劉文龍

摘 要：文章基于廣佛環(huán)線城際鐵路綜合檢修基地上蓋開發(fā)實踐，針對城際鐵路上蓋綜合物業(yè)開發(fā)立項前期的投資建設(shè)模式、投資分攤原則，設(shè)計階段的上蓋結(jié)構(gòu)選型、消防設(shè)計，項目實施階段的上蓋蓋板工程與物業(yè)開發(fā)的銜接等重難點問題，提出相應(yīng)的開發(fā)策略，其經(jīng)驗可為其他城市軌道交通經(jīng)營開發(fā)和建設(shè)提供借鑒和參考。

關(guān)鍵詞：城際鐵路;綜合檢修基地;上蓋開發(fā);投資分攤;結(jié)構(gòu)選型

中圖分類號：U239.5

城際鐵路綜合檢修基地是城際鐵路固定設(shè)備設(shè)施專業(yè)檢測和大型機具集中檢修的場所，一般占地面積較大。在城市用地日趨緊張的情況下，通過對城際鐵路綜合檢修基地上蓋開發(fā)，可提高城市土地集約利用水平，促進城際鐵路站場及周邊配套設(shè)施的提升，助力城鎮(zhèn)化發(fā)展進程。

1 項目概況

廣佛環(huán)線城際鐵路（佛山西至廣州南段）北滘綜合檢修基地，位于佛山市順德區(qū)北滘鎮(zhèn)，與佛山市軌道交通3 號線北滘停車場地面并場設(shè)置，總占地面積18.5hm2。該檢修基地負責(zé)珠三角城際軌道交通整個線網(wǎng)（佛山西至廣州南段以及佛莞城際共約71km線路）固定設(shè)備設(shè)施專業(yè)檢測和大型機具集中檢修，承擔(dān)大型檢修機械和車輛的年修及維修保養(yǎng)工作。

北滘綜合檢修基地地塊具備良好的區(qū)位條件，周邊有佛山一環(huán)、城市主干路橫五路，佛山市軌道交通3號線北滘站，廣佛環(huán)線城際鐵路北滘站，依托便利的軌道交通可直達廣州南站、白云機場及佛山西站等重大交通樞紐;地塊東側(cè)為華南師范大學(xué)附屬順德北滘?qū)W校，南側(cè)為西滘小學(xué);緊鄰潭州水道，生態(tài)資源豐富，環(huán)境優(yōu)美。經(jīng)佛山市順德區(qū)人民政府相關(guān)部門測算，通過對北滘綜合檢修基地進行上蓋開發(fā)可增加土地出讓收入約6.0億元，同時可優(yōu)化地塊及周邊的景觀、改善綜合檢修基地周邊用地的城市形態(tài)。

2 城際鐵路綜合檢修基地上蓋開發(fā)重點及難點

2.1 開發(fā)投資主體和資金來源確立問題

城際鐵路具有普遍共性的問題是綜合檢修基地建設(shè)用地與上蓋開發(fā)建設(shè)用地的土地使用權(quán)權(quán)屬不同。廣佛環(huán)線城際鐵路建設(shè)用地的權(quán)屬是廣東珠三角城際軌道交通有限公司，而北滘綜合檢修基地上蓋建設(shè)用地的權(quán)屬是廣東省佛山市順德區(qū)人民政府。城際鐵路綜合檢修基地上蓋，前期佛山市順德區(qū)人民政府未對上蓋蓋板等同步實施工程單獨立項，其建設(shè)資金沒有明確的來源，也未明確投資主體。同時，上蓋綜合開發(fā)資金與城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)資金相互獨立，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)資金不能直接用于上蓋開發(fā)項目。在面對城際鐵路檢修基地上蓋開發(fā)案例十分罕見，尚未有成功落地的城際鐵路檢修基地上蓋開發(fā)項目的情況下，亟需探索城際鐵路上蓋開發(fā)的投資建設(shè)模式。

