德國(guó)住房?jī)?chǔ)蓄銀行制度發(fā)揮良好功用

陳功 鄭秉文

住房?jī)?chǔ)蓄銀行是儲(chǔ)戶(hù)之間以住房為目的所開(kāi)展的互助性?xún)?chǔ)蓄系統(tǒng)，該制度起源于18世紀(jì)后期的英國(guó)，但之后在德國(guó)發(fā)展最為完善，并成為世界各國(guó)借鑒住房?jī)?chǔ)蓄制度的典范。在德國(guó)，住房?jī)?chǔ)蓄銀行是最具代表性的政策性住房金融機(jī)構(gòu)，其通過(guò)有機(jī)融合政府作用與市場(chǎng)機(jī)制，在滿(mǎn)足中低收入群體住房需求、保持國(guó)內(nèi)住房市場(chǎng)整體穩(wěn)定、防范金融風(fēng)險(xiǎn)等政策目標(biāo)方面都發(fā)揮了良好功用，較好地實(shí)現(xiàn)了民生保障與產(chǎn)業(yè)發(fā)展之間的良性互動(dòng)。

德國(guó)住房?jī)?chǔ)蓄銀行制度的建立與發(fā)展

1775年，英國(guó)伯明翰開(kāi)始建立具有住房?jī)?chǔ)蓄性質(zhì)的住房互助協(xié)會(huì)，這是住房?jī)?chǔ)蓄銀行制度的最早起源，隨后該制度在歐洲地區(qū)得到推廣，并逐漸形成以法國(guó)為代表的開(kāi)放式住房?jī)?chǔ)蓄銀行制度和以德國(guó)為代表的封閉式住房?jī)?chǔ)蓄制度兩種主要模式。從德國(guó)的發(fā)展情況來(lái)看，第一家建房互助信貸社出現(xiàn)于1885年，不過(guò)發(fā)展一直較為緩慢。至“一戰(zhàn)”后的20世紀(jì)20年代初期，德國(guó)國(guó)內(nèi)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展遭遇嚴(yán)重挫折，通貨膨脹持續(xù)高漲，居民住房損壞嚴(yán)重，但大部分民眾均缺乏必要資金積累，住房金融資源非常稀缺。1924年，第一家住房?jī)?chǔ)蓄銀行在德國(guó)科隆成立，此后至1929年間先后成立多家住房?jī)?chǔ)蓄銀行，在很大程度上緩解了戰(zhàn)后住房融資極度短缺的問(wèn)題。“二戰(zhàn)”后，德國(guó)再次面臨類(lèi)似難題，基于能夠較好應(yīng)對(duì)借款人缺乏財(cái)產(chǎn)和信貸風(fēng)險(xiǎn)管理信息等問(wèn)題，住房?jī)?chǔ)蓄銀行制度在金融系統(tǒng)重建中得以保留并獲得快速發(fā)展，此后普通民眾的住房難題在20世紀(jì)70年代初得以基本解決。20世紀(jì)80年代末90年代初，家庭規(guī)模縮小、移民涌入和德國(guó)統(tǒng)一等因素致使國(guó)內(nèi)住房矛盾再次凸顯，此時(shí)住房?jī)?chǔ)蓄銀行繼續(xù)為民眾提供資金支持，在有效滿(mǎn)足居民住房需求的同時(shí)，也對(duì)東西制度的總體彌合作出了重要的歷史貢獻(xiàn)。德國(guó)住房?jī)?chǔ)蓄銀行在歷史發(fā)展進(jìn)程中始終貫徹著政府政策目標(biāo)，在體現(xiàn)歷史使命的基礎(chǔ)上，也逐步奠定了自身在德國(guó)住房金融中的重要地位。

