老舊小區(qū)物業(yè)管理存在的問題及解決對策

王營濤

摘 要：由于老舊小區(qū)的歷史原因，導致在基礎(chǔ)設(shè)施、綠化、安全、出行、交通等方面急需解決。物業(yè)管理是實現(xiàn)老舊小區(qū)管理的有效途徑。本文對老舊小區(qū)物業(yè)管理的問題進行了分析，從而提出了針對老舊小區(qū)實施物業(yè)管理模式的建議，從而能夠構(gòu)建老舊小區(qū)物業(yè)管理的可持續(xù)發(fā)展。

關(guān)鍵詞：老舊小區(qū);物業(yè)管理;建議;對策

文章編號：2095-4085（2020）09-0063-02

隨著國家的發(fā)展，目前城市化建設(shè)進程的加快，使得很多老舊小區(qū)的問題不斷顯現(xiàn)出來，老舊小區(qū)的物業(yè)管理問題就是其中之一。隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展，我國住房制度也進行了改革，目前所指的老舊小區(qū)，就是指國有或者集體的企事業(yè)單位、機關(guān)團體、地方房產(chǎn)管理等部門投資興建的住宅樓。隨著物質(zhì)生活的提高，老舊小區(qū)的落后問題顯現(xiàn)出來，導致出現(xiàn)社會矛盾。所以有必要對老舊小區(qū)的物業(yè)管理進行深入的研究和分析，提出解決建議和對策。

1 老舊小區(qū)物業(yè)管理存在的問題

1.1 封閉難度比較大

現(xiàn)代小區(qū)基本上都實行物業(yè)管理，而物業(yè)管理的專業(yè)模式就是進行小區(qū)的封閉式管理，這也是物業(yè)公司的前置條件。因為小區(qū)是否進行封閉式管理對小區(qū)居民的生活、安全保障、周邊的道路交通、局部的經(jīng)濟格局都有著重要影響。但是老舊小區(qū)多為開放式小區(qū)，沒有進行專門的封閉式修建住宅樓，更沒有對小區(qū)周邊進行額外的封閉式投入修建，所以要想實行封閉式管理難度較大。

1.2 基礎(chǔ)設(shè)施不完善

因為老舊小區(qū)的建筑年代相比而言較為久遠，而且小區(qū)的規(guī)劃、設(shè)計的標準在今天看來都比較低，配套設(shè)施也不夠全面。老舊小區(qū)多為20世紀80、90年代的建筑，整體的建筑規(guī)劃布局本就存在著不足，加上年份比較久，所以基礎(chǔ)設(shè)置不完善，對當前居民的物質(zhì)生活和精神文化生活都不能夠很好的滿足。比如沒有綠化場地，沒有公共活動區(qū)域，利用綠地搭建違章建筑，機動車停車位少等，這些問題也導致了小區(qū)居民出入難，更有堵塞交通、消防通道現(xiàn)象。再如路燈損壞，供水和排水設(shè)施老化，污水橫溢等情況發(fā)生，嚴重影響了居民的生活。

1.3 物業(yè)管理難介入

一些老舊小區(qū)的居住，多為老年人，因為受到傳統(tǒng)思想的作用，這些在老舊小區(qū)的居民還有無償享受服務(wù)的意識。還有的是租住在老舊小區(qū)的人員，他們認為物業(yè)管理就是想要多收取居民的錢，所以很多人都不愿意繳費，加上基礎(chǔ)設(shè)施老舊，而且物業(yè)也沒有專門的辦公用房，環(huán)境不好，有些嚴重地區(qū)可以用臟、亂、差來形容，有些物業(yè)公司也不愿意對這些老舊小區(qū)進行接手管理。

1.4 物業(yè)費用收取困難

雖然老舊小區(qū)已經(jīng)從國有住房轉(zhuǎn)變?yōu)樯唐纷》啃再|(zhì)，但是在產(chǎn)區(qū)上仍然存在多元化的格局，有的是全產(chǎn)權(quán)商品房，有的是回遷房，有的是農(nóng)轉(zhuǎn)居承租房，有的是居民租房等。這些業(yè)主對物業(yè)管理的要求不盡相同，承受能力強的希望物業(yè)服務(wù)和管理的水平高，而承受能力差的覺得老舊小區(qū)的物業(yè)管理并沒有起到多大作用，有和沒有無所謂的態(tài)度。因此，會有小區(qū)的居民打著問題沒有解決的旗號而拒絕繳納物業(yè)費。物業(yè)費用的收取，決定了物業(yè)管理的可持續(xù)發(fā)展，我國老舊小區(qū)的這種情況，導致物業(yè)管理費用收入困難，物業(yè)管理也就很難介入。

