房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理中存在問題的思考

任洪

摘 要：近年來，各級政府相繼出臺一系列政策促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)在積極落實國家政策方針的同時，應(yīng)認(rèn)真思考如何通過強(qiáng)化經(jīng)營管理實現(xiàn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展。全面預(yù)算管理作為企業(yè)經(jīng)營管理中的重要組成部分，可以有效提升企業(yè)整體經(jīng)營管理水平。但很多房地產(chǎn)企業(yè)在全面預(yù)算管理工作中還存在一些亟待解決的問題，導(dǎo)致企業(yè)無法提升管理水平、發(fā)展受限。以房地產(chǎn)企業(yè)為例，對其在全面預(yù)算管理中存在的問題進(jìn)行分析，并提出一些可行性建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);全面預(yù)算管理;問題;建議

中圖分類號：F293.3? ? ? ? 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A? ? ? 文章編號：1673-291X（2020）24-0059-02

在我國，房地產(chǎn)行業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的關(guān)鍵性行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)要在行業(yè)中取得綜合競爭優(yōu)勢，需不斷提升經(jīng)營管理能力，加強(qiáng)全面預(yù)算管理。全面預(yù)算管理能幫助房地產(chǎn)企業(yè)合理配置資源，引導(dǎo)企業(yè)實現(xiàn)戰(zhàn)略目標(biāo)，但在落實全面預(yù)算管理工作中，受到各種因素影響，仍存在許多問題。

一、房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理概述

全面預(yù)算管理是對公司預(yù)算方案編制、審批、下達(dá)、執(zhí)行、控制、分析、調(diào)整、考評等全過程的管理活動，是統(tǒng)籌配置經(jīng)濟(jì)資源，落實戰(zhàn)略目標(biāo)，提升經(jīng)營績效，促進(jìn)公司可持續(xù)發(fā)展的重要管理手段。

房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算通常包括綜合預(yù)算、業(yè)務(wù)預(yù)算和財務(wù)預(yù)算。綜合預(yù)算包括資產(chǎn)負(fù)債預(yù)算、資本性收支及融資預(yù)算、現(xiàn)金流量預(yù)算等。業(yè)務(wù)預(yù)算包括股權(quán)投資、營銷投入、研究開發(fā)、職工薪酬福利支出、管理咨詢等。財務(wù)預(yù)算包括利息支出預(yù)算、應(yīng)交稅金預(yù)算、標(biāo)準(zhǔn)成本預(yù)算、固定資產(chǎn)折舊預(yù)算、投資收益預(yù)算、資產(chǎn)減值損失預(yù)算等。

二、房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理中存在的問題

1.全面預(yù)算管理制度不健全?！镀髽I(yè)財務(wù)通則》和《中央企業(yè)財務(wù)和預(yù)算管理暫行辦法》等相關(guān)制度明確了公司需要制定全面預(yù)算。許多房地產(chǎn)企業(yè)雖然開展了全面預(yù)算管理工作，但并未建立健全、完善的預(yù)算管理制度，全面預(yù)算管理工作無章可循，只能依靠著主觀預(yù)判、經(jīng)驗傳授等不科學(xué)的方式開展和延續(xù)，未能明確預(yù)算執(zhí)行相關(guān)責(zé)任，未能確保預(yù)算目標(biāo)落地，這就導(dǎo)致全面預(yù)算管理工作無法在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展中發(fā)揮積極作用。

2.全面預(yù)算管理理念不正確。在實際工作中，房地產(chǎn)企業(yè)管理層及各部門員工雖然意識到預(yù)算管理對企業(yè)的重要作用，但仍缺乏正確認(rèn)識，認(rèn)為預(yù)算管理是財務(wù)部門的主要職責(zé)，對預(yù)算編制的參與程度也較低。甚至部分企業(yè)在是否要開展預(yù)算管理這一問題中尚未形成統(tǒng)一認(rèn)識，導(dǎo)致預(yù)算編制與調(diào)整工作主要由財務(wù)部門主導(dǎo)，降低了財務(wù)預(yù)算管理的權(quán)威性與預(yù)測性[1]。