2.2 投資分攤問題

綜合檢修基地屬于城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資，上蓋物業(yè)開發(fā)屬于房地產(chǎn)類投資，兩者的投資主體不同，產(chǎn)權(quán)主體不同，資金來源也不同。綜合檢修基地的蓋板作為城際鐵路檢修基地屋蓋的同時，也為上蓋物業(yè)開發(fā)的地面。若無上蓋物業(yè)開發(fā)，城際鐵路綜合檢修基地僅需鋪設(shè)普通不上人屋面的簡易蓋板即可滿足使用要求，而上蓋物業(yè)開發(fā)將增加蓋板等同步建設(shè)工程的投資。上蓋下蓋如何確定投資分攤方案為項目能否順利開展的關(guān)鍵。

2.3 結(jié)構(gòu)選型問題

由于城際鐵路綜合檢修基地工藝要求，下蓋檢修庫柱網(wǎng)常采用大開間形式，而上蓋物業(yè)開發(fā)多為小開間軸線布置的住宅或辦公物業(yè)，導(dǎo)致上蓋物業(yè)與下層柱網(wǎng)不能對齊，上部豎向構(gòu)件無法連續(xù)貫通落地，存在豎向構(gòu)件轉(zhuǎn)換、結(jié)構(gòu)超限等問題。因此，如何保證結(jié)構(gòu)整體的抗震性能及安全，選擇適合上蓋開發(fā)的結(jié)構(gòu)類型，成為設(shè)計控制的重點。

2.4 消防問題

消防設(shè)計也是目前城際鐵路綜合檢修基地上蓋物業(yè)開發(fā)設(shè)計工作中的重點和難點。由于上蓋物業(yè)開發(fā)在消防設(shè)計上缺乏明確的規(guī)定和法律依據(jù)，消防審查部門無法找到準確的審查依據(jù)，且不同地區(qū)審查人員對上蓋物業(yè)的消防安全理解也存在差異，使得設(shè)計工作人員不得不依靠自身的經(jīng)驗和理解來開展消防設(shè)計工作，以致相關(guān)審批難度大。

2.5 上蓋蓋板工程與物業(yè)開發(fā)銜接問題

在項目實施過程中，上蓋物業(yè)開發(fā)與下蓋綜合檢修基地因土地性質(zhì)、建設(shè)時間存在差異，存在銜接上的難點。

下蓋為非經(jīng)營性軌道交通用地，一般采用劃撥方式供地給城際鐵路投資建設(shè)主體;上蓋物業(yè)開發(fā)為經(jīng)營性項目用地，需通過“招拍掛”公開交易方式獲取。在上蓋蓋板同步設(shè)計、建設(shè)期間，上蓋物業(yè)開發(fā)主體不明確。在建設(shè)時間方面，上蓋物業(yè)開發(fā)時間滯后于城際鐵路綜合檢修基地設(shè)計、建設(shè)時間。因此，上蓋物業(yè)與綜合檢修基地如何做好銜接是城際鐵路上蓋開發(fā)中重點要研究的問題。

3 城際鐵路綜合檢修基地上蓋物業(yè)開發(fā)策略

3.1 投資建設(shè)模式

廣東省佛山市順德區(qū)人民政府相關(guān)部門結(jié)合順德區(qū)土地政策、城際鐵路的建設(shè)條件，同城際鐵路建設(shè)投資主體協(xié)商，在北滘綜合檢修基地庫房區(qū)、咽喉區(qū)及部分牽出線區(qū)域上方加設(shè)蓋板并預(yù)留后續(xù)開發(fā)條件。由廣東省佛山市順德區(qū)土地儲備發(fā)展中心（以下簡稱“區(qū)土地儲備發(fā)展中心”）作為加設(shè)蓋板的業(yè)主和出資代表，將北滘綜合檢修基地上蓋蓋板本體工程、上蓋人行景觀通廊、汽車坡道、樓梯、電扶梯等交通設(shè)施的預(yù)留工程，上蓋二級開發(fā)關(guān)聯(lián)的預(yù)留工程（如電力、供水、燃氣、排水、通信等管線接駁的預(yù)留等），減震降噪相關(guān)工程等（簡稱“上蓋蓋板同步實施工程”）采用合建方式，委托城際鐵路建設(shè)主體單位實施，同步規(guī)劃、設(shè)計、施工。對于上蓋蓋板同步實施工程，城際鐵路建設(shè)主體單位以綜合檢修基地Ⅰ類變更方式報廣東省發(fā)展和改革委員會審批，不需要重新立項。

