立試點(diǎn)區(qū)域，探索全縣農(nóng)村集體建設(shè)土地入市模式。金寨縣面積較大，地形復(fù)雜，土地級(jí)差差異大，因此，選擇一個(gè)有良好入市環(huán)境的地區(qū)進(jìn)行試點(diǎn)很有必要。縣政府確定了離縣城較近，基礎(chǔ)設(shè)施比較齊全的全軍鄉(xiāng)作為試點(diǎn)區(qū)域。目前，該鄉(xiāng)的入市試點(diǎn)工作取得巨大進(jìn)展，已以掛牌的方式出讓了安徽省第一宗集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)[19]。關(guān)于入市后產(chǎn)生的土地增值收益問題，金寨縣政府參與分配，收取土地增值收益調(diào)節(jié)金和相關(guān)稅費(fèi)，具體收取多少視土地用途、地理位置等因素而異。金寨縣明確表示，土地調(diào)節(jié)金由縣統(tǒng)一安排使用，主要用于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、發(fā)展集體經(jīng)濟(jì)等支出。同時(shí)，按照總金額30%的比例撥付給鄉(xiāng)鎮(zhèn)作為農(nóng)村集體建設(shè)用地入市工作的相關(guān)經(jīng)費(fèi)[20]。剩余的土地增值收益則是村集體組織以集體經(jīng)營性建設(shè)用入市地塊股金分紅的發(fā)放給農(nóng)戶。通過入市工作的開展，大大增加了當(dāng)?shù)剞r(nóng)戶的收入，改善了農(nóng)民的生活水平。

4總結(jié)與展望

通過對(duì)農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市的政策制度演變總結(jié)，發(fā)現(xiàn)我國農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市大致經(jīng)歷了自發(fā)入市，有償使用試點(diǎn)、無序流轉(zhuǎn)，入市試點(diǎn)興起，入市實(shí)踐深入，有序流轉(zhuǎn)、規(guī)范探索，全面推進(jìn)6個(gè)階段。在《中華人民共和國土地管理法》修正案施行后，集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市工作勢(shì)必再上一個(gè)臺(tái)階，多年來集體建設(shè)用地不能與國有建設(shè)用地同權(quán)同價(jià)同等入市的二元體制將被徹底打破。

在對(duì)長三角4個(gè)地區(qū)農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市試點(diǎn)模式梳理后，總結(jié)出以下幾點(diǎn)，以供長三角農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地甚至全國范圍內(nèi)集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市參考。

4.1集體經(jīng)營性建設(shè)用地必須尊重農(nóng)戶意愿

《中華人民共和國土地管理法》修正案明確指出：“集體經(jīng)營性建設(shè)用地在符合規(guī)劃、依法登記，并經(jīng)本集體經(jīng)濟(jì)2/3以上成員或村民代表同意后方可入市?！鞭r(nóng)戶作為入市主體，其意愿至關(guān)重要。

4.2著重調(diào)動(dòng)農(nóng)戶參與集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市的積極性

在我國的一些發(fā)達(dá)地區(qū)的鄉(xiāng)村，由于城鎮(zhèn)化速度較快，土地征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)較高，使得農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市的動(dòng)力明顯不足，這一難題需要當(dāng)?shù)刂鞴懿块T重點(diǎn)解決。

4.3集體經(jīng)營性建設(shè)用地操作流程一定要規(guī)范化

松江、武進(jìn)、德清、金寨作為國家入市重點(diǎn)試點(diǎn)地區(qū)，其入市操作流程全部做到公開、透明、有序，其它地區(qū)可以借鑒試點(diǎn)地區(qū)成功的經(jīng)驗(yàn)，成立專門的機(jī)構(gòu)，采取相應(yīng)的措施，制定適合自己的入市方案，做到入市流程規(guī)范化。

4.4把集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市收益的分配問題放在重中之重

入市收益的分配，一定要把農(nóng)戶的利益放在首位，既要保證農(nóng)戶的收入，又要兼顧國家和集體的利益，處理好農(nóng)戶、國家和集體的利益關(guān)系。

4.5集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市工作應(yīng)與鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略緊密結(jié)合

通過全面推進(jìn)農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市，以此盤活農(nóng)村建設(shè)用地，提高農(nóng)戶收入，改善鄉(xiāng)村基礎(chǔ)設(shè)施，真正做到“產(chǎn)業(yè)興旺、生態(tài)宜居、鄉(xiāng)風(fēng)文明、治理有效、生活富?！?，實(shí)現(xiàn)農(nóng)業(yè)強(qiáng)、農(nóng)村美、農(nóng)民富的鄉(xiāng)村振興目標(biāo)。

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（責(zé)任編輯 周康）