3.全面預(yù)算編制不合理。預(yù)算編制作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實施全面預(yù)算管理的重要環(huán)節(jié)，其預(yù)算收支計劃的制定影響著企業(yè)預(yù)算管理的質(zhì)量。但當(dāng)前多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在編制全面預(yù)算時忽略企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)，僅注重短期活動的開展，致使各期編制的財務(wù)預(yù)算銜接性較差，預(yù)算指標(biāo)與企業(yè)的長期發(fā)展戰(zhàn)略不匹配[2]。同時，部分房地產(chǎn)企業(yè)編制全面預(yù)算未充分考慮房地產(chǎn)相關(guān)政策對企業(yè)經(jīng)營指標(biāo)的影響，導(dǎo)致實際完成數(shù)與預(yù)算指標(biāo)數(shù)差距甚遠(yuǎn)。例如，S房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是成都市的一家中型企業(yè)，2017年年初結(jié)余8萬平方米住宅商品房未銷售，考慮到成都市為新一線城市，住宅房價將持續(xù)上漲，年初制定全年預(yù)算目標(biāo)時，S企業(yè)預(yù)測該批住宅將按1.8萬元/平方米銷售，預(yù)估貨值約為14.4億元，預(yù)期實現(xiàn)利潤1.78億元。2017年三、四季度，為促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，各級政府相繼出臺一系列房地產(chǎn)相關(guān)調(diào)控政策，該批房源政府指導(dǎo)價為1.5萬元/平方米，預(yù)售貨值約為12億元，預(yù)期實現(xiàn)利潤為-0.04億元。由于預(yù)算編制未充分考慮政策和市場的影響，未合理研判房價走向，S企業(yè)當(dāng)年收入預(yù)算偏差2.11億元、利潤預(yù)算偏差1.81億元，降低了預(yù)算管理的指導(dǎo)性和可行性，影響了企業(yè)的健康發(fā)展。

4.全面預(yù)算執(zhí)行及調(diào)整不協(xié)調(diào)。為保證全面預(yù)算的調(diào)控力及執(zhí)行力，通常情況下，全面預(yù)算方案通過審批下達(dá)后，原則上不應(yīng)隨意調(diào)整。嚴(yán)把預(yù)算執(zhí)行關(guān)、強(qiáng)化預(yù)算執(zhí)行剛性是有效落實全面預(yù)算管理的必然要求，但在實際工作中，存在重預(yù)算執(zhí)行、輕預(yù)算調(diào)整，全面預(yù)算執(zhí)行及調(diào)整不協(xié)調(diào)的情況。某些房地產(chǎn)集團(tuán)企業(yè)出于對預(yù)算偏差執(zhí)行率考核指標(biāo)的過分看重，出現(xiàn)了一些因為嚴(yán)控預(yù)算偏差而違背了企業(yè)經(jīng)營目標(biāo)、忽略了預(yù)算調(diào)整彈性、損害了公司利益的現(xiàn)象。

例如，H房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是一家大型集團(tuán)企業(yè)的全資子公司，該集團(tuán)企業(yè)特別重視預(yù)算執(zhí)行剛性，對預(yù)算偏差執(zhí)行率的考核尤其嚴(yán)格，年度預(yù)算僅允許于年中調(diào)整一次。2018年年初，基于對商業(yè)市場不景氣、商鋪滯銷等現(xiàn)實情況的考慮，H房地產(chǎn)企業(yè)未將總面積為1 000平方米的10套底層沿街商鋪列入當(dāng)年的收入預(yù)算指標(biāo)。2018年6月開展年中預(yù)算調(diào)整工作時，H房地產(chǎn)企業(yè)未出現(xiàn)收入預(yù)算調(diào)整事項。2018年9月，H房地產(chǎn)企業(yè)愿意向客戶按3.5萬元/平方米、總價0.35億元購買10套商鋪。H房地產(chǎn)企業(yè)特向集團(tuán)公司請示該事項，集團(tuán)公司明確表示損益指標(biāo)年中預(yù)算調(diào)整時期已過，不允許收入預(yù)算指標(biāo)調(diào)整，否則將嚴(yán)肅考核。H房地產(chǎn)企業(yè)遂拒絕將上述商鋪出售該客戶，使得該企業(yè)當(dāng)年實現(xiàn)收入減少0.32億元、利潤減少0.07億元。H企業(yè)忽略了全面預(yù)算調(diào)整彈性，過分強(qiáng)調(diào)預(yù)算執(zhí)行剛性，損害了公司利益。

三、對房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理中存在的問題的建議

1.加強(qiáng)預(yù)算管理制度的健全和完善。房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中應(yīng)逐步建立健全完善的全面預(yù)算管理制度，構(gòu)建科學(xué)高效、規(guī)范有序的全面預(yù)算管理體系，以保證企業(yè)全面預(yù)算管理工作的穩(wěn)步進(jìn)行。健全完善的預(yù)算管理制度應(yīng)當(dāng)明確全面預(yù)算工作的組織機(jī)構(gòu)和職責(zé)分工;明確預(yù)算編制、審批和調(diào)整流程;嚴(yán)格規(guī)范預(yù)算執(zhí)行控制及考核評價;明確加強(qiáng)預(yù)算信息化管理;建立全面預(yù)算統(tǒng)籌平衡機(jī)制，統(tǒng)籌平衡能力與需求，合理配置經(jīng)濟(jì)資源，有效促進(jìn)公司健康發(fā)展。

