我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀、問(wèn)題及對(duì)策建議

馬妍

摘要：一個(gè)國(guó)家房地產(chǎn)的發(fā)展關(guān)系到國(guó)計(jì)民生。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是一個(gè)國(guó)家和地區(qū)財(cái)富積累的聚寶盆地。房地產(chǎn)的實(shí)用性和長(zhǎng)期穩(wěn)定性使其成為公眾的財(cái)富，是一個(gè)國(guó)家發(fā)展的重要標(biāo)志。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在促進(jìn)中國(guó)城市化、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、民生改善等同時(shí)，也存在一些突出問(wèn)題。本文通過(guò)對(duì)我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀研究，指出了房地產(chǎn)發(fā)展中的一些問(wèn)題，并提出了一些改革的建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì);市場(chǎng)現(xiàn)狀;監(jiān)管

一、我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

近年來(lái)，中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展非常迅速。國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)一直在上漲，房?jī)r(jià)每年都超過(guò)了前所未有的高峰。一些城市的房?jī)r(jià)已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了合理水平。這對(duì)消費(fèi)和投資產(chǎn)生了擠出效應(yīng)，全要素生產(chǎn)率下降，收入差距拉大，普通勞動(dòng)者負(fù)擔(dān)不起住房費(fèi)用，而一些人卻買房囤居，甚至借機(jī)炒房投機(jī)。高房?jī)r(jià)不但拉大了富人和窮人之間的差距并且對(duì)居民消費(fèi)產(chǎn)生擠出效應(yīng)， 給國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展帶來(lái)了巨大風(fēng)險(xiǎn)，但是不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)需求依然旺盛，2009年，為了應(yīng)對(duì)國(guó)際金融危機(jī)，國(guó)家采用了一系列的不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的政策，用來(lái)提振市場(chǎng)自信，活躍市場(chǎng)，解決低收入家庭的住房困難問(wèn)題，發(fā)揮了促進(jìn)住房消費(fèi)和投資的重要作用。隨著市場(chǎng)的變化，部分城市的房子銷售劇增，房子價(jià)格也在上漲。全國(guó)的房地產(chǎn)信貸也迅速增加。盡管房地產(chǎn)業(yè)對(duì)中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)功不可沒(méi)，但房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的問(wèn)題和風(fēng)險(xiǎn)同樣重要，因?yàn)榉績(jī)r(jià)的快速上漲已經(jīng)成為影響中國(guó)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)運(yùn)行的重大問(wèn)題。

根據(jù)圖1國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的2015年-2019年全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資總額顯示，2015-2019年，中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)總投資持續(xù)增長(zhǎng)， 2015年，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)總投資95978.85億元，比上年增長(zhǎng)0.99%，2016年開發(fā)總投資為102580.61億元，同比增長(zhǎng)6.88%，2017年開發(fā)總投資為109798.53億元，同比增長(zhǎng)7.04%，2018年開發(fā)總投資為120164.75億元，同比增長(zhǎng)9.53%，2019年達(dá)到了132194.26億元，2019年房地產(chǎn)開發(fā)總投資同比增長(zhǎng)10.01%。

根據(jù)圖2國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的2015年-2019年全國(guó)商品房銷售區(qū)域面積以及銷售額情況顯示，2015年至2019年，商品房銷售面積和銷量逐年同步增長(zhǎng)，2015年商品房銷售面積為128494.97萬(wàn)平方米，銷售額為87280.84億元，2016年商品房銷售面積為157348.53萬(wàn)平方米，銷售額為117627.05億元，同比分別增長(zhǎng)22.46%和34.77%，2017年商品房銷售面積為169407.82萬(wàn)平方米，銷售額為133701.31億元，同比分別增長(zhǎng)7.66%和13.67%，2018年商品房銷售面積為171464.60萬(wàn)平方米，銷售額為149614.4億元，比上年分別增長(zhǎng)1.21%和11.90%，2019年全國(guó)商品房的銷售面積為171557.87萬(wàn)平方米，銷售額為159725.12億元。同比分別增長(zhǎng)0.05%和6.76%，全國(guó)商品房銷售再創(chuàng)新高。

二、我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展存在的問(wèn)題

（一）房地產(chǎn)市場(chǎng)房產(chǎn)空置的問(wèn)題

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展加劇了空置房屋的問(wèn)題。造成這種情況的原因可以由四種不同的因素綜合起來(lái)確定。一是外部因素，由于商品房周邊環(huán)境惡劣， 人口規(guī)模不足以購(gòu)買這么多的商品房，或者當(dāng)?shù)鼐用竦慕?jīng)濟(jì)水平不能夠達(dá)到購(gòu)買標(biāo)準(zhǔn)。第二，房地產(chǎn)的內(nèi)在因素，有的開發(fā)商的房屋質(zhì)量低， 工程質(zhì)量不高，或者周圍有同樣的房子，但是它的質(zhì)量、價(jià)格比較合理，讓質(zhì)量低的房子不能銷售出去。第三個(gè)是開發(fā)者的“饑餓營(yíng)銷”手段，一方面大興土木，另一方面又房屋售罄，為的就是提高房?jī)r(jià)。第四，由于房地產(chǎn)的地理位置固定，它已經(jīng)成為人們的一種投資和投機(jī)工具。許多富人大量購(gòu)買房屋，通過(guò)提價(jià)來(lái)獲取利潤(rùn)。這些都是房地產(chǎn)空置的原因。從長(zhǎng)期看，住宅空置不但消耗了大量資源，對(duì)經(jīng)濟(jì)也產(chǎn)生了很大的影響。