由于上蓋蓋板同步實施工程項目技術(shù)復(fù)雜、專業(yè)性強、溝通協(xié)調(diào)難度大，區(qū)土地儲備發(fā)展中心同時委托在上蓋物業(yè)開發(fā)總體規(guī)劃、前期研究策劃、方案設(shè)計等方面具有專業(yè)團隊的區(qū)地鐵公司，先行組織開展北滘綜合檢修基地上蓋物業(yè)開發(fā)設(shè)計研究等前期工作，并及時向區(qū)土地儲備發(fā)展中心、城際鐵路建設(shè)投資主體移交相關(guān)研究成果，為檢修基地上蓋施工圖設(shè)計提供輸入條件，以利于為上蓋開發(fā)提前做好規(guī)劃預(yù)留，有效規(guī)避城際鐵路綜合檢修基地建設(shè)與上蓋開發(fā)時間差帶來的不利影響。三方通過項目合作協(xié)議來明確項目投資主體、建設(shè)主體、管理主體之間關(guān)系，明晰參建各方的責(zé)權(quán)范圍。

3.2 投資分攤原則

城際鐵路綜合檢修基地上蓋開發(fā)增加投資主要體現(xiàn)在：上蓋平臺加粗加大其基礎(chǔ)、梁、板、柱等結(jié)構(gòu);增加上蓋結(jié)構(gòu)預(yù)留、交通預(yù)留、管線接口預(yù)留等;引起下蓋電力（照明）、通信、通風(fēng)、消防、軌道減振等系統(tǒng)設(shè)施運營及維護費用的變化。上蓋蓋板等同步實施工程投資按照以下原則進行分攤：①對城際鐵路建設(shè)運營所需功能的投資，由城際鐵路建設(shè)運營主體承擔(dān);②對物業(yè)綜合開發(fā)增加功能的投資，由物業(yè)綜合開發(fā)主體承擔(dān);③上蓋蓋板同步實施工程共用部分，遵循“有無對比原則”分攤，“有”即有上蓋方案投資，“無”即無上蓋方案投資，將有上蓋開發(fā)與無上蓋開發(fā)2種方案的建設(shè)成本對比，差額部分由物業(yè)綜合開發(fā)主體（區(qū)土地儲備發(fā)展中心）承擔(dān)，無上蓋方案投資由城際鐵路建設(shè)運營主體承擔(dān)。概算投資分攤方案經(jīng)合作雙方聯(lián)合審查同意后， 上報城際鐵路概算審核行政主管部門審批，結(jié)算按城際鐵路項目的結(jié)算管理程序進行確定。

3.3 上蓋結(jié)構(gòu)形式選擇

軌道交通車輛段上蓋物業(yè)開發(fā)常用的結(jié)構(gòu)形式有落地式、局部轉(zhuǎn)換式、全部轉(zhuǎn)換式3種。合理確定綜合檢修基地結(jié)構(gòu)形式，對控制項目建設(shè)投資、提高上蓋結(jié)構(gòu)的抗震性能具有重要的意義。

（1）落地式：上蓋主樓全部豎向構(gòu)件直接落到車輛段大庫庫區(qū)內(nèi)。落地式多用于高層住宅或?qū)懽謽情_發(fā)，其落地的結(jié)構(gòu)體可以與車輛段上蓋結(jié)構(gòu)分開，下部振動噪聲不易傳導(dǎo)，經(jīng)濟性較好。

