樓房已辦理初始登記,因規(guī)劃調(diào)整需要加層,如何辦理?
辦理變更。
全體業(yè)主簽字同意申請規(guī)劃變更,再申請房產(chǎn)變更。
現(xiàn)在是規(guī)劃已經(jīng)調(diào)整的情況下,業(yè)主可能不知道。
加層會(huì)導(dǎo)致土地分?jǐn)偯娣e,總層數(shù)變化。
樓盤表中已經(jīng)做了業(yè)務(wù)。
可以辦理首次登記的變更,然后再通知全體業(yè)主可以來更正。
如果業(yè)主認(rèn)為自己的權(quán)益受到傷害,可以通過行政訴訟或者民事訴訟來維權(quán)。
全體業(yè)主同意是否有法律依據(jù)?
變更是不需要全體業(yè)主同意的,那是規(guī)劃變更的時(shí)候需要考慮的因素。
冒用業(yè)主簽名,騙取房屋維修資金辦理不動(dòng)產(chǎn)證,有關(guān)部門沒有盡義務(wù)審核,最后導(dǎo)致問責(zé)的情況不少。
能堅(jiān)持要全體業(yè)主簽字同意,已經(jīng)很難了。
都說變更不需要業(yè)主同意,但是結(jié)果不樂觀。
業(yè)主會(huì)首先找登記部門要解釋。
必須做到合理審慎地審查。
變更規(guī)劃許可需要提前公示,這是規(guī)劃變更的前置,不是變更登記的前置。
為什么不能加層再賣?
因?yàn)橐呀?jīng)發(fā)了這幢樓的權(quán)證給全體業(yè)主。
不動(dòng)產(chǎn)的坐落、界址、用途、面積等自然狀況發(fā)生變化的,可以由共有人中的一人或多人申請。
跟樓下業(yè)主有啥關(guān)系呢?
不能否定規(guī)劃審批的合法性。
當(dāng)初合理,不一定以后合理,現(xiàn)在改建必須強(qiáng)調(diào)與業(yè)主的法律漏洞。
一幢樓竣工發(fā)證并轉(zhuǎn)讓給全體業(yè)主后,再出的規(guī)劃擴(kuò)建手續(xù),就可以完全不用現(xiàn)在的業(yè)主去申請規(guī)劃變更?這叫規(guī)劃審批人合法性?
難道之前發(fā)的證全部作廢了?
開發(fā)商作為合法建造的業(yè)主,其變更面積可以單獨(dú)申請,拒絕受理沒有依據(jù)。
開發(fā)商在竣工發(fā)證并轉(zhuǎn)讓給全體業(yè)主后,開發(fā)商已經(jīng)不是本幢的業(yè)主,他無權(quán)申請變更。
即使開發(fā)商拿著規(guī)劃變更手續(xù),但他不是本幢業(yè)主,無權(quán)申請變更,除非是本幢全體業(yè)主同意。做登記不只是要看材料,也要合理審慎。
可以說規(guī)劃審批了就是合法的,但是不能影響本幢的業(yè)主權(quán)利。
于磊
日照市房產(chǎn)管理服務(wù)中心
《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第50條規(guī)定,建設(shè)工程規(guī)劃許可證發(fā)放后,規(guī)劃不得隨意調(diào)整;確需調(diào)整的,城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應(yīng)當(dāng)聽取利害關(guān)系人的意見?!段餀?quán)法》規(guī)定,改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意??梢钥闯觯ǔ芍髽欠恳?guī)劃的調(diào)整,需要規(guī)劃部門嚴(yán)格履行程序,不動(dòng)產(chǎn)登記部門依據(jù)規(guī)劃部門的許可辦理即可。實(shí)務(wù)中,函詢規(guī)劃部門可有效避責(zé)。