中國古代“房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人”的歷史演變

趙煒

摘要：在中國古代，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人是一個古老的職業(yè)，從零星出現(xiàn)經(jīng)紀(jì)活動到專職從事“宅田”經(jīng)紀(jì)人的誕生;從游勇散兵到行業(yè)組織“牙行”的出現(xiàn);從只從事中介服務(wù)到協(xié)助官方征稅等職能的增加……房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的每一步演變都與當(dāng)時的社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展有著密切的關(guān)系，都對當(dāng)時經(jīng)濟(jì)繁榮和社會治理起到了一定的積極作用。對1840年以前中國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的歷史演變進(jìn)行系統(tǒng)梳理，以期對現(xiàn)在的行業(yè)從業(yè)者有所啟發(fā)和觸動，進(jìn)而增強房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的從業(yè)自豪感和使命感。

關(guān)鍵詞：中國古代;房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人;歷史演變

中圖分類號：F293文獻(xiàn)標(biāo)識碼：B

文章編號：1001-9138-（2020）09-0074-76收稿日期：2020-07-20

春秋戰(zhàn)國：有房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動，但未明確為特定職業(yè)

1975年2月2日在陜西省岐山縣董家村岐山南麓古周原遺所發(fā)現(xiàn)的“裘衛(wèi)四器”銘文表明，周代土地買賣契約訂立過程中就已經(jīng)有第三方“五伯”“有司”的參與，既代表官方對契約訂立的監(jiān)管，又兼具中介人和證人作用。中人的參與，被認(rèn)為是“立契要件”，其參與訂立契約，是實現(xiàn)交易的前提。

中國古代在很長一段時間內(nèi)實行土地王有制，正如《詩經(jīng)》所云：“普天之下，莫非王土?！比珖恋刂荒苡蓢鮼矸址狻①p賜、授予或收回。私人沒有土地所有權(quán)，更不能把土地當(dāng)作商品來買賣。直到戰(zhàn)國時代，井田制遭到破壞，各國變法確立了土地可以私有和自由買賣，新興地主階級興起，±地交易才逐漸頻繁起來，此時熟悉土地買賣法律和交易契約的專業(yè)人士，開始參與到土地買賣活動中來。

漢代：對經(jīng)紀(jì)人有了專業(yè)的稱謂

漢代有了對經(jīng)紀(jì)人的專業(yè)稱謂“駔儈”。駔：壯馬，駿馬。儈：兩伙人之間的中間人或者代理人，以拉攏買賣，從中獲利的人。兩者合二為一即成“駔儈”，亦稱“駔會”，或者“駔阓”“駔獪”。

駔儈本意是指馬匹交易的中間人，他們是從馬的牙齒上看馬的年齡和健康狀況，以此給馬定價。所以“駔儈”又稱為“牙儈”。牙儈即“牙齒咬合”的意思，后引申為“為買賣雙方說合的經(jīng)紀(jì)人”。

《史記·貨值列傳（第六十九）》記載，“子貸金錢千貫，節(jié)驅(qū)償”，注曰：“驅(qū)者，度牛馬市;云驅(qū)儉者，合市也亦是儉也。”西漢劉安的《淮南子·祀論訓(xùn)》也載“段干木，晉國之大驅(qū)也，而為（魏）文候師”。

《南齊書（卷52）·崔慰祖?zhèn)鳌吩涊d過這樣一個故事：“慰祖賣宅須四十五萬，買者云：‘寧有減不？答曰：‘誠異韓伯休，何容二價？買者又曰：‘君但賣四十六萬，一萬見與。慰祖曰：‘豈是我心乎？”。意思大致是：南北朝時期的南齊，崔慰祖想賣掉自家的房子，找了個中間人（實際上用現(xiàn)代話說就是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人），中間人想讓崔慰祖將房子賣到46萬，多出來的1萬元歸自己，但崔慰祖沒有同意。