（2） 局部轉(zhuǎn)換式：上蓋主樓的核心筒或部分剪力墻能落到大庫庫區(qū)內(nèi)，僅對部分豎向構(gòu)件在庫區(qū)頂板進行轉(zhuǎn)換。

（3）全部轉(zhuǎn)換式：上蓋主樓的全部豎向構(gòu)件在庫區(qū)頂板轉(zhuǎn)換。全部轉(zhuǎn)換式適用于多層公共建筑或多層住宅，不適合建高層建筑。該結(jié)構(gòu)形式下部對上部的制約較大，下部振動噪聲易傳導(dǎo)到上部。上蓋的結(jié)構(gòu)在二次開發(fā)時有一定的建筑方案調(diào)整余地，下蓋結(jié)構(gòu)造價較高。

北滘綜合檢修庫上蓋開發(fā)區(qū)域長205 m，寬102 m，機車檢修庫及移車臺工作區(qū)因受下蓋工藝限制無上蓋，輔助用房及停車庫上蓋設(shè)置商業(yè)公寓。咽喉區(qū)由于受軌道布置的影響，其柱網(wǎng)布置不規(guī)則且柱距較大，僅考慮作為公共服務(wù)設(shè)施及公園綠化場地。綜合檢修庫首層地面為大機機車檢修庫及移車臺工作區(qū)，第2層9 m蓋板為上蓋物業(yè)小汽車停車庫、輔助用房、商業(yè)及配套服務(wù)設(shè)施和公園綠化，第3層15 m蓋板進行上蓋物業(yè)開發(fā)。15 m蓋板上布置4幢7層公寓，公寓結(jié)構(gòu)形式采用鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，根據(jù)下蓋檢修庫的工藝要求，部分框架柱不能直接落地，采用局部轉(zhuǎn)換形式，在2層樓面（轉(zhuǎn)換層在15 m蓋板）設(shè)置帶托柱轉(zhuǎn)換的框架結(jié)構(gòu)，框架支柱采用型鋼混凝土構(gòu)件。

綜合檢修基地結(jié)構(gòu)方案應(yīng)統(tǒng)籌考慮下蓋工藝條件和上蓋開發(fā)建筑的業(yè)態(tài)、規(guī)模，結(jié)合結(jié)構(gòu)體系的高度和實用性、經(jīng)濟性，綜合選用適合的結(jié)構(gòu)布置方案，并充分考慮分期施工的預(yù)留條件。

3.4 上蓋開發(fā)消防設(shè)計

城際鐵路綜合檢修基地屬于公用交通設(shè)施，上蓋物業(yè)為民用建筑，兩者疊合建造，這種綜合體在我國是一種新型建筑形式，目前沒有消防相關(guān)的明確規(guī)定。在城際鐵路綜合檢修基地上蓋物業(yè)開發(fā)消防設(shè)計期間，首先要對當?shù)氐南罈l件及相關(guān)要求進行了解與掌握，并積極與有關(guān)部門進行溝通和交流，獲取更多的設(shè)計意見和建議，之后再合理規(guī)劃消防設(shè)計方案，必要時開展消防性能化設(shè)計，并通過反復(fù)的檢查以確保方案設(shè)計的可行性、合理性。同時，在總圖景觀設(shè)計中要對上蓋通風(fēng)和排煙設(shè)施予以綜合考慮，確保設(shè)計的合理性。