與此同時(shí)，德國(guó)政府適時(shí)出臺(tái)與行業(yè)發(fā)展相關(guān)的立法，注重運(yùn)用法制手段來(lái)不斷發(fā)展與完善住房?jī)?chǔ)蓄銀行制度，而這些立法也成為促進(jìn)行業(yè)發(fā)展的重要里程碑。1931年，政府頒布《私營(yíng)保險(xiǎn)公司和住房?jī)?chǔ)蓄銀行監(jiān)管法》，該法將住房?jī)?chǔ)蓄銀行機(jī)構(gòu)與住房?jī)?chǔ)蓄業(yè)務(wù)納入國(guó)家監(jiān)管范圍，在規(guī)范行業(yè)發(fā)展的同時(shí)，也為行業(yè)的健康持續(xù)發(fā)展奠定了基本法律基礎(chǔ)。1952年出臺(tái)《房屋建設(shè)補(bǔ)貼法》，該法結(jié)合當(dāng)時(shí)住房短缺情況，在補(bǔ)貼申請(qǐng)方面沒(méi)有規(guī)定收入上限，通過(guò)擴(kuò)大補(bǔ)貼范圍的普惠性措施來(lái)激勵(lì)民眾積累住房資金。1972年，專(zhuān)門(mén)的《住房?jī)?chǔ)蓄銀行法》頒布，在組織形式、經(jīng)營(yíng)原則、業(yè)務(wù)范圍、合同標(biāo)準(zhǔn)條款、資金來(lái)源與用途、違規(guī)處罰、業(yè)務(wù)審計(jì)等方面作出了詳細(xì)規(guī)定；該法在1990年進(jìn)行了修訂。通過(guò)不斷出臺(tái)與行業(yè)發(fā)展相關(guān)的法律規(guī)范，極大優(yōu)化了政府對(duì)行業(yè)發(fā)展的引導(dǎo)能力與監(jiān)管水平，有效保障了住房?jī)?chǔ)蓄銀行的安全運(yùn)行和儲(chǔ)戶(hù)的合法利益，整體行業(yè)也由此得以保持持續(xù)健康發(fā)展。

當(dāng)前，住房?jī)?chǔ)蓄銀行在德國(guó)的住房金融中扮演著重要角色。

德國(guó)住房?jī)?chǔ)蓄銀行的運(yùn)作模式

德國(guó)的住房?jī)?chǔ)蓄銀行是依據(jù)特定法律成立、具有獨(dú)立金融企業(yè)法人地位的專(zhuān)門(mén)銀行，需要遵循規(guī)范的公司會(huì)計(jì)和審計(jì)制度，在財(cái)產(chǎn)和風(fēng)險(xiǎn)防范上有著硬性約束，同時(shí)依照相關(guān)法律繳納稅收。住房?jī)?chǔ)蓄銀行是德國(guó)住房?jī)?chǔ)蓄制度的具體執(zhí)行機(jī)構(gòu)，其在業(yè)務(wù)上專(zhuān)門(mén)從事住房抵押信貸服務(wù)，享受有關(guān)優(yōu)惠政策支持；在公司治理結(jié)構(gòu)上，股東為公司的所有者，股東大會(huì)是最高權(quán)力機(jī)構(gòu)。從其發(fā)展實(shí)踐來(lái)看，參與主體包括儲(chǔ)戶(hù)、住房?jī)?chǔ)蓄銀行和政府三方：其中儲(chǔ)戶(hù)為購(gòu)房需求的存款人，是資金的來(lái)源方，在資金儲(chǔ)蓄積累達(dá)到一定數(shù)額后，才能獲得貸款權(quán)利；住房?jī)?chǔ)蓄銀行是具有獨(dú)立法人地位的經(jīng)濟(jì)實(shí)體，屬于住房?jī)?chǔ)蓄業(yè)務(wù)的專(zhuān)屬經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)，通過(guò)相應(yīng)規(guī)則規(guī)范匯集和配貸儲(chǔ)蓄資金；政府也是住房?jī)?chǔ)蓄銀行制度的重要參與方，主要包括出臺(tái)相關(guān)法律法規(guī)以規(guī)范行業(yè)經(jīng)營(yíng)，同時(shí)也推出相應(yīng)獎(jiǎng)勵(lì)補(bǔ)貼以引導(dǎo)居民自有資金參與體系發(fā)展。

德國(guó)住房?jī)?chǔ)蓄銀行按照其獨(dú)特的儲(chǔ)蓄信貸機(jī)制運(yùn)行，一般包含四個(gè)主要階段，第一是合同簽訂階段，購(gòu)房者與住房?jī)?chǔ)蓄銀行對(duì)合同金額、存貸款利率、還款方式等條款內(nèi)容進(jìn)行確定；第二是存款階段，購(gòu)房者根據(jù)合同約定完成一定數(shù)量的存款義務(wù)，一般為合同貸款總額的40%-50%，同時(shí)達(dá)到規(guī)定的最低存款年限；第三是配貸階段，在購(gòu)房者存款達(dá)到最低存款額，并達(dá)到銀行相關(guān)評(píng)價(jià)指標(biāo)時(shí)，住房?jī)?chǔ)蓄銀行根據(jù)儲(chǔ)戶(hù)評(píng)價(jià)值的排序向購(gòu)房者發(fā)放貸款，資金來(lái)源于儲(chǔ)戶(hù)自身的存款、存款利息、還款和政府獎(jiǎng)勵(lì)補(bǔ)貼；第四是貸款歸還階段，儲(chǔ)戶(hù)在支取貸款后，需根據(jù)合同中約定的利率水平、還款年限、還款金額等內(nèi)容來(lái)歸還貸款。