唐朝：出現(xiàn)專職房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人

唐朝是我國封建社會的鼎盛時期，經(jīng)紀(jì)人活躍在牲畜交易、奴婢買賣、房屋土地典當(dāng)或買賣、絲絹買賣、柴炭買賣以及糧食買賣等各行各業(yè)。在這個時期，專從事田宅交易的經(jīng)紀(jì)人被成為“莊宅牙人”。后唐天成元年（公元926年）十一月，明宗發(fā)布禁斷洛陽城內(nèi)市場上牙人活動的詔令“其有典質(zhì)倚當(dāng)物業(yè)，仰官牙人、鄰人同署文契”。后周時期有了政府發(fā)放牙貼的官牙人，并出現(xiàn)了牙人的行業(yè)組織——牙行?！段宕鷷酚小叭缡钱a(chǎn)業(yè)、人口、畜乘，須憑牙保，此外并不得輒置”的記載。后周廣順二年（公元952年）十二月開封府上奏奏折“典賣田宅增牙稅錢”。《五代會要（卷二六）·市》載：“后周廣順二年十二月……又莊宅牙人，亦多與有物業(yè)人通情，重疊將產(chǎn)宅立契典當(dāng)，或虛指別人產(chǎn)業(yè)，及浮造屋舍，偽稱祖父所置”。當(dāng)時由于政府的制度不太完善，出現(xiàn)了很多弊端，這從側(cè)面說明當(dāng)時的宅田交易已經(jīng)有一定數(shù)量，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人也積極參與其中。

宋朝：田宅交易已離不開房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人

隨著土地買賣的進(jìn)一步自由，以及政府對田宅買賣契約征稅的加強，宋朝時期牙人在田宅買賣過程中的中介作用愈顯重要。

宋朝法律匯編《宋刑統(tǒng)》卷13寫道：“田宅交易，須憑牙保，違者準(zhǔn)盜論?！币饧促I賣房子和土地，必須讓中介經(jīng)手，不然就按處罰盜賊的相關(guān)法律處理。根據(jù)《宋史·卷一百七十九（志第一百三十二）》記載，宋代田宅等產(chǎn)業(yè)的買賣已經(jīng)離不開牙人，且當(dāng)時的牙人具有了管理交易、協(xié)助征稅的職能。北宋李元弼的《作邑自箴》記載，凡是正規(guī)的房產(chǎn)中介，都有義務(wù)幫助政府監(jiān)控購房者和催繳契稅：“遇有典賣田產(chǎn)，即時抄上立契日月、錢數(shù)，逐旬具典賣數(shù)申縣，乞催印契。其歷半月一次，赴縣過押?！?/p>

宋人葉適說“得產(chǎn)有堪合，典賣有牙契”，宋朝時只有經(jīng)過牙行居中辦理、最后取得相關(guān)契約的交易才被國家所認(rèn)可，才能得到法律的保護(hù)?！端涡探y(tǒng)》中還規(guī)定：“應(yīng)將物業(yè)重疊倚當(dāng)?shù)滟u者，本人、牙人、鄰人并契上署名人，各計所欺入己錢數(shù)，并準(zhǔn)盜論。不受錢減三等，仍征錢還被欺主人。如業(yè)主填磬盡不足者，勒同署契牙、保、鄰共同填賠，其物業(yè)歸初倚當(dāng)?shù)滟u之主”。之所以要對交易各方進(jìn)行強制性約束，是因為所有的“限賣令”規(guī)定要得到切實執(zhí)行，交易過程就必須可控，而官府的力量有限，所以牙行為官府加強房產(chǎn)管理起到了不可或缺的輔助作用。

牙人參與土地田宅買賣，主要是為了加強交易的規(guī)范性，起著政府公證的作用。但由于其地位特殊，所以莊宅牙人有時也可借用官方權(quán)力，勾結(jié)強者而欺壓弱者?！兑膱灾尽分芯陀涊d：“廣都人張九，典同姓人田宅。未幾，其人欲加質(zhì)，囑官儈作斷骨契以罔之。明年，又來就賣，乃出先契示之。其人抑塞不得語，徐謂之曰：‘愿爾子孫似我。欲語言而不得，灑淚而去。”這從反面反映了牙人在土地田宅買賣中的巨大影響。

