新形勢下中小房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的思考

周全

關(guān)鍵詞：中小房地產(chǎn)企業(yè)? 財務(wù)管理 措施

房地產(chǎn)行業(yè)對國民經(jīng)濟的影響舉足輕重，又關(guān)乎到民生大計，如何控制好房價，促進房地產(chǎn)市場健康有序發(fā)展，因城施策成為目前的主基調(diào)，在“房住不炒”的大背景下，房地產(chǎn)企業(yè)競爭日益激烈，有些中小房地產(chǎn)企業(yè)面臨被吸收合并。房地產(chǎn)格局重新洗牌，迫使企業(yè)必須從自身挖掘潛力，真正發(fā)揮財務(wù)管理作用，降低企業(yè)成本，防范風(fēng)險，促進企業(yè)可持續(xù)性發(fā)展。

一、企業(yè)財務(wù)管理的意義

財務(wù)管理是關(guān)于企業(yè)投資、籌資、營運資金、成本、收入與分配的管理，其重要性在于為企業(yè)創(chuàng)造價值，是企業(yè)內(nèi)部管理的中樞。企業(yè)價值創(chuàng)造型的財務(wù)管理，是一種事前引導(dǎo)、事中監(jiān)控、事后核算的全流程管理。通過財務(wù)預(yù)測、財務(wù)計劃、財務(wù)預(yù)算、財務(wù)決策、財務(wù)控制、財務(wù)分析、財務(wù)考核各個環(huán)節(jié)，使企業(yè)能夠?qū)ν馓峁?zhǔn)確真實的信息，找出企業(yè)問題的根源并提出改進措施，不斷適應(yīng)市場的變化，提升企業(yè)抗風(fēng)險能力，幫助企業(yè)獲得資產(chǎn)升值，追求企業(yè)價值最大化。因此，加強財務(wù)管理對于改善企業(yè)管理，提高企業(yè)經(jīng)濟效益作用重大。

二、中小房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理存在的問題

很多中小房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算與實際脫節(jié)，內(nèi)部各部門各司其職，比如工程部有項目造價預(yù)算，財務(wù)部有財務(wù)預(yù)算，但沒有嚴(yán)格按預(yù)算執(zhí)行程序去實施。在投融資管理上存在盲目性，冒險以高利率從各種途徑獲取資金，寄希望于商品房的銷售款及早回收，一旦預(yù)估失準(zhǔn)，存在資金鏈斷裂的風(fēng)險。成本管理不科學(xué)，在項目開發(fā)周期較長的進程中，企業(yè)工程合同管理混亂，材料價格、人工費用的漲價，又會造成與個別施工方的建設(shè)合同難以執(zhí)行下去，為了趕進度，就會發(fā)生隨意增加工程量，彌補施工方損失的情況。企業(yè)管理會計意識淡薄，一般只設(shè)財務(wù)會計崗位，重核算輕管理，現(xiàn)有的會計人員專業(yè)水平，又無法滿足管理會計工作的需要。

三、加強中小房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的措施

（一）加強全面預(yù)算管理

全面預(yù)算管理是一種把組織的所有關(guān)鍵問題融合于一個體系之中的管理控制方法，關(guān)系到企業(yè)各個部門的工作計劃，用貨幣計量的方式匯總反映。中小房地產(chǎn)企業(yè)管理者應(yīng)高度重視全面預(yù)算管理在企業(yè)中發(fā)揮的作用，成立全面預(yù)算工作組并長期存在，由經(jīng)理當(dāng)任組長，各部門抽調(diào)各專業(yè)人員當(dāng)任組員。緊緊圍繞企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)及業(yè)務(wù)有計劃地開展經(jīng)濟活動，引導(dǎo)員工全員參于預(yù)算的編制與實施，以業(yè)務(wù)為先導(dǎo)、協(xié)同財務(wù)，將各個環(huán)節(jié)、所有業(yè)務(wù)范圍都納入預(yù)算管理，工作流程全程跟蹤，做好事前、事中、事后管理。面對內(nèi)外部環(huán)境的重大變化，及時分析調(diào)整預(yù)算，特例事項特殊處理。

（二）加強投融資的管理

房地產(chǎn)項目開發(fā)，資金投入周期較長，中小房地產(chǎn)企業(yè)要提高企業(yè)自身的資金管理能力，科學(xué)地調(diào)配資金用途，保證資金的正常運轉(zhuǎn)。投融資管理的重點在于明確決策權(quán)限與程序、投融資規(guī)模、資本結(jié)構(gòu)、控制風(fēng)險等。中小房地產(chǎn)企業(yè)對于權(quán)益類、債券類融資應(yīng)列入重大融資決策范圍內(nèi)，做重大投融資決策時，如大額融資必須與投資計劃相匹配，并由公司股東大會或授權(quán)董事會審批，通過規(guī)范化、程序化管理投融資事項，降低風(fēng)險。平時重視企業(yè)信用建設(shè)，提高融資信譽，事先確定可容忍的財務(wù)風(fēng)險水平，合理安排融資結(jié)構(gòu)，積極尋求不同的融資方式，如合作模式、期權(quán)、股權(quán)、信托、融資租賃等達到共贏。