（二）商品房?jī)r(jià)格上漲過(guò)快

近年來(lái)，我國(guó)建設(shè)用地供應(yīng)區(qū)域面積逐年下降，與旺盛的住房需求形成鮮明的對(duì)比，是房?jī)r(jià)上漲的主要因素。當(dāng)前房地產(chǎn)交易價(jià)格上漲的非常高，以至于大眾不再能夠購(gòu)買必要的住房。房屋交易價(jià)格上漲的主要原因是交易成本過(guò)高，交易費(fèi)用過(guò)高也是一種不良的土地價(jià)格形成機(jī)制導(dǎo)致的土地購(gòu)買費(fèi)用的增加。購(gòu)買的土地的費(fèi)用是構(gòu)成房地產(chǎn)價(jià)格成本的主要因素。土地資源的稀缺性更導(dǎo)致土地價(jià)格上漲。土地是不能夠再次產(chǎn)生的資源，對(duì)于民眾日益增加的土地需求，土地供應(yīng)將受到限制，價(jià)格將上漲，供應(yīng)也將大幅提高難度。相反，供應(yīng)難將導(dǎo)致土地需求者的激烈競(jìng)爭(zhēng)，價(jià)格將進(jìn)一步上漲。

國(guó)內(nèi)城市化的進(jìn)展加快了對(duì)住房?jī)r(jià)格的影響。城鎮(zhèn)化是人類生產(chǎn)生活方式由農(nóng)村型向城市型轉(zhuǎn)化的大的進(jìn)程，是農(nóng)村人口向城市人口轉(zhuǎn)化和城市發(fā)展完善的過(guò)程。隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)，中國(guó)城市化加速，人口向城市集中，城市人口對(duì)房地產(chǎn)的需求不斷增加，引起了房?jī)r(jià)的上漲。

（三）房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管秩序混亂

房地產(chǎn)的開發(fā)、貿(mào)易、中介和服務(wù)管理等領(lǐng)域的非法侵權(quán)行為各不相同， 因?yàn)閭€(gè)別公司和中介公司會(huì)引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期向錯(cuò)誤的方向發(fā)展，導(dǎo)致市場(chǎng)緊張和短期房?jī)r(jià)不合理上漲，使得大眾對(duì)住房市場(chǎng)和價(jià)格的誤判，而做出錯(cuò)誤的決定，而這些公司和房產(chǎn)中介就可以從中謀取巨額利潤(rùn)。

三、我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展對(duì)策建議

（一）加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的管理，保障房屋質(zhì)量

我們必須努力改進(jìn)住房法律和法規(guī)，加強(qiáng)住房質(zhì)量控制和住房質(zhì)量保證，從我國(guó)房屋高空置率來(lái)看，有些人是有幾套房的，而有些人卻是沒(méi)有房子的，因此，如果想要遏制這種現(xiàn)象，只有提高購(gòu)買兩套以上住宅的首付比率和貸款利率，嚴(yán)格限制住宅交易，才能減少住宅空置。政府應(yīng)集中精力進(jìn)行制度建設(shè)，并與市場(chǎng)需求相協(xié)調(diào)，盡量減少房地產(chǎn)開發(fā)的短期行為和投機(jī)行為。在遏制和控制二套房的購(gòu)買時(shí)，還要鼓勵(lì)和幫助購(gòu)買首套房的購(gòu)房者，要知道，剛需的需求一直存在，鑒于資金及購(gòu)房的后續(xù)使用成本，國(guó)家給予相關(guān)支持，從而使房?jī)r(jià)變得合理，這樣一來(lái)，就能大大地減少空置率了，也能夠使真正有需求的群眾有房子。

（二）降低通過(guò)市場(chǎng)渠道供應(yīng)住房的需求

大力發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房，大幅降低商品房的需求。如果政府承擔(dān)滿足城市低收入家庭基本需求的經(jīng)濟(jì)適用住宅和租賃住宅的責(zé)任，就能大幅減少公眾對(duì)住房的需求，抑制房?jī)r(jià)上漲。

中國(guó)應(yīng)在大中城市大力推廣經(jīng)濟(jì)適用房和租賃房，促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展。目前，住宅租賃市場(chǎng)還不發(fā)達(dá)，因此，應(yīng)積極發(fā)展住宅租賃市場(chǎng)。通過(guò)提高租賃住宅供給量、降低租賃住宅稅金、降低競(jìng)爭(zhēng)和租賃成本等方法降低租賃住宅的租金，鼓勵(lì)中低收入者利用租賃住宅解決居住問(wèn)題。

（三）政府要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)的監(jiān)管

圍繞房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的審批、開發(fā)、交易和中介等環(huán)節(jié)加強(qiáng)執(zhí)法檢查力度，重點(diǎn)查處那些擾亂市場(chǎng)秩序、虛假宣傳、惡意炒作、誤導(dǎo)消費(fèi)者的行為，切實(shí)保障消費(fèi)者的合法權(quán)益。

四、總結(jié)

我國(guó)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的整體情況影響是不能忽視的是，在目前，很多的城市出現(xiàn)了住宅價(jià)格大幅上漲的現(xiàn)象，只有充分分析房地產(chǎn)發(fā)展的現(xiàn)狀和不足，采取具有針對(duì)性的政策和管理方式，才能介入房地產(chǎn)市場(chǎng)，進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)房?jī)r(jià)的穩(wěn)定，構(gòu)建房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)健康可持續(xù)發(fā)展的目標(biāo)模式，這對(duì)整個(gè)中國(guó)經(jīng)濟(jì)具有非常重要的現(xiàn)實(shí)意義。

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