其實在宋代，牙人傳統(tǒng)的中介撮合交易的職能有所衰廢，而是適應(yīng)官方需要，充當(dāng)“司監(jiān)盜”“督課稅”的職能多一些。也恰恰是這種轉(zhuǎn)變，使牙人活動納入了官府經(jīng)濟(jì)政策軌道上，對牙人本身來說獲得了長足的發(fā)展的契機(jī)。

元明清：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人地位進(jìn)一步鞏固提高

元代大量存在房屋買賣說合的中介，分為官牙和私牙。官牙通常由官府在諸行鋪戶中選取有一定資產(chǎn)者充任，發(fā)給正式文憑，未經(jīng)官府認(rèn)可者為私牙。至元二十二年（公元1285年）盧世榮在大都、上都等處成立市易司及各種牙行管理牙人，物貨四十分取一為牙錢，由牙人與官府四、六分成。

元代房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的地位得到大幅提升，對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的管理也進(jìn)一步加強。《通制條格》卷十八《關(guān)市》記載：“除大都羊牙及隨路買賣人口、頭匹、莊宅，牙行依前存設(shè)，驗價取要牙錢，每十兩不過二錢，其余各色牙人，并行革去”?！对湔隆舨课濉さ滟u》記載：“凡有典賣田宅，依例親鄰、牙保人等立契，畫字成交?！?/p>

明朝中葉以后，經(jīng)過一百多年的恢復(fù)發(fā)展，社會經(jīng)濟(jì)日趨繁榮，商品經(jīng)濟(jì)十分活躍，牙行在貨物交易中作用顯著。明代牙行的繁盛主要表現(xiàn)在牙行種類多、規(guī)模大、經(jīng)營活動多樣三個方面。

到了清朝，隨著牙人牙行發(fā)展日漸繁盛，牙人參與田宅典當(dāng)買賣有上升之趨勢。清乾隆朝刑科題本保存著有關(guān)田宅牙人的大量資料，江蘇地區(qū)把這種土地交易機(jī)構(gòu)叫做“田宅牙行”或者“土行”，其經(jīng)紀(jì)人稱為“土牙”“田牙”;湖北荊門州則叫“地行”;河南淮寧、登封等地叫做“產(chǎn)行”，等等。在土地買賣成交后，“產(chǎn)行”、“地行”經(jīng)紀(jì)人要照土地實價“八折扣錢”，即收取交易手續(xù)費。由此可見，在清代，田宅牙人已經(jīng)在全國范圍內(nèi)普遍存在。

實際上，清朝的牙行制度承襲明代，政府對牙行的治理主要致力于打擊和革除私牙，通過全國性的法律以及發(fā)放印信文簿和牙貼的方式把牙人牙行的中介活動法制化。清朝牙行的廣泛存在以及完備的牙行制度，既是商品經(jīng)濟(jì)和市場不斷發(fā)展和繁榮的結(jié)果，也是政府征收集市商稅和加強市場監(jiān)管的現(xiàn)實需要。

每一種職業(yè)的誕生和發(fā)展都與當(dāng)時的社會和經(jīng)濟(jì)發(fā)展密切相連，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)既是古代社會分工的產(chǎn)物，也是現(xiàn)代專業(yè)化發(fā)展的需要。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人職業(yè)從遠(yuǎn)古時代融于生產(chǎn)和生活的非專業(yè)化原始形態(tài)，演變?yōu)閺氖抡锝灰缀驼鞫惖姆簩I(yè)化形態(tài)，最后走向近現(xiàn)代社會的居間、代理等專業(yè)化形態(tài)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人也必將隨著我國經(jīng)濟(jì)的繁榮和興旺而走向更高的形態(tài)和模式，其職業(yè)內(nèi)涵也將更將加豐富和細(xì)化，其在社會和經(jīng)濟(jì)生活中扮演的角色將越來越重要和不可取代。

參考文獻(xiàn)：

1.中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)職業(yè)導(dǎo)論.中國建筑工業(yè)出版社.2018

2.范一丁.周代土地買賣契約中第三方參與制度對契約規(guī)則形成的影響.三峽論壇.2019.02

3.洪邁.夷堅乙志.中華書局.1981

4.劉永成.乾隆刑科題本與清代前期農(nóng)村社會經(jīng)濟(jì)研究.歷史檔案.1981.02