德國(guó)住房?jī)?chǔ)蓄銀行的特點(diǎn)

一是自愿儲(chǔ)蓄，政府獎(jiǎng)勵(lì)。住房?jī)?chǔ)蓄是一種自愿契約，任何客戶(hù)都可以通過(guò)這一互助形式來(lái)達(dá)到自助目的，同時(shí)儲(chǔ)戶(hù)參與門(mén)檻較低，僅有較少數(shù)量的最低合同金額和最低存款年限要求。同時(shí)，政府獎(jiǎng)勵(lì)補(bǔ)貼是住房?jī)?chǔ)蓄銀行制度的重要組成部分，一般根據(jù)儲(chǔ)戶(hù)的存款金額和參與年限來(lái)提供相應(yīng)獎(jiǎng)勵(lì)，這無(wú)疑會(huì)增加產(chǎn)品吸引力，進(jìn)而引導(dǎo)儲(chǔ)戶(hù)自有資金進(jìn)入體系，為中低收入群體的住房需求提供一定保障。

二是先存后貸，以存定貸。由于中低收入群體收入低且缺乏相應(yīng)擔(dān)保物，往往較難獲得商業(yè)銀行抵押貸款，而住房?jī)?chǔ)蓄銀行將儲(chǔ)蓄與貸款兩個(gè)過(guò)程進(jìn)行聯(lián)結(jié)，儲(chǔ)戶(hù)通過(guò)存款不斷積累自身信用以獲得貸款資格，在儲(chǔ)蓄達(dá)到足夠的信用保障程度時(shí)，銀行才會(huì)進(jìn)行相應(yīng)水平配貸。同時(shí)銀行可以借助儲(chǔ)戶(hù)參儲(chǔ)信息，了解其收入、信用、就業(yè)等信用情況，實(shí)現(xiàn)較低成本的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別，積累的儲(chǔ)蓄資金也有著事實(shí)上的信用擔(dān)保作用，這些綜合因素在極大程度上降低了壞賬率。

三是低存低貸，利率穩(wěn)定。住房?jī)?chǔ)蓄銀行通過(guò)儲(chǔ)戶(hù)的共同儲(chǔ)蓄來(lái)改善參與群體的整體社會(huì)福利，體現(xiàn)了互助合作精神，其施行低于商業(yè)銀行的存貸款利率也正體現(xiàn)了這一精神；雖然存款利息不高，但低息貸款對(duì)借款儲(chǔ)戶(hù)仍然具有較大吸引力，特別是廣大中低收入群體可以將節(jié)省的資金用于其他領(lǐng)域開(kāi)支；對(duì)銀行來(lái)說(shuō)，較低的存款利息也有助于其控制自身經(jīng)營(yíng)成本。此外儲(chǔ)戶(hù)簽訂合約確定貸款利率后，利率不受外部通貨膨脹、市場(chǎng)利率變動(dòng)的影響，這種穩(wěn)定的利率水平可以幫助廣大中低收入群體抵御相關(guān)經(jīng)濟(jì)變動(dòng)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，能夠極大降低參與儲(chǔ)戶(hù)對(duì)未知變化的憂(yōu)慮。

四是專(zhuān)款專(zhuān)用，封閉運(yùn)行。只有參與儲(chǔ)蓄的儲(chǔ)戶(hù)才能獲得貸款，同時(shí)資金也只能用于住房類(lèi)消費(fèi)；從銀行來(lái)看，其資金也主要用于向儲(chǔ)戶(hù)發(fā)放貸款，但在保證儲(chǔ)戶(hù)資金安全和運(yùn)營(yíng)穩(wěn)定的前提下，也可運(yùn)用少量富余資金投資低風(fēng)險(xiǎn)的債券等產(chǎn)品來(lái)增加收益。同時(shí)，在正常市場(chǎng)條件下，資金的開(kāi)放性和逐利性往往會(huì)使得資金流向高收入階層，而在住房?jī)?chǔ)蓄銀行制度下，儲(chǔ)戶(hù)獲得貸款的機(jī)會(huì)是均等的，這為中低收入群體獲得穩(wěn)定資金來(lái)源提供了機(jī)會(huì)。

（摘自9月8日《中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)》。作者單位：中國(guó)社會(huì)科學(xué)院美國(guó)研究所）