2.樹立正確的全面預(yù)算管理理念。房地產(chǎn)企業(yè)管理層及各部門員工要深刻地總結(jié)和認(rèn)識全面預(yù)算管理的意義與作用，樹立正確的全面預(yù)算管理理念。企業(yè)管理層及預(yù)算牽頭部門要積極強(qiáng)化全員參與的預(yù)算管理責(zé)任意識，在部門的協(xié)調(diào)與配合下，形成符合當(dāng)代預(yù)算管理基本要求的新型預(yù)算編制理念，切實提高廣大職員在全面預(yù)算管理方面的參與程度，激發(fā)調(diào)動全體預(yù)算管理人員投身于學(xué)習(xí)預(yù)算重要性和預(yù)算管控理論常識之中，千方百計調(diào)配優(yōu)質(zhì)人力資源，形成全面預(yù)算管控的強(qiáng)大精神合力[3]。

3.增強(qiáng)全面預(yù)算編制的合理性。首先，企業(yè)戰(zhàn)略管理對房地產(chǎn)企業(yè)來講是至關(guān)重要的，全面預(yù)算管理工作一旦脫離了戰(zhàn)略發(fā)展中心，就會與企業(yè)管理目標(biāo)背道而馳。全面預(yù)算編制始終要以企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略為出發(fā)點，銷售收入、成本費用、稅費支出等預(yù)算編制要充分考慮企業(yè)長遠(yuǎn)戰(zhàn)略目標(biāo)，進(jìn)而促進(jìn)企業(yè)預(yù)算目標(biāo)的實現(xiàn)。其次，房地產(chǎn)企業(yè)要時刻以研判和掌握政策為前提，充分考慮當(dāng)前宏觀市場環(huán)境、行業(yè)市場化運作格局以及企業(yè)現(xiàn)實運營狀況等因素，對市場展開合理分析和預(yù)測，增強(qiáng)預(yù)算編制的合理性。最后，房地產(chǎn)企業(yè)在編制全面預(yù)算時，需對企業(yè)預(yù)算數(shù)據(jù)進(jìn)行科學(xué)的分析，不能僅僅通過主觀預(yù)估對數(shù)據(jù)進(jìn)行敲定、匯總，需確保預(yù)算編制的客觀性及合理性。

4.統(tǒng)籌兼顧預(yù)算執(zhí)行剛性及預(yù)算調(diào)整彈性。堅持協(xié)同性原則是全面預(yù)算管理基本原則之一，堅持協(xié)同性原則要求房地產(chǎn)企業(yè)要注重內(nèi)外部經(jīng)營要素的協(xié)同，注重預(yù)算執(zhí)行剛性及預(yù)算調(diào)整彈性的協(xié)同，適時根據(jù)經(jīng)營形勢變化，科學(xué)調(diào)整經(jīng)營目標(biāo)及預(yù)算方案。例如，房地產(chǎn)集團(tuán)企業(yè)為統(tǒng)籌兼顧預(yù)算執(zhí)行和預(yù)算調(diào)整，可以在預(yù)算調(diào)整制度中明確年度預(yù)算調(diào)整原則上一年調(diào)整一次。但在某些特殊情形下，可以申請?zhí)厥馐马椖甓阮A(yù)算調(diào)整審批程序調(diào)整年度預(yù)算，并按通過審批的調(diào)整后的年度預(yù)算嚴(yán)格考核下屬企業(yè)。調(diào)整年度預(yù)算的特殊情形有：一是發(fā)生自然災(zāi)害等不可抗力事項，二是國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生重大調(diào)整，三是市場環(huán)境發(fā)生重大變化，四是發(fā)生分立、合并等重大資產(chǎn)重組事項，五是出現(xiàn)預(yù)算調(diào)整后能有效維護(hù)企業(yè)經(jīng)濟(jì)利益的重大事項，六是其他導(dǎo)致預(yù)算基礎(chǔ)和邊際條件發(fā)生重大變化的因素等。

綜上所述，針對房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理制度不健全、理念不正確、編制不合理、預(yù)算執(zhí)行及調(diào)整不協(xié)調(diào)等突出問題，要從加強(qiáng)預(yù)算管理制度的健全和完善，以及樹立正確的全面預(yù)算管理理念、增強(qiáng)全面預(yù)算編制的合理性、統(tǒng)籌兼顧預(yù)算執(zhí)行剛性及預(yù)算調(diào)整彈性等方面入手，采取有效措施提升企業(yè)全面預(yù)算管理水平，促進(jìn)企業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

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