2 老舊小區(qū)實行物業(yè)管理的策略

2.1 政府主導實施物業(yè)管理

老舊小區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和維修，是一個老大難問題，這項公共維修需要政府主導實施。老舊小區(qū)的一些公共配套設(shè)施，一般都會由原單位持有產(chǎn)權(quán)，但是部門單位已經(jīng)轉(zhuǎn)制，對后來的維修等并不會進行理會，小區(qū)也就成了無人問津的情況。雖然理論上是由原產(chǎn)權(quán)單位、居民共同承擔基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的資金，但是原始資金缺乏、業(yè)主大會有執(zhí)行不起來的情況下，由政府出面主導，并且可以提供一定程度的前期修繕，將會是解決問題的最好方法。比如對上下水管道的清理、管道的更新、建筑的加固等，而且可以在必要的地方架設(shè)治安攝像頭，確保小區(qū)安全設(shè)施建設(shè)。

2.2 落實物業(yè)管理服務(wù)

政府在進行基礎(chǔ)設(shè)施修建和改造之后，對老舊小區(qū)工程驗收之后就要落實物業(yè)管理服務(wù)?？梢杂山值老聦俚木用裎瘑T會、社區(qū)進行專業(yè)化和市場化的物業(yè)管理。政府部門可以對物業(yè)公司進行的管理和服務(wù)起到監(jiān)督和促進作用，維護小區(qū)居民的合法權(quán)益。同時對物業(yè)公司和老舊小區(qū)之間進行協(xié)調(diào)、溝通，達到對老舊小區(qū)“三基本”的服務(wù)：基本保潔、基本綠化、基本養(yǎng)護。對物業(yè)公司的選擇也很重要，選擇那些資質(zhì)好、水平高、有責任的物業(yè)公司來管理老舊小區(qū)，重要的是，要把物業(yè)公司的考核和老舊小區(qū)的綜合治理統(tǒng)一管理。對于封閉有困難的老舊小區(qū)，就需要政府將這個小區(qū)納入到社會綜合治理中的“大物業(yè)管理”格局中，加強區(qū)域治安，給小區(qū)居民提供基本的物業(yè)服務(wù)，保障小區(qū)居民能夠進行日常生活。

2.3 實行獎補機制

對老舊小區(qū)的物業(yè)公司除了實行監(jiān)督、管理和評價，還要給予適當?shù)莫剟钛a貼。比如可以設(shè)置合理的補貼金額標準，對每個季度進行考核，“三基本”服務(wù)達標之后給予發(fā)放獎勵補貼。政府要加強政策宣傳，并且加大扶持力度，物業(yè)服務(wù)需要這些居民繳納物業(yè)費，所以，要提高物業(yè)費的繳費比率，由政府、老舊小區(qū)、住房安置、物業(yè)公司等共同構(gòu)建物業(yè)管理、物業(yè)費繳納、物業(yè)獎補等機制，協(xié)調(diào)好社區(qū)、老舊小區(qū)的物業(yè)費收繳，這也可以作為相關(guān)部門的作風建設(shè)進行考核。

2.4 實行基層自治機制

可以由街道、社區(qū)牽頭，組織小區(qū)居民成立業(yè)主委員會，并且對業(yè)主委員會的工作職責進行說明，其應有的權(quán)利和責任都有哪些。充分發(fā)揮在居民和物業(yè)公司之間的橋梁作用，比如督促按時繳納物業(yè)費，監(jiān)督物業(yè)公司的日常管理和服務(wù)，化解小區(qū)居民和物業(yè)公司的糾紛、矛盾等問題，從而優(yōu)化小區(qū)的管理效率。

3 結(jié) 語

老舊小區(qū)的物業(yè)管理是一個老大難問題，老舊小區(qū)因為其特殊時期的歷史遺留原因，導致環(huán)境、設(shè)施、綠化、安全、交通、局部經(jīng)濟結(jié)構(gòu)等都有所不足。引入專業(yè)的物業(yè)管理，是將老舊小區(qū)進行綜合治理的有效保障。由政府部門牽頭、組織和監(jiān)督，發(fā)揮社區(qū)、居民和物業(yè)公司共同的作用力，可以提高老舊小區(qū)的物業(yè)管理效率，在基本綠化、基本保潔、基本養(yǎng)護、確保安全等方面達到適宜居住的良好環(huán)境。

參考文獻：

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