（三）加強成本的全面管理

在房地產(chǎn)的開發(fā)項目立項前，先進行成本預(yù)測、決策、計劃準(zhǔn)備等工作。在項目開發(fā)過程中，要求合理設(shè)計會計科目及明細分類歸集發(fā)生的成本費用，并進行監(jiān)測，在實際施工過程中發(fā)生材料、人工成本的變動，進行必要的成本預(yù)算調(diào)整，將實際成本控制在預(yù)期的目標(biāo)內(nèi)。如果進行目標(biāo)成本調(diào)整，一定要慎重，從項目整體收益角度來確定是否有必要。在成本費用實際產(chǎn)生后，財務(wù)部門根據(jù)企業(yè)各部門提供的相關(guān)成本資料進行歸集核算，這就要求各個環(huán)節(jié)做好資料整理工作，保證其完整性與及時性。做好本企業(yè)歷史數(shù)據(jù)的統(tǒng)計，再借鑒競爭對手的信息，建立一套適合本企業(yè)特有的科學(xué)的項目開發(fā)成本、費用定額標(biāo)準(zhǔn)體系，提高自身的核心競爭力。

（四）發(fā)展管理型會計人才

在大數(shù)據(jù)時代，中小房地產(chǎn)企業(yè)可將信息技術(shù)運用到工作中，將財務(wù)人員從會計核算中解放出來，利用會計信息參與企業(yè)管理，實現(xiàn)會計、業(yè)務(wù)、信息三融合?？梢越柚谌脚嘤?xùn)機構(gòu)或從外部引入高水平管理會計精英， 對企業(yè)會計進行系統(tǒng)培訓(xùn)，通過交流學(xué)習(xí)、定期考核，職位輪換等形式培養(yǎng)懂財務(wù)、懂業(yè)務(wù)、懂管理的會計型人才，采用先進的管理會計方法及經(jīng)驗，通過數(shù)據(jù)匯總分析，形成供企業(yè)管理者決策用的分析報告，更好地為企業(yè)服務(wù)，為企業(yè)創(chuàng)造價值。另外，加強企業(yè)文化建設(shè)，通過合理設(shè)計薪酬體制，留住優(yōu)秀管理會計人才，促進企業(yè)可持續(xù)發(fā)展。

（五）構(gòu)建科學(xué)的內(nèi)控體系

傳統(tǒng)的、曾經(jīng)行之有效的管理模式已不適應(yīng)時代的發(fā)展，中小房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)制度也要適時跟新、完善。從借貸、成本支出、報銷流程等各個環(huán)節(jié)加強工作流程的控制，明確崗位職責(zé)，每一個審批步驟環(huán)環(huán)相扣，專人負責(zé)，加強內(nèi)控體系建設(shè)。比如：在中小房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部建立獨立的審計部門，實現(xiàn)內(nèi)審制度對內(nèi)控制度的有效監(jiān)督，通過不相容職務(wù)相分離、相制約，設(shè)置相應(yīng)的風(fēng)險控制環(huán)節(jié)達到平衡，確保資金安全;在企業(yè)各個部門各個環(huán)節(jié)建立預(yù)算績效考核體系、成本績效考核體系等公平公正的考核評價制度，根據(jù)指標(biāo)實際完成情況，將管理成效與員工個人業(yè)績直接掛鉤，以獎罰督促企業(yè)員工的責(zé)任心，激發(fā)了員工的斗志，企業(yè)才有生機。

綜上所述，中小房地產(chǎn)企業(yè)在新時期“房住不炒”的長效管理調(diào)控機制下，順勢而為，積極調(diào)整企業(yè)戰(zhàn)略，改變重核算、輕管理的傳統(tǒng)財務(wù)管理方式，發(fā)展懂財務(wù)、懂業(yè)務(wù)、懂管理的會計型人才，實現(xiàn)財務(wù)管理與時俱進，將全面預(yù)算管理、投融資管理、全面成本管理等融入企業(yè)的財務(wù)管理活動中，量身定制屬于本企業(yè)科學(xué)的內(nèi)控體系，中小房地產(chǎn)企業(yè)才有可能在危機中突圍，重獲發(fā)展生機，從而促進房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。

參考文獻

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