北滘綜合檢修基地消防設(shè)計方案中，綜合檢修基地上蓋體依據(jù)GB 50016-2014（2018年版）《建筑設(shè)計防火規(guī)范》（以下簡稱《規(guī)范》）中民用建筑部分的防火要求設(shè)計，下蓋體依據(jù)《規(guī)范》中倉庫部分的要求設(shè)計，蓋板投影范圍下的檢修庫、物資總庫、咽喉區(qū)，消防設(shè)計滿足《規(guī)范》中相關(guān)要求。根據(jù)GB 50157-2013《地鐵設(shè)計規(guī)范》，下蓋檢修庫庫區(qū)及咽喉區(qū)頂板耐火極限不低于 3.0 h，由于耐火極限為3.0 h的樓板在現(xiàn)行國家建筑設(shè)計防火標準中沒有設(shè)計依據(jù)，北滘綜合檢修基地及其上蓋物業(yè)項目通過對分隔樓板開展耐火性能研究，來驗證其耐火極限能否滿足要求，為項目分隔樓板的設(shè)計提供依據(jù)。

3.5 上蓋蓋板工程與物業(yè)開發(fā)的銜接

城際鐵路綜合檢修基地上蓋物業(yè)的開發(fā)要實現(xiàn)下蓋和上蓋的統(tǒng)籌，不僅要考慮到下蓋檢修庫的情況，同時要盡可能地滿足上蓋物業(yè)開發(fā)的需求。

為做好上蓋蓋板工程與物業(yè)開發(fā)的銜接，首先在前期研究階段先行確定物業(yè)開發(fā)范圍、業(yè)態(tài)、規(guī)模，在土地未確定投資主體前，物業(yè)開發(fā)同城際鐵路綜合檢修基地整體規(guī)劃、一體設(shè)計、同步建設(shè);然后確定設(shè)計方案，根據(jù)設(shè)計方案提供上蓋荷載條件及其他相關(guān)條件，綜合檢修基地建設(shè)時進行包容性的預(yù)留。如在城際鐵路綜合檢修基地總平面設(shè)計時，統(tǒng)籌考慮上蓋物業(yè)開發(fā)需求，在保證車輛運用檢修工藝流程順暢的前提下，可優(yōu)化軌道布置、出入段線設(shè)計，盡量減小總圖方案對周邊城市規(guī)劃和用地的分割影響;多預(yù)留一些軌道空間，提升上蓋物業(yè)布局的靈活性;在檢修庫蓋體的柱與基礎(chǔ)及15 m蓋板上做一定的包容設(shè)計，為日后上蓋戶型開發(fā)預(yù)留一定的調(diào)整余地;同步預(yù)留好上蓋物業(yè)開發(fā)時的結(jié)構(gòu)荷載、施工荷載及上蓋塔吊的位置。施工階段同步做好上蓋物業(yè)開發(fā)的汽車坡道、市政管網(wǎng)等接駁預(yù)留工程。同時，在地塊出讓時，政府相關(guān)部門對地塊競得人組織上蓋物業(yè)開發(fā)進行有效指引。在綜合檢修基地上蓋蓋板地塊出讓前，區(qū)土地儲備發(fā)展中心組織區(qū)地鐵公司、城際鐵路建設(shè)主體共同編制好上蓋蓋板物業(yè)開發(fā)建設(shè)技術(shù)要求書，予以明確上蓋物業(yè)開發(fā)的產(chǎn)權(quán)及建設(shè)管理界面、預(yù)留條件（包括荷載條件、消防要求、環(huán)境設(shè)計要求等）、建設(shè)要求等內(nèi)容。在地塊公開“招拍掛”出讓時，將上蓋蓋板物業(yè)開發(fā)建設(shè)技術(shù)要求書作為地塊公開掛牌出讓文件的協(xié)議內(nèi)容之一，要求地塊競得人遵守。

4 結(jié)語

在城市用地日趨緊張的情況下，為提高土地資源的利用價值，在綜合檢修基地嘗試上蓋物業(yè)開發(fā)，對城際鐵路及城市的發(fā)展均有重要的意義。本文通過分析廣佛環(huán)線城際鐵路北滘綜合檢修基地上蓋物業(yè)開發(fā)存在的問題，探究有效的對策，希望能為后續(xù)城際鐵路場站上蓋物業(yè)開發(fā)的立項、設(shè)計、施工提供參考。

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收稿日期 2020-04-03

責(zé)任編